Налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!
Уважаемый Николай Викторович!
Примите сердечные поздравления с днем рождения!
Ваш авторитет и принципиальное отношение к проблемам сохранения культурного наследия Санкт-Петербурга являются неоценимой поддержкой работе Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
При Вашем активном участии удаётся находить баланс между сохранением и развитием уникальной исторической среды нашего города.
Желаем Вам и Вашим близким крепкого здоровья, счастья и благополучия, а также новых достижений и успехов в работе на благо Санкт-Петербурга!
Председатель КГИОП
Почему яркие дилетанты, и даже роботы, продают лучше средних профессионалов? Как с помощью нестандартных методов продвижения организовывать продажи объектов недвижимости? Эти и другие феномены привлечения внимания обсудили на вебинаре «Три парадокса и три волшебные таблетки для продаж недвижимости в период пандемии» из серии «О недвижимости доступно».
Модератором on-line дискуссии по традиции выступил Управляющий партнер MITSAN CONSULTING, член Экспертного совета НОСТРОЙ Дмитрий Желнин.
- Сегодня речь пойдет о новых, интересных и уникальных техниках продаж недвижимости в условиях нынешней эпидемиологической обстановки, а расскажут об этом потомки тех, кто прожил тиф и испанку, - отметил Дмитрий Желнин, открывая вебинар и представляя участников.
Специальный гость серии вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз отметил положительные стороны вынужденной самоизоляции, вызванной пандемией коронавируса.
- Сегодняшняя ситуация стимулирует к появлению новых, технологических и информационных возможностей, - отметил Антон Мороз, - и, на мой взгляд, работу подобных вебинаров нужно продвигать, поскольку такой нестандартный подход к продажам недвижимости в свою очередь стимулирует застройщиков иначе смотреть на процесс.
Сегодня без креативного подхода успехов в продаже недвижимости достичь действительно трудно. В ход идут и визуализация квартир, и виртуальные тура по объектам, и on-line экскурсии. Огромные билборды в современных условиях проигрывают интернет-баннерам, привлекая молодых покупателей, а использование девелоперами и застройщиками ресурсов соцсетей и мессенджеров, расширяет аудиторию в целом.
В подтверждение этому учредитель Sales Machine Тимур Захарченко рассказал участникам вебинара о первой продаже квартиры в TikTok, о коммерческих блогах жилой недвижимости и представил имеющиеся у их компании кейсы.
- Все меньше людей пользуются звонками и всё больше – переписываются, отметил Тимур Захарченко. - Поэтому те компании, которые в своё время обратили внимание на мессенджеры и активно их развивали – сейчас находятся в выигрыше.
Продолжая тему нестандартного подхода к продажам недвижимости, CEO рекламного агентства Digital Bands Павел Кац рассказал об опыте построения мотивации дистанционной команды и обратил внимание на то, что используемые сейчас чат-боты никогда не смогут заменить человека, т.к. важна эмоциональная составляющая и понимание покупателя.
- Ставка на живое общение оправдана, поскольку люди больше продают за счёт индивидуализированного подхода к каждому клиенту, - подчеркнул Павел Кац.
Также в ходе своего выступления спикер подчеркнул важность понимания и руководителей и сотрудников того факта, что дистанционная работа является полноценной, и это не фриланс и требует высокой самодисциплины и самоорганизации.
После завершения основной дискуссии вебинара спикеры пообщались в чате с участниками мероприятия - девелоперами, строителями, инвесторами и руководителями отделов продаж, собственниками, руководителями отделов рекламы и маркетинга, а также заинтересованными слушатели слушателями, ответив на наиболее интересные вопросы.
Справка:
Серия встреч, посвященная обсуждениям актуальных вопросов в сфере недвижимости, организована компанией Mitsan Consulting, Агентством Городской Центр Недвижимости и Объединением строителей Санкт-Петербурга и проходит при активном участии НОСТРОЙ, СРО «Петровское объединение строителей» и «Строительный Комплекс Ленинградской Области».
Информационное сопровождение серии вебинаров осуществляет портал ASN-Info и газета «Строительный Еженедельник».