400 метров амбиций
.jpg)
Дамба, защищающая Санкт-Петербург от волн административного ресурса, лоббизма и коммерческих аппетитов, как охарактеризовала Правила землепользования и застройки губернатор Валентина Матвиенко, не простояла и года. Причем рухнула она под ударами самой городской администрации, которая поименно и единогласно поддержала строительство 400-метровой доминанты в составе «Охта-центра» - офисно-делового комплекса «Газпромнефти».
Крушение дамбы
Произошло это знаковое для Петербурга событие буднично и стремительно, если, конечно, не учитывать многолетнюю бомбардировку города рекламными материалами. Суммарно, если не считать скандальных общественных слушаний, смехотворно назначенных на 9 утра 1 сентября, принятие решения у городских властей заняло порядка 35 минут.
Примерно 25 из них занималась вопросом Комиссия по землепользованию и застройки. Ее члены ознакомились с данными ландшафтно-визуального исследования, произведенного ООО «Институт территориального развития», которые однозначно свидетельствуют о вторжении небоскреба в городские панорамы, находящиеся под охраной закона Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия». После этого Комиссия решила, что проект не оказывает негативного влияния на виды города.
Также было оглашено экспертное мнение Надежды Косаревой, директора Института экономики города (Москва), бывшего разработчиком Градкодекса РФ. В соответствии с ним, ст. 40 этого документа, на которую ссылаются заказчики «Охта-центра», применяется лишь в случаях незначительного отклонения от предельных параметров застройки, и к данному проекту неприменима. По ее мнению, для утверждения столь масштабных отклонений необходимо внесение изменений в ПЗЗ особым законом Санкт-Петербурга. Комиссия решила не задерживаться на обсуждении позиции эксперта, поскольку, как выразился вице-спикер ЗакС Геннадий Озеров, «мнение уже и так сложилось», после чего 11 голосами против 3 отклонения были утверждены.
Еще меньше времени заняло принятие решения Смольным, причем примерно с той же аргументацией. «По этому поводу уже столько было сказано, что комментарии излишни», сказала В.Матвиенко, и члены правительства единогласно и поименно поддержали строительство небоскреба. Так просто и быстрой был решен вопрос на протяжении многих лет вызывавший бурное общественное негодование, бесчисленные протесты со стороны творческих деятелей, архитекторов, общественности города, в конце-концов Министерства культуры РФ и ЮНЕСКО.
Любопытно отметить, что, подавляющее большинство участников опроса, проведенного АСН-инфо, не доверили Смольному решение вопросов по строительным проектам, значительно отклоняющимся от положений ПЗЗ Санкт-Петербурга (например, «Охта-центра»). Более 2/3 респондентов (70%) считают, что в этом случае вердикт должен выноситься общегородским референдумом. 12% доверяют право такого решения Законодательному собранию (путем принятия особого закона). Лишь 11% готовы положиться на действия Смольного. И только 7% опрошенных считают достаточной компетенцию КЗЗ.
История со статистикой
Эти данные подводят к еще одному весьма интересному и знаковому в данном случае вопросу – об отношении петербуржцев к проекту, которое, казалось бы, должно учитываться городскими властями.
Летом 2007 г. известный социологический центр «Мегаполис» провел исследование, посвященное отношению горожан к перспективе строительства «Охта-центра». Его данные подтвердили результаты предыдущих опросов, проводившихся с 2005 г. в разных формах, и дававших примерно одинаковые итоги. Краткое резюме отчета «Мегаполиса» таково: 39,8% петербуржцев против строительства небоскреба, 18,4% – за. 40,7% назвали лучшим местом для деловой активности окраины, 23,5% – спальные районы, 17,9% – районы вокруг центра, а 17,2% – пригороды Санкт-Петербурга, 2,8% выступили за строительство деловых центров в исторической части города.
Примерно такие же результаты дал опрос, проведенный АСН-инфо летом 2008 г. Лишь 14,8% проголосовали за вариант «Пусть строят, как хотят». Практически столько же считают, что комплекс на Охте уместен, но меньшего масштаба. За вариант «Пусть строят с ограничениями по высоте» высказалось 15,4% респондентов. Категорически против строительства офисного здания «Газпромнефти» выступили более пятой части проголосовавших. Вариант «Петербургу этот проект вообще не нужен» выбрали 22,2% опрошенных. За вариант «Пусть строят на окраине города» проголосовали 47,6%.
Большинство других опросов, проводившихся за последний год, примерно повторяют эти цифры. Условно-приближенно можно сказать, что общественно мнение по этому вопросу сравнительно стабильно: порядка 20% – за строительство небоскреба на Охте и как минимум 50-60% – против (либо категорически, либо считая необходимым радикально – не менее, чем в 4 раза – сократить высотные характеристики).
Любопытно, что похожие цифры дал и опрос, проведенный в августе 2009 г. «позитивной общественностью», выступающей за строительство «Охта-центра». По его результатам, число противников проекта более чем в 3 раза превысило число сторонников (оставим за скобками странные логические построения, позволившие организаторам утверждать, что это будто бы доказывает, что большинство петербуржцев «за» небоскреб).
Но есть в городе выдающиеся социологи, чьи цифры разительно отличаются от данных всех прочих опросов. За несколько лет (с 2006 г.) регулярного проведения опросов по заказу ОДЦ «Охта», Агентство социальной информации «снизило» количество противников 400-метровой доминанты с 40 до 32% и, наоборот, «дорастило» число его сторонников с 35 до 45%. Более того, руководитель АСИ Роман Могилевский на недавней презентации очередного опроса заранее предупредил, что к концу 2009 г. число тех, кто поддерживает проект, достигнет 50%.
Разумеется, каждый может сам выбирать «во что ему верить». Тем не менее, радикальное отличие результатов социологических исследований по заказу «охтацентровцев» от всех остальных не может не наводить на размышления. Равно как и то, что цифрам АСИ единодушно верит администрация, и столь же единодушно не верит общественность.
«Протестанты» не сдаются
Разумеется, решение Смольного нимало не повлияло на позицию общественности. Уже на следующий день после его принятия лидеры петербургского «Яблока» обратились с заявлением о признании решения незаконным. По их мнению, оно не соответствует законодательству и нарушает права и свободы граждан.
Как указано в исковом заявлении, ст. 40 Градостроительного кодекса РФ допускает предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров, в случае выполнения хотя бы одного из 4 условий, которым должен соответствовать земельный участок: 1) размеры участка меньше минимальных, установленных градостроительным регламентом; 2) конфигурация земельного участка неблагоприятна для застройки; 3) инженерно-геологические характеристики участка неблагоприятны для застройки; 4) иные характеристики участка неблагоприятны для застройки. Ни одно из этих условий в данном случае не выполнено. «Полагаем, что земельный участок не может быть «неблагоприятным» для строительства 100-метрового здания и при этом «благоприятным» для строительства здания высотой в 403 м», - говорится в заявлении.
Вторая причина, по которой решение правительства незаконно – закон Петербурга «О границах зон охраны…». Земельный участок, на котором планируется построить башню «Охта-центра», целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1. «Для указанной зоны данным законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств, – говорится в заявлении.
В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта (оценка проведена Институтом территориального развития по заказу ОАО ОДЦ «Охта») 403-метровая доминанта будет просматриваться со следующих точек: вершина Биржевого моста, пляж Петропавловской крепости близ Алексеевского равелина, Нарышкин бастион, правобережный край и вершина Троицкого моста, правобережный край Литейного моста, портик Зимнего дворца. Не вызывает сомнений и тот факт, что указанная доминанта будет просматриваться и с колоннады Исаакиевского собора.
В связи с заявители просят «признать незаконным и отменить решение правительства Санкт-Петербурга о предоставлении ОАО ОДЦ «Охта» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства».
Профессиональное архитектурное сообщество тоже не в восторге. Президент Союза архитекторов России Андрей Боков также заявил, что Союз обязательно отреагирует на скандал. «Появление этого необязательного и крайне рискованного объекта в Петербурге становится возможным в тот момент, когда в России повсеместно усиливаются законодательные запреты в градостроительной сфере, – отметил А.Боков. – Складывается впечатление, что территория под будущим небоскребом находится в другой стране».
Не осталась в стороне и творческая общественность, воззвавшая непосредственно к «гаранту конституции» с просьбой защитить исторический облик города. В направленном Дмитрию Медведеву обращении отмечается также, что одобрение строительства здания с нарушением ПЗЗ, «создаст опаснейший прецедент, когда установленные законом ограничения будут на глазах у всех признаны ничтожными на фоне коммерческих интересов компании «Газпром» и явятся вопиющим примером правового нигилизма и коррупции». Документ подписан, в частности, народными артистами России Натальей Теняковой, Сергеем Юрским и Олегом Басилашвили, сопредседателем Петербургского отделения ВООПиК Александром Марголисом, председателем Союза писателей Санкт-Петербурга Валерием Поповым, чемпионом мира по боксу Николаем Валуевым, музыкантом Юрием Шевчуком и др., а также рядом представителей политической оппозиции.
И федералы, и ЮНЕСКО
Не нашло решение Смольного поддержки и в федеральных ведомствах. «Минкультуры России разделяет озабоченность научной и творческой общественности в связи с возможным строительством офисного здания «Газпрома» высотою 396 м в Санкт-Петербурге», говорится ответе за подписью вр.и.о. министра А.Бусыгина на письмо депутата ЗакС города Сергея Малкова.
В нем также говорится: «В Минкультуры России поступила информация по указанному вопросу от академика архитектуры Российской академии архитектуры и строительных наук, члена Межведомственного совета по особо ценным объектам культурного наследия народов РФ при Минкультуры России В.П.Орфинского». Он, в частности отмечает, что «демонстрация разработанной Институтом территориального развития трехмерной электронной модели виртуальной прогулки по наиболее популярным туристическим маршрутам города на Неве, позволяет наглядно оценить, насколько газпромовская башня испортит виды исторического центра».
Росохранкультура планирует заняться вопросом строительства «Охта-центра» в Санкт-Петербурге, сообщил глава службы Александр Кибовский. «Исторический центр Петербурга является объектом ЮНЕСКО, мы не заинтересованы, чтобы нам высказывались претензии со стороны международных коллег», - заявил он.
А.Кибовский также отметил, что если речь идет о корректировке зон охраны, которые были приняты законами Петербурга, то, в соответствии с законодательством, такие решения требуют согласования с федеральными властями, в частности, с Росохранкультурой.
Ему вторит ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО ответственный секретарь комиссии РФ по делам ЮНЕСКО Григорий Орджоникидзе. По его мнению, власти Санкт-Петербурга не имели полномочий принимать решения, связанные со строительством небоскреба в исторической части города; этот вопрос находится в ведении Минкультуры России. «Поскольку исторический центр Санкт-Петербурга представлен от РФ в списке всемирного наследия ЮНЕСКО, за него отвечает федеральное правительство», - сказал Г.Орджоникидзе.
По его словам, в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия, именно правительства принимают решения, касающиеся объектов, включенных в список всемирного наследия. Г.Орджоникидзе подчеркнул, что еще 2 года назад комитет всемирного наследия принял решение о том, что если будет дано разрешение на возведение небоскреба в рамках строительства комплекса «Охта-центр», то встанет вопрос о переводе номинации «Дворцовые ансамбли исторического центра Санкт-Петербурга и связанных с ним окрестностей» в список объектов, находящихся под угрозой.
Всемирный фонд памятников (WMF) внес ансамбль центра Петербурга в список 100 объектов, которым грозит исчезновение. А.Кибовский напомнил, что негативную позицию по «Охта-центру» неоднократно высказывало и ЮНЕСКО, отмечая, что строительство этого небоскреба может в дальнейшем послужить основанием, что по Петербургу будут приняты санкции, аналогичные примененным к Дрездену, то есть он будет исключен из списка городов наследия ЮНЕСКО. «Прецедент исключения Дрездена из-за строительства моста показывает, что это не просто слова. Кстати говоря, ЮНЕСКО проинформировал уже об этом», - сказал он.
Плюс на минус
В целом, как и негативное отношение граждан к небоскребу, так и минусы от потенциальной реализации проекта, очевидны. Что касается возможных плюсов, то здесь ничего не ясно.
Начать можно с того, что в результате участия в проекте, Петербург уже потерял порядка 1,5 млрд. рублей. Вложив в основной капитал ОАО «ОДЦ «Охта» в общей сложности 4,41 млрд. рублей, вернуть при продаже своих долей «Газпрому» город сможет лишь 2,9 млрд. По мнению главы Комитета финансов Санкт-Петербурга Эдуарда Батанова это «выгодно», поскольку 1,88 из 4,41 млрд. рублей составляли безвозмездные субсидии, и компания, в принципе, могла предложить городу за его долю лишь 2,5 млрд. рублей.
Не ясны перспективы развития транспортной инфраструктуры. Сложная дорожная ситуация в городе общеизвестна. Столь же очевидно, что небоскреб станет сильнейшим «центром притяжения» транспортных потоков. Между тем, подводя итоги общественных слушаний по проекту, ОДЦ «Охта», назвал в числе новых объектов инфраструктуры только развязку на Красногвардейской пл. и расширение Малоохтинского моста.
Не понятен и вопрос экономической целесообразности проекта. Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков на форуме PROEstate отметил, что высотный объект предназначается не для коммерческого использования, а исключительно для корпоративных нужд. «Мы это знаем, поскольку консультировали заказчика», - пояснил он.
Исходя из заявленных характеристик проекта, очевидно, что небоскреб «великоват» не только для «Газпромнефти», но, наверное, и для «Газпрома» в целом. Тем более, что несмотря на перерегистрацию в Петербурге, большая часть управленческого персонала компании продолжает работать в Москве, в Северную столицу перебираться не намерена.
Остается вариант коммерческого использования. Но и здесь возникают сомнения. Так, начальник отдела аренды бизнес-центра Atlantic Сity Дмитрий Селезнев отмечает: «На мой взгляд, «Охта центр» – это амбициозный проект, не имеющий под собой экономической целесообразности. Непонятно, какое количество времени должно пройти, чтобы этот проект окупился, и какая должна быть арендная ставка, чтобы окупалась хотя бы эксплуатация. Если бы башня была 100 м, никаких вопросов не возникало бы – это выгодно и экономически целесообразно. Но 400-метровый «Охта-центр» – это малорентабельный объект».
Кому оно надо?
В уже упоминавшемся письме В.Орфинского также отмечается: «Решая вопрос о строительстве исполинской башни, нельзя не учитывать еще одно обстоятельство: небоскребы слишком дороги в эксплуатации. Они создают огромную нагрузку на дороги и инженерные коммуникации. Они недостаточно комфортны из-за резких перепадов давления, а как стало очевидно после 11.09.2001 к тому же – небезопасны… Правда, на заре «небоскребомании» авторы газпромовского небоскреба, рекламируя свое детище, утверждали, что он «экономически не выгоден», но «совершенно необходим для престижа компании».
Во тут-то и кроется ответ на все вопросы. Оказывается, проект, который
- вызывает негативное отношение горожан;
- нарушает законы Петербурга;
- вторгается в исторический облик;
- приводит к исключению центра города из списка памятников всемирного наследия;
- наносит убытки бюджету;
- усугубляет транспортные проблемы;
- непонятен с точки зрения экономической целесообразности,
просто-напросто «совершенно необходим для престижа «Газпрома».
Причем не Москве, где после 1917 г. каждая власть делала свой вклад в разрушение исторического центра (снося особняки и храмы и строя «сталинские доминанты», железобетонные коробки в центре Кремля и нынешние небоскребы), и никаким уродством ухудшить положение практически невозможно, а именно в Петербурге, где сердце города, не без ущерба конечно, но все же сохранилось. Именно здесь можно оставить «след в истории» – и не важно какой ценой – ведь, как известно, Герострат своей цели добился.
Михаил Добрецов
Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, прошедший в петербургском отеле «Европа», в очередной раз собрал всю петербургскую элиту строительного бизнеса. Однако никогда еще предновогодняя встреча строительного топ-менеджмента не проходила в таком тревожном настроении. Тема основной дискуссии – «как кризис повлияет на рынок недвижимости» - в преддверии «дна кризиса», которое, по общему мнению, наступит уже в начале 2009 г., вызвала трехчасовую бурную дискуссию.
«На дне»
Разговор о кризисе начался с обращенного к экспертам вопроса о том, когда они планируют наступление пресловутого «дна». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St.
Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает 2 сценария будущего – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в III квартале 2009 г., второй, предполагает начало подъема лишь к 2011 г. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 г., - заметил Александр Шарапов, гендиректор Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».
«Восстановление мирового рынка недвижимости начнется с Великобритании, весной 2010 г., - полагает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Что касается России, то в условиях экономики, абсолютно зависимой от стоимости углеводородного сырья, прогнозировать что-либо сложно. Что касается нашей компании – если в 2009 г. нам удастся заключить хотя бы 2 сделки, я буду очень рад».
«Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 г. можно ждать взлета цен на жилье», - такой прогноз дал гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Никто ничего не знает»
Президент «Аверса» Михаил Зельдин считает, что в существующих условиях вообще какие-либо оценки давать очень непросто. Но по данным оценщиков компании, цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (не земельные участки и не недостроенные объекты) в течение последних 3-4 месяцев упали на 20-40%. А на неликвид упали еще больше – на 50-70%. Арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25-30%. И все же, по его мнению, «дно» рынка еще не наступило. «Оно наступит тогда, когда пойдут сделки – соответственно, уровень цены удовлетворит людей», - пояснил эксперт, а значит, «это пока более консервативный дисконт, чем требуется». Но госэкспертиза должна, по словам М.Зельдина, занимать консервативную позицию, так как у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.
Ему возразил вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Если государство хочет продавать, а оно все-таки хочет, то оно должно продавать по справедливой цене. Консервативная политика приведет к отсутствию сделок – это нужно рынку?» Ему ответил гендиректор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в том, что цена завышена, а в отсутствии данных, по которым можно сделать выводы о «справедливой» цене. «Никто не знает ситуации. И Фонд имущества тоже не знает. Я обращаюсь к ГУД с просьбой –рынку как воздух необходима информация о реальных сделках. Надо ею обмениваться. Причем информация не о вынужденных продажах с целью спасти бизнес, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах рынка. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей», - сказал эксперт. «Значит, и оценщики не понимают, что делается на рынке. Что ж, тогда статистику выдадут журналисты, и обвинить их будет не в чем, раз эксперты молчат, - заметил вице-президент ВТБ. – Вот как я, банкир, могу строителю выдать кредит, если даже оценщики ничего не знают?». «Какая разница, вы все равно не дадите денег, с каким отчетом к вам ни приходи. Человек с рублем не заказывает оценок и не пойдет к консультантам. Думаю, в экономике сейчас будут другие платежные средства – может быть, векселя ЦБ и других банков и, конечно, бартер», - отозвался глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Никто ничего не знает. Никто не знает, где именно мы находимся. Надо это понять и не паниковать. Это переход во что-то новое, и скорость перехода не оставляет сомнения, что быстро он не закончится», - заметил М.Лернер.
Куда упадет земля
Комментируя вопрос о ценах на земельные участки, коммерческий директор и вице-президент RBI Михаил Возиянов заявил, что, по его данным, с лета 2008 г. цена на земельные участки снизилась на 50%. В RBI уверены, что для того, чтобы сделать строительный бизнес доходным (и оживить земельный рынок) цены на землю должны упасть не вполовину, как сейчас, а в 4-5 раз. «Для высоколиквидных участков под элитное жилье – в 4 раза, для типового строительства – в 5 раз, - пояснил М.Возиянов. – Это значит, что если в сентябре на торгах Фонда имущества кв. метр улучшений стоил 700 долларов, то к сентябрю 2009 г. он должен стоить в среднем не более 150 долларов». По словам вице-президента RBI, компания пока не покупает земли именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен, которое ожидается уже летом 2009 г.
Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Цены на квартиры первичного рынка (по данным мониторинга всех основных застройщиков) упали с 1 октября на 10%. «В долларах – больше», - уточнил эксперт. Однако он уверен, что рублевые цены упадут еще на 5-10%, «не больше».
А вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (ПН) Вячеслав Семененко откровенно заявил, что при журналистах топ-менеджеры корпорации будут избегать что-либо говорить о ценах на жилье. Его комментарий свелся только к тому, что «реальные» цены, по данным ПН, наступят на рынке летом. Тогда же выяснится, сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас, по мнению эксперта, строители могут не рассчитывать на демпинг как средство для роста продаж. «Дело в том, что это не работает – люди не верят этим ценам, едут на стройку и видят, что там все стоит. И не покупают», - поясняет он.
По прогнозу ПН, ввод жилья в 2009 г. сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. «Летом ликвида на рынке уже не будет. А про цены можно не спрашивать, ведь еще неизвестно, в чем считать, что будет с долларом и евро. Когда будет понятная цена квартир, при которой начнутся наконец сделки, тогда будет и понятная цена земли. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам затягивать пояса, думаю, нужно надолго», - отметил В.Семененко.
Лучше в отпуск?
Неутешительными данными о своей компании поделился гендиректор «М-Индустрии Матвей Закашанский. Цены на квартиры холдинга с августа снизились на 10-12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Судите сами: стройматериалы подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст только 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают, не более чем на 10-20%. Что же делать? Либо уйти с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного кредита. Со Сбербанком в сентябре уже подписали соглашение, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства, завися только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с 80-процентной готовностью, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», - заявил топ-менеджер холдинга. С ним согласен и И.Водопьянов: «При цене на деньги в 20% и выше незачем вообще работать. Рынок разогреется только тогда, когда деньги станут дешевле. А сейчас рентабельность ниже процентной ставки – что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор». М.Закашанский также уверен, что деньги на счетах банков есть. «Они есть, ведь ставки по депозитам растут, но их не хотят давать. Может быть, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где все будет в одном флаконе – бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры», - полагает эксперт. При этом он убежден, что финансовая помощь должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю. «Какой смысл кредитовать «Северсталь», если ее продукцию никто не покупает? Надо думать о спросе», - заявил гендиректор холдинга. Что касается «дна» рынка, то в «М-Индустрии», по словам М.Закашанского, оно наступило в ноябре. А в декабре за 1 неделю было продано в 3 раза больше, чем за весь ноябрь. Правда, активизацию продаж гендиректор компании связал с дисконтными программами. На январь-февраль прогнозы делать он не рискнул.
Банковский инструментарий
Диалог банкиров и девелоперов на саммите, как и ожидалось, оказался непростым. «Вы не поверите – в декабре к нам в компанию несколько раз звонили из банков и предлагали взять кредит! Неужели банки вспомнили, что существуют не только виртуальные операции, что деньги можно вкладывать в реальный сектор? Хотя, если честно, это были иностранные банки – с Мальты, из Италии, из Венгрии», - рассказал собравшимся гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «Вы неправы. Есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. Это фондовый и финансовый рынок. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный российский банк – Сбербанк, ВТБ и другие – и ни одно крупное представительство иностранного банка, такого, как Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты», - возразил девелоперу А.Ольховский. «Пока у банкиров есть другие инструменты, ничего не будет, вне зависимости от цен на недвижимость. Что-то кто-то будет покупать, на свой страх и риск, основываясь на интуитивных оценках, - заметил на это глава УК «Теорема». – Кроме того, если ВТБ может себе позволить реструктуризировать выплаты по кредитам, то для малых банков это смерти подобно. А значит, ждите роста преступности: банки будут выбивать кредиты у заемщиков любыми средствами. Хотя, по-моему, сильно хуже, чем сейчас, в 2009 г. не будет. Девальвация рубля не опустит его ниже 35 за доллар. При этом, конечно, будут массовые увольнения в декабре-январе, так как еще год сохранять в коллективе тех, от кого можно избавиться, бессмысленно». Данные об увольнениях в строительной отрасли у экспертов разошлись: по словам А.Ольховского, в строительных компаниях уволили к концу года около 10% сотрудников, а по данным В.Семененко – 30-50%.
Кто виноват?
«Все дело в том, что еще до кризиса девелоперы неправильно оценивали спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Вот основная причина. А сейчас что вы предлагаете? Держать цены? Или потом загнать их опять на такой уровень, который сейчас вызывал кризис?», - спросил, подводя итог встречи, гендиректор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. Девелоперы попытались ответить. «У нас было ощущение, что продажная цена не соответствует спросу, что рост цен не бесконечен, - признал В.Семененко. – Но с другой стороны, были все цифры, данные о нехватке жилья, о потенциальном спросе». «Так что, опять виноваты оценщики и консультанты? Кто виноват?», - поинтересовался А.Ольховский. «Цены загнали не девелоперы. Был такой рынок, такой платежеспособный спрос, потому что цены на нефть выросли в 10 раз, и на недвижимость, соответственно, тоже», - попробовал защитить коллег М.Закашанский. «Цены соотнесутся с зарплатами горожан, и это нормально. Если только со снижением зарплат не пережать. Не надо рост цен считать нормой рынка, а откат цен – ужасным кризисом, - резюмировал М.Зельдин.
Дед Мороз, появившийся в зале к концу вечера, смотрелся среди озабоченных лиц довольно странно. Итог встречи подвел не он, а гендиректор Knight Frank. «Мы прожили восемь прекрасных лет. Нам было хорошо все эти годы. И если мы заблуждались, то были искренни в своих заблуждениях», - печально констатировал О.Барков.
Елена Зеликова
На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.
В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.
Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).
При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.
Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.
Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.
При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.
Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.
Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.
Елена Зеликова