Рынок жилой недвижимости: Три мира, три дефицита
(1).jpg)
Общий объем реального спроса на жилую недвижимость в России составляет 1,6 млрд. кв. м. В Санкт-Петербурге отложенный спрос на нее к концу 2009 г. может составить 1 млн. кв. м. Такие цифры прозвучали на круглом столе в Ассоциации риэлторов. Уже из их сопоставления следует, что такие термины, как спрос, дефицит и ликвидность построенного жилья, могут употребляться лишь в зависимости от того, что под ними подразумевают чиновники, риэлторы и эксперты рынка.
Новые люди на рынке недвижимости
По наблюдениям начальника Городского жилищного агентства Алексея Башкина, в Санкт-Петербурге на рынок недвижимости в период кризиса вышли жители с весьма скромными доходами, не принимавшие участия в ипотечных программах. Для этой категории горожан качество недвижимости значения практически не имеет. Если их средств хватает только на комнату, они приобретут 12-метровую каморку в бывшем общежитии за 800 тысяч рублей, если сбережений больше – комнату в 2-комнатной квартире за 1,2 млн. Граждане, мечтавшие получить хоть какое-нибудь отдельное жилье, имеют возможность доплатить всего 1 млн.рублей для переселения из комнаты в «хрущевку», которые сегодня успешно продаются хоть в Дачном, хоть в заводских кварталах Невского района.
Совершенно очевидно, что эта категория населения, вышедшая на рынок на фоне снижения цен на 30-35%, достаточно велика. Как называть этот непритязательный спрос, и можно ли его включить в общий объем отложенного спроса на рынке? Надо полагать, подход не в малой степени зависит от того, насколько универсальное по классу недвижимости жилье продает компания, которую представляет аналитик.
Во всяком случае, ГЖА отмечает в настоящее время значительную активность на вторичном рынке дешевого жилья. Инвестиционных приобретений – иными словами, покупок с целью последующей перепродажи – агентство пока не отмечает. В ситуации, когда курсы валют претерпевают достаточно частые колебания, спекулятивные сделки явно выгоднее производить не с недвижимостью, а с наличными средствами.
На загородном рынке доля продаваемой недвижимости самой доступной ценовой категории за год не изменилась, составляя, по данным АН «Прогаль», 26,3%. В кризис часть потенциальных покупателей предпочла приобрести недорогое жилье в городе, а за город, напротив, перебралась доля бывших жильцов коммуналок, выбирая при этом районы, где есть возможности трудоустройства, что расширило географию покупок.
Спокойствие на Олимпе
Термин «элитное жилье» столь же вариабелен в интерпретации, как понятие «состоятельный человек». Специалисты, работающие на вторичном рынке эксклюзивных квартир, знают требования узкого круга столь же досконально, как и квартирографию. Как известно, в Петербурге цены на жилье даже в одном и том же доме могут различаться в несколько раз в зависимости от уникальных видовых характеристик – исключительного свойства города-памятника.
Впрочем, к разряду требований элитного клиента в узком смысле этого понятия относится и возможность парковки автомашины, и транспортная доступность, и качество охраны объекта, и благоприятная социальная среда. Некоторые другие элементы «джентльменского набора», которые застройщики уникальных пятен на берегах Невы старались создать для своего контингента, оказались отнюдь не столь востребованными. Как свидетельствует гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, в 80-90% случаев бассейны, сауны и тренажерные залы в новых элитных комплексах не посещаются жильцами; более того, они часто отказываются оплачивать их эксплуатацию.
Как считает эксперт, при планировке таких домов было учтено все, кроме особенностей отечественного менталитета. «Клубный дом в западной стране – это сообщество узкого круга, в который просто так не попасть. У нас же клубным домом называется просто очень дорогое здание на несколько квартир, где владельцы скорее сторонятся друг друга», - констатирует А.Гиновкер. По его оценке, к категории клубного дома приближаются лишь несколько небольших объектов в центре, где владельцы изначально договорились о всей внутренней инфраструктуре, выбрав из имеющихся возможностей только то, что им необходимо.
Существенно ли изменился рынок продажи и аренды эксклюзивной недвижимости в период кризиса? Как утверждает А.Гиновкер, слухи о статистически значимой тенденции к перепродаже премиум-жилья преувеличены. Более того, нет существенных изменений и в ценах, ибо спрос на объекты с исключительными качествами как был, так и остался очень высоким.
Если что и изменилось, так это география спроса. Так, задыхающийся в пробках Васильевский остров не отвечает сегодня требованиям взыскательных клиентов. То же касается и Крестовского, где единственным объектом, действительно находящимся, в соответствии с рекламой, в тихом и зеленом месте, остался «Пятый элемент». Но качеству и этого объекта грозит скорое открытие реконструируемого стадиона. Вот на Каменном острове по-прежнему тихо, зелено и пока просторно.
В остальных районах города сходными качествами, по оценке А.Гиновкера, обладают отдельные места в Центральном и Адмиралтейском районах. Впрочем, полным «джентльменским набором» современного элит-класса здесь располагают разве что 2 новых дома на Тверской, у Таврического сада. Большинство объектов центре, позиционируемых в качестве «элиты», представляет собой, по оценке эксперта, «переделанные коммуналки с евроремонтом 15-летней давности с нелегальной планировкой, включая захваты части лестничных клеток».
На этом фоне взгляд взыскательных клиентов все чаще обращается к Курортному району. По оценке А.Гиновкера, с запуском ЗСД его привлекательность неизмеримо повысится. В связи с этим вполне естественно, что здешние владельцы продолжают упорно «держать цены».
Это наблюдение подтверждает и глава загородного направления АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее данным, число сделок в этих пригородах крайне мало, в отличие от доминирующих районов Ленобласти. Самая крупная сделка в I полугодии 2009 г. заключена агентством в Приозерском районе, где за 46 млн. продан объект, отвечающий всем критериям усадьбы. Аналитик подтверждает: спрос на эксклюзив сохраняется, но реализуется эпизодами, после долгих, внимательных и конфиденциальных просмотров и оценок.
Территория невроза
Излишне напоминать, что главной жертвой кризиса стал средний класс в широком смысле слова. На эту категории одновременно пришлись сокращения рабочих мест и ипотечный кризис. Рассчитанная на него недвижимость продолжает дешеветь даже на фоне выхода среднего уровня цен на «плато». Так, по данным «Петербургской недвижимости», цена предложения в бизнес- и комфорт-классе сократилась за август с 102,8 до 101,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Здесь же наблюдается самый значительный дисконт. То же самое отмечается в загородной недвижимости, где доля продаж объектов от 1,2 млн. до 4 млн. рублей сократилась с 52,4 до 43,8%.
Интересно и изменение в структуре реализуемого загородного жилья в целом. По данным Л.Юшиной, по сравнению с 2008 г. доля земельных участков в объеме приобретаемой недвижимости сократилась с 20,3% до 13,6%, а доля обжитых домов с участками в садоводствах – напротив, возросла с 32,3% до 55,2%. И это несмотря на то, что в период кризиса услуги по строительству сельских домов, как и стройматериалы, существенно подешевели .
Загадка этого феномена, по оценке Л.Юшиной, имеет две стороны – материальную и психологическую. Переселяясь в обжитой садовый дом, семья может сдать в аренду городскую квартиру. С другой стороны, в ситуации экономической неопределенности совершение покупки, требующей последующего вложения времени и сил, кажется неоправданной. Наконец, в обжитом доме психологически проще переживать невзгоды.
Именно к среднему классу регулярно апеллируют аналитики, напоминая о сокращении доли так называемых ликвидных – то есть обладающих благоприятным расположением и удобно планировкой – городских квартир на первичном рынке. «Петербургская недвижимость» уже в третий раз извещает о сокращении этого вроде бы непополняемого запаса, на этот раз сообщая о повышении цен на квартиры комфорт-класса рядом застройщиков (назывались три фирмы с самой надежной репутацией). В то же время, заместитель главы агентства Олег Пашин сообщает, что из 8,6 млн. кв. м строящегося жилья на продажу выставлено только 3,1 млн. Логично предположить, что в оставшейся части «скрывается» и жилье, по критериям «ПН» являющееся ликвидным.
По оценке главы отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяны Барановой, часть объектов не вышла на продажу в связи с переходом застройщиков к выполнению требований закона №214-ФЗ. Притормозились все жилищные программы, равно как и программы комплексного освоения территорий, так что дефицит предложения на первичном рынке и в самом деле скоро даст о себе знать в полную силу. Однако, по мнению Т.Барановой, дефицит не окажется «жестким»: часть клиентов, рассчитывавших на приобретение новой квартиры, поищут объект с сопоставимыми качествами на вторичном рынке.
Эффект психотерапии
В ходе дискуссии эксперты единодушно выразили сомнение в том, что решение Московского районного суда в пользу компании ЛЭК, от которой дольщики требовали возврата вложенных средств, повлияет на уровень активного спроса. Как свидетельствует А.Башкин, покупателям жилья приходится постоянно разъяснять, что приобретение непостроенной квартиры – это такой же риск, как приобретение акций.
Кроме того, по оценке Л.Юшиной, отечественные покупатели жилья с большим доверием относятся к словам, произнесенным в высоких трибун и транслируемым по телевидению – во всяком случае, больше, чем сводкам цен на нефть или иным объективным показателям. Самым мощным психотерапевтическим воздействием по причинам, науке неизвестным, из федеральных чиновников обладает, по ее наблюдениям, Игорь Шувалов.
Действительно, в последнее время первый вице-премьер, отвечающий за жилищные программы, часто появлялся на телеэкране. Именно его слова сопровождались воодушевляющей статистикой и прекращения инфляции, и приостановления экономического спада. Доверие к высшим чиновникам страны несравнимо выше доверия к экспертам – и этой особенностью менталитета невозможно пренебречь. Как, впрочем, и тенденцией к приобретению загородного жилья в осенний и весенний периоды, для которой и кризисный год не стал исключением: в сентябре число первичных обращений в АН «Прогаль» возросло на 30%.
Что же касается содержания терминов «спрос» и «дефицит» в применении к жилью, то по философскому замечанию Д.Синочкина, потребности человека не имеют пределов: квадратных метров, как и денег, много не бывает.
Федор Хлебников
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева
Подписано трехстороннее соглашение между городскими управлениями механизации, Комитетом по строительству и МТУ Ростехнадзора по СЗФО о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов. Идея вице-губернатора Александра Вахмистрова о пломбировании кранов в случае их неисправности или неправильной эксплуатации отражения в документе не получила.Необходимость подписания рамочного соглашения, регламентирующего взаимодействие владельцев кранов и надзорных органов, возникла в связи с трагедией, произошедшей на Камышовой улице в Приморском районе Санкт-Петербурга в конце февраля. Причиной падения башенного крана на жилой дом стала ненадлежащая эксплуатация – кран работал при незакрепленных «тупиках» на рельсовом пути. Теперь в Петербурге появился еще один документ, призванный предотвращать подобные нарушения.
ПроверЯть и перепроверЯть
На прошлой неделе МТУ Ростехнадзора по СЗФО обнародовало результаты комплексной проверки башенных кранов. Было проверено 107 кранов на стройплощадках, принадлежащих 48 строительным организациям, в результате инспекторы выявили 245 нарушений и оштрафовали 30 инженерно-технических работников. Как сообщил заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктор Стебунов, основными нарушениями при эксплуатации кранов стало незакрепление тупиковых упоров, неисправность концевых выключателей механизма передвижения, несоблюдение ограничений по грузоподъемности кранов. Теперь результаты проверки Ростехнадзора перепроверяет городская прокуратура.
Но усиленный контроль на этом не закончится. «Проверили стационарные краны, необходимо проверить и передвижные, – заявил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. – В целях устранения нарушений необходимо провести совместную проверку специалистами комитета и Ростехнадзора состояния автокранов в преддверии начала нового строительного сезона. Особое внимание следует уделить кранам, находящимся в собственности небольших фирм, имеющих в своем автопарке один-два крана. Практика показывает, что большинство аварий случается с участием «единичных» кранов». Виктор Стебунов отметил, что такая проверка запланирована на начало апреля и поддержал инициативу председателя Комитета по строительству о совместных действиях по предотвращению аварийности. Таким образом, владельцам кранов и строительным компаниям нужно готовиться к очередным, уже плановым, посещениям стройплощадок инспекторами. Хотя, если оценивать результаты только что завершившейся проверки, можно сказать, что перспективы быть оштрафованными строителей не пугают. В противном случае Ростехнадзор выявил бы меньше нарушений.
Возможно, на ситуацию сможет повлиять подписанное на прошлой неделе соглашение о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов.
Первоначально планировалось, что соглашение будет подписано 12 марта. Одним из обязательных пунктов этого добровольного договора должно было быть предоставление инспекторам Ростехнадзора прав опечатывать неисправные краны. Однако в редакции соглашения, принятой 21 марта, такой пункт отсутствует. Для этого потребовалась дополнительная неделя и три совещания в Комитете по строительству.
Добровольно — обЯзательно
Причиной, по которой пришлось отказаться от опломбирования строительных кранов, стало полное несоответствие этой идеи нормам федерального законодательства. Ни представители управлений механизации, ни руководство МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу не решились добровольно подписывать такой документ.
В итоге в соглашении говорится о том, что государственный инспектор Ростехнадзора, выявив нарушения, должен выдать предписание владельцу крана с тем, чтобы тот самостоятельно приостановил работу этого крана и устранил выявленные нарушения. Если это предписание не будет исполнено, то инспектор повторяет эту процедуру. Только после этого документы по нерадивым владельцам грузоподъемных кранов передаются в суд, в Комитет по строительству и в Службу строительного надзора и экспертизы для принятия жестких мер.
По решению суда Ростехнадзор может опечатать неисправный с их точки зрения грузоподъемный механизм, Служба строительного надзора – приостановить разрешение на производство строительных работ, а Комитет по строительству – пожурить.
Отметим, что федеральное законодательство, которому региональные власти вынуждены подчиняться, вообще предусматривает исключительно добровольное приостановление любых строительных работ в случае выявления нарушения инспекторами надзорных органов.
ДемонстрациЯ
сознательности
Соглашение, по сути, является дополнением к существующим Правилам устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и рассчитано на повышение ответственности руководителей УМов. Но помимо управлений механизации и контролирующих инстанций есть еще одна сторона, от действий которой часто зависит соблюдение правил эксплуатации строительной техники – строительные компании.
Руководители всех восьми УМов, поставивших свои подписи под соглашением, отмечают, что то, как используется техника, зависит от уровня организации труда и соблюдения правил производства работ на строительных площадках. «В городе нет строительных компаний, которые можно было бы назвать злостными нарушителями ППР, – резюмировал замруководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО Виктор Стебунов. – Но есть отдельные объекты, на которых неоднократно выявлялись нарушения. Очень многое зависит от мастеров-прорабов, которые работают на стройплощадках». Именно это и определяет действия крановщиков, которые порой сознательно идут на нарушения правил эксплуатации, поскольку от согласия или несогласия с решением прораба в итоге зависит, будут ли условия работы на объекте для него комфортными. Следовательно, решение проблемы должного использования техники на строящихся объектах нельзя сводить только к проверкам ее состояния, необходимо в целом повышать культуру производства работ».
«Соглашение – это дополнительная степень надзора и ответственности за исполнительскую дисциплину на стройплощадке и осознания того, что при нарушении правил устройства и безопасной эксплуатации башенных кранов с нашей стороны будут приниматься жесткие меры, – подчеркнул Роман Филимонов. – Кроме того, это соглашение направлено на формирование слаженного взаимодействия между Комитетом и Ростехнадзором по Северо-Западу не только по вопросам эксплуатации кранов, но и соблюдения правил безопасности труда на строительных площадках. Необходимо требовать и беспрекословного соблюдения правил производства работ и эксплуатации кранов. Потому что эти правила действительно написаны кровью».
Но не успели подписать соглашение о контроле за использованием строительных кранов, как в Петербурге произошло новое ЧП. Вечером того же дня, 21 марта, буровая установка со стройки на территории гостиницы «Москва» упала на крышу соседнего бассейна. Станет ли это поводом для заключения еще одного соглашения?
Отрикошетило
На последнем заседании правительство не продлило сроки по строительству четырехэтажного жилого дома в Перекупном переулке компании «Энергомашстрой» – той самой, чей башенный кран упал на жилой дом на Камышовой. Из-за проблем с энергетикой компания просила об отсрочке до декабря 2007 года.
«Это что, та самая компания?», – возмутилась губернатор Валентина Матвиенко. «Может быть, прокуратура вообще запретит этой компании вести строительную деятельность, а вы предлагаете ей продлить сроки строительства!», – заявила губернатор. За застройщика попытался вступиться вице-губернатор Александр Вахмистров. Он заявил, что компания уже возвела два из четырех этажей здания. «И потом прокуратура еще не сделала никаких выводов о причинах трагедии на Камышовой», – сообщил он.
«А вам не ясно, кто там виноват? – эмоционально поинтересовалась губернатор. – Там были грубейшие нарушения. Многократное игнорирование обращения граждан. Давайте еще все на крановщика спишем!» Она заявила, что «компании, из-за головотяпства которых происходят страшные катастрофы, нужно воспитывать».
Было решено отложить этот вопрос до получения вердикта прокуратуры. Вот так-то.
Вероника Шеменева