Ария московского гостя, или Минстрой задает ориентиры

19.07.2021 12:08

В Санкт-Петербурге побывал с двухдневным визитом замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он посетил ряд крупных строящихся объектов — как жилых, так и возводящихся по госзаказу. Кроме того, замминистра провел совещание с представителями крупнейших застройщиков Северной столицы, в ходе которого тезисно изложил основные подходы Минстроя РФ по ключевым проблемам отрасли, а также озвучил ожидания ведомства от работы девелоперов.

СНиПы-хрипы

«Большинство сводов правил и техрегламентов становятся скорее рекомендательными, чем обязательными к применению документами. При этом мы прекрасно понимаем, что для региональных властей и экспертиз это достаточно сложный в реализации подход. И силовые ведомства регулярно продолжают настаивать на полном соблюдении требований. Поэтом мы с коллегами из Генпрокуратуры не раз уже проводили консультации с представителями местных властей, на которых озвучивали позицию Минстроя РФ, и будем и далее продолжать эту практику. Мы понимаем, что это необходимо для того, чтобы облегчить и ускорить работу девелоперов», — подчеркнул Никита Стасишин.

Факторы себестоимости

Минстрой видит проблему роста цен на стройматериалы. «Самая сложная ситуация с металлом. Для улучшения положения можно подготовить консолидированную заявку региона в Минстрой РФ, и мы поможем заключить прямой договор на поставку продукции с Металлинвестом и еще рядом организаций. Это даст достаточно неплохую экономию за счет исключения посредников. Но понятно, что это будет достаточно серьезная партия, которую нужно единовременно доставить и складировать. Так что это должна быть групповая заявка», — сообщил замглавы ведомства.

Готово оно оказать поддержку и с доставкой трудовых мигрантов. «Пик остроты эта тема, наверное, уже прошла. Тем не менее мы продолжаем по ней работать. Во-первых, мы смягчаем условия всем известного алгоритма ввоза мигрантов. А во-вторых, появилась возможность задействовать в этих целях РЖД, сформировав специальный чартер, способный за раз привезти порядка тысячи человек. Для этого опять же лучше всего подготовить консолидированную заявку и через Минстрой договариваться с железной дорогой. Такой вариант, безусловно, дешевле, чем ввозить рабсилу самолетами, хотя тут и есть некоторые нюансы, связанные с оформлением», — отметил он.

Госзаказ

Никита Стасишин признал также существование серьезной проблемы с выполнением подрядчиками работ по госзаказу из-за резкого повышения цен на стройматериалы, вследствие чего стоимость контракта не обеспечивает рентабельности работы строительных компаний. Для ее решения Минстроем РФ выпущены методические рекомендации о том, как можно повысить потолок увеличения цены договоров подряда.

«Изначально мы предлагали откорректировать ФЗ-44 о госзакупках. Но Минфин РФ убедил нас пока ограничиться рекомендациями хотя бы в силу того, что внесение поправок в закон — дело небыстрое. Если от методичек толку не будет, мы вернемся к идее законодательных корректировок, но они возможны теперь уже только в осеннюю сессию. Впрочем, здесь есть еще один сложный вопрос: где взять деньги на покрытие роста стоимости договоров с подрядчиками», — сообщил он.

Замминистра добавил также, что в настоящее время, пожалуй, даже большую проблему представляет заключение госконтрактов на будущий год: «Многие подрядчики, опасаясь дальнейшего роста цен, воздерживаются от участия в тендерах. Так что, конечно, проблему надо решать принципиально. И здесь будет полезна консолидированная позиция строительного сообщества».

Проектное финансирование

Никита Стасишин подчеркнул, что уже два года власти не меняют правил игры в долевом строительстве, за исключением некоторых мер по снижению стоимости проектного финансирования для застройщиков.

«Учитывая объемы спроса, простимулированного льготной ипотекой, скорость наполнения эскроу-счетов была такая, что эффективная ставка по проектному финансированию не превышала 2% годовых на период строительства. Сейчас Минстрой прорабатывает с Центральным банком интересную схему (кстати, если у застройщиков есть идеи в этой сфере, мы готовы их рассмотреть). Суть ее в том, чтобы дать девелоперу возможность использования денег на эскроу-счетах, превышающих объем покрытия проектного кредита, на развитие: на приобретение земельных участков, в качестве собственных инвестиций в другой проект, чтобы обеспечить получение у банка более привлекательных условий кредитования и др. Тем самым мы стремимся помочь оптимизации затрат застройщиков и повлиять на конечную стоимость квадратного метра для потребителя», — отметил он.

Доступность жилья

Замминистра призвал девелоперов задуматься над доступностью жилья для покупателей и не допускать чрезмерного роста цен. «Мы принципиально против принудительного регулирования стоимости жилья — это вопрос рыночных механизмов. Также мы понимаем, что качественное дешевым быть не может. Но за счет оптимизации расходов, за счет увеличения объемов строительства и других мер необходимо обеспечить уровень цен, приемлемый для покупателя. Также нужно посмотреть на квартирографию, чтобы молодым семьям было комфортно жить, чтобы они не боялись заводить детей», — подчеркнул он, добавив, что речь идет о стандартном жилье, а в более высоких ценовых сегментах действуют свои правила игры.

При этом Никита Стасишин предложил не ждать очередных мер стимулирования отрасли: «Отстаивать программы поддержки перед финансовым блоком Правительства становится очень сложно, когда нам демонстрируют графики роста цен на жилье».

Комплексный подход

Замглавы Минстроя призвал застройщиков максимальное внимание уделить проектам комплексного развития территорий (КРТ), получившим недавно законодательную базу на федеральном уровне. Теперь необходимо региональные законы привести в соответствие с общероссийскими и включаться в практическую реализацию таких проектов.

«Мы уделяем очень большое внимание вопросам реновации, редевелопмента территорий, где есть ветхое жилье, еще не признанное аварийным, имеется инвестиционный потенциал, и сохраняются хорошие перспективы для реализации проектов КРТ. То же касается и бывших промышленных площадок, которые нужно вовлекать в оборот. Мы надеемся на активную работу девелоперов в этом направлении», — отметил он.

Комфортная среда

Никита Стасишин в очередной раз озвучил требования федерального центра по повышению уровня комфортности вновь возводимых объектов. «Необходимо стремиться к созданию нового качества проектов. Нужно снижать этажность и плотность проживания граждан. Даже цветовое решение строящегося жилья и социальных объектов имеет важное значение. Это фактически не влияет на себестоимость возведения зданий, так что вполне можно обеспечить им облик, который радовал бы глаз», — заявил замглавы Минстроя.

По его словам, инвестиционные схемы застройщиков сегодня прекрасно позволяют делать затраты, необходимые для реализации качественных проектов со всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Задача города — расшивка транспортных проблем, магистральные сети и энергоисточники, чтобы обеспечить возможность введения в оборот новых территорий, в том числе под жилищное строительство.

Регионы ждут!

Замминистра поинтересовался у присутствующих девелоперов, нет ли желающих прийти поработать в регионы. «Нет? Очень зря. Все равно придется», — заметил он, не услышав ответа.

Никита Стасишин подчеркнул, что приход крупных застройщиков в регионы — это важная задача. Со своей стороны Минстрой готов предложить помощь, в частности, в создании социальной и инженерной инфраструктуры.

«Многие регионы Северо-Запада нуждаются в вашем приходе. А экономика девелоперов сегодня вполне позволяет это сделать», — добавил он.

Льготная ипотека

«Льготная ипотека сейчас реализуется в новых условиях. Причем основной упор сделан на семейный формат, для тех, у кого после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Задача состоит в том, чтобы привлечь те семьи, которые на рыночных условиях не могут позволить себе взять кредит. Но есть ощущение, что многие люди в регионах не поняли изменения и не оценили возможность взять ипотечный кредит под те же 6% на те же 12 млн рублей по этой программе», — отметил Никита Стасишин.

При этом он подчеркнул, что Минстрою нужны реальные данные с мест, насколько эффективно работает новая схема. «С финансовым блоком Правительства есть договоренность вернуться к вопросу о формате льготной ипотеки осенью, когда будет понимание результативности семейной программы. Если она будет недостаточной — возможно рассмотрение других вариантов», — добавил замминистра.

Индустриализация ИЖС

Замглавы Минстроя пригласил крупных девелоперов принять участие в еще одной важной государственной инициативе — развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Стоит задача внедрить индустриальное строительство в ИЖС. Это даст возможность распространить на этот сегмент проектное финансирование, все льготные программы, включая ипотеку», — заявил он.

Сейчас банки не понимают предмет залога и остаточную стоимость таких объектов, и, как следствие, они строятся в основном хозспособом, а это весьма дорогостоящие потребительские кредиты. «До конца года мы планируем урегулировать все эти вопросы и тем самым привести в ИЖС индустриальные технологии и дешевые ипотечные деньги», — сказал Никита Стасишин.


АВТОР: Михаил Добрецов  
ИСТОЧНИК ФОТО: Пресс-служба Минстрой РФ
МЕТКИ: НИКИТА СТАСИШИН , МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИИ МИНСТРОЙ РОССИИ
Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Рудименты «темных годов»
13.04.2005 16:34

Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.


Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. 
 
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер. 

В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».  

При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер. 

Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.  

Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты»,  говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.  

В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев. 

Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.

Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО

 
 


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Зоны в законе
12.04.2005 15:14

Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».


Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.

Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».

Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».

Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.

Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».

Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».

Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»


Подписывайтесь на нас: