Ради того, чтобы строительство социальной инфраструктуры шло опережающими темпами, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко готов «лечь на рельсы». Точнее – остановить стройки тех девелоперов, которые отклоняются от участия в реализации инфраструктурных объектов. Реальные кандидаты уже есть.

Совещание Дирекции комплексного развития территорий Ленобласти, на котором власти региона встретились с представителями строительного рынка, прошло шумно. За сутки до него на совещании только для чиновников Александр Дрозденко призывал подчиненных жестко выступить единым фронтом на встрече с девелоперами, чтобы он не был один «в красной рубахе и черном колпаке». Однако губернатор, по собственному выражению, снова стал «главной Бабой Ягой», ругающей социально неактивных строителей.

«Несмотря на принимаемые нами меры, некоторые застройщики все равно возводят жилье опережающими темпами и не строят социальную инфраструктуру. Я уже дошел до такого состояния, что готов останавливать стройки. Кто-то ложится на рельсы, а я вот так!» – заявил Александр Дрозденко.

Не нравится? Уходите!

Наибольшее негодование губернатора вызвала группа компаний «Патриот», которая возводит ЖК «ЗемлЯнино» в поселке Янино-1 и ЖК «КудроВО» в городе Кудрово. Девелопер не участвовал ни в одной социальной стройке в Кудрово, что тормозит реализацию ряда важных для жителей области объектов: отделения полиции, трех детских садов на 460 мест, общеобразовательной школы на 1100 мест. Единственный соцпроект, в котором «Патриот» выполнил свои обязанности, – строительство примыкания к Колтушскому шоссе.

Представители «Патриота» напомнили, что ГК работает по проектному финансированию на средства ЦБ, однако губернатора это не убедило: «Чем Центробанк отличается от других застройщиков? Вы же не дарите эти квартиры. Если бы дарили, то вопросов бы не было. Ленобласть – регион с нулевой долговой нагрузкой, мы Центробанку ничего не должны. Правила работы для всех одинаковы».

Александр Дрозденко дал распоряжение Комитету государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти собрать всю информацию о проектах компании и найти способ остановить стройки. «Мы привлечем пожарные службы, Роспотребнадзор и другие ведомства для проверки ГК "Патриот"» – сообщил уже после заседания глава Госстройнадзора Денис Горбунов.

При этом губернатор региона усомнился в том, что Центробанк знает о позиции «Патриота», поэтому пообещал лично обратиться в финансовое учреждение.

Критике подверглась и инвестиционно-строительная группа «Мавис», которая также тормозит реализацию пожарного депо в Кудрово, полицейского участка, детских садов, школ и т. д.

Директор по развитию «Мавис» Вероника Казакова напомнила, что все объекты компании в Кудрово уже сданы, а квартиры переданы. Причем «Мавис» также перешел на проектное финансирование, при котором сложно объяснить, зачем компания оплачивает строительство соцобъектов там, где даже не ведет стройку. «Получается, что вы построились, заработали и ушли, а мы теперь должны вкладывать бюджетные деньги в строительство пожарного депо ради безопасности ваших клиентов? Нам такой бизнес не нужен. У нас страна большая, собирайтесь и уезжайте, если не хотите выполнять социальные обязательства», – возразил Александр Дрозденко.

«Мы не терпилы. Здесь уважаемые люди из силового блока. Найдем, как заставить вас выполнить свои обязательства. Можно дать объявление в газету, чтобы люди знали, что это не социально ответственный застройщик, поэтому покупать у него квартиры не надо», – добавил губернатор, но позже извинился за жаргон из лихих 90-х.

Терять лицо из-за копеек

Затягивание строительства полицейского участка в Кудрово вызвало у губернатора больше всего нареканий. В реализацию проекта в разных долях должны вложиться гипермаркеты «Лента» и «МЕГА Дыбенко», компании «Патриот», «Мавис» и «Лидер Групп». Последняя сообщила, что не будет участвовать в проекте потому, что не планирует застраивать свой участок в Кудрово жильем. «В следующую корректировку Генплана переведите этот участок в рекреационную зону, пусть там парк будет, раз «Лидер Групп» жилье строить не собирается», – распорядился Александр Дрозденко.

Позиция гипермаркетов губернатора просто поставила в тупик: «Отделение полиции будет стоить 100 млн рублей максимум. В итоге «Ленте» надо вложить 230 тыс. рублей, а «МЕГЕ» – 4,51 млн рублей. И за эти крохи они уперлись, мне стыдно за них!».

Не только кнут, но и пряник

Впрочем, для застройщиков у Александра Дрозденко был не только кнут, но и пряник. Он заявил, что все соцобъекты, которые будут переданы муниципалитетам в срок до 1 июня 2020 года, область выкупит по стопроцентной цене, если позже, то – за 50% реальной стоимости. «Мы все свои обещания всегда выполняем, все объекты будут переданы», – заявил губернатор региона.

При этом Александра Дрозденко крайне возмутила пробуксовка строительства школы на 1175 мест в Мурино. Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти уже получила разрешение на строительство объекта, однако инвесторы проекта («Арсенал», «Лидер Групп», «Петрострой» и «Евроинвест») договор еще не подписали. «Мы же вернем эти деньги, они уже заложены в трехлетний бюджет. Здесь-то вы чего боитесь? Это же не полицейский участок, мы выкупим школу», – заявил губернатор и предложил оригинальный выход из ситуации. 

Он поручил Дирекции взять под бюджетную гарантию кредит в банке и начать строительство школы. С компаниями же надо заключить договор, по которому они получат меньше средств после выкупа. «Вы получите меньше из-за процентов по кредиту», – пояснил Александр Дрозденко. Кажется, присутствующих застройщиков такое развитие событий не вдохновило.

Представитель компании «Инвестторг», которая до сих пор не вложилась в строительство двух детсадов и школы на 825 мест в Кудрово, объяснила все отсутствием свободных денег: «Мы еще строимся, поэтому у нас нет возможности заплатить сразу за все». На это губернатор напомнил, что областное правительство готово подумать о рассрочке или о других вариантах.

В завершение совещания Александр Дрозденко поручил подготовить письмо в Прокуратуру Ленобласти по поводу компаний, с которыми не будут достигнуты договоренности по строительству соцобъектов на следующей неделе.

Что такое мастер-план в понимании чиновников, архитекторов и девелоперов, и в чем его основное отличие от уже существующих документов?

В рамках Международного форума пространственного развития "Клуб лидеров" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и Бюро пространственного развития Санкт-Петербурга при информационной поддержке газеты «Строительный Еженедельник» организовали и провели круглый стол «Переход на мастер-план: кто, как и когда будет его делать?». 

Комплекс стратегий

С 2019 года согласно Постановлению Правительства РФ крупные города должны переходить от генерального плана на мастер-план. Требования к мастер-плану до сих пор не определены. Однако предполагается, что этот документ должен быть основан на стратегии социально-экономического развития.

Руководитель проектов компании MLA+ Андрей Головин занимался подготовкой мастера-плана и генплана Перми, работал над проектами в Уфе и Екатеринбурге.  В ходе работы над пермским проектом была разработана уникальная система планирования городского развития и предложена новая модель, включающая в себя как нормативно правовые документы, так и новые способы вовлечения горожан в планирование развития города. 

«Мастер-план - это комплекс стратегий, документ, который представляет в графическом виде разные направления развития города, которые невозможно или недостаточно описать только в текстовом виде. В период подготовки мастер-плана Перми социально-экономической концепции развития города не существовало, поэтому планировщики вынуждены были формировать  ее, исходя из лучших практик, которые могли бы быть адаптированы и применены к условиям пост-советского российского города», - рассказал Андрей Головин.

Он подчеркнул, что мастер-план не является заменой генеральному плану. «Это формирование ценностного стержня для документов планирования муниципальных бюджетов, планирования развития инфраструктуры, основ регулирования застройки. Документы градпланирования российских городов страдают тем, что в них нет ценностного ряда, мы не понимаем, что мы защищаем и что хотим создать, какие у нас приоритеты», - считает Андрей Головин.

«Система градостроительного регулирования, безусловно, нуждается в совершенствовании. В настоящее время, в соответствии с Градостроительным кодексом, Генплан – это закон, документ, который фиксирует определенную программу развития города на ближайший период и долгосрочную перспективу. По итогам реализации принятых в городе Генпланов, а также по итогам текущей работы по изменению этого стратегического документа можно констатировать, что спланировать абсолютно все невозможно – жизнь всегда вносит коррективы. В этом смысле создание документа, который был бы способен реагировать на объективные изменения условий жизни и позволял бы инкорпорировать решения в области территориального планирования более гибко и при этом был бы максимально ориентированным на потребности развития города – это, безусловно, очень своевременная и правильная задача, поставленная Президентом. С другой стороны, важно не поддаться желанию заменить Генплан, как документ, определяющий цели и задачи развития города, в том числе, на долгосрочный период, на некую систему документов, которая позволит и допустит возможность каждый раз принимать решения, отвечающие сиюминутным потребностям», - считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.

Идея и оператор

Основатель и руководитель архитектурного бюро «Оркестра» (Париж – Санкт-Петербург) Эдуард Моро работал над несколькими проектами стратегического планирования в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, в частности, стратегией развития крупнейшего города Нигерии – Лагоса. А в 2014 году стал победителем международного конкурса на развитие прибрежных территорий Москвы-реки совместно с архитектурным бюро «Проект Меганом».

Эдуард Моро рассказал о европейском подходе к работе с документами градостроительного развития. «Например, во Франции существуют три уровня планирования. Первый – публичная стратегия, в которой городское правительство объясняет, как собирается развивать те или иные городские территории. Второй уровень – мастер-план. Это документ, который интегрирует планы развития различных городских сфер. Третий уровень – это конкретные проекты, вопросы их реализации на отдельных территориях.  На каждом уровне к обсуждению тех или иных решений подключена общественность», - объяснил г-н Моро.

Архитектор бюро ASoffice и исследователь городской среды Imperial College London Станислава Бошкович говоря о необходимости принятия для мегаполиса мастер-плана, привела пример Барселоны, которая в 70-е гг. прошлого века, как и многие крупные города Европы, столкнулась с необходимостью перехода к постиндустриальной экономике.     

Бюро ASoffice основано в 2007 году Хосе Асебильо – одним из самых известных урбанистов современности, который на протяжении последних тридцати лет на различных постах руководит градостроительным развитием Барселоны.

«Была начата большая трансформация и приняты два основных решения: создать инструмент, который позволили бы не увеличить город, а преобразовать его в уже сложившихся границах, и определить институцию, междисциплинарное агентство, которое бы взяло на себя роль модератора этих преобразований», - рассказала г-жа Бошкович.

Барселона отказалась от генерального плана, заменив его на мастер-план. «В основе преобразования лежала идея, а не документ, как бы он не назывался», - подчеркнула Станислава Бошкович.

Дискуссии на тему что работает эффективнее – генеральный план или мастер план – г-жа Бошкович относит к безнадежно устаревшим. Время идет, сегодня перед Барселоной и другими городами стоят уже иные задачи, и инструменты требуются новые: «В современном городе слишком много условий, от которых зависит его развитие, и особенно - в сфере новейших технологий. Это по своему определению не пространственные элементы, и существующими инструментами градостроительного планирования его учесть невозможно».

Бюро пространственного развития – один из проектов Форсайт-флота, который прошел в Санкт-Петербурге в 2017 году, и было задумано как экспертная организация, которая берет на себя функцию модератора между властью, обществом и экспертами, и работает над проектами развития территорий. «В ходе подготовки дискуссии мы связались с Министерством строительства и ЖКХ РФ – исполнителем поручения Президента РФ о переходе на мастер-план, которое заинтересовано в экспертизе этого вопроса. Мы приглашаем всех заинтересованных специалистов к обсуждению и обещаем, что сформируем ряд предложений, которые передадим Минстрой», - сообщила руководитель Бюро пространственного развития Алиса Тимошина.  

«В Петербурге уже принята стратегия социально-экономического развития, мастер-план мог бы войти в нее, так как это также документ стратегического планирования. Тем более, что сейчас в структуре стратегии отсутствует раздел пространственного развития, вместе с тем для Петербурга такой документ был бы крайне актуален. Бюро пространственного развития готово выступить модератором и участвовать в разработке этого раздела Стратегии», - говорит Алиса Тимошина.    

Методология нуждается в тестировании и для этого необходимы пилотные проекты. «Сейчас у Бюро пространственного развития есть несколько таких проектов, - например, территория т.н. «Французского ковша» вдоль Обводного канала. Одна из главных проблем, с которой мы столкнулись при работе с этим проектом, - дефицит данных  о собственниках объектов, расположенных на этой территории.  Мы начали сотрудничество с Центром пространственных исследований Geointellect, и вместе с ними пытаемся систематизировать разрозненные данные», - рассказала Алиса Тимошина.

фотоотчет: https://asninfo.ru/events/photo-reports/247-diskussiya-perekhod-na-master-plan-kto-kak-i-kogda-budet-yego-delat

видеоотчет: https://asninfo.ru/events/video-reports