Рынок апартаментов далек от насыщения
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Петербургские строители с традиционным размахом в течение недели отмечали свой профессиональный праздник. Программа, как обычно, отличалась большим разнообразием.
Напомним, Указ Президиума Верховного Совета СССР «Об установлении ежегодного праздника Дня строителя» вышел 6 сентября 1955 года. А 12 августа 1956 года работники строительной отрасли страны впервые его отметили. В 2011 году ему был придан статус всероссийского профессионального праздника.
Организатором празднования Дня строителя в Петербурге является Союз строительных объединений и организаций. День строителя проводится при поддержке правительства города, профильного вице-губернатора, Российского Союза строителей.
Массово строители Петербурга отмечают свой главный отраслевой праздник с 2004 года. Первые праздничные концерты проходили в БКЗ «Октябрьский», а потом они переместились на одну из крупнейших городских площадок – в СКК «Ледовый дворец».
С годами программа праздника в День строителя становилась все более насыщенной – и сейчас она представляет собой большой цикл мероприятий. В его события вовлечены более 10 тыс. представителей отрасли и члены их семей.
Праздничную программу открыл конкурс детских рисунков «Мои родители – строители!», который проводится под эгидой Группы «Эталон». Победители получают призы в 18 номинациях. Главный приз вручается на сцене Ледового дворца. В этом году победительница – Юлиана Болденкова, которая изобразила на рисунке строительную династию. Это ее мама, папа, бабушка и дедушка.
В Ледовом дворце прошел традиционный праздничный концерт, на котором были вручены почетные знаки «Строителю Санкт-Петербурга» I степени и другие награды.
Заслуженный строитель России, вр. и. о. губернатора города Александр Беглов сообщил, что поддержал инициативу СРО А «Объединение строителей СПб» о создании памятника строителям. «Это будет памятник всем, кто на протяжении трех веков строил наш город. Строить в Петербурге, где творили великие архитекторы, – огромная ответственность. Но здания, мосты и развязки, построенные в последние годы, уже стали новыми достопримечательностями», – сказал он.
Строители не только хорошо строят, но и отлично поют. Новая традиция праздника – творческий конкурс «Нам песня строить и жить помогает». Второй год жюри (в состав которого вошла заслуженная артистка России Татьяна Буланова) определяет «золотую дюжину» финалистов, а лучшие выходят на концерт в Ледовый с сольными номерами. В этом году в конкурсе песни, который проводится при поддержке холдинга Setl Group, победила Алевтина Обухова. Все финалисты конкурса стали участниками концерта – они коллективно исполнили гимн строителей.
Состоялся финал спартакиады «За труд и долголетие». Строители соревновались в картинге, легкой атлетике, перетягивании каната. Центральным событием стал футбольный матч между сборными строителей Петербурга и Ленобласти. Со счетом 7:6 победили строители Северной столицы. Итоги 16-го сезона спартакиады таковы: первое место – «Группа ЛСР», второе – Группа «Эталон», третье – Setl City, приз «За волю к победе» получила ГК «РСТИ» («РосСтройИнвест»). Чемпионские кубки вручены в Ледовом.
С 2014 года у строителей Санкт-Петербурга существует традиция: в честь профессионального праздника совершается полуденный выстрел из пушки Петропавловской крепости.
На этом праздничные мероприятия не кончились. Обо всех событиях недельного празднования «Строительный Еженедельник» расскажет в следующем номере.
Мнение
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– В 2011 году Санкт-Петербург, отмечая всероссийский профессиональный праздник, принимал на своей площадке, в Ледовом дворце, строителей со всех регионов. В 2021 году будет круглая годовщина – 65 лет – со дня учреждения Дня строителя. Возможно, Петербург подаст заявку на проведение юбилейного празднования. Со всей ответственностью могу сказать, что ни в одном городе России День строителя не отмечают с таким размахом, как в Северной столице.
Смотрите фотоотчет на новостном портале ASNinfo.ru https://m.asninfo.ru/events/photo-reports
Завершена реализация проекта, объединившего Академию танца и Детский театр танца Бориса Эйфмана на Петроградской стороне. Комплекс получился уникальным во многих отношениях – и как строительный объект, и как учебное и культурное заведение.
«Строительный Еженедельник» попросил участников проекта рассказать о ходе его реализации, работах, которые они выполнили, и сложностях, с которыми они столкнулись.
Комплекс как он есть
Проект был реализован в три очереди в квартале, ограниченном Большим проспектом Петроградской стороны, улицами Лизы Чайкиной, Большой Пушкарской и Введенской. Первая очередь состоит из общежития, а также корпуса общеобразовательных классов и администрации Академии танца. Вторая представляет собой реконструкцию и приспособление под современное использование памятника деревянного зодчества – особняка Ю. Добберт. Третья очередь – реконструкция существовавшей ранее школы и строительство Детского театра танца Бориса Эйфмана.
В результате реализации проекта город получил уникальный комплекс, рассчитанный на обучение 440 учащихся. Он включает в себя: интернат на 135 мест для иногородних воспитанников; медицинский центр, обеспечивающий профилактику, лечение и реабилитацию учащихся; столовую, оснащенную современным оборудованием, позволяющим организовать профессиональное питание для воспитанников и педагогов; специализированные кабинеты для занятий теоретическими и музыкальными дисциплинами; 14 балетных залов, оборудованных новейшей современной мультимедийной техникой; библиотеку-медиатеку; конференц-зал; бассейн; тренажерный и спортивный залы; зал-трансформер со сценой, рассчитанный на постановку и показ учебных спектаклей, проведение мастер-классов.
На фото: Детский театр танца Бориса Эйфмана
Заказчиком выступил Комитет по строительству Санкт-Петербурга. Проектирование всех трех очередей выполнило Архитектурное бюро «Студия 44». Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала подрядчику – компании ООО «ПСБ «ЖилСтрой» – разрешение на ввод третьей очереди в эксплуатацию в начале июля.
«Реконструкция школы и строительство нового учебного театра танца Бориса Эйфмана на Введенской улице проходили в рамках исполнения адресной инвестиционной программы Комитета по строительству. Подрядчику, ООО «ПСБ «ЖилСтрой», приходилось работать в стесненных условиях жилой застройки исторического района города. Также, помимо конструктивных задач, с которыми на высоком уровне строители справились, следует отметить и выполненное сложное сценическое оснащение учебного театра. Сейчас проект завершен – и будущим артистам балета обеспечена возможность совершенствовать свои профессиональные навыки без отрыва от школьного учебного процесса», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству.
Особенности проектирования
Первая очередь – Академия танца Бориса Эйфмана – целиком располагается на внутриквартальной территории. Состоит из общежития, выходящего на Большую Пушкарскую улицу за особняком Ю. Добберт, а также корпуса общеобразовательных классов и администрации, который выходит на север – с проездом до Большого проспекта. Все пространство между корпусами занято крытым двором. В этом атриуме «плавают» балетные залы, расположенные в несколько хаотическом порядке.
На фото: Особняк Ю. Добберт
«Главную специфику при создании проекта создавал сам объект. Во-первых, как школа танца, он имеет особое функциональное предназначение, которое необходимо было в полной мере учитывать. Во-вторых, это школа-интернат, в которой дети живут постоянно, соответственно, думать надо было не только об учебном процессе», – рассказывает генеральный директор Архитектурного бюро «Хвоя» Георгий Снежкин, который будучи сотрудником АБ «Студия 44», являлся главным архитектором первой очереди проекта.
По его словам, еще одной группой факторов, влиявших на проект, стала локация. Это Петроградская сторона, исторический центр и, соответственно, все связанные с этим ограничения. Крайне стесненные условия: квартал по периметру уже застроен – домами по Большому проспекту Петроградской стороны, особняком Ю. Добберт – по Большой Пушкарской улице. Единственный фасадный «выход» – на улицу Лизы Чайкиной.
«Все эти особенности оказывали решающее влияние на процесс проектирования. Несмотря на то, что проект реализовывался на крайне ограниченной территории во внутриквартальном пространстве, необходимо было учесть современные требования по инсоляции, пожарной безопасности и пр. Особняк Ю. Добберт как объект наследия также накладывал свои ограничения. Собственно, им вызвана полукруглая форма фасада общежития. Фактически в рамках проекта удалось эффективно использовать всю свободную территорию, которую оставляли нам требования различных нормативов. Благодаря хаотичному расположению балетных залов в атриуме удалось не «перегрузить» его (не зданиями, а скорее, объемами и конструкциями), сохранить ощущение дворового пространства, его рекреационную функцию», – говорит Георгий Снежкин.
Отметим, что первая очередь комплекса Академии танца получила очень высокую оценку за рубежом. Жюри Международного архитектурного фестиваля (WAF) назвало эту постройку лучшей в мире школой 2015 года.
В третью очередь проекта вошли реконструкция существовавшей ранее школы и строительство Детского театра танца Бориса Эйфмана. «Помимо нового строительства необходимо было реконструировать среднюю школу 1938 года постройки, не соответствовавшую современным нормативам. И создать из старых и новых объектов единый гармоничный комплекс. Причем делать это пришлось в очень стесненных условиях существующей застройки, что в сочетании с необходимостью учесть все пожелания заказчика, с одной стороны, а с другой – уложиться в действующие строительные нормы и правила, создавало очень непростую задачу», – рассказывает партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор второй очереди проекта Антон Яр-Скрябин.
Несмотря на все это, по его словам, удалось вписать в проект очень большую (для столь ограниченных объемов здания) сцену с кулисами и возможностью смены декораций. Она имеет практически полноценные габариты и оснащение, за исключением колосников – сделать их не позволил высотный регламент. «Зрительный зал этого учебного театра – настоящее пособие по классической театральной архитектуре – включает все элементы итальянского театра лож: партер, бельэтаж, ложи первого и второго ярусов. Но вместимость его относительно небольшая – чуть более 400 мест. Такое сочетание полноценной сцены и камерного зрительного зала было присуще театрам дворянских усадеб с их особой атмосферой домашности и более тесным контактом актера и зрителя», – говорит специалист.
При реконструкции школа была приведена в соответствие современным нормативам. Имевшиеся классные комнаты по-новому перекомпонованы, пристроен дополнительный класс, обеспечена современная инфраструктурная «начинка».
«Бывший школьный двор сохранил функцию, только стал крытым атриумом – главной рекреацией, куда выходят окна школьных коридоров и холлов. В дни спектаклей он превращается в фойе театра, впускает публику и становится маленькой городской площадью. В самом деле, здесь есть и пологая парадная лестница, и обернутая лестничными маршами башня с часами, и круглая башня с холлами-бельведерами», – описывает созданное пространство Антон Яр-Скрябин.
Школа соединена с другими корпусами комплекса подземным переходом. Таким образом, в результате реализации проекта удалось сформировать единый конгломерат взаимосвязанных объектов, который сейчас получил общее название Академия танца и Детский театр балета под руководством Бориса Эйфмана.
«Мы с большим энтузиазмом работали над этим проектом и гордимся результатом. За исключением одного элемента: я имею в виду входной портик театра, к дизайну которого «Студия 44» никакого отношения не имеет», – заключает архитектор.
Нюансы строительства
«Получение в начале июля разрешения на ввод в эксплуатацию здания нового Детского театра танца Бориса Эйфмана стало очередным поводом для гордости нашей компании. Проект действительно очень интересный, можно сказать, уникальный», – говорит директор по строительству ООО «ПСБ «ЖилСтрой» Дмитрий Михайлов.
«Здание постройки 1938 года досталось нам в аварийном состоянии. На объекте выполнены уникальные работы по усилению существующих фундаментов, понижению уровня полов в отдельных местах до 1,5 м, а также сложнейшие работы по устройству гидроизоляции. И это дало свой эффект: прошло 3 года, и протечек не зафиксировано. Также особой гордостью является выполнение работ по монолитной конструкции, проведенных с большой точностью. В дальнейшем это позволило реализовать сложнейшие архитектурные решения. В здании расположились зрительный зал более чем на 400 мест, со сценой, репетиционный зал, раздевалки, грим-уборные, мастерские и технические помещения. Из зала для репетиций предусмотрен выход на летнюю террасу. Детский театр оборудован современной техникой и соответствует европейским стандартам в этой области. С существующим зданием Академии балета Бориса Эйфмана новый театральный комплекс связан подземным переходом. Для гостей театра предусмотрены независимые от здания школы входы со стороны Введенской улицы. Над сценой расположился репетиционный зал, полностью выполненный из гнутых деревянных ферм, являющихся одной из жемчужин Академии», – рассказывает Дмитрий Михайлов.
По словам генерального директора ГК «Сардис» Степана Рощупкина, в Детском театре танца Бориса Эйфмана компания выполняла ряд задач. «Это были как сравнительно рядовые для нас работы по подбору и поставке натурального камня, так и достаточно уникальные, требующие использования самых современных технологий», – отмечает он.
В первом случае необходимо было найти материал, идеально соответствующий замыслу архитекторов «Студии 44». «Это был золотой травертин определенного оттенка, который мы смогли найти в Турции. Для подтверждения его соответствия требованиям зодчих была даже специальная поездка на карьер. Еще одним интересным аспектом работы стала подготовка травертина к использованию. Это пористый камень, и была задача отполировать его, при этом сохранив природную фактуру, что и было сделано путем подбора специальных технологий. Также был использован пироксенит, который добывается в Карелии, с ним также была проведена интересная работа по подбору фактуры и усилению оттенка в соответствии с замыслом архитектора», – говорит Степан Рощупкин.
«Но значительно более сложной была работа с тремя ярусами балконов зрительного зала, которую без всяких оговорок можно назвать уникальной. Главной сложностью было то, что каждый балкон – это отдельная объемная конструкция, состоящая из множества каменных деталей (использовался травертин), которые нельзя подгонять «по месту». Кроме того, ярусы визуально не должны были отличаться один от другого. Для решения этих задач была создана цифровая 3D-модель, в соответствии с которой произведен распил камня на выверенные «до миллиметра» элементы. И это не говоря о сложных расчетах на соответствие требованиям по прочности, пожарной безопасности и прочему», – рассказывает он.
Таким образом, резюмирует эксперт, на этом объекте был выполнен сложнейший комплекс работ, включающий подбор камня, проектирование, инженерную подготовку, изготовление на современных пятиосных станках с программным управлением и, наконец, монтаж конструкций, который потребовал создания специальной технологии и использования сложной техники.
На фото: Академия танца
Генеральный директор ООО «РАЙНЦИНК» Леонид Голованов считает, что особую элегантность зданию придала поблескивающая «шкура» из титан-цинка RHEINZINK. «Некоторые участки кровли и фасада здания покрыты долговечным (срок службы – до 100 лет) и экологически безопасным материалом – титан-цинком немецкого производителя RHEINZINK в технике «больших ромбов», или «чешуи», как ее еще называют в обиходе. Данное решение создает эффект поблескивающей «шкуры», плавно «стекающей» вниз, на торец сцены, и придает особую элегантность и благородность зданию благодаря натуральной патинированной поверхности титан-цинка, чей оттенок изменяется в зависимости от солнечной или пасмурной погоды», – рассказывает он.
По словам эксперта, производство ромбов и их монтаж были осуществлены на самом высоком технологическом уровне силами кровельной компании ПСК «АЛТЕС», имеющей большой опыт по переработке и монтажу титан-цинка RHEINZINK. «Всего для производства ромбов было переработано около 11 т металла RHEINZINK prePATINA blaugrau (серо-голубой) толщиной 0,7 мм, доставленных из Германии в виде рулонов», – говорит Леонид Голованов
Мнение
Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44»:
– Нам довелось спроектировать все три очереди комплекса Академии танца Бориса Эйфмана. Есть у этих частей важнейшая общая черта: строить пришлось в очень стесненных условиях, а в такой ситуации архитектура и компоновка объемов вынуждены реагировать на многие внешние импульсы и ограничения. При этом возникает очень рациональная архитектура, я бы даже сказал – изощренная в своей рациональности. Она берет меньше места, чем предоставляет внутреннего простора. Ее формы честно выражают внутреннее содержание.