Рынок апартаментов далек от насыщения
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Судьба исторического центра Санкт-Петербурга по-прежнему волнует экспертов. Помимо объектов культурного наследия, в срочном восстановлении нуждаются многие исторические здания, в которых не жили известные люди, построенные не прославленными архитекторами и разрушающиеся десятилетиями после расселения. Наиболее критичные проблемы, специфика редевелопмента в центре Северной столицы, выбор между стилизациями и современной архитектурой — мнениями делятся девелоперы, архитекторы и застройщики.
«В Петербурге тысячи исторических зданий, и ни у кого нет четкого понимания, какая часть из них уже нуждается в срочной реконструкции, какая потребует капитального ремонта в ближайшие годы. То, что делается для реконструкции городского центра сейчас, — капля в море», — полагает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Разрушающая сила закона
По мнению Виталия Никифоровского, вице-президента ГК Springald, город самоустранился от проблем редевелопмента центра: «В пылу политических баталий последовательно ужесточался закон № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…», превратившись в итоге в практически запретительный документ.
Архитектор Феликс Буянов, основатель «Архитектурной мастерской Б2», председатель Объединения архитектурных мастерских, наиболее критичной проблемой считает «трагический отрыв федеральной нормативной документации от петербургских реалий». Подавляющую часть исторических зданий Санкт-Петербурга невозможно приспособить под современное использование с соблюдением норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований и одновременно с соблюдением охранного законодательства, как федерального, так и регионального, уверен эксперт: «Петербург как минимум в пределах исторической части города — объединенной охранной зоны — должен сохраняться и развиваться по своему особому градостроительному законодательству, как например, это позволено Москве».
Алексей Шашкин, генеральный директор ООО «ИСП Геореконструкция», согласен, что нужно изменить идеологию общестроительных норм применительно к памятникам, разработать специальный свод правил, посвященный обеспечению механической безопасности памятников: «Задумаемся, что такое коэффициенты запаса в наших нормах? Это коэффициент на незнание: недоброкачественные строительные материалы, неточные расчетные схемы, недоисследованные грунты, брак при строительстве. От этих ошибок (до некоторого предела) и страхуют нормативные коэффициенты запаса. Но памятник, простоявший уже много десятилетий или столетий, самим фактом своего существования демонстрирует, что этих ошибок оно избежало, что его конструкция жизнеспособна. Во многих случаях достаточно только отремонтировать (отреставрировать) поврежденные временем конструктивные элементы — и они простоят еще сто лет».
Побочный эффект несоответствия законодательной базы суровой реальности в сфере реконструкции, реставрации и редевелопмента — чрезвычайно завышенная, нецелесообразная для инвесторов стоимость работ. В этом убежден Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой»: «В отношении реконструкции исторического центра важно учитывать, кроме всего прочего, вопрос ценообразования. Расценки, применяемые при производстве работ в центре Петербурга, должны быть другими. Этот вопрос нужно решать обязательно, потому что многие застройщики и подрядчики боятся даже близко подходить к таким работам, так как они априори убыточны».
Прочность или подлинность
Эксперты единогласны во мнении, что современные нормы не рассчитаны на применение в отношении исторических объектов. «Смею утверждать, что удовлетворение нормативным требованиям во многих случаях эквивалентно уничтожению памятника, — заявляет Алексей Шашкин. — Для ограничения такого волюнтаризма должно быть установлено требование о разработке в рамках проекта реставрации специального расчетно-аналитического раздела проекта "Расчетное обоснование необходимости современного усиления конструкций памятника", который во многом позволил бы обеспечить прозрачность принятия проектных решений».
В вопросах использования современных технологий и материалов на исторических объектах специалисты не так единодушны. «Жизнь не стоит на месте, и, даже если здание будет полностью копировать облик разобранного строения, зачем копировать материалы? Современные строительные материалы намного технологичнее, энергоэффективнее и прочнее. И нормативная база не имеет ничего против их применения», — настаивает Виталий Никифоровский.
Феликс Буянов в данном вопросе призывает к разумному компромиссу: «Для всей исторической застройки, включая объекты культурного наследия, актуально подведение новых фундаментов, преимущественно свайных. Процедура космически дорогая и долгая, но оставлять город на деревянных лежнях — страусиная политика».
Тема, набившая оскомину, — заполнения дверных и оконных проемов. «Для объектов культурного наследия считаю единственно возможным только воссоздание в материале оригинала. Для исторических зданий воссоздание в материалах 1917 года — для лицевых флигелей, пластик или металл, имитирующие внешний вид оригинала, — для дворовых флигелей. Принимая во внимание петербургский климат и традиционный вид кровель, считаю возможным и даже желательным для исторических зданий выполнение карниза кровли из полимербетона, композита и т. п. материалов, естественно, с точным воспроизведением вида оригинала. Если, конечно, в оригинале это не натуральный камень или медь, но такие материалы, как правило, являются атрибутами объекта культурного наследия. В покрытии кровли следует уделять предпочтение цинку, меди, стали с пластиковым покрытием, а не быстроразрушающемуся оцинкованному железу».
Петербургу быть пусту?
В существующих условиях спасать удается лишь единицы уникальных памятников Петербурга, а большая часть из них годами находится в полуразрушенном состоянии. Что говорить о рядовой исторической застройке, из которой на 90% состоит городской центр и которая тоже с каждым годом массово ветшает.
С позиции недостаточного внимания к обычным историческим домам, не отмеченным авторством знаменитых зодчих или памятными табличками «Здесь жил…», экспертов возмущает деятельность градозащитников. «Так называемая градозащита погубила гораздо более исторического наследия, чем девелоперы, — выражает общее мнение девелоперов Виталий Никифоровский. — Посмотрите на здания Конюшенного ведомства или здание на Большой Пушкарской, 7 (так называемый дом Басевича), или на пустырь на улице Сытнинской, 9–11. Пройдите по объектам, которые они так яростно защищают. И ничего, кроме разрухи и запустения, вы там не увидите. Градозащита — это уже давно не про добрые дела, а про деньги и политику. Какие-то объекты они яростно защищают, набирая политические очки, а про какие-то, если выгодно, скромно молчат».
Поддерживает эту точку зрения и Эдуард Тиктинский: «Проблема в том, что активистов всегда слышно громче всех. Хотелось бы, чтобы общественность не шла на поводу, чтобы люди понимали: призывы к государству отнять памятник у инвестора и сделать все "правильно" за счет бюджета — неосуществимы. У государства недостаточно средств для приведения в порядок даже десятой части зданий-памятников. Вы "отнимаете" здание — и дальше оно продолжает себе ветшать с текущей крышей и дырами в полу. А через десять лет, глядишь, и реконструировать уже нечего, только расчищать руины».
«К сожалению, вынужден согласиться с коллегами. Сотни и сотни замызганных, осевших, потрескавшихся зданий с отваливающейся штукатуркой, утраченными деталями, выбитыми окнами не трогают сердца "активистов", зорко следящих за телодвижениями инвесторов. Иной раз кажется, что основной задачей большой части "градозащитников" является реализация заклятия "Петербургу быть пусту"», — констатирует Феликс Буянов.
Сложно, но можно
«В Петербурге есть совершенно великолепные образцы приспособления исторических зданий и площадок под современные нужды, — приводит примеры Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". — Самый большой планетарий в мире сегодня расположен в бывшем газгольдере на Обводном канале, а в отреставрированном особняке Мясникова на Восстания, 45, проводятся концерты классической музыки и лекции о культуре и искусстве. Другие успешные примеры для нашего города: Новая Голландия, Никольские ряды, Главный штаб, универмаг "У Красного моста"».
В конце 2020 года компания «Еврострой» приобрела два проекта в центре города. Это часть бывшего доходного дома купца Исаака Утина на Галерной улице и 23 представительские резиденции в доме Карла Шрейбера, также известном как «Три грации» на пересечении Захарьевской и Потемкинской улиц напротив Таврического сада. Их фасады будут отреставрированы, а сами великолепные здания, созданные во второй половине XIX и начале XX века в стиле необарокко, приспособлены под современное использование.
Оксана Кравцова обращает внимание, что в списке объектов культурного наследия Петербурга особое место занимают доходные дома. Они всегда были жилыми, и многие из них не потеряли своего назначения и сегодня. «В городе на Неве должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них возвращена жилая функция. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты, так как даже с учетом государственного финансирования проектов реставрации на сохранение исторического наследия Петербурга уйдут десятки лет».
Особняк Голицыной на Шпалерной улице — старинное здание XVIII века, образец классицизма. После реконструкции, выполненной компанией RBI в 2010 году, в здании разместился информационный центр «ИТАР-ТАСС». Среди других реализованных проектов редевелопмента Группы — «Дом на Жуковского», бывший гараж автомобильной фирмы Крюммеля, образец раннего конструктивизма, преобразованный под деловой центр KrummelHaus, здание бывшей кузнечно-слесарной мастерской начала XX века на Малой Разночинной.
Компания Springald участвовала во множестве проектов — как подготовки площадок под новое строительство в центре города, так и реконструкции исторических зданий. Среди последних, например, Красные Бани на Московском проспекте, 55.
Наиболее известные работы института «Геореконструкция», специализирующегося на инженерной реставрации, — реставрация конструкций Константиновского дворца в Стрельне, приспособление для современного использования и реставрация Каменноостровского театра с устройством под ним развитого подземного пространства, приспособление для современного использования и реставрация ансамбля «Новая Голландия». В результате реконструкции, выполненной по проекту «Архитектурной мастерской Б2», городу возвращено здание бывшей типографии газеты «Правда» на ул. Херсонская, 12/Исполкомская, 14, возведенное по проекту известного ленинградского архитектора Давида Бурышкина в стиле красной дорики.
Эксперты видят выход
«Приспособления под современные нужды ждут многие исторические здания в городе, не только известные памятники архитектуры, — отмечает Ирина Толдова, заместитель директора "Союзпетростроя". — В Петербурге и, в частности, в нашем союзе есть компетентные компании, которым по силам решать подобные задачи. Необходимо на профессиональном уровне обсуждать препятствия, мешающие выполнению данных работ, и противостоять градостроительному экстремизму».
Эксперты ГК Springald предлагают подход поквартального редевелопмента, при котором исторический объект не рассматривается вырванным из общего контекста, а является частью городской среды: «Редевелопмент в центре города не может и не должен проходить точечно. Надо опереться на опыт Москвы и проводить редевелопмент поквартально, с привлечением крупных игроков и частного бизнеса. Только поквартальное развитие территорий дает возможность, сохраняя фасадный фронт застройки, комплексно работать с внутренним пространством, приспосабливая его для комфортного проживания горожан. Иначе просто не хватит места для реализации планов качественного редевелопмента».
«Подход должен быть бережным и разумным, — подчеркивает Феликс Буянов. — Скрупулезное восстановление фасадов лицевых корпусов и нередко первых дворов, воссоздание в них убранства парадных и лестниц. Обязательное устройство современных оснований, как правило, с заменой перекрытий и кровли. Полная замена инженерных коммуникаций. Вторые, третьи дворы чаще всего не приспособить без реконструкции даже к временному проживанию. Для дворовых флигелей вполне приемлем снос с воссозданием».
«Реконструкция центра Петербурга должна быть полноценной федеральной программой, с соответствующим государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием привлекательных условий для инвесторов. А это значит специальная законодательная база, понятные и прозрачные правила игры, налоговые льготы и многое другое. Но для начала нужна масштабная предварительная работа по обследованию состояния зданий», — такие пути решения проблемы видит Эдуард Тиктинский.
«На мой взгляд, самый правильный путь развития любого европейского города — бережное отношение к историческим постройкам и всеобщая работа над созданием доброжелательной культурной среды, — резюмирует Оксана Кравцова. — При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется».
Развитие или консервация?
«Новая архитектура в историческом центре должна быть разной, как это было всегда. Главное, она должна быть хорошей, — подводит итог Феликс Буянов. — Хорошо проработанной, детализированной, сомасштабной месту и назначению, решенной в благородных материалах и диалоге с историческими соседями». А Виталий Никифоровский напоминает, что когда-то башню Эйфеля собирались разобрать сразу после выставки 1889 года, дом Зингера в Петербурге в свое время был крупнейшим градостроительным скандалом, и творчество Гауди в центре Барселоны тоже воспринималось неоднозначно. «Архитектура не может застыть в своем развитии, она должна развиваться вместе с человеческой цивилизацией».
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
В исторической части Санкт-Петербурга строительство идет на спад
Задачи, поставленные руководством России перед строительным комплексом, а также новые инструменты, которые получила в свое распоряжение отрасль, были главными темами обсуждения на пленарном заседании VI Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства в РФ, ставшего одним из ключевых событий «Российской строительной недели – 2021».
«Строительство является драйвером развития экономики многих территорий. Мы очень активно занимаемся этим вопросом, за последний год провели целую серию реформ. Перед нами президентом поставлена очень серьезная задача построить 1 млрд кв. м жилья в стране за 10 лет. Каждый пятый «квадрат» в стране станет новым. Более того, уже к 2024 году каждый десятый «метр» должен стать новым. Для решения этой задачи мы концентрируем все ресурсы – финансовые, организационные и законодательные», - подчеркнул в приветственном слове вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Этот посыл задал лейтмотив всему форуму, собравшему ключевых экспертов отрасли.
Ставка на «агрессию»
Как напомнил глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, правительственной рабочей группе «Агрессивное развитие инфраструктуры» под руководством профильного вице-премьера Марата Хуснуллина предстоит определить механизмы достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни». «В рамках этого подхода сформировано пять ключевых блоков. Это: «Сбалансированное пространственное развитие», Новые жилищные возможности», «Экология – основа для жизни», «Инфраструктурный прорыв» и «Новый ритм строительства». Необходима мобилизация всех имеющихся ресурсов для решения поставленных перед нами грандиозных задач», - подчеркнул он.
По словам министра, в ушедшем коронавирусном году строительный комплекс наглядно продемонстрировал свою силу и устойчивость. «Несмотря на то, что в некоторых регионах временно была приостановлена работа, по итогам года были достигнуты результаты аналогичные доковидному 2019 году. Введено более 80 млн кв. м жилья», - отметил Ирек Файзуллин.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс добавил, что несмотря на пандемию, в течение последних семи месяцев фиксируется рост заявленных к реализации проектов по сравнению с данными годичной давности. «В частности, за февраль в России суммарно было запущено новых проектов на 2,6 млн кв. м жилья, что на 55% больше, чем в феврале прошлого года», - констатировал он.
По мнению эксперта, одна из причин позитивной динамики то, что в основу жилищного строительства заложен правильный фундамент – проектное финансирование. «Оно привлекательно и для покупателей, которые уверенны, что получат свое жилье, и для застройщиков, которые знают, что не останутся без финансирования. Ковидный год это подтвердил: из-за отсутствия финансирования не встала ни одна стройка», - говорит Алексей Ниденс.
По его данным, на сегодняшний день с помощью эскроу-счетов в стране строится более 50 млн кв. м жилья – это больше 60% рынка. Через механизм проектного финансирования в отрасль привлечено уже порядка 3 трлн рублей – это лимиты, которые открыты застройщикам. На счетах эскроу находится уже более 1,3 трлн рублей, причем средства на них накапливаются опережающими темпами. Последнее позволяет застройщикам привлекать средства под относительно низкий процент – в разных федеральных округах ставки варьируются в диапазоне от 1,8 до 4,3%.
Ирек Файзуллин выразил уверенность, что имеющиеся позитивные подвижки показывают, что отрасль готова к рывку, необходимо лишь дать ей необходимые «рычаги» и оказать поддержку.
Ставки решают все
По оценке Алексея Ниденса, еще одним важнейшим фактором устойчивости отрасли в ковидный год стала программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам до уровня 6,5% годовых, запущенная правительством весной прошлого года. «Благодаря этому 400 тыс. семей уже улучшили свои жилищные условия», - подчеркнул он.
Эту позицию разделяют все эксперты. Как рассказал президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец, согласно проведенному НОЗА опросу среди девелоперов, запуск льготной ипотеки оказался на первом месте среди позитивных событий прошлого года. «Почти 60% респондентов выделило этот фактор», - подчеркнул он. На втором месте – с показателем около 52% - снижение Центральным банком России ключевой ставки до уровня 4,25% годовых, что обеспечило удешевление финансовых ресурсов, в том числе и для строительной отрасли.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков также особо выделил роль льготной программы ипотечного кредитования в деле поддержки строительного комплекса. «Большое значение имеет решение правительства о пролонгировании ее действия до 1 июля этого года. Более того, с точки зрения достижения целей, поставленных нацпроектом, очень важно, чтобы субсидирование ставок по ипотеке продолжалось. Возможно, программу надо как-то изменить, подкорректировать, сделать более адресной, но ее огромный позитивный эффект для отрасли безусловен, и его надо сохранить», - заявил он.
Ирек Файзуллин заверил, что работа в этом направлении идет. «Мы надеемся, что, возможно, скорректировав программу, мы продолжим ее реализацию в ближайшие годы. Во всяком случае, сжатый временной период, отведенный на выполнение текущих задач нацпроекта, требует именно этого. Иначе сложно обеспечить спрос на намеченные к вводу объемы жилья», - отметил министр.
Плюс реновация всей страны
Одним из мощнейших инструментов, который должны обеспечить рост объемов строительства, по мнению экспертов, стал закон 494-ФЗ, призванный простимулировать комплексное развитие территорий (КРТ), который иначе называют «законом о реновации». По словам Леонида Казинца, принятие этого документа, по итогам опроса НОЗА, заняло третью позицию в рейтинге самых позитивных событий прошлого года с результатом почти 42%.
«Федеральный закон, открывающий новые возможности, уже принят. В настоящее время в субъектах РФ идет большая работа по формированию региональных правил по КРТ. Хотелось бы отметить Московскую, Свердловскую, Челябинскую и Сахалинскую области, где нормативная документация по этим вопросам уже разработана, и строители начинаю готовиться к запуску первых проектов. Со своей стороны, Минстрой принял правила вовлечения земель в процесс, изъятия недвижимости для реализации задач КРТ и ряд других необходимых подзаконных актов. Добавлю, что в ближайшее время начнет работу специализированный информационный ресурс, посвященный этой программе, который объединит всех ее участников», - сообщил Ирек Файзуллин.
Отраслевое сообщество высоко оценило открывающиеся перспективы. «Строители вдохновлены появлением законодательной базы в сфере реновации, поскольку это очень важная, остро стоящая на сегодняшний день задача. Переход вопроса в практическую плоскость предоставляет крупным застройщикам возможность формировать долгосрочные программы развития. А повышение объемов ввода нового жилья позволит выполнить поставленные руководством страны задачи», - говорит вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.
При этом многие эксперты отмечали важность быстрого принятия регионами подзаконных актов для запуска программы, поскольку урегулирование многих вопросов «спущено» на уровень субъектов РФ. «Крайне важно, ускорить решение этих вопросов, для того, чтобы у строителей была возможность приступить к участию в этой программе уже в этом году. Помимо пяти пилотных регионов, необходимо распространить ее на все заинтересованные субъекты РФ. Пока на местах явно не хватает понимания новых возможностей», - считает Антон Глушков.
По мнению Игоря Белокобыльского, генерального директора ГК «Стрижи» (Новосибирск), регионы самостоятельно будут решать эти вопросы очень долго, если вообще сумеют это сделать. «Возможно, часть из них (в частности, проблему выкупа по справедливой цене частных объектов, вошедших в территорию КРТ) целесообразно вернуть на федеральный уровень. По другим вопросам, для решения которых у регионов недостаточно компетенций, им нужна помощь. Например, в разработке методических рекомендаций о порядке принятия решений и процедуре осуществления КРТ», - говорит он.
Николай Амосов, председатель правления компании «ЮгСтройИмпериал» (Краснодар), полагает, что на региональном уровне необходимо создание специальных органов власти по стимулированию жилищного строительства. «Они могли бы, работая в формате одного окна, минимизировать административные барьеры и способствовать прохождению необходимых процедур в упрощенном виде. На мой взгляд, это позволит существенно повысить темпы строительства», - отмечает он.
Выйти из аварийности
Глава Общественной палаты при Минстрое РФ Сергей Степашин отметил большую социальную значимость программы расселения аварийного жилья. «Она пролонгирована до 2025 года, но уже есть поручение президента ускорить ее выполнение с тем, чтобы завершить предусмотренные мероприятия к концу 2023-го. За это время из аварийного жилищного фонда должно быть переселено 570 тыс. человек. Из них 130 тыс. – уже в этом году», - отметил он.
По словам эксперта, очень важно, что эта программа в большой степени реализуется не путем приобретения жилья на вторичном рынке, а за счет строительства новых жилых объектов. «Это стимулирует строительную отрасль, обеспечивает занятость подрядных организаций, а также экономически более эффективно, чем покупка готовых квартир», - говорит Сергей Степашин.
Он отмечает также, что после 1 января 2017 года в России было признано аварийным жилье, в котором проживает еще около 500 тыс. человек. По словам Ирека Файзуллина, Минстрой РФ уже приступил к разработке новой программы по расселению этого аварийного фонда.
На совещании экспертами были затронуты и многие другие насущные вопросы строительной отрасли: стимулирование развития ИЖС и создание специальной ипотечной программы для его поддержки, реализация программы «Стимул» в сфере развития инфраструктуры, модернизация сетевого коммунального хозяйства, подготовка кадров и нехватка рабочих рук мигрантов, создание комфортной среди проживания для граждан и другие.