Налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!
Во вторник в Смольном прошло первое заседание городского правительства в обновленном составе. Вр. и. о. губернатора Александр Беглов представил свое видение развития Петербурга. Текущее экономическое состояние Северной столицы его не устраивает.
«Наш великолепный город сегодня застыл, живет по инерции. Практически все крупные инвестиционные проекты, стартовавшие в 2000-х годах, завершены. Их ресурс для повышения качества жизни петербуржцев уже исчерпан. Надо принимать новые вызовы», – отметил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора поручил своим подчиненным (вице-губернаторам, руководителям комитетов) в течение трех месяцев подготовить новую концепцию развития Петербурга и обозначил ее приоритетные направления. «Считаю принципиально важным, чтобы концепция разрабатывалась не кулуарно, не на закрытых заседаниях, а в диалоге с обществом и горожанами. Мы вместе должны определить прагматичную и реалистичную программу развития, основанную на наших возможностях», – подчеркнул он.
В частности, Александр Беглов поставил задачу нарастить бюджет города до 1 трлн рублей. В настоящее время он почти в два раза меньше. При этом градоначальник призвал эффективнее снижать задолженность Петербурга перед федеральным центром и коммерческими структурами.
Вице-губернатор Евгений Елин, курирующий экономический блок, отметил, что триллионного бюджета Северная столица может достичь только к 2024–2025 году. «Возможности для этого есть. Объем поступлений в казну можно увеличить за счет улучшения администрирования налогов и ревизии уже предоставленных налоговых льгот. Мы должны оценить, как они способствуют развитию петербургской экономики. Значительные резервы есть в области неналоговых доходов», – сообщил он.
Новая концепция экономического развития города должна предполагать и привлечение в Петербург новых инвесторов. При этом решено отказаться от проектов, которые так и не стартовали в последние годы. «Необходимо менять инвестиционную политику. Только за период 2016–2018 годов стратегическими были признаны 26 инвестпроектов. Перед принятием этого решения они анализировались поверхностно, недостаточно глубоко проводился анализ платежеспособности инвесторов. Часть проектов даже не начинали реализовываться. При этом город теряет доходы в результате предоставления земельных участков на преференциальных условиях», – заявил Александр Беглов.
Вр. и. о. губернатора предложил в первую очередь развивать проекты, которые не влекут финансовых обязательств города, но в то же время являются коммерчески привлекательными для частного инвестора и ведут к пополнению доходной части бюджета.
В конце своего выступления Александр Беглов сообщил, что планирует реорганизовать структуры администрации Смольного, с выделением крупных связанных функциональных систем во главе с вице-губернаторами. В частности, в составе администрации будет сформирована структура, отвечающая за программы стратегической модернизации города.
Мнение:
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития:
– Конечно, поднять сразу бюджет Петербурга с 500 млрд до 1 трлн рублей невозможно. Увеличить его до такого объема можно только в среднесрочной или долгосрочной перспективе. При этом сами приоритетные направления развития города выбраны достаточно правильно. Если по каждому из них создать «дорожную карту» и подключить ответственную профессиональную команду, то экономический рывок может получиться, но только при отсутствии влияния внешних негативных факторов.
Александр Беглов также обратил внимание на необходимость полицентричного развития Петербурга. Согласен с ним, что город не должен делиться на исторический центр и спальные районы. Также положительно оцениваю принятое решение активно развивать проект «Комфортная городская среда» в рамках программы «Народный бюджет».
Новым собственником имущественного комплекса обанкротившегося предприятия «Светлана-Лед» стала компания «Стройгазкомплект», которая активно работает на подряде у «Газпрома». За здание с участком на проспекте Энгельса она заплатила 223 млн рублей.
Имущественный комплекс компании «Светлана-Лед» на днях пустили с молотка за долги. Компания входила в структуру «Ростеха» и производила светильники со светодиодами. Но в конце 2017 года накопила долги в 166 млн рублей и была признана банкротом. В итоге на продажу были выставлены ее участок земли площадью 0,7 га и производственное здание площадью 17,8 тыс. кв. м., расположенные по адресу: пр. Энгельса, 27, лит. Ш. Имущество когда-то было заложено в банке «Россия». К торгам его стоимость оценили в 333 млн рублей. Вырученные средства будут направлены на погашение долгов банкрота.
Продажа имущества проходила по процедуре публичного предложения на Балтийской электронной площадке. Активами заинтересовался только один покупатель – компания «Стройгазкомплект». В итоге она и купила здание с участком за 223 млн рублей. «Стройгазкомплект» занимается проектированием и строительством газопроводов. С момента основания в 1999 году компания построила 830 км и спроектировала 1 тыс. км газопроводов, говорится на ее сайте. Это крупный подрядчик, в том числе дочерних структур «Газпрома», таких как «Газпром межрегионгаз», «Газпром инвестгазификация», «Газпром газораспределение». В 2017 году общий объем контрактов компании превысил 2,8 млрд рублей (в 2018 году – 262,5 млн рублей).
«Да, во время кризисов число банкротств всегда увеличивается. Но нужно понимать, что в таких случаях всегда есть проигравшие и выигравшие стороны: для тех, кто приобретает активы через процедуру банкротства, сделка происходит по более привлекательной цене. В случае со «Светланой-Лед» мы как раз это и увидели. Для покупателя ее можно назвать очень выгодной», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«Проданное здание представляет собой административно-промышленный корпус советской постройки и расположено в промышленной зоне. В нынешнем состоянии оно может быть использовано под «легкую» промышленную функцию. В случае редевелопмента наиболее вероятным сценарием является его реконструкция в бизнес-центр класса В. Здание – визуально крепкое и не потребует больших инвестиций – в основном требуется обновление инженерии и обшивка объекта», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
Она напомнила, что в среднесрочной перспективе большая часть окружающей здание территории будет подвергнута редевелопменту. В частности, под него уже отданы почти 20 га из 42 га, которые занимает ПАО «Светлана» на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть этой земли будет застроена жильем. Но около 9 га будет задействовано под производственные нужды – там будет реализован проект современного промышленного кластера.
Кстати
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,2 млн кв. м жилья (в том числе 5 ЖК на 140 тыс. кв. м в районе проспекта Энгельса). В свободной продаже в Выборгском районе находится 421 тыс. кв. м жилья. Средняя цена для этого района – 105,1 тыс. рублей в классе «масс-маркет» (на уровне среднего показателя по городу).