Рынок апартаментов далек от насыщения
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Анализ причин, приведших к обрушению 31 января СКК «Петербургский», по оценке экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», выявил целый конгломерат проблем в этой сфере. Назвать какую-то конкретную причину произошедшего – просто невозможно. К трагедии привел комплекс взаимосвязанных событий, обнаживший системные проблемы.
Для правильного понимания причинно-следственных связей необходимо в общих чертах восстановить хронологию произошедшего.
В 2017 году появились предложения о передаче уже фактически не функционировавшего СКК хоккейному клубу СКА для превращения его в современную ледовую арену вместимостью более 21 тыс. зрителей, которую предполагалось использовать для проведения в Санкт-Петербурге Чемпионата мира по хоккею 2023 года.
В 2018–2019 годах Градсовет неоднократно обсуждал предлагаемые клубом проекты. Если не касаться облика нового объекта, дилемма состояла в том, что хоккеисты предлагали снести СКК, конструкции которого, согласно проведенным исследованиям, находились в плачевном состоянии, а архитекторы настаивали на попытке реконструкции уникального объекта. Причина спора – очевидна. Снос и строительство нового комплекса заметно дешевле реконструкции.
Союз архитекторов Петербурга, региональное отделение ВООПИиК и градозащитники выдвинули идею внесения СКК в число выявленных объектов наследия, что фактически ставило крест на идее появления на этом месте современной ледовой арены. Соответствующая инициатива получила отказ КГИОП. По закону, памятником может быть признан только объект старше 40 лет. СКК был официально введен в эксплуатацию в последних числах 1979 года и ко времени рассмотрения вопроса еще не отметил 40-летия. Судебный иск делу не помог. Куйбышевский суд признал, что у КГИОП «не имелось правовых оснований для начала процедуры выявления спорного объекта», а 40-летний срок, по истечении которого объект может получить статус памятника, «должен наступить не ранее 31 января 2020 года». Однако активисты не оставляли идеи добиться своего после достижения требуемого возраста объекта.
В сентябре 2019 года был объявлен конкурс на первый этап реконструкции комплекса. А уже в конце октября начался демонтаж зрительских трибун и навесных металлических конструкций, светового и звукового оборудования. Затем работы были распространены и на другие части СКК.
В середине января 2020 года Правительство Петербурга и ООО «СКК Арена» заключили концессионное соглашение о реконструкции СКК. Компания была единственной, кто подал заявку на участие в конкурсе.
31 января при работах по демонтажу, в ходе которого должны были быть перерезаны 112 вант, крепящих крышу к железобетонному кольцу, произошло обрушение всего объекта (80% конструкций стен и кровли). При этом погиб сварщик.
Спешка
Конфликтная ситуация вокруг проекта стимулировала инвестора торопить события: после демонтажа ряда основных конструкций получение статуса памятника объекту уже не «грозило». Именно спешка, вызванная неумением или нежеланием конфликтующих сторон договариваться и искать компромиссы, стала первой причиной произошедшей трагедии. «Правительство Петербурга и инвестор очень спешили заключить концессионное соглашение и начать работы вопреки срокам, установленным в конкурсной документации, и требованиям законодательства РФ о последовательности действий и шагов при реализации такого сложного проекта», – говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
По условиям конкурса, дата начала подачи заявок – 8 октября, окончание – 20 ноября 2019 года. После этого конкурсное предложение должно быть подано заявителем, прошедшим предварительный отбор, в конкурсную комиссию. Дата вскрытия конвертов – 26 марта 2020 года, после чего предложения должны быть оценены и определен победитель.
По условиям конкурса, заявитель, чтобы пройти предварительный отбор, должен был соответствовать ряду критериев. Во-первых, наличие в течение пяти лет до даты объявления конкурса опыта по архитектурно-строительному проектированию объектов спорта площадью не менее 25 тыс. кв. м на территории РФ (на момент представления заявки проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение). Во-вторых, наличие в течение пяти лет до даты объявления конкурса опыта строительства или реконструкции зданий на территории РФ общей площадью не менее 25 тыс. кв. м с общей стоимостью работ не менее 1 млрд рублей для каждого объекта (на момент представления заявки здания должны быть введены в эксплуатацию).
По данным ЕГРЮЛ, ООО «СКК Арена» было зарегистрировано 20 декабря 2017 года с уставным капиталом 10 тыс. рублей. «Срок существования компании, как очевидно, составляет менее пяти лет, и могу предположить, что релевантного требуемого опыта у организации, скорее всего, не было», – отмечает Майя Петрова.
Кроме того, по ее словам, вопреки установленным в конкурсной документации срокам определения победителя, его выбор был осуществлен в январе, буквально накануне фактического сноса, а сам снос, вероятнее всего, был выполнен без разработки проекта и его экспертизы ровно в тот день, когда истек срок установленного судом моратория на подачу заявления о включении СКК в список выявленных объектов культурного наследия.
А был ли проект?
Спешка, видимо, вынудила инвестора и подрядчиков пренебречь тщательной проработкой проекта демонтажа. «Перед проведением работ по демонтажу зданий и сооружений, особенно таких технически сложных, как СКК, одну из важнейших ролей играет правильно и качественно проведенный комплекс работ по обследованию конструкции. Именно на результатах обследований потом будут строиться проекты организации демонтажа, расчеты нагрузок, определяться этапность и последовательность работ. Обследования лежат в основе определения безопасности мероприятий по демонтажу и выбора наиболее подходящей технологии сноса», – говорит Александр Барышников, к. т. н., председатель совета директоров ООО «Альтиус» (специализируется на технических обследованиях).
«С точки зрения действующего законодательства, если демонтаж производится в рамках реконструкции, необходима разработка проектной документации, прохождение экспертизы (государственной, если объект финансируется из бюджета, негосударственной, если объект инвестиционный, или Главгосэкспертизы, как в случае с СКК, если объект особо опасный или уникальный). При этом демонтаж включается в проект организации строительства в составе разрабатываемой проектной документации, которая обязательно проходит экспертизу и на основании которой получается разрешение на реконструкцию», – обрисовала юридическую сторону вопроса генеральный директор ООО «ННЭ» Алина Плетцер.
Как раз в наличии в данной ситуации грамотно составленного и согласованного проекта эксперты выражают серьезные сомнения. «На основании моей экспертной практики могу сказать, что частой причиной обрушения в ходе демонтажных работ является поверхностный проект производства работ, составленный на основании обобщенных технологических решений», – констатирует генеральный директор ГК «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.
С этим согласен заместитель директора по инжинирингу ФГИК «Размах» Эдуард Гришин. «Самым огромным «не так» в этой истории является отсутствие проектной документации – проекта производства работ, проекта производства работ кранами. Вы только вдумайтесь: люди берутся сносить совершенно уникальное инженерное сооружение (даже в мировой практике опыта демонтажа таких зданий практически нет), но при этом делают все наобум, «как карта ляжет». И, собственно, именно так и получилось – в результате смещения точек опор была создана слишком большая динамическая нагрузка, которой легкая и хрупкая крыша не выдержала», – говорит он.
Технологический нонсенс
Высказывают специалисты недоумение и в связи с выбранной технологией демонтажа. «Асимметричное отсоединение вантов вызывает лично у меня множество вопросов. ООО «Терминатор» участвовало в конкурсе на демонтажные работы в СКК. Мы предлагали принципиально другой порядок действий и другие технологии: отсоединение мембраны без изначального механического воздействия на опоры-ванты, с помощью закладки точечных зарядов для единовременного направленного взрыва. Произошло бы контролируемое симметричное отсоединение мембраны от опорного кольца с опусканием ее в центр для разбора, и только потом выполнялся бы демонтаж стен по периметру. Такой порядок исключил бы неконтролируемое обрушение стен и сократил бы сроки производства демонтажных работ. Однако наше предложение не прошло по конкурсу – и победила организация, мне неизвестная», – рассказывает генеральный директор ООО «Терминатор» Кирилл Орт.
О том, какой метод демонтажа был бы наиболее эффективен, высказываются разные мнения. Но непонятность сделанного выбора отмечают практически все. «Самое простое и надежное – это подрыв железобетонного опорного кольца. Специалисты легко просчитают, сколько нужно взрывчатых материалов, чтобы разрушить кольцо только в одном месте. Правда, это было бы дороже, чем 8 тыс. рублей, которые, по сообщениям СМИ, обещали заплатить сварщикам», – говорит к. т. н., генеральный директор ООО «БЭСКИТ» Сергей Пичугин.
«В подобном случае методика может быть только одна: строительство специальных опор, которые будут поддерживать крышу и аккуратный сегментированный демонтаж с равномерным распределением динамической нагрузки. Это дольше и это дороже. Но, если учесть конструктив, это единственный путь», – высказывает свое мнение Эдуард Гришин.
Правила пишутся кровью
Гибель работника стала прямым следствием еще одного нарушения – правил техники безопасности. «Есть момент, от которого не защитит даже качественный проект демонтажа – это неграмотные руководители производства работ. Как правило, эти люди совершенно бездумно пренебрегают проектами, выполняя работу тем способом, которым удобно или к которому привыкли. Безопасным может считаться только демонтаж, выполняемый по всем правилам, которые прописывают в том числе присутствие авторского либо технический надзора, пресекающего любые попытки отклонения от проекта», – подчеркивает Сергей Салтыков.
«Ключевым фактором, приведшим к трагедии, стало грубейшее несоблюдение техники безопасности. Даже при принятой технологии наличие у сварщика страховочного троса или нахождение его в люльке подъемника, как это было изначально, – спасли бы ему жизнь», – констатирует Кирилл Орт. «В данном случае нарушены были Правила по охране труда при работе на высоте. Они определены и введены в обращение требованиями Приказа Министерства труда и социального развития № 155н от 28.03.2014. В них есть всё, что касается соблюдения требований к обеспечению безопасности. Однако от человеческого фактора избавить строительные площадки мы не в состоянии», – добавляет заведующий кафедрой техносферной безопасности СПбГАСУ, к. воен. н. Виталий Цаплин.
Эдуард Гришин отмечает, что подобные трагедии в нашей стране не редкость. «Несколько лет назад наш аналитический центр собирал статистику – и столкнулся с тем, что, если в сфере строительства число несчастных случаев снижается, то в демонтаже оно остается, увы, стабильным. Около 20% компаний этого сегмента имеют в своем послужном списке несчастные случаи. И связано это не только с самими рабочими. В первую очередь, важен подход к работе нанимателя (а часто и заказчика работ, который считает, что на демонтаже можно и нужно максимально экономить, и привлекает некомпетентные кадры). Избавиться от этого можно, лишь повышая контроль за тем, насколько компетентен подрядчик и насколько профессиональны его специалисты», – считает он.
При этом эксперты признают, что ни наличие правил и специального оборудования, ни инструктаж не приводят к кардинальному улучшению ситуации. «Требования техники безопасности пишутся кровью. Все монтажники эти требования знают и каждый день подписывают наряды-допуски для работы на высоте. И при этом постоянно читаем о погибших на стройке. Никто не учится», – говорит Сергей Пичугин.
Кто виноват?
Комментируя вопрос ответственности за произошедшую трагедию, юристы отмечают, что для точных выводов недостаточно открытой информации. Анализ ситуации требует четкого понимания распределения ролей при реализации концессионного соглашения и того, как юридически были «структурированы» работы по сносу.
«Согласно общей презумпции Градкодекса РФ (п. 8 ст. 55.31 ГрК РФ), лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований правил техники безопасности. С учетом п. 7 ст. 55.31 Градостроительного кодекса, ответственность за их несоблюдение, в том числе уголовная, будет распределяться, в частности, в зависимости от того, какое лицо, строго юридически, было ответственно за снос и осуществляло соответствующие работы: застройщик или какой-либо подрядчик. В отношении лица, ответственного за работы по сносу, будет, вероятнее всего, рассматриваться вопрос о возбуждении уголовного дела», – говорит cоветник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко.
«Как следует из открытых источников, согласно комментариям как концессионера, так и подрядных организаций, была проведена экспертиза состояния несущих конструкций и признано их неудовлетворительное состояние, однако никто не упоминает о разработке проекта демонтажа здания. И это понятно, поскольку он должен быть включен в состав проектной документации на создание новой арены, которая должна пройти госэкспертизу. Смею предположить, что этот этап еще не пройден концессионером (который только признан победителем конкурса) и экспертиза на проект не получена, а значит, любые действия по демонтажу здания СКК не могут быть законными», – подчеркивает Майя Петрова.
С юридической точки зрения, концессионер несет всю полноту гражданской ответственности за разработку проектной документации. «В случае, если эта трагедия может быть квалифицирована как нарушение обязательств по концессионному соглашению (зависит, в том числе, от формулировок в этом документе), согласно ст. 8 Закона № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», концессионер будет нести ответственность за свои действия и за действия тех, кого он привлекает к осуществлению работ», – говорит Арина Довженко.
По мнению экспертов, правоохранительные органы проведут расследование и выявят конкретных виновников происшествия, однако на реализацию самого проекта трагедия не повлияет. «Гибель рабочего (еще не известно, является ли он сотрудником компаний-подрядчиков) будет расследована в рамках уголовного дела, к ответственности в этом случае привлекаются конкретные физические лица, а не концессионер как юридическое лицо», – говорит Майя Петрова
По словам вице-губернатора Петербурга Максима Соколова, вопрос о расторжении концессионного соглашения по СКК не стоит. На сроки реализации проекта незапланированное обрушение комплекса повлиять не должно, добавляет он.
Мнение
Сергей Салтыков, генеральный директор ГК «ГЛЭСК»:
– Демонтаж здания – это процесс часто более сложный, чем строительство. К сожалению, в нашей стране к проектированию демонтажных работ относятся довольно пренебрежительно – и это именно тот этап, на котором можно сэкономить приличную сумму. В теории, первоначально необходимо качественно обследовать здание, определить его конструктив, физические свойства материалов, их износ и повреждения, а это уже несколько миллионов рублей, затем на основе полученных данных надо составить расчетную модель здания и определить возможное поведение конструкций при демонтаже тех или иных элементов, далее – определить последовательность самих работ. После заключения экспертов следует разработать проект производства работ и другую проектную документацию. Осмелюсь предположить, основываясь на своем опыте работы в этой области, что объем работ для такого уникального здания, как СКК, при условии его качественного выполнения не может стоить менее 10 млн рублей. Неплохая возможность сэкономить – при том, что «нарисовать» нужную документацию можно менее чем за 1 млн.
Виктор Зозуля, президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент НОЭКС:
– Я думаю, что источником таких трагедий является стремление идти навстречу бизнесу, упрощая всё и вся в строительной отрасли. Раньше все СНиПы и законы были писаны кровью, соблюдение их требований было для строителей нормой жизни. Неужели трудно понять, что упразднение элементарной, казалось бы, процедуры выдачи разрешения на снос и демонтаж объекта капитального строительства (особенно такой сложности) и замена его на «уведомительный характер» как раз и являются причиной того, что случилось? Ублажили бизнес, облегчили ему начало работ, обеспечили полную бесконтрольность сложнейшего мероприятия – и, как результат, получили трагедию со смертельным исходом. Надо было изучить проектную документацию на строительство СКК, на основании нее разработать проект сноса и демонтажа объекта, подтвердить этот проект заключением экспертизы, а уж потом приступать непосредственно к работам, приняв все необходимые меры соблюдения безопасности, в том числе с привлечением достойной организации для осуществления постоянного независимого строительного контроля.
Майя Петрова, управляющий партнер юридической фирмы Letefico:
– Конечно, можно свалить всю вину на погибшего рабочего, который «вышел сам» на объект без надлежащей страховки. Но проблема в том, что такие работы вообще не должны были проводиться до разработки и экспертизы проекта по демонтажу здания. С трудом верится, что концессионер не знал о проведении работ, поскольку на строительной площадке должна быть организована охрана, допуск лиц на территорию осуществляется с проверкой их полномочий и при наличии документов о том, что они имеют право на вход, прошли инструктаж по технике безопасности. Далее может быть выстроена цепочка: концессионер – генподрядчик – подрядчики – рабочие. Каждый может перекладывать вину на другое лицо, но в итоге замыкается все на концессионере.
Ефим Лесман, инженер-энергетик, участник проектирования СКК:
- Причину обрушения крыши кратко характеризует народная мудрость «не зная броду – не суйся в воду». Конструкция мембраны тщательно была исследована в режимах как статического, так и динамического воздействия нагрузок на научно-экспериментальной базе ЛенЗНИИЭПа. Проект покрытия предусматривал возможность подвески технологических площадок, мостиков, воздуховодов, декоративного и акустического потолков. Поэтому демонтаж конструкции такого масштаба и сложности должен был вестись по составленному проекту, учитывающему все нюансы этой уникальной системы. Похоже, что об этом забыли, и в результате получился не демонтаж крыши, не ее разборка, а внезапное обрушение и, как следствие, разрушение СКК.
Ленобласть сформировала планы по региональным программам, реализация которых намечается в рамках выполнения задач национального проекта «Экология». Об этом рассказали областные чиновники на пресс-конференции, посвященной реализации нацпроекта на территории региона.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Олег Малащенко подчеркнул, что регион со всей серьезностью относится к выполнению общенациональных планов в этой сфере.
«Чистая вода»
Как сообщил председатель областного Комитета по ЖКХ Александр Тимков, конец 2018-го и весь 2019 год Ленобласть, как и другие субъекты РФ, осуществляла формирование региональной программы «Чистая вода». «Это очень трудоемкая и кропотливая работа по инвентаризации и мониторингу существующих систем, выявлению «узких мест», оценке необходимых затрат и т. д.», – рассказал он.
По словам чиновника, до 2024 года на эти цели запланировано направить суммарно около 3,46 млрд рублей, из которых 2,32 млрд – федеральные средства, 1,14 млрд – из бюджета Ленобласти. В результате реализации регионального проекта доля населения, обеспеченного качественной питьевой водой из систем центрального водоснабжения, должна вырасти с 77,4% до 83,5%. Для жителей городов этот показатель должен вырасти с 92,8% до 96,1%.
Ключевая роль в реализации региональной программы ляжет на ГУП «Водоканал Ленобласти», которое в наступившем году закончит консолидацию регионального водоканального хозяйства. Александр Тимков добавил, что объединение активов позволит привлечь в отрасль серьезные ресурсы, создать необходимый парк транспорта, специализированной техники и оборудования.
«Проект «Чистая вода» ориентирован прежде всего на приведение в порядок и модернизацию станций водозабора, с созданием эффективно действующих водоочистных систем, а также модернизацию трубопроводного хозяйства (до 30% финансирования). Всего в рамках регионального проекта будет реконструировано или построено 15 крупных объектов», – рассказал Александр Тимков.
По его словам, первый проект – в поселке Русско-Высоцкое – уже стартовал, еще по ряду проектов должны начаться проектные проработки.
В рамках региональной программы «Чистая вода» в 2020 году начнется строительство водоочистных сооружений в деревне Торошковичи Лужского района, в Киришах, в деревне Раздолье Приозерского района, в поселке Ульяновское Тосненского района. Также «Леноблводоканал» начнет проектирование еще по пяти объектам водоснабжения, с использованием самых передовых технологий водоподготовки, в Выборге, Волхове и Волховском районе, Лодейном Поле. Помимо этого, продолжается реконструкция канализационных очистных сооружений в Подпорожье.
В 2020 году «Леноблводоканал» продолжит реализацию проектов по реконструкции канализационных очистных сооружений поселка Красносельское Выборгского района, села Колчаново Волховского района, деревни Старая Слобода Лодейнопольского района, села Старая Ладога Волховского района. Чиновник напомнил также, что помимо «Чистой воды» на средства регионального бюджета в Ленобласти реализуется программа модернизации канализационных систем и создания водоочистных сооружений.
«Чистая страна»
По словам начальника сектора Управления по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Ленобласти Ирины Чуркиной, в трех городах Ленобласти – Сосновом Бору, Приозерске и Светогорске – в рамках регионального проекта «Чистая страна» будут ликвидированы крупные свалки в городской черте.
«Сейчас идет проектная подготовка работы, начало реализации проекта намечено на будущий год. Сначала будет ликвидирован полигон в Сосновом Бору площадью 9,1 га. Проект его рекультивации и восстановления нарушенных земель уже подготовлен», – рассказала она.
В 2024 году, по ее словам, намечена рекультивация земли приозерской свалки на территории 4,5 га (контракт на проектирование уже заключен) и светогорской – на 4,1 га.
Ирина Чуркина напомнила также, что региональный проект «Комплексная система обращения с твердыми коммунальными отходами» предполагает создание и ввод в эксплуатацию к 2024 году мощностей по переработке ТКО, 300 тыс. т в год. При этом она добавила, что, в связи с отсутствием в прошлом году финансового обеспечения программы из федерального бюджета, в настоящее время Минприроды РФ совместно с регионами ведет работу по корректировке показателей региональных проектов, после чего будут заключены соответствующие допсоглашения.