Ипотека умерла! Да здравствует ипотека!
Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки продлена, но условия ее существенно изменились. По оценке экспертов рынка недвижимости обеих столиц, это решение властей повлияет на ситуацию, но не кардинально. Поддержку рынку окажут другие ипотечные продукты.
Президент России Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2021, призвал продлить действие госпрограммы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но изменить ее условия. Процентная ставка поднимется с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов — 3 млн рублей (ранее — до 12 млн — в зависимости от субъекта РФ).
В то же время расширяется круг заемщиков, которые могут взять семейную ипотеку под 6% годовых. Эта программа станет доступна для семей, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита остается на уровне 6 млн рублей, а для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — 12 млн.
Причины
Введенная весной прошлого года программа субсидирования ипотечной ставки была задумана как антикризисная мера, призванная поддержать строительный рынок. С этой задачей она справилась превосходно, обеспечив существенный рост спроса на жилье. По данным генерального директора Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталия Мутко, льготную ипотеку в России взяли более 500 тыс. человек.
Однако рост спроса имел и побочные последствия, особенно в крупных городах. А именно: повышение цены жилья и, соответственно, снижение его доступности для граждан, о чем недавно сообщили в Счетной палате РФ, добавив, что среднее подорожание «квадрата» на первичном рынке по итогам 2020 года составило 12%.
При этом в Счетной палате оперировали данными по стране. В столицах темпы роста были гораздо выше. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за прошлый год «метр» в среднем подорожал почти на 30%, а за первые три месяца этого года — еще на 7,6%. В Москве, по оценке ЦИАН, за 2020 год «средний метр» вырос в цене на 21%, за I квартал 2021-го — еще на 8%.
Таким образом, цели запуска нового формата льготной ипотеки вполне очевидны. Меры поддержки решено сконцентрировать, во-первых, в регионах, где ситуация для застройщиков сохраняется достаточно сложная, а во-вторых, в нижних ценовых сегментах рынка, где покупают жилье наименее обеспеченные граждане.
«Доступное кредитование — это позитивный фактор как для участников рынка, так и покупателей. Однако в сложившихся условиях, когда резкое снижение ипотечной ставки на ограниченный срок привело к скачку цен, продление ипотеки с господдержкой еще на некий промежуток времени может снова всколыхнуть спрос и привести к еще одному витку цен», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян отмечает, что льготная ипотека на новых условиях будет востребована в регионах со сравнительно низкими ценами на жилье, где для приобретения квартиры достаточно кредита на 3 млн рублей.
Дела столичные
При этом в столицах льготная ипотека, по сути, упразднена. «Фактически программа отменена для регионов с высоким уровнем цен, прежде всего московской и петербургской агломераций, где с лимитом 3 млн рублей мало что можно купить», — констатирует генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
«Если рассчитывать на максимальный лимит и минимальный первоначальный взнос, то в выборе останется только жилье стоимостью до 3,5 млн рублей. Это менее 5% от всего, что предлагается в петербургских новостройках сейчас», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тем более это касается столицы. «Средний бюджет на покупку квартиры в Троицком и Новомосковском округах Москвы в мае 2021 года составил почти 9,4 млн рублей. В границах МКАД он был выше минимум на 30%. Соответственно, купить квартиру на новых условиях в Москве и даже ближайшем Подмосковье будет невозможно без первоначального взноса в 6,5 млн рублей», — говорит директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксперты считают, что это не пойдет на пользу рынкам столиц и городов-миллионников. «Решение продлить льготную ипотеку с повышением ставки и сокращением лимита окажет негативное влияние на рынок. Для Москвы и Петербурга лимит в 3 млн явно недостаточен», — отмечает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ («РосСтройИнвест»).
«Доступность покупки заметно снизится. Если по льготной процентной ставке переплата по кредиту составляет 47%, то по стандартной — 72%», — добавляет директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин.
В то же время представители девелоперских структур обеих столиц единодушно отмечают, что чем-то катастрофическим для рынков принятое решение не станет. «Уже весной 2021 года объемы выдачи кредитов по льготной ипотеке стали снижаться: большинство, кто имел возможность приобрести жилье в ипотеку, успело это сделать. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки», — считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Власти учли многофакторность трендов, влияющих на рынок. «Принятое решение, безусловно, позволит обеспечить баланс спроса и предложения, а также избежать резкого повышения цен на недвижимость и значительного увеличения ставок по ипотеке, особенно на фоне ужесточения денежно-кредитной политики», — отмечает Давид Худоян.
Рыночные перспективы
Теперь рынок должен найти новую точку равновесия, не зависящую от мер господдержки. «Полагаю, льготная ипотека выполнила свою основную функцию — поддержала спрос в непростой период. Сегодня рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены», — говорит Дмитрий Ефремов. «Даже с фактической отменой для столиц льготной ипотеки после 1 июля мы не ожидаем значительного снижения спроса. Возможно, в летние месяцы он незначительно упадет относительно весенних показателей, но уже осенью снова станет активным», — добавляет Константин Гриценко.
При этом эксперты не ожидают снижения цен. «Застройщики сейчас ограниченно зависят от количества клиентов, так как финансируют проект банки, а не дольщики. Себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы постоянно растет, поэтому большие скидки приведут только к убыткам. Поэтому в целом мы ожидаем плавного выхода из ажиотажного периода высокого спроса и замедления активности в отрасли», — прогнозирует Григорий Ваулин.
С ним соглашается Сергей Софронов. «Девелоперы не будут заниматься целенаправленным снижением цен. В новых проектах, которым еще предстоит выйти на рынок, сделать это физически невозможно. В 2020-м и в первой половине 2021 года состоялось много сделок с покупками участков под проекты, чья экономика рассчитана в новых ценовых реалиях. Ранее довольно долгое время эти участки оставались невостребованными, поскольку строить по ценам 2–3-летней давности на них просто нерентабельно», — подчеркивает он.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова напоминает, что, помимо ипотеки, на рынок влияет множество иных факторов. «Активный спрос в течение последнего года серьезно вымыл предложение. Оно сейчас находится на довольно низком уровне, и те объекты, что вышли в Петербурге на рынок в I полугодии 2021 года, пока не смогли возместить раскупленные объемы. А если вспомнить о дефиците рабочих и росте цен на стройматериалы, то очевидно, что ждать падения стоимости "квадрата" не приходится», — уверена она. «В последнее время наблюдается естественное замедление темпов удорожания "метра". Можно ожидать, что в ближайшие месяцы цены зафиксируются на уровнях, близких к текущим», — полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Ипотека в помощь
Главной поддержкой для рынка новостроек в столицах после сворачивания программы льготной ипотеки, по оценке экспертов, станет… ипотека. «За период действия госпрограммы субсидирования процентные ставки по базовым ипотечным программам банков существенно снизились, и сегодня не очень сильно отличаются от новой льготной ставки в 7%. Даже повышение Центробанком России ключевой ставки на 0,5 п.п. не приведет к значительному отрыву. Банки заинтересованы в сохранении объемов выдачи, имеют продуманные программы и модели действий в разных ситуациях и постараются сдержать рост ставок. Так что, думаю, по итогам года объем выдачи ипотеки будет не меньше, чем в прошлом году, возможно, даже несколько больше — за счет активного первого полугодия», — отмечает Светлана Денисова.
Позитивную роль сыграет смягчение требований по программе семейной ипотеки. «Выгодные условия покупки квартиры в Москве, Петербурге и ряде других городов сохранятся в рамках новых правил семейной ипотеки, то есть только для тех семей, у которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Сейчас самым старшим из них исполняется три года, и это как раз тот период, когда матери начнут выходить из декретного отпуска, а уровень дохода на семью, который значительно сократился после ухода в декрет, вернется к "обычному" уровню. Именно в это время — но не раньше — семьи вновь возвращаются к вопросу важных решений и крупных покупок. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать рост спроса на программы семейной ипотеки», — прогнозирует Дмитрий Цветов.
«Кроме того, банки продолжат предлагать индивидуальные программы ипотечного кредитования, в которых часть процентной ставки субсидируется застройщиком. Для покупателя это выражается в существенно более низкой ставке на определенный срок — от первого полугода до всего периода кредитования. Стоимость квартиры при покупке по данной программе может незначительно повышаться. Но, несмотря на это, выгода для клиента при достаточно длительном периоде кредитования очевидна. Низкая ставка по кредиту позволяет заемщику сэкономить на процентах от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей за весь срок кредита, даже с учетом изначально чуть более высокой цены недвижимости. Преимущество данного инструмента — его доступность всем категориям граждан вне зависимости от состава семьи», — подчеркивает Сергей Терентьев.
В настоящее время на федеральном уровне озвучена поддержка очень ограниченной части крупных строительных компаний. Однако статистика показывает, что строительная отрасль Санкт-Петербурга находится в более тяжелом состоянии, по сравнению с другими регионами. Союз строительных компаний «Союзпетрострой» с самого начала введения ограничений и в настоящее время продолжает бороться за спасение строительного бизнеса.
Тревожные цифры
По данным Росстата, в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2020 г. использование строительными организациями производственных мощностей сократилось на 15-20% до среднего уровня по стране. С 3 кв. 2019 г. индекс предпринимательской уверенности петербургских строителей постоянно снижается и находится на более низком уровне, по сравнению с Северо-Западом и РФ в целом. На фоне тенденции роста средней обеспеченности по Российской Федерации, и роста обеспеченности в Москве (и Ленинградской области) в 1 кв. 2020 г. на Северо-Западе и в Санкт-Петербурге обеспеченность заказами снижается.
На фоне общей тенденции снижения обеспеченности финансированием, но при росте обеспеченности в РФ, Москве (и, частично, Ленинградской области) в 1 кв. 2020 г. на Северо-Западе и в Санкт-Петербурге обеспеченность финансированием постоянно падает. На фоне общего снижения числа строительных предприятий по РФ (за исключением аномального роста в Ленинградской области) в Санкт-Петербурге с января 2019 число предприятий сократилось на 14%. Очевидно, что часть предприятий Санкт-Петербурга сменила прописку на Ленинградскую область, так как оценивает его более благоприятным регионом для строительной деятельности.
Поддержка нужна всем
В настоящее время из всех предприятий строительного комплекса на федеральном уровне озвучена поддержка только компаний, включенных в Перечень системообразующих предприятий, а также компаний-застройщиков жилья комфорт-класса (субсидирование процентной ставки по ипотеке и выкуп квартир корпорацией Дом.РФ), т. е. в основном только очень ограниченной части крупных компаний. «Мы считаем такой подход в корне неправильным, – говорит Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя». – Для Санкт-Петербурга системообразующими являются не только строительные компании и производители стройматериалов, перечисленные в Перечне, но в целом весь строительный комплекс города и прежде всего – компании малого и среднего бизнеса: заказчики-застройщики, генподрядчики, субподрядчики, выполняющие общестроительные и специализированные работы, производители строительных материалов; проектные и изыскательские организации, риэлторы».
По данным Петростата, объём работ организаций вида деятельности «строительство» в январе-феврале 2020 года составил в целом 52 638 млн руб., причём из них только 18 469 млн руб. (35% от общего объёма работ) приходится на долю крупных и средних организаций. Получается, что 65% – доля малых компаний, а численность их работников составляет 11% от общего числа всех малых предприятий по городу. Таким образом, совместно компании малого и среднего строительного бизнеса выполняют около 75% общего объем работ по городу. В целом на предприятиях данного вида деятельности занято 5% от общего числа всех работников городских предприятий. А если учитывать мультипликативный эффект строительной отрасли (одно рабочее место в строительстве создаёт от 8 до 12 мест в смежных отраслях), строительная отрасль в целом обеспечивает около 40% рабочих мест в Санкт-Петербурге.
Сводный анализ сведений, собранных «Союзпетростроем» по репрезентативной выборке строительных организаций и производителей строительных материалов, показывает, что в апреле 2020 года у компаний происходит резкое снижение поступлений денежных средств – в среднем на 33,9% по отношению к апрелю 2019 года. «Вывод неутешительный: без поддержки со стороны государства для компаний строительного комплекса станет невозможным выполнение поставленной перед ними задачи сохранения численности сотрудников и выплаты им заработной платы, они вынуждены будут массово сокращать своих работников и банкротиться, что повлечёт за собой волну банкротств предприятий в смежных отраслях и массовый рост безработицы», – считает Лев Каплан.
В результате, государство потеряет значительную часть налоговых поступлений в бюджет от таких компаний, а также получит значительный рост расходов на выплату пособий по безработице как сотрудникам обанкротившихся строительных организаций, так и в связанных с ним отраслях.
Принятые предложения
При поддержке вице-губернатора Николая Линченко и профильных строительных объединений удалось отстоять право строительных компаний и промышленности стройматериалов продолжать свою деятельность без приостановки – как предприятиям непрерывного цикла. Кроме того, удалось добиться возможности увеличения авансирования при работе на объектах государственного заказа и возобновления работы Росреестра.
В начале апреля «Союзпетростроем» была собрана подробная статистика по налогам на фонд оплаты труда, а также по снижению выручки компаний строительного комплекса города. На основе собранных данных в органы государственной власти было направлено предложение инициировать на федеральном уровне снижение стоимости рабочей силы для работодателя, снизив совокупные налоги на ФОТ на размер аналогичных налоговых отчислений за предыдущий год. Данное предложение было поддержано Комитетом по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и передано в Правительство Санкт-Петербурга для направления в федеральные органы власти. «Результатом стало снижение ставки страховых взносов для субъектов МСП. Мы считаем, что это произошло в том числе благодаря и нашей совместной работе с комитетом, – поясняет заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова. – В соответствии с разъяснениями Минстроя в ответ на наше обращение в Правительство РФ ответственными за поддержку предприятий строительной отрасли являются региональные власти. И мы будем добиваться от них принятия соответствующих решений. Тем более, что мы имеем поддержку в этом вопросе со стороны Комитета по строительству и Законодательного собрания Санкт-Петербурга».
Саморегулируемые организации предложили исполнительной дирекции НОСТРОЙ усилить работу по продвижению законодательной инициативы об отчислении части дохода от размещения средств компфондов на нужды СРО и нацобъединения.
В Петербурге, 3 сентября, прошла Окружная конференция саморегулируемых организаций – членов Национального объединения строителей, зарегистрированных в Северной столице. На ней присутствовали представители 18 СРО города, задействованных в сфере строительства.
В мероприятии под председательством координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александра Вахмистрова также приняли советник президента НОСТРОЙ Даниил Кирилкин, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, финансовый директор НОСТРОЙ Светлана Кузнецова и директор Правового департамента НОСТРОЙ Виктория Панарина.
Данная Окружная конференция стала заключительной перед XIX Всероссийским съездом строительных саморегулируемых организаций. Ранее аналогичные мероприятия прошли во всех других федеральных округах. В значительной степени ее повестка к, была определена вопросами, которые будут представлены на предстоящем съезде саморегуляторов страны.
Приняли к сведению
Конференция началась с заслушивания информации о деятельности НОСТРОЙ и о бухгалтерской (финансовой) отчетности нацобъединения за 2019 год. Как сообщила финансовый директор НОСТРОЙ Светлана Кузнецова, смета прошлого года в доходной части была сформирована с учетом снижения поступления членских и вступительных взносов. Исходя из пессимистичного прогноза ожидалось, что количество членов СРО сократиться до 85 тыс. членов. Но в течение 2019 года их не уменьшилось, а, напротив даже увеличилось (чуть более 92 тыс. членов). Таким образом, за счет данного фактора и ряда других общая сумма доходов за 2019 год составила 763,6 млн рублей, что на 87,4 млн больше изначально рассчитанной. Расходы нацобъединения также оказались выше утвержденной в смете суммы в 576,9 млн рублей. Они составили 606,9 млн рублей (с учетом расходов из статьи «Резерва Совета»). Увеличение расходов связано с повышением интенсивности региональной работы, более активным проведением конкурсов профессионального мастерства, участием НОСТРОЙ в разработке Стратегии развития строительной отрасли Российской Федерации до 2030 года и т.д. Участники Окружной конференции утвердили данную отчетность.
Также Светлана Кузнецова представила к ознакомлению Смету расходов на содержание нацобъединения на 2021 год и изменения в Положении о формах, размерах и порядке уплаты отчислений СРО. В частности, последние предполагают увеличение размера отчислений взносов с 1 июля следующего года. Петербургские СРО приняли к сведению информацию о Смете для рассмотрения и принятия ее на предстоящем Съезде. Но не поддержали вопрос об изменениях в Положении. Саморегуляторы Петербурга пришли к выводу, что пока более правильным решением будет сохранить действующий размер членских взносов. Таким образом, не будет усилена финансовая нагрузка на строительные организации, которым сейчас и так приходится работать в сложных экономических условиях, связанных с последствиями пандемии и ограничительных мер.
В ожидании законопроекта
Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин подробно рассказал о проекте Приоритетных направлений национального объединения на 2021 год. Сами они не претерпели существенных изменений с текущим годом и по-прежнему разбиты на четыре блока. А именно предполагают активную работу в направлениях: защита интересов СРО и их членов, потребителей строительной продукции; представление интересов СРО, профессионального строительного в органах государственной власти, местного самоуправления; содействие повышению безопасности и качества строительства; содействие повышение эффективности саморегулирования в строительстве. Но, тем не менее, в данном проекте Приоритетных направлений были учтены ряд последних предложений саморегуляторов, которые ранее были приняты на окружных конференциях.
Представители СРО Петербурга одобрили проект, а также поручили исполнительной дирекции НОСТРОЙ усилить работу по продвижению законодательной инициативы об отчислении части дохода от размещения средств компфондов на нужды СРО и нацобъединения. «Это относительно старая инициатива. Но она по-прежнему актуальная. Нам бы хотелось довести ее до логического конца»,- отметил координатор НОСТРОЙ по Петербургу.
Виктор Прядеин сообщил участникам конференции, что уже есть поручение курирующего строительную отрасль вице-премьера РФ Марата Хуснуллина о включении данной инициативы представителей СРО, НОСТРОЙ и Минстроя в план законопроектной деятельности правительства РФ на 2020 год. Также законодательную основу должны обрести и другие предложения участников рынка, направленные на снижение финансовой нагрузки на членов СРО. «Таким образом, поддержка правительства в данных вопросах у нас уже есть. Надеемся, что до конца текущего года – в начале следующего все наши предложения войдут в единый законопроект и будут приняты»,- добавил он.
Представители СРО сошлись во мнении, что именно после принятия данного законопроекта можно будет вернуться к рассмотрению вопроса о повышении отчислений СРО на содержание нацобъединения.
Оценить квалификацию
Директор Правового департамента НОСТРОЙ Виктория Панарина проинформировала участников конференции об отмене решения о ликвидации Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Академия профессионального образования Национального объединения строителей». Некоторое время деятельность Академии, сообщила она, была минимальной, ввиду чего начался процесс ее ликвидации. В настоящее время принято решение создать на данной площадке базовый Центр оценки квалификации. В том числе, им смогут воспользоваться СРО, в которых нет своих ЦОК. Сохранение Академии поможет избежать создания нового юридического лица. Представители СРО Петербурга поддержали данную инициативу аппарата НОСТРОЙ и изменения в Устав НОСТРОЙ, направленных на развитие системы независимой оценки квалификации и повышение качества образования в области строительства.
На окружной конференции также был рассмотрен вопрос о ротации членов Совета НОСТРОЙ от саморегулируемых организаций. Было принято решение оставить своими представителями в Совете НОСТРОЙ Алексея Белоусова и Антона Мороза. В состав Ревизионной комиссии НОСТРОЙ вновь войдет Татьяна Алексеева.
Также участники конференции определились со своими представителями в составе рабочих органов Съезда от Петербурга. В итоге в счетную комиссию войдет директор СРО Союз «Строители Петербурга» Олега Бритова, в мандатную – председатель Совета АСК СРО «ВСК» Владимир Алексеев, в редакционную – технический директор СРО Союз «Строители Петербурга» Сергей Фролов.
Кроме того, участники мероприятия рассмотрели и утвердили отчет Александра Вахмистрова по исполнению Плана координационной работы в Петербурге за 2019 год. А также отчет председателя Экспертного Совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере Алексея Белоусова. Представители СРО утвердили кандидатуры, представленные на награждение наградами НОСТРОЙ, и поддержали инициативу коллег Сибирского федерального округа в постановление правительства РФ от 11.05.2-17 № 559 и по изменению законодательства с целью обеспечения предоставления СРО информации по договорам строительного подряда.