Как заработать на недвижимости: лайфхаки по инвестированию
Каким станет рынок недвижимости после пандемии? Можно ли совершать сделки дистанционно? В каких странах недвижимость наиболее ликвидна? Об этом и не только шла речь 5 августа на канале «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости». На этот раз управляющий партнёр компании «Митсан консалтинг» и по совместительству ведущий программы Дмитрий Желнин задал ряд острых вопросов соучредителю и генеральному директору компании «ARX» Роману Качинскому.
Эксперт десять лет занимается инвестициями в недвижимость, параллельно работая над другими проектами. Добиваться успеха ему помогает умелое использование современных инструментов типа блокчейна и шеринга.
Как за 20 лет гарантированно создать настоящий капитал? Учитывая низкий уровень финансовой грамотности большинства населения, у тех, кто готов рискнуть, шансы оказаться в плюсе довольно высоки.
Блокчейн в недвижимости — как это работает?
Российские компании, занимающиеся недвижимостью, уже начали использовать механизмы, где применяются блокчейн-технологии.
Роман объясняет: блокчейн позволяет одному человеку покупать количественно поменьше. К примеру, вам приглянулись апартаменты, но денег на их покупку нет. Но вы можете купить их по частям, хоть по сантиметрам, оформляя такие микро-сделки на смарт-контракте. То есть инвестором может стать любой.
— Блокчейн даёт повышенную гарантию и позволяет продавать меньшими количествами, сантиметрами, метрами — объекты. Тем самым, человек может стать инвестором вдолгую, со своей зарплаты отчисляя какую-то копеечку, но имея большую надёжность в виде недвижимости, дивидендов, доходности, которые теперь есть у него каждый год.
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество отстаёт от современного рынка лет на 50, а то и более, замечает Дмитрий Желнин. Придёт ли он когда-либо к блокчейну? Есть ли какие-либо страны, которые уже на законодательном уровне понимают новую тенденцию, принимают такого рода сделки, и учитывают, таким образом, права на часть помещения?
Подвижки есть, и очень серьёзные: по словам руководителя Сбербанка Германа Грефа, в ближайших планах крупнейшего игрока на рынке кредитования — перевод своей платформы по быстрому оформлению сделок с недвижимостью онлайн на блокчейн-платформу. Это делается для заключения договоров о долевом строительстве, для автоматизации и ускорения таких процессов.
Что касается других стран, они тоже смотрят с интересом на этот инструмент. Но стоит ли инвестировать туда? По словам Качинского, некоторые из этих стран сильно отстают в экономическом отношении (к примеру, Венесуэла); у других — допустим, на Мальте — рынок недвижимости явно перегрет.
Качинский — энтузиаст и авантюрист, лёгких путей для себя не ищет и настроен заходить в недооценённые страны, зарабатывать на недооценённой недвижимости. Из свежих примеров — его проект в Батуми:
— Батуми – это как Дубай в Эмиратах. Получается, что с одной стороны там есть экономический рост, куда вкладывают все отельные сети. Т.е. мы смотрим не потому, что мы такие умные, а мы смотрим аналитику. «Hilton», «Sheraton», «Marriott» строятся там. Любая страна может сделать то, что уже делают другие. Они делают аналитику, а потом зовут инвесторов.
Чтобы зайти в Австрию, Германию нужны сотни миллионов долларов — и при этом инвестор получит на них 1-2% годовых. Кстати, подчёркивает спикер программы, уникальность Грузии ещё и в том, что мы можем продавать 1 м2, и продавать его ещё и не по блокчейну, а официально, оформить метр на человека прямо в Реестре. На каждый докупленный метр он получает документы собственника. Право общей долевой собственности давно действует и в России. Но сама процедура покупки очередной занимает много времени из-за волокиты — поездок в Росреестр, МФЦ и т.д. и т.п. К тому же для участия в сделке всех покупателей нужно собрать вместе.
На сайте компании «ARX» есть расширенный гид инвестора, где подробно рассказывается, какие документы понадобятся, каков минимальный порог входа. С клиентом составляется договор, на основании которого купленная им доля переходит в управление компании. Речь идёт о продаже гарантированно доходной недвижимости, причём возможен расчёт криптовалютой с кошелька на кошелёк. Сделка прошла регистрацию в Реестре Грузии. В документах прописано, что расчёт принят в USDT и будет получать дивиденды.
Можно ли жить на купленных 1-2 метрах? Конечно, нет. Но на них можно зарабатывать.
— Самое важное здесь, — говорит Роман Качинский, — это два момента: гарантированная доходность и возможность выхода из проекта. Хотите перепродать — компания, заинтересованная в этих апартаментах, купит их себе обратно.
Стоит ли при покупке всего 1 метра лететь на место? Конечно, с учётом современных технологий это совершенно необязательно. Но Роман уверен: стоит. Чтобы эта инвестиционная история не закончилась 1 м2. Когда вы точно представляете, во что вкладываете, как оно выглядит, видите потенциал объекта, то будете настроены в течение года докупить оставшиеся 30 метров апартамента.
Шеринг: экономика нового времени
«Sharing economy» предполагает оплату за временный доступ к продукту. Практически все слышали о кар-шеринге. А вот что такое шеринг в недвижимости? Уже сегодня появляются сервисы, с одной стороны, объединяющие большое количество собственников и арендаторов, с другой, — специализированные объекты для совместного использования.
Тем, кто приобрёл апартамент полностью, вправе раз в году провести там две недели отпуска. Либо договориться о скидках и бонусах, если покупка ещё не завершена. В эфире «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» Роман Качинский показал слайды с объектами, которые сегодня реализуются в Батуми. Здания расположены в 20 км от города, куда каждые полчаса будет осуществляться трансфер на автомобилях VIP-класса. Объект состоит из нескольких частей, одна из которых находится под управлением канадской компании «Aloft». Интересные интерьерные решения, изумительная местная природа — смотришь, и хочется поскорее оказаться там. Но пока стоп: за 1 м2 придётся заплатить $ 3000. Во столько обойдётся «квадрат» в уже готовом отеле. На старте — запуск объектов в Италии, которые тоже будут продаваться через блокчейн-платформу. Но там речь идёт о более высокой цене. Поэтому, уточняет Качинский, будет возможность покупать сантиметровые доли.
— Какая гарантированная доходность? — интересуется ведущий программы.
— Мы гарантируем в этом объекте со второго года 10% годовых в долларах США, — разъясняет Роман Качинский. — Объект сдаётся в конце декабря 2022 года. Я за доходность в валюте, которая на сегодняшний день стабильна. В Италии доходность может быть и другой; там налогов побольше.
Чтобы оптимизировать разные по формату рабочие процессы в Грузии Качинский и его партнёры создали две компании. Одна занимается ИТ, другая — покупкой недвижимости. В результате формируется совместный продукт, недвижимость получается с «умным домом». Там нет никакого ключа — войти можно только через специальный пароль, на WiFi, на приложении код, который нужно приложить к замку.
За счёт чего достигается хорошая доходность? За счёт того, что «ARX» платит вместо 20% НДС – 5%. Специфика предлагаемого продукта позволяет платить низкие налоги и при этом зарабатывать.
Какие гарантии доходности, помимо договора? Это банковская гарантия с «TBC-банком», одним из крупнейших в Грузии. «В недвижимости он, наверное, №1 по всем ипотечным бумагам», — подчёркивает Качинский. По такому договору его компания даёт не 10, а 7% годовых. Почему процент ниже? Гость программы объясняет: компания отдаёт банку в залог собственную недвижимость. В свою очередь, банк гарантирует выплаты по процентам клиентам, если «ARX» не сможет платить. В этом случае залог перейдёт банку. По опыту спикера, банковскую гарантию берут максимум на год — потом люди переходят на 10% годовых.
И напоследок — несколько слов о «чуде сложных процентов», как говорил Эйнштейн. Подводя итоги разговора, Роман Качинский напомнил зрителям известную притчу. Суть в следующем: один мудрец помог царю избежать большой катастрофы, спас царство. Царь сказал: проси всё, что хочешь. Но мудрецу ничего не было нужно. И тогда они решили сыграть в шахматы. «Вот шахматная доска — 64 клетки, — говорит мудрец. — За каждую клетку добавляй мне в 2 раза зёрнышек больше, чем за предыдущую». Они ударили по рукам — и в процессе игры всё царство перешло к мудрецу.
— Потому что даже царю сложно посчитать, что такое «сложные проценты», — говорит Качинский. — Мы очень рады, что весь мир поменялся. А недвижимость всё-таки — 75% мирового ВВП. Здесь можно перемещать большие капиталы. Если вы хотите создать серьёзный капитал, то, помимо облигаций, дивидендов, акций, надо заходить в недвижимость и рисковать.
В подарок — «точка входа»
В конце программы спикер показал сюрприз — эксклюзивный арт-объект, символизирующий своеобразную «точку входа» для тех, кто уже стал собственником 10 метров. И пообещал, что слушателям программы это произведение современного искусства достанется существенно дешевле — даже в случае покупки всего 1м2. Возможно, именно с него начнётся ваша инвестиционная история. Кроме того, зрители нашего эфира могут рассчитывать на бесплатное оформление пакета документов для совершения сделки по недвижимости.
А мы напоминаем, что покупка недвижимости — это всегда очень серьёзный шаг, который нужно делать под контролем профессионалов. Даже если речь идёт лишь об одном сантиметре. Канал «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» ещё не раз вернётся к этой актуальной и многогранной теме. За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; портал «Delovoe.TV», деловой журнал «Точка опоры»; Большой сервер недвижимости BSN.ru. Переходите по ссылкам партнёров — там действительно много интересного материала.
Прошлая неделя была омрачена гибелью рабочего при обрушении здания СКК «Петербургский» в ходе демонтажа объекта. Специалисты считают, что к трагедии привело нарушение как технологии работ, так и техники безопасности.
Сегодня в процессе работ по демонтажу спортивно-концертного комплекса «Петербургский», в ходе которого должны были быть перерезаны 112 вант, крепящих крышу к железобетонному кольцу, произошло обрушение всего объекта.
ЧП городского масштаба
Игорь Забиран, генеральный директор ООО «СКА-Арена» (инвестор строительства нового стадиона на месте СКК) заявил, что, в принципе, обрушение при демонтаже аварийной мембраны кровли было запланировано. Но при работе произошел сбой, который и привел к трагедии.
Губернатор Петербурга Александр Беглов дал поручение срочно принять все необходимые меры для предотвращения дальнейшего обрушения здания и недопущению людей на территорию спортивно-концертного комплекса. Он также распорядился провести всестороннее расследование случившегося и потребовал обратить особое внимание на соблюдение техники безопасности при проведении работ.
По данным Главного управления МЧС по Санкт-Петербургу, обвалилось 80% конструкций стен и кровли. Примерная площадь обрушения составила 25-28 тыс. кв. м. Начальник ГУ МЧС Алексей Аникин сообщил, что входе разбора завалов обнаружено тело 29-летнего сварщика, который не успел запрыгнуть в люльку, когда конструкции здания начали обваливаться. «Опасности дальнейшего разрушения, на мой взгляд, сейчас нет. Предварительную причину случившегося установит следствие», - отметил он.
В Главном следственном управлении Следственного комитета России по Петербургу сообщили о начале доследственной проверки по факту обрушения крыши. По ее результатам будет принято процессуальное решение. «В настоящее время проводится осмотр, устанавливаются и опрашиваются свидетели и очевидцы, изымается необходимая документация, назначается ряд экспертиз, выполняются иные мероприятия, направленные на установление всех обстоятельств происшедшего», – говорится в сообщении СК.
Кто виноват?
При этом, по данным СМИ, все компании, привлеченные к демонтажу СКК, заявляют о своей непричастности к ведению работ, в хоте которых произошел обвал здания. «Демонтаж без проекта, технология безграмотная (чтобы не сказать «дикая»), всё второпях и без разрешения чтобы потом было уже ничего не повернуть вспять... И после ЧП уже идёт стандартный процесс – все, вплоть до субчика в десятом колене говорят, что к демонтажу непричастны, и кто его вёл – не знают», - эмоционально отреагировал в своем блоге заместитель директора по проектированию Roseco Александр Лапыгин.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты считают, что к трагедии, по всей видимости, привело нарушение как технологии работ, так и техники безопасности. «Насколько я могу судить, сварщик погиб из-за нарушения техники безопасности. Могу только выразить соболезнования его родным и близким. Что касается обрушения комплекса, достоверной информации у меня нет, однако ранее в прессе сообщалось, что конструкции СКК очень сильно деградировали, почему, собственно, и было принято решение демонтировать объект», - говорит заместитель генерального директора Renga Software Максим Нечипоренко.
«Перед демонтажем должен был быть разработан проект производства работ. Видимо, работники нарушили раздел «Обеспечение техники безопасности». При использованном методе работ должно было произойти обрушение покрытия и главное – опорного железобетонного кольца. Они хотели обрушить все одним разом, ну и обрушили», - со своей стороны отмечает генеральный директор компании «БЭСКИТ» Сергей Пичугин.
Мнение
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «Архитектурная Мастерская «Миронов и партнёры» Иван Сюганов:
- Хронология событий: демонтаж здания производили путём последовательного разрушения (разрезки) конструктивных связей покрытия. Делали это с кровли т. е. по принципу пиления сука, на котором сидишь. В момент начала прогрессирующего обрушения, начавшегося после разрезки одной из связей, рабочий, выполняющий разрезку, встаёт из положения лёжа на боку и начинает движение в сторону люльки, стоящей на той же кровле в нескольких метрах. Люлька удерживается внатяг краном, в люльке находится напарник. Для преодоления расстояния около 5 м между местом работы и люлькой рабочий перепрыгивает ограждение, отделяющее опасный край кровли от ее основной части. В эти секунды обрушение становится очевидным для оператора крана, удерживающего люльку, и он выдергивает ее из обручающегося здания. Рабочий не успевает запрыгнуть в люльку.
Что было не так:
Технология демонтажа не должна предполагать нахождение людей на обрушаемых конструкциях. Работать надо было из люльки, но это, видимо, неудобно.
Сварщик работал без страховки. Будь он привязан к люльке, спасся бы.
Люлька стояла далеко. Если бы ее переставляли как можно ближе к каждой связи, можно было бы добежать.
И ещё раз к вопросу технологии. При существующих сегодня технических возможностях просто поражает, насколько жизни людей обесценены, в том числе ими самими. Даже близко не должно быть людей в подобных ситуациях. Момент обрушения можно было контролировать дистанционно.
Власти Ленобласти готовятся заключить договоры на дорожно-ремонтные работы еще до наступления активного строительного сезона. Кроме того, на некоторые виды работ Комитет по дорожному хозяйству намерен заключать долгосрочные контракты.
Об этом шла речь на очередном заседании регионального правительства, при обсуждении реализации регионального проекта «Безопасность дорожного движения».
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в частности, обратил внимание на поздние сроки конкурсов по разметке дорожного покрытия, в результате чего сами работы начинаются в августе-сентябре, тогда как дачный сезон – с более интенсивным движением – стартует в мае. Он потребовал, чтобы работы начинались весной.
Председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов пообещал провести конкурсы уже в феврале – документация для них подготовлена. Однако отметил множество жалоб в антимонопольные органы от потенциальных участников подобных конкурсов. По его мнению, эти обращения и приостановки конкурсов как раз и тормозят начало работ. Денис Седов также отметил, что нужны долгосрочные контракты на разметку, на два-три года сразу. «Сейчас этот вопрос обсуждается с ФАС», – уточнил он.
«Принято решение добавить средств на районные дороги из Дорожного фонда, чтобы привести в порядок внутригородские и муниципальные дороги. Это должны быть дороги наиболее интенсивного движения, которые испытывают повышенную нагрузку: подъезды к школам, автомобильным и железнодорожным вокзалам, центральные улицы городов, крупные дороги между населенными пунктами и др.» – отметил Александр Дрозденко.
Договоры на ремонт региональных трасс уже заключены. Как поясняют чиновники, раннее заключение контрактов гарантирует, что ремонты начнутся в апреле и мае с наступлением устойчивого «плюса» температуры воздуха. Власти рассчитывают завершить все основные работы, требующие ограничения движения транспорта, до середины лета.
В частности, планируется ремонт участков Токсовского и Выборгского шоссе, подъезда к деревне Хиттолово и трассе «Петербург – Запорожское – Приозерск» во Всеволожском районе. В Выборгском районе дорожники заменят асфальт на отрезке магистрали «Огоньки – Стрельцово – Толоконниково», в Тосненском – «Кемполово – Выра – Тосно – Шапки», в Гатчинском – «Гатчина – Ополье». В Волосовском районе в ремонт уходит участок трассы «Жабино – Губаницы – Волосово».
Кроме того, Александр Дрозденко поручил составить перечень грунтовых дорог, которые нуждаются в срочном ремонте. «Зима мягкая, и это плохо сказывается на дорожном покрытии – от ряда грунтовых дорог не осталось ничего. Надо составить перечень таких дорог и весной привести грунтовые дороги в нормативное состояние», – отметил он.
Докладывая о ситуации по безопасности дорожного движения, Денис Седов подчеркнул: проблему надо решать комплексно. Хотя количество смертей на дорогах в 2019 году снизилось до 18 человек на 100 тыс. населения, до целевого показателя нацпроекта – не более 6 человек на 100 тыс. к 2024 году – еще далеко.
Одна из проблем – недостаточное финансирование. По словам Дениса Седова, в 2019 году комитет получил из бюджета 810 млн рублей. «Это катастрофически мало», – полагает чиновник. В качестве примера он сообщил, что за 2019 год удалось проложить 20 км освещения. В то же время в Московской области за прошлый год освещено 500 км трасс.
На 2020 год в бюджете заложено 1,1 млрд рублей на дорожные расходы, однако и этих средств на многое не хватит. Денис Седов предлагает подумать о возможности привязать расходы на дороги к какому-либо проценту от валового дохода бюджета. «За безопасность надо платить, а за ее отсутствие – расплачиваться», – резюмировал он
Кстати
В 2019 году на дорогах Ленобласти в местах концентрации аварий установлено 63 светофора, 346 Г-образных опор с дорожными знаками, 1847 дорожных знаков и информационных щитов, нанесено почти 2 тыс. кв. м шумовых полос, поставлено 314 комплектов освещения пешеходных переходов, 76 камер фотовидеофиксации, 825 сигнальных столбиков по оси дороги и 2048 световозвращающих элементов в покрытии проезжей части по оси дороги, нанесено около 1,5 млн кв. м разметки, установлено 330 м пешеходных ограждений и около 3 тыс. м удерживающих ограждений барьерного типа.