Остров Октябрьский запускает культурный кластер
Первые объекты музейно-образовательного комплекса на острове Октябрьский в Калининграде планируется ввести в эксплуатацию в ближайшие дни. Но культурный кластер — лишь часть масштабного проекта по развитию территории всего района остров Октябрьский, реализация которого рассчитана на 25 лет.
Как сообщила президент фонда «Национальное культурное наследие» (далее — Фонд) Наталья Волынская (Фонд выступает заказчиком музейно-образовательного комплекса на острове Октябрьский), учебные заведения должны открыться 1 сентября. А с августа по ноябрь планируется постепенно сдавать пять жилых домов для специалистов и сотрудников комплекса.
Кроме того, Главгосэкспертиза утвердила документацию для строительства филиала Большого театра, учебного корпуса Хореографической академии, а в декабре прошлого года эксперты выдали положительно заключение сметной стоимости строительства в Калининграде музейного комплекса.
По словам Волынской, в состав культурно-образовательного комплекса входят учебные театры, чтобы воспитанники могли репетировать и выступать в условиях, максимально приближенных к сценическим. Также предусмотрено много рекреационных зон для проведения лекций и встреч. Они устроены с парадными лестницами и сопровождаются открытыми амфитеатрами. В теплое время года предусмотрена возможность занятий на свежем воздухе — есть открытая спортивная площадка, амфитеатр.
Все объекты культурно-образовательного комплекса будут оснащены самым современным оборудованием с учетом пожеланий руководства Академии хореографии и Центральной музыкальной школы. Репетиционные залы сконструированы с соблюдением всех акустических требований.
Участники проекта
В рамках нацпроекта «Культура» на острове Октябрьский по поручению Президента РФ Владимира Путина создается культурно-образовательный комплекс. Фонд с 2018 года строит аналогичные музейно-театральные комплексы во Владивостоке, Кемерово и Севастополе.
Учредители Фонда — Эрмитаж, Третьяковская галерея, Мариинский и Большой театры.
Строительство музейного и культурно-образовательного комплекса, включающего Музыкально-образовательный центр, Хореографическую академию, Высшую школу музыкально-театрального искусства, филиал Большого театра и другие объекты, стартовало в начале 2019 года.
Финансирует работу Фонда «Роснефтегаз». В 2019 году компания выделила на строительство около 120 млрд рублей. В какой-то момент возникли проблемы с бесперебойным финансированием, однако в текущем году, отмечает Наталья Волынская, финансирование поступает своевременно, без задержек и перебоев.
Подрядчиком выступает компания «Стройтрансгаз» Геннадия Тимченко, заменившая «Стройгазмонтаж» Аркадия Ротенберга.
Острова Октябрьского как географического понятия не существует. Это название исторической части Московского района Калининграда. Наиболее заметные достопримечательности — Рыбная деревня, Юбилейный мост на месте Императорского, Крестовоздвиженский собор. К ЧМ-2018 построен футбольный стадион «Калининград». Есть Деловой центр «На острове», офисными помещениями располагает также стадион.
Особый статус
В августе 2018 года Путин подписал пакет законов, по которому в стране начали создаваться Специальные административные районы (САР), где могут регистрироваться компании, уходящие из офшоров, и получить статус международных.
Кроме того, участникам САР предоставляются льготы: нулевой налог на прибыль по доходам в виде дивидендов, нулевой — на прибыль от реализации акций иностранных компаний, 5% — на прибыль по доходам, полученными иностранными лицами в виде дивидендов по акциям МХК.
Редомиляцией воспользовались несколько десятков компаний. Только за 2020 год в САР зарегистрировались шестнадцать компаний, а участники САР инвестировали в российскую экономику более 50 млрд рублей.
На уровне идеи
Власти региона имеют готовую концепцию проекта по развитию территории Октябрьского, которую на ПМЭФ презентовал от имени Калининградской области ее представитель при Правительстве РФ Денис Салий. Согласно концепции, почти половину территории (179 га в западной части острова) предстоит урбанизировать. Власти планируют создать здесь экологичное, комфортное пространство с развитой инфраструктурой, удобной для проживания и развития бизнеса. При этом льготы, положенные САР, позволят облегчить налоговую нагрузку.
Остров Октябрьский выбран в качестве одной из пилотных площадок, где применяется Стандарт комплексного развития территорий.
12 июля 2019 года в Калининграде презентован мастер-плана острова Октябрьский. Его разработали КБ Стрелка совместно с консорциумом LDA Design (Великобритания), MAP Architects (Россия) и WSP (Великобритания). К участию была привлечена международная группа консультантов, включая Ingenieurbüro Kraft (Германия), Colliers International (Россия), Systematica Srl (Италия), Институт экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ (Россия).
Презентация проекта прошла в феврале 2021 года.
Общая площадь острова — 385 га. Западная часть (179 га) планируется как продолжение центра города со зданиями в 4–9 этажей и доминантами до 20 этажей. Восточная часть будет иметь менее плотную среднеэтажную застройку, которая будет вписана в зеленое пространство — ландшафтный экопарк.
Общая площадь жилья составит около 3 млн кв. м, коммерческой недвижимости — примерно 600 тыс. кв. м. Необходимая вместимость школ — 9 тыс. мест, детских садов — 6,3 тыс. мест. Также планируется 35,8 тыс. машино-мест. Зеленые территории займут 22% в общем объеме.
Весь проект предполагается реализовать за 25 лет.
Застройка урбанизированной части острова потребует 61,6 млрд рублей.
Как ранее сообщил губернатор региона Антон Алиханов, единым оператором выступит Корпорация развития Калининградской области (далее — Корпорация).
Именно Корпорация выступит продавцом земельных участков для частных застройщиков. Предполагается, что торги пройдут в конце лета, стоимость лотов стартует от 50 млн рублей.
…и все-все-все
В рамках развития острова Октябрьский задуман еще один проект, инициатором которого выступил Балтийский федеральный университет (БФУ) имени Канта, — создание Инновационного научно-технологического центра Калининградской области «Балтийская долина — HUMANTECH» (ИНТЦ «Балтийская долина»).
Проект предполагается реализовать поэтапно на двух участках. Основная площадка под комплекс — 8 га, еще 6,5 га имеют статус экспериментальной, как ранее пояснил губернатор. Проект подготовила компания Neuroarchitecture. На основной площадке планируется разместить лабораторный парк, Технологический центр, Научно-практический центр медицинской реабилитации, кампус, склады и три деловых центра, а также зеленую зону. Один офисный центр получит «Балтийская долина», второй — ГК «Содружество», выступающая партнером проекта, участь третьего пока не определена.
Объем инвестиций оценивается в 11,8 млрд рублей, из которых 2,2 млрд — частные инвестиции от ГК «Содружество», ОСК, «Автотор», Янтарный комбинат, «Мираторг», ОКБ «Факел» и «Янтарьэнерго». Всего в проекте готовы участвовать почти пять десятков партнеров.
По сути, предполагается схема государственно-частного партнерства: государство предоставляет землю, а также субсидии и займы на 9,1 млрд рублей. Поскольку проект финансирует государство, Минэкономразвития РФ подготовило проект постановления, согласно которому основным направлением деятельности ИНТЦ будут «здоровьесбережение и реабилитационная медицина».
Частные компании, участвующие в проекте, смогут не только заказывать разработки в ИНТЦ, но также арендовать оборудование и лаборатории, создавать на его базе собственные конструкторские бюро и экспериментальные производства.
Предполагается, что ИНТЦ будет готов в 2024 году.
Мнение
Президент фонда «Национальное культурное наследие» Наталья Волынская:
— Деятельность Фонда находится вне политики и носит исключительно гуманитарный характер. Фонд занимается развитием искусства и культуры, а также профессионального образования в области культуры и искусства. Проект объединит десятки музеев —партнеров в регионах России. Кластеры также будут включать серьезный образовательный сегмент.
Создание современных культурно-образовательных комплексов — это уникальный отечественный просветительский проект, который через приобщение к искусству изменит качество жизни людей на всей территории РФ. Это точки развития в регионах. В образовательных учреждениях комплексов будут созданы все условия для доступного и качественного профессионального обучения талантливых детей и молодых специалистов, которые будут формировать новый культурный и креативный капитал страны. Появление культурно-образовательных комплексов изменит регионы. Музейные залы, театральные сцены будут оборудованы по последнему слову техники, культурные пространства будут подтягивать существующие региональные институции до уровня столичных и мировых образцов и позволят искусству быть мощным феноменом, повышающим привлекательность этих городов, качество жизни людей, повышать уровень образования в этих регионах. Три города, в которых строятся современные культурные пространства находятся на периферии, по границам, а один в самом центре страны, в достаточно мощном промышленном регионе. Эти своеобразные маяки искусства, они будут освещать не только регионы, в которых строятся, станут действительно настоящим культурным форпостом страны и точками притяжения туристов. Они станут украшением и гордостью регионов. Проект имеет важное значение для развития международного культурного сотрудничества и будет иметь особое экономическое и социальное значение не только для региона, но и для страны в целом.
Заместитель председателя Правительства Калининградской области Наталья Сибирёва:
— Прежде всего напомню, что и государство и регион уже мощно вложились в развитие территории острова Октябрьский в Калининграде. К чемпионату мира по футболу 2018 года здесь был построен стадион, а также инфраструктура, необходимая для проведения подобного масштаба соревнования и дальнейшего обустройства острова. Кроме того, на острове возводится культурно-образовательный комплекс — один из четырех, которые по поручению Президента России создаются, помимо Калининграда, еще во Владивостоке, Кемерово и Севастополе.
Застройка остальной территории определена проектом, разработанным консорциумом архитекторов по заказу «Дом.РФ». Разработан мастер-план, и на его основе Корпорация развития Калининградской области готовится выставлять лоты под застройку. Это будут микрорайоны многофункционального характера, включающие и административно-деловые здания, и общественные пространства, парки, и жилье.
Конкретизировать исходные цены и количество выставляемых лотов пока преждевременно. Минимальная стартовая цена, скорее всего, будет начинаться примерно с 50 млн рублей за гектар. При этом сами участки предлагаем самой разной площади: по несколько гектаров, в зависимости от функционального назначения участка.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Образовательный кластер Калининграда: до ввода осталось полтора месяца
На состоявшемся на прошлой неделе в Казани расширенном заседании Госсовета РФ Президент России Владимир Путин подтвердил неизбежность реформирования строительной отрасли и незыблемость планов, озвученных в нацпроекте. При этом он распорядился сделать переход на новые принципы работы максимально комфортным для застройщиков.
В преддверии заседания Госсовета Правительством РФ были обнародованы основные прогнозные показатели нацпроектов до 2024 года, включая нацпроект по жилью. Несмотря на то, что ранее, в связи со снижением объемов ввода жилья в РФ по итогам 2018 года до 75,5 млн кв. м, глава Минстроя РФ Владимир Якушев говорил о том, что его параметры могут быть скорректированы в сторону уменьшения, этого не произошло.
По распространенной информации, суммарный объем финансирования нацпроекта в сфере строительства должен составить более 1,06 трлн рублей (на 99% – бюджетное финансирование). Объем ввода жилья в 2019 году должен составить 88 млн кв. м, в 2021-м – 94 млн, в 2024-м – 120 млн (в том числе по многоквартирному жилью – 54,8 млн, 60 млн, 80 млн соответственно). Выдача ипотеки должна радикально увеличиться: в 2019 году она должна составить 1,56 млн кредитов, в 2021-м – 1,6 млн, в 2024-м – 2,26 млн. При этом средний уровень процентной ставки по ним должен составить 8,9%, 8,5% и 7,9% годовых соответственно. При этом к 2024 году постепенно должно произойти полное вытеснение договоров долевого участия, работающих не через эксроу-счета.
В ходе заседания Владимир Путин также подчеркнул незыблемость заявленных планов. Он отметил, что власти понимают, что реформы в сфере жилищного строительства «ограничивают работу в этом секторе экономики, создают определенные сложности с переходом на банковское сопровождение и финансирование, ведут к сжатию рынка», но это не отменяет государственной задачи по увеличению объемов ввода до 120 млн кв. м жилья в год. «Здесь нужно решить такую двуединую задачу: с одной стороны, стимулировать развитие и строительство, а с другой стороны, все-таки перейти на цивилизованные способы организации этой работы», – заявил глава государства.
Для этого он поручил Правительству РФ и Центробанку четко скоординировать работу с девелоперами и банками при запуске новой схемы финансирования жилищного строительства. «Нужно выстроить и отладить все механизмы, чтобы этот переход был максимально гладким для отрасли, чтобы банки были мотивированы кредитовать застройщиков», – сказал Владимир Путин.
Еще одним принципиально важным для строительной отрасли стало поручение Президента проработать механизм для того, чтобы застройщикам, у которых есть разрешительная документация на реализацию крупных проектов, не приходилось перепроходить все административные процедуры для ее повторного согласования в целях работы по новым правилам (принцип «один проект – одно разрешение на строительство – один счет в банке»).
«Если проблема является чисто формальной, если застройщик фактически не поменялся, изменилось только его юридическое лицо, а фактически все осталось, как и было, то нельзя засылать людей по второму-третьему кругу административных процедур, что, безусловно, только сдерживает развитие отрасли и не позволит нам решать задачи, которые перед нами стоят», – подчеркнул он, добавив, что надо отработать автоматический механизм перехода прав в такой ситуации.
Позитивным для первичного рынка жилья сигналом прозвучало и утверждение Владимира Путина о том, что повышение ключевой ставки, следствием чего стал рост процентной ставки по ипотеке (как и вообще цены фондирования), носило разовый характер. «Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что это будет кратковременный и разовый эффект, сбудутся. На сегодняшний день нет оснований думать иначе. Но нужно за этим внимательно следить и соответствующим образом стимулировать рынок», – отметил он.
Интересно, однако, что средства на господдержку ипотеки, о возможности чего, в случае ухудшения экономической ситуации, неоднократно говорил Владимир Якушев, в бюджете нацпроекта не предусмотрены.
Также Президент обещал подумать, как дополнительно поддержать строительные программы в регионах, высказался в поддержку возрождения программы организации жилищно-строительных кооперативов как одного из вариантов помощи малообеспеченным многодетным семьям, одобрил ряд других мер, направленных на улучшение ситуации в области строительства жилья.
Кстати
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев, видимо, в рамках распоряжения Президента России Владимира Путина о смягчении для застройщиков перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, назвал часть критериев «высокого уровня готовности», которым должно соответствовать жилье для того, чтобы его можно было достраивать по старым правилам.
«Мы склоняемся к готовности объектов порядка 30%, потому что при таком уровне и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», – заявил он, добавив, что критерий по доле заключенных договоров долевого участия будет определен в ближайшее время.
Владимир Якушев также добавил, что есть предложение позволить ряду регионов, по соглашению с Правительством РФ, самим определять порог готовности и количества ДДУ. Но в случае, если застройщики не справятся, субъект РФ должен будет достроить дома за свой счет.
Участок площадью 4,34 га на так называемом Большом круге в новом районе Славянка собирались отдать под торгово-развлекательный комплекс площадью 21,6 тыс. кв. м, в соответствии с концепцией развития квартала. Минувшей осенью это «пятно» у компании ООО «Страйк» приобрела фирма «ИнвестПроект», связанная с группой «ПСК», которая строит по соседству два жилых дома. Сумма сделки не разглашается. Но известно, что прошлым летом участок выставляли на продажу за 325 млн рублей.
На ТРК был выполнен эскизный проект, утвержден архитектурно-градостроительный облик, получен градплан. Для энергоснабжения участка даже зарезервировали мощность в 850 кВт. Девелопер начал расчищать площадку под застройку и подал заявку в Госстройнадзор с просьбой выдать разрешение на строительство культурно-досугового центра. Но получил отказ.
Выяснилось, что в конце прошлого года участку неожиданно изменили функциональное назначение, отдав его полностью под зеленые насаждения. Соответствующие поправки в Генплан подписал вр. и. о. губернатора Александр Беглов. Теперь любая застройка этой территории запрещена.
В ООО «ИнвестПроект» «Строительному Еженедельнику» сообщили, что уже обратились в Комитет по градостроительству и архитектуре с вопросом о внесении изменений в Генплан Петербурга – а именно об изменении функциональной зоны земельного участка. «Это позволит нам построить культурно-досуговый центр, как изначально и планировалось. Это не только расширит инфраструктуру Славянки, но и откроет дополнительные рабочие места в молодом микрорайоне», – отметили в компании «ИнвестПроект».
Но, по словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, шансы инвестора на реализацию проекта теперь выглядят туманно. «В отношении участка в Славянке утвержден ППТ, который предусматривает определенное развитие территории – в данном случае ТРК. В текущей редакции ПЗЗ установлено правило о превалировании старых ППТ над ПЗЗ, которое, вероятно, сохранится в новой редакции ПЗЗ (напомним, что она еще не утверждена). И тогда возникнет любопытная коллизия – противоречие ППТ и Генплана. Исходя из нашей практики, она будет решаться судами не в пользу инвестора. Поэтому ситуация для застройщика складывается не очень позитивно», – говорит он.
А ведь за развитие участка в деловом ключе выступали даже местные активисты. Да и эксперты рынка говорят, что строительство небольшого торгово-досугового комплекса в этом спальном районе однозначно необходимо. «Данный участок находится в самом центре нового района, где уже возведено и заселено 1,2 млн кв. м жилья. В районе живут 65 тыс. человек. А качественной торговли не хватает», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Между тем развитие этой территории продолжается. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Пушкинском районе реализуется 19 проектов общей площадью 311 тыс. кв. м, в продаже – 160 тыс. кв. м (2,9% от общего предложения в Петербургской агломерации). «Средняя стоимость «квадрата» жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже среднего городского уровня», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.