Рынок жилой недвижимости: Три мира, три дефицита
(1).jpg)
Общий объем реального спроса на жилую недвижимость в России составляет 1,6 млрд. кв. м. В Санкт-Петербурге отложенный спрос на нее к концу 2009 г. может составить 1 млн. кв. м. Такие цифры прозвучали на круглом столе в Ассоциации риэлторов. Уже из их сопоставления следует, что такие термины, как спрос, дефицит и ликвидность построенного жилья, могут употребляться лишь в зависимости от того, что под ними подразумевают чиновники, риэлторы и эксперты рынка.
Новые люди на рынке недвижимости
По наблюдениям начальника Городского жилищного агентства Алексея Башкина, в Санкт-Петербурге на рынок недвижимости в период кризиса вышли жители с весьма скромными доходами, не принимавшие участия в ипотечных программах. Для этой категории горожан качество недвижимости значения практически не имеет. Если их средств хватает только на комнату, они приобретут 12-метровую каморку в бывшем общежитии за 800 тысяч рублей, если сбережений больше – комнату в 2-комнатной квартире за 1,2 млн. Граждане, мечтавшие получить хоть какое-нибудь отдельное жилье, имеют возможность доплатить всего 1 млн.рублей для переселения из комнаты в «хрущевку», которые сегодня успешно продаются хоть в Дачном, хоть в заводских кварталах Невского района.
Совершенно очевидно, что эта категория населения, вышедшая на рынок на фоне снижения цен на 30-35%, достаточно велика. Как называть этот непритязательный спрос, и можно ли его включить в общий объем отложенного спроса на рынке? Надо полагать, подход не в малой степени зависит от того, насколько универсальное по классу недвижимости жилье продает компания, которую представляет аналитик.
Во всяком случае, ГЖА отмечает в настоящее время значительную активность на вторичном рынке дешевого жилья. Инвестиционных приобретений – иными словами, покупок с целью последующей перепродажи – агентство пока не отмечает. В ситуации, когда курсы валют претерпевают достаточно частые колебания, спекулятивные сделки явно выгоднее производить не с недвижимостью, а с наличными средствами.
На загородном рынке доля продаваемой недвижимости самой доступной ценовой категории за год не изменилась, составляя, по данным АН «Прогаль», 26,3%. В кризис часть потенциальных покупателей предпочла приобрести недорогое жилье в городе, а за город, напротив, перебралась доля бывших жильцов коммуналок, выбирая при этом районы, где есть возможности трудоустройства, что расширило географию покупок.
Спокойствие на Олимпе
Термин «элитное жилье» столь же вариабелен в интерпретации, как понятие «состоятельный человек». Специалисты, работающие на вторичном рынке эксклюзивных квартир, знают требования узкого круга столь же досконально, как и квартирографию. Как известно, в Петербурге цены на жилье даже в одном и том же доме могут различаться в несколько раз в зависимости от уникальных видовых характеристик – исключительного свойства города-памятника.
Впрочем, к разряду требований элитного клиента в узком смысле этого понятия относится и возможность парковки автомашины, и транспортная доступность, и качество охраны объекта, и благоприятная социальная среда. Некоторые другие элементы «джентльменского набора», которые застройщики уникальных пятен на берегах Невы старались создать для своего контингента, оказались отнюдь не столь востребованными. Как свидетельствует гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, в 80-90% случаев бассейны, сауны и тренажерные залы в новых элитных комплексах не посещаются жильцами; более того, они часто отказываются оплачивать их эксплуатацию.
Как считает эксперт, при планировке таких домов было учтено все, кроме особенностей отечественного менталитета. «Клубный дом в западной стране – это сообщество узкого круга, в который просто так не попасть. У нас же клубным домом называется просто очень дорогое здание на несколько квартир, где владельцы скорее сторонятся друг друга», - констатирует А.Гиновкер. По его оценке, к категории клубного дома приближаются лишь несколько небольших объектов в центре, где владельцы изначально договорились о всей внутренней инфраструктуре, выбрав из имеющихся возможностей только то, что им необходимо.
Существенно ли изменился рынок продажи и аренды эксклюзивной недвижимости в период кризиса? Как утверждает А.Гиновкер, слухи о статистически значимой тенденции к перепродаже премиум-жилья преувеличены. Более того, нет существенных изменений и в ценах, ибо спрос на объекты с исключительными качествами как был, так и остался очень высоким.
Если что и изменилось, так это география спроса. Так, задыхающийся в пробках Васильевский остров не отвечает сегодня требованиям взыскательных клиентов. То же касается и Крестовского, где единственным объектом, действительно находящимся, в соответствии с рекламой, в тихом и зеленом месте, остался «Пятый элемент». Но качеству и этого объекта грозит скорое открытие реконструируемого стадиона. Вот на Каменном острове по-прежнему тихо, зелено и пока просторно.
В остальных районах города сходными качествами, по оценке А.Гиновкера, обладают отдельные места в Центральном и Адмиралтейском районах. Впрочем, полным «джентльменским набором» современного элит-класса здесь располагают разве что 2 новых дома на Тверской, у Таврического сада. Большинство объектов центре, позиционируемых в качестве «элиты», представляет собой, по оценке эксперта, «переделанные коммуналки с евроремонтом 15-летней давности с нелегальной планировкой, включая захваты части лестничных клеток».
На этом фоне взгляд взыскательных клиентов все чаще обращается к Курортному району. По оценке А.Гиновкера, с запуском ЗСД его привлекательность неизмеримо повысится. В связи с этим вполне естественно, что здешние владельцы продолжают упорно «держать цены».
Это наблюдение подтверждает и глава загородного направления АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее данным, число сделок в этих пригородах крайне мало, в отличие от доминирующих районов Ленобласти. Самая крупная сделка в I полугодии 2009 г. заключена агентством в Приозерском районе, где за 46 млн. продан объект, отвечающий всем критериям усадьбы. Аналитик подтверждает: спрос на эксклюзив сохраняется, но реализуется эпизодами, после долгих, внимательных и конфиденциальных просмотров и оценок.
Территория невроза
Излишне напоминать, что главной жертвой кризиса стал средний класс в широком смысле слова. На эту категории одновременно пришлись сокращения рабочих мест и ипотечный кризис. Рассчитанная на него недвижимость продолжает дешеветь даже на фоне выхода среднего уровня цен на «плато». Так, по данным «Петербургской недвижимости», цена предложения в бизнес- и комфорт-классе сократилась за август с 102,8 до 101,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Здесь же наблюдается самый значительный дисконт. То же самое отмечается в загородной недвижимости, где доля продаж объектов от 1,2 млн. до 4 млн. рублей сократилась с 52,4 до 43,8%.
Интересно и изменение в структуре реализуемого загородного жилья в целом. По данным Л.Юшиной, по сравнению с 2008 г. доля земельных участков в объеме приобретаемой недвижимости сократилась с 20,3% до 13,6%, а доля обжитых домов с участками в садоводствах – напротив, возросла с 32,3% до 55,2%. И это несмотря на то, что в период кризиса услуги по строительству сельских домов, как и стройматериалы, существенно подешевели .
Загадка этого феномена, по оценке Л.Юшиной, имеет две стороны – материальную и психологическую. Переселяясь в обжитой садовый дом, семья может сдать в аренду городскую квартиру. С другой стороны, в ситуации экономической неопределенности совершение покупки, требующей последующего вложения времени и сил, кажется неоправданной. Наконец, в обжитом доме психологически проще переживать невзгоды.
Именно к среднему классу регулярно апеллируют аналитики, напоминая о сокращении доли так называемых ликвидных – то есть обладающих благоприятным расположением и удобно планировкой – городских квартир на первичном рынке. «Петербургская недвижимость» уже в третий раз извещает о сокращении этого вроде бы непополняемого запаса, на этот раз сообщая о повышении цен на квартиры комфорт-класса рядом застройщиков (назывались три фирмы с самой надежной репутацией). В то же время, заместитель главы агентства Олег Пашин сообщает, что из 8,6 млн. кв. м строящегося жилья на продажу выставлено только 3,1 млн. Логично предположить, что в оставшейся части «скрывается» и жилье, по критериям «ПН» являющееся ликвидным.
По оценке главы отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяны Барановой, часть объектов не вышла на продажу в связи с переходом застройщиков к выполнению требований закона №214-ФЗ. Притормозились все жилищные программы, равно как и программы комплексного освоения территорий, так что дефицит предложения на первичном рынке и в самом деле скоро даст о себе знать в полную силу. Однако, по мнению Т.Барановой, дефицит не окажется «жестким»: часть клиентов, рассчитывавших на приобретение новой квартиры, поищут объект с сопоставимыми качествами на вторичном рынке.
Эффект психотерапии
В ходе дискуссии эксперты единодушно выразили сомнение в том, что решение Московского районного суда в пользу компании ЛЭК, от которой дольщики требовали возврата вложенных средств, повлияет на уровень активного спроса. Как свидетельствует А.Башкин, покупателям жилья приходится постоянно разъяснять, что приобретение непостроенной квартиры – это такой же риск, как приобретение акций.
Кроме того, по оценке Л.Юшиной, отечественные покупатели жилья с большим доверием относятся к словам, произнесенным в высоких трибун и транслируемым по телевидению – во всяком случае, больше, чем сводкам цен на нефть или иным объективным показателям. Самым мощным психотерапевтическим воздействием по причинам, науке неизвестным, из федеральных чиновников обладает, по ее наблюдениям, Игорь Шувалов.
Действительно, в последнее время первый вице-премьер, отвечающий за жилищные программы, часто появлялся на телеэкране. Именно его слова сопровождались воодушевляющей статистикой и прекращения инфляции, и приостановления экономического спада. Доверие к высшим чиновникам страны несравнимо выше доверия к экспертам – и этой особенностью менталитета невозможно пренебречь. Как, впрочем, и тенденцией к приобретению загородного жилья в осенний и весенний периоды, для которой и кризисный год не стал исключением: в сентябре число первичных обращений в АН «Прогаль» возросло на 30%.
Что же касается содержания терминов «спрос» и «дефицит» в применении к жилью, то по философскому замечанию Д.Синочкина, потребности человека не имеют пределов: квадратных метров, как и денег, много не бывает.
Федор Хлебников
Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».По материалам «Строительного Еженедельника»
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО