Человек с большой буквы. Памяти Олега Островского (1955–2021)
Ушел из жизни Олег Борисович Островский — известный эксперт строительного сообщества Санкт-Петербурга, замглавы оргкомитета конкурса «Доверие потребителя». «Строительный Еженедельник» предоставляет слово коллегам, друзьям и партнерам усопшего.
Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга:
— 17 августа 2021 года на 67-м году жизни скоропостижно скончался заместитель председателя оргкомитета общественного независимого конкурса «Доверие потребителя» Олег Борисович Островский.
С 1973 по 1993 год Олег Борисович находился на военной службе. Полковник запаса. С 1994 по 2014 год работал на различных должностях в строительной отрасли. В последние годы занимал должности начальника управления по реконструкции и строительству Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета, начальника Управления контроля и надзора в области долевого строительства и заместителя председателя комитета. С 2010-го — по совместительству стал заместителем председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области и заместителем председателя оргкомитета общественного независимого конкурса на рынке недвижимости «Доверие потребителя».
Благодаря Олегу Борисовичу Островскому сформирована уникальная методика независимой оценки участников конкурса «Доверие потребителя» и выработана четкая, ясная и независимая система выбора его победителей. Прекрасное знание рынка недвижимости, бескомпромиссность, великолепное чувство юмора и умение всегда и во всем брать на себя ответственность — эти качества Олега Борисовича Островского позволили конкурсу собрать вокруг себя обширный круг единомышленников, заинтересованных в цивилизованном ведении бизнеса, в выстраивании прозрачных и корректных взаимоотношений с потребителями.
Имеет различные награды, в том числе медаль «За отличную службу по охране общественного порядка», медаль «В память 300-летия Санкт-Петербурга», благодарность Российского союза строителей.
Ушел из жизни невероятно яркий, энергичный, творчески одаренный и разностороннее образованный человек, профессионал высочайшего уровня, искренне преданный любимому делу.
Приносим искренние соболезнования родным и близким Олега Борисовича Островского. Светлая ему память!
Евгений Барановский, и. о. заместителя председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ:
— Олег Борисович Островский был светлым, умным, профессиональным и при этом очень открытым и дружелюбным человеком. Да просто хорошим, настоящим человеком. С первого дня нашего знакомства я всегда чувствовал дружескую поддержку, которую он оказывал, всегда оставаясь твердым и принципиальным, но при этом очень человечным и доброжелательным.
Очень жаль, что такие люди уходят, причем уходят вот так, скоропостижно, в один миг. Очень хотелось бы с ним еще совместно поработать, посотрудничать да и просто пожать его крепкую мужскую руку. К сожалению, этого уже не случится. Но все мы, кто его знал, навсегда сохраним о нем самую добрую, самую светлую память.
Владимир Болдырев, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга:
— Скоропостижно оборвалась жизнь замечательного человека и незаурядного руководителя, роль и значение которого трудно переоценить для строительного комплекса Петербурга. Несколько трудных для стройки лет он руководил серьезным блоком контроля и надзора в области долевого строительства. При непосредственном участии и под руководством Олега Борисовича реализовывался масштабный проект — конкурс «Доверие потребителя», который вышел далеко за рамки корпоративного мероприятия.
Олег Борисович для меня стал учителем. Он всегда был открыт новым предложениям, любил и ценил жизнь, щедро делился своим опытом и человеческим теплом с окружающими. Хорошо и тонко умел шутить. С ним было легко как в работе, так и на отдыхе. Я долго буду вспоминать бильярд, наши шутки, смех и разговоры по душам. Светлая тебе память, дорогой друг и учитель!
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, вице-президент РСС в СЗФО:
— С Олегом Борисовичем Островским нас связывали многочисленные и самые крепкие связи — профессиональные, партнерские, дружеские. Это был замечательный человек — ответственный, прямой, открытый, честный, как это принято говорить, Человек с большой буквы. Настоящий боевой офицер, человек чести и долга, человек твердых принципов, никогда не изменявший им из-за удобства или обстоятельств. Не могу даже представить себе кого-то, кто имел бы основания как-то негативно отозваться об Олеге Борисовиче.
Он был настоящим профессионалом, ответственно работал в Комитете по строительству Петербурга, решал проблемы пострадавших дольщиков, причем это было еще тогда, когда проработанной законодательной базы в этой сфере еще не было, и вопрос этот стоял очень серьезно. Его честность, принципиальность и добросовестность особенно ярко проявились при формировании условий конкурса «Доверие потребителя», позволив создать действительно объективную и непредвзятую систему оценки заявленных проектов. По сути, он был тем связующим звеном, которому доверяли и городские власти, и девелоперы, и представители экспертного сообщества, и петербуржцы. И в значительной степени именно благодаря этому конкурс сразу получил широкое признание и заслуженный авторитет.
Олег Борисович был надежным другом и единомышленником. Помимо профессиональных вопросов, нас связывало и длительное товарищеское общение, не раз доводилось нам и во время досуга, и в ходе различных соревнований «скрещивать кии», он был великолепным бильярдистом.
Для всех нас его уход — большая потеря. Его энергии, оптимизма, умения решать самые сложные и ответственные задачи будет не хватать всему отраслевому сообществу.
Вячеслав Захаров, заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга:
— Все, кто хорошо знал Олега Борисовича, работал с ним, отзывались о нем как о человеке, преданном своему делу, опытном и компетентном руководителе, настоящем лидере, способном вести за собой коллектив. Олег Борисович внес большой личный вклад в развитие строительной отрасли. На протяжении многих лет он занимался решением непростых вопросов долевого строительства, успешно справлялся со всеми вызовами времени. Во многом ему помогла военная закалка, а также твердый характер и чувство юмора.
Когда прощаешься с хорошими людьми, которые ушли внезапно, скоропостижно, сложно подобрать слова, которые бы выразили всю любовь и уважение к дорогому человеку, коллеге, товарищу. Хочу выразить искренние слова соболезнования родным и близким Олега Борисовича.
Юрий Грудин, генеральный директор Formula City, председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:
— Олег Борисович был удивительным человеком — человеком слова, человеком дела. Он умел найти подход и слова к каждому, кто встречался на его пути. Его слова сподвигали людей на новые свершения, поддерживали и утешали. В своем деле он был настоящим профессионалом.
Горько осознавать, что такие люди уходят. Сожалею, скорблю.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест»:
— В Петербурге, наверное, нет ни одного застройщика, который не знал бы Олега Борисовича Островского. Он принимал активное участие в развитии отрасли. С Олегом Борисовичем было сложно и легко одновременно. Сложно потому, то он был достаточно несгибаем, принципиален, но легко — потому что всегда выстраивал диалог, слышал собеседника, уважал его позицию.
В рамках нашего сотрудничества по конкурсу «Доверие потребителя» можно отметить, что Олег Борисович всегда досконально изучал историю компании, какой подход она применяет при реализации своих проектов, какой предлагает продукт и как выстраивает коммуникацию с покупателями, соблюдает ли их права. И всегда выступал за то, чтобы девелопмент в Петербурге стал лучше, качественнее, более открытым и ориентированным на потребителя. И ради этой цели мог долго спорить с собеседником, настаивать на своем мнении, предлагать при этом эффективные решения для всех сторон. Обладая отличной памятью, он всегда возвращался к каким-то недочетам застройщиков в работе и интересовался — исправили ли они их. В нем сочетались военная строгость, дисциплина с ярко выраженным чувством справедливости и готовностью поддержать, помочь, вдохновить.
И, глядя на то, как Островский готовит конкурс «Доверие потребителя» — очень большое дело своей жизни, — можно было всегда только восхищаться, с какой требовательностью, скрупулезностью, активным непосредственным участием он подходит к подготовке и проведению мероприятия. На каждом этапе Олег Борисович лично подключался к нему. Он был душой, лидером, двигателем этого конкурса — старейшего конкурса на рынке недвижимости и одного из основных.
Было всегда очень отрадно, что за отрасль радеет до такой степени неравнодушный, убежденный и умеющий доносить свою позицию человек. Его уход в таком еще достаточно молодом возрасте — это огромная потеря. Впереди очень много дел и интересных событий, которые могли бы быть созданы с его участием и способствовать развитию рынка петербургского девелопмента.
Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Олег Борисович был настоящим профессионалом. Его многолетний опыт, требовательность и принципиальность в работе позволили создать уникальную, честную систему голосования премии «Доверие потребителя». Он выступал инициатором и идейным вдохновителем главного конкурса рынка недвижимости и деловых мероприятий, направленных на повышение качества строительства в Петербурге и Ленобласти. Умело выстраивал отношения с коллегами и партнерами.
Выражаю глубокие соболезнования родным и близким. Это невосполнимая утрата для всего нашего рынка.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
— Олег Островский был очень общительным человеком, создавал возможности для общения бизнеса и власти, для развития в диалоге. Он создал уникальный для нашего рынка конкурс, в котором соединились видение профессионального жюри и, что особенно важно, мнение обычных жителей Петербурга. Его уход — большая потеря для профессионального сообщества.
Дмитрий Щегельский, президент Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа»:
— Истинный профессионал своего дела, активный общественный деятель, порядочный, ответственный человек — это лишь немногое, что можно сказать об Олеге Борисовиче Островском. Говорят, что лучшие уходят первыми, и часто это действительно так. Ведь они всегда живут сердцем, пропуская через него все — и личное и профессиональное.
Соболезную близким, друзьям и коллегам Олега Борисовича.
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:
— Олег Борисович — человек-глыба. Основательный, твердый, несокрушимый, принципиальный, не поддающийся компромиссам. Человек дела. Глобальных дел, значимых, несущих правду, важность и добро в мир. Он много сделал. Его тонкий юмор и острое словцо всегда вызывали улыбки и вносили перчинку в общение. Жесткий, основательный и уверенный в том, что говорит и делает. И ему верили, доверяли.
Он умел дружить. Умел выстраивать отношения с коллегами. Был медиатором между сторонами. Он умел любить. Воспитал двух чудесных сыновей, был счастлив в семье. Восхищался, ценил, интересовался.
То дело, которым он занимался в последнее время, было важным и значимым для него. Повышать планку качества услуг и строительства, делать комфортнее жизнь наших горожан, считаться с людьми, верить в будущее — то, чем занимался конкурс «Доверие потребителей рынка недвижимости в СПб и ЛО» во главе с Олегом Борисовичем.
Его будет очень и очень не хватать нам всем! Но мы продолжим дело, которым он занимался. Олег Борисович так бы и хотел.
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!