Ипотека умерла! Да здравствует ипотека!
Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки продлена, но условия ее существенно изменились. По оценке экспертов рынка недвижимости обеих столиц, это решение властей повлияет на ситуацию, но не кардинально. Поддержку рынку окажут другие ипотечные продукты.
Президент России Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2021, призвал продлить действие госпрограммы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но изменить ее условия. Процентная ставка поднимется с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов — 3 млн рублей (ранее — до 12 млн — в зависимости от субъекта РФ).
В то же время расширяется круг заемщиков, которые могут взять семейную ипотеку под 6% годовых. Эта программа станет доступна для семей, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита остается на уровне 6 млн рублей, а для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — 12 млн.
Причины
Введенная весной прошлого года программа субсидирования ипотечной ставки была задумана как антикризисная мера, призванная поддержать строительный рынок. С этой задачей она справилась превосходно, обеспечив существенный рост спроса на жилье. По данным генерального директора Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталия Мутко, льготную ипотеку в России взяли более 500 тыс. человек.
Однако рост спроса имел и побочные последствия, особенно в крупных городах. А именно: повышение цены жилья и, соответственно, снижение его доступности для граждан, о чем недавно сообщили в Счетной палате РФ, добавив, что среднее подорожание «квадрата» на первичном рынке по итогам 2020 года составило 12%.
При этом в Счетной палате оперировали данными по стране. В столицах темпы роста были гораздо выше. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за прошлый год «метр» в среднем подорожал почти на 30%, а за первые три месяца этого года — еще на 7,6%. В Москве, по оценке ЦИАН, за 2020 год «средний метр» вырос в цене на 21%, за I квартал 2021-го — еще на 8%.
Таким образом, цели запуска нового формата льготной ипотеки вполне очевидны. Меры поддержки решено сконцентрировать, во-первых, в регионах, где ситуация для застройщиков сохраняется достаточно сложная, а во-вторых, в нижних ценовых сегментах рынка, где покупают жилье наименее обеспеченные граждане.
«Доступное кредитование — это позитивный фактор как для участников рынка, так и покупателей. Однако в сложившихся условиях, когда резкое снижение ипотечной ставки на ограниченный срок привело к скачку цен, продление ипотеки с господдержкой еще на некий промежуток времени может снова всколыхнуть спрос и привести к еще одному витку цен», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян отмечает, что льготная ипотека на новых условиях будет востребована в регионах со сравнительно низкими ценами на жилье, где для приобретения квартиры достаточно кредита на 3 млн рублей.
Дела столичные
При этом в столицах льготная ипотека, по сути, упразднена. «Фактически программа отменена для регионов с высоким уровнем цен, прежде всего московской и петербургской агломераций, где с лимитом 3 млн рублей мало что можно купить», — констатирует генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
«Если рассчитывать на максимальный лимит и минимальный первоначальный взнос, то в выборе останется только жилье стоимостью до 3,5 млн рублей. Это менее 5% от всего, что предлагается в петербургских новостройках сейчас», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тем более это касается столицы. «Средний бюджет на покупку квартиры в Троицком и Новомосковском округах Москвы в мае 2021 года составил почти 9,4 млн рублей. В границах МКАД он был выше минимум на 30%. Соответственно, купить квартиру на новых условиях в Москве и даже ближайшем Подмосковье будет невозможно без первоначального взноса в 6,5 млн рублей», — говорит директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксперты считают, что это не пойдет на пользу рынкам столиц и городов-миллионников. «Решение продлить льготную ипотеку с повышением ставки и сокращением лимита окажет негативное влияние на рынок. Для Москвы и Петербурга лимит в 3 млн явно недостаточен», — отмечает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ («РосСтройИнвест»).
«Доступность покупки заметно снизится. Если по льготной процентной ставке переплата по кредиту составляет 47%, то по стандартной — 72%», — добавляет директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин.
В то же время представители девелоперских структур обеих столиц единодушно отмечают, что чем-то катастрофическим для рынков принятое решение не станет. «Уже весной 2021 года объемы выдачи кредитов по льготной ипотеке стали снижаться: большинство, кто имел возможность приобрести жилье в ипотеку, успело это сделать. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки», — считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Власти учли многофакторность трендов, влияющих на рынок. «Принятое решение, безусловно, позволит обеспечить баланс спроса и предложения, а также избежать резкого повышения цен на недвижимость и значительного увеличения ставок по ипотеке, особенно на фоне ужесточения денежно-кредитной политики», — отмечает Давид Худоян.
Рыночные перспективы
Теперь рынок должен найти новую точку равновесия, не зависящую от мер господдержки. «Полагаю, льготная ипотека выполнила свою основную функцию — поддержала спрос в непростой период. Сегодня рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены», — говорит Дмитрий Ефремов. «Даже с фактической отменой для столиц льготной ипотеки после 1 июля мы не ожидаем значительного снижения спроса. Возможно, в летние месяцы он незначительно упадет относительно весенних показателей, но уже осенью снова станет активным», — добавляет Константин Гриценко.
При этом эксперты не ожидают снижения цен. «Застройщики сейчас ограниченно зависят от количества клиентов, так как финансируют проект банки, а не дольщики. Себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы постоянно растет, поэтому большие скидки приведут только к убыткам. Поэтому в целом мы ожидаем плавного выхода из ажиотажного периода высокого спроса и замедления активности в отрасли», — прогнозирует Григорий Ваулин.
С ним соглашается Сергей Софронов. «Девелоперы не будут заниматься целенаправленным снижением цен. В новых проектах, которым еще предстоит выйти на рынок, сделать это физически невозможно. В 2020-м и в первой половине 2021 года состоялось много сделок с покупками участков под проекты, чья экономика рассчитана в новых ценовых реалиях. Ранее довольно долгое время эти участки оставались невостребованными, поскольку строить по ценам 2–3-летней давности на них просто нерентабельно», — подчеркивает он.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова напоминает, что, помимо ипотеки, на рынок влияет множество иных факторов. «Активный спрос в течение последнего года серьезно вымыл предложение. Оно сейчас находится на довольно низком уровне, и те объекты, что вышли в Петербурге на рынок в I полугодии 2021 года, пока не смогли возместить раскупленные объемы. А если вспомнить о дефиците рабочих и росте цен на стройматериалы, то очевидно, что ждать падения стоимости "квадрата" не приходится», — уверена она. «В последнее время наблюдается естественное замедление темпов удорожания "метра". Можно ожидать, что в ближайшие месяцы цены зафиксируются на уровнях, близких к текущим», — полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Ипотека в помощь
Главной поддержкой для рынка новостроек в столицах после сворачивания программы льготной ипотеки, по оценке экспертов, станет… ипотека. «За период действия госпрограммы субсидирования процентные ставки по базовым ипотечным программам банков существенно снизились, и сегодня не очень сильно отличаются от новой льготной ставки в 7%. Даже повышение Центробанком России ключевой ставки на 0,5 п.п. не приведет к значительному отрыву. Банки заинтересованы в сохранении объемов выдачи, имеют продуманные программы и модели действий в разных ситуациях и постараются сдержать рост ставок. Так что, думаю, по итогам года объем выдачи ипотеки будет не меньше, чем в прошлом году, возможно, даже несколько больше — за счет активного первого полугодия», — отмечает Светлана Денисова.
Позитивную роль сыграет смягчение требований по программе семейной ипотеки. «Выгодные условия покупки квартиры в Москве, Петербурге и ряде других городов сохранятся в рамках новых правил семейной ипотеки, то есть только для тех семей, у которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Сейчас самым старшим из них исполняется три года, и это как раз тот период, когда матери начнут выходить из декретного отпуска, а уровень дохода на семью, который значительно сократился после ухода в декрет, вернется к "обычному" уровню. Именно в это время — но не раньше — семьи вновь возвращаются к вопросу важных решений и крупных покупок. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать рост спроса на программы семейной ипотеки», — прогнозирует Дмитрий Цветов.
«Кроме того, банки продолжат предлагать индивидуальные программы ипотечного кредитования, в которых часть процентной ставки субсидируется застройщиком. Для покупателя это выражается в существенно более низкой ставке на определенный срок — от первого полугода до всего периода кредитования. Стоимость квартиры при покупке по данной программе может незначительно повышаться. Но, несмотря на это, выгода для клиента при достаточно длительном периоде кредитования очевидна. Низкая ставка по кредиту позволяет заемщику сэкономить на процентах от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей за весь срок кредита, даже с учетом изначально чуть более высокой цены недвижимости. Преимущество данного инструмента — его доступность всем категориям граждан вне зависимости от состава семьи», — подчеркивает Сергей Терентьев.
Весной этого года в Москве произошло долгожданное событие: в эксплуатацию был официально введен многофункциональный деловой комплекс «Парк Хуамин» общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Официальное открытие состоится осенью, после завершения работ по созданию вокруг него собственно парка в традиционном китайском стиле.
Международное значение
Решение о реализации проекта было принято в далеком уже 2001 году. Он должен был придать дополнительный импульс развития деловых связей между предпринимателями России и Китая. Соглашение о запуске проекта подписали Президент РФ Владимир Путин и премьер КНР Чжу Жунцзи.
Однако реализация его шла неспешно, в дело вмешивались различные обстоятельства, включая экономические кризисы. Участок площадью 6,7 га для строительства «Парка Хуамин» был выделен в 2004 году по адресу: улица Вильгельма Пика, 14, неподалеку от станции московского метро «Ботанический сад». А торжественная церемония символической закладки первого камня в строительство комплекса состоялась в 2008-м.
В 2013 году ТПО «Резерв» подготовило архитектурную концепцию комплекса. Она легла в основу проекта, однако затем была серьезно доработана с участием специалистов, как из России, так и из Китая. Запуск работ затормозил очередной кризис, и только в конце 2016 года рабочие, наконец, вышли на стройплощадку. Возведение делового комплекса вела компания «КитайСтрой» - российская «дочка» China State Construction Engineering Corporation. Управление проектом осуществлял международный холдинг AECOM.
Центр будет оказывать полный комплекс услуг для правительств двух стран и российско-китайских предприятий, тем самым способствуя достижению новых результатов в экономическом сотрудничестве между Китаем и Россией.
«Начинка»
По оценкам экспертов, «Парк Хуамин», бесспорно, станет одной из новых офисных доминант севера Москвы. Комплекс включает в себя бизнес-центр площадью 24,8 тыс. кв. м, отель Crown Plaza 5Stars на 340 номеров под управлением Inter Continental Hotel Groups, коворкинг и апарт-отель на 105 юнитов.
21-этажный офисный центр класса А расположен «зеленой зоне», на равном удалении от центра города и его окраин, и со всех сторон окружен парками и садами. Из окон комплекса открывается великолепный вид на зеленый город. При этом он отличается прекрасной транспортной доступностью. Рядом станции метро и МЦК «Ботанический сад». Автовладельцы оценят близость проспекта Мира, удобные подъезды к Садовому кольцу, Ярославскому и Алтуфьевскому шоссе.
Все объекты инфраструктуры объединены между собой единым пятиэтажным стилобатом с тринадцатью оборудованными конферец-залами различной площади, китайским рестораном, фитнес-центром World Class, кафе, SPA-центром и выставочной галереей. Особое внимание уделено вопросу безопасности. Вход по электронным пропускам, круглосуточная вооруженная охрана. Снаружи установлены видеокамеры, внутри также ведется видеонаблюдение в формате высокой четкости. Для собственников личного транспорта предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 642 автомобиля.
Одной из изюминок проекта станет парк в китайском стиле, который раскинется на площади 5,2 га и станет одним из крупнейших подобных парков за пределами Китая. «Парковый ансамбль будет максимально аутентичным, его украсят строения в традиционном стиле Северного Китая с присущим ему декором и орнаментом. Это будут домики, объединенные в ансамбль, и небольшие беседки для отдыха. Фасады домов распишут приглашенные мастера из Китая», — отмечал ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
В парке будет высажено 430 деревьев и почти 1700 кустарников тех пород, которые растут в Китае. Здания выполнят из дерева и других традиционных материалов, и украсят орнаментами зеленого, голубого и красного цветов. Рядом с аркой главного входа поставят декоративные фигурки в виде животных. Кроме того, из китайских провинций Аньхой и Шаньдун специально для парка привезли фигурные камни тай ху и лин би. Ландшафт парка составят искусственные холмы, пруд с водяными лилиями, ручьями и водопадом. Вокруг построят здания в китайском стиле с красной черепицей, которую привезут из Лояна.
Традиции и современность
Комплекс примечателен целым рядом уникальных архитектурных решений. «В «Парке Хуамин» отражена концепция Китая исторического с традиционно-китайской архитектурой и Китая нового, современного, устремленного в будущее», — подчеркивал ранее заслуженный архитектор России, главный архитектор ТПО «Резерв» Владимир Плоткин.
По его словам, форму и композицию комплекса продиктовал сам участок, находящийся на возвышенности и ограниченный Ботаническим садом и двумя транспортными магистралями. МФК сориентирован на восток: «Восход солнца имеет очень важно значение для китайцев, поэтому это решение стало одним из самых удачных».
Китайская сторона вносила различные корректировки в детали проекта. «Все решения сохранились примерно в таком виде, в каком родились. Но нашим китайским заказчикам не понравились острые и динамичные углы бизнес-центра. Дело в том, что такие акценты в их традиционной культуре вызывают негативную реакцию. Эти детали не свойственны их архитектуре. Поэтому нас попросили смягчить углы. И теперь у бизнес-центра появилась плавность и мягкость форм», - рассказывает Владимир Плоткин.
Заказчик захотел, чтобы фасады были строгими, торжественными, солидными. «Мы предложили сделать просто вертикальные стены. Эту идею приняли, и она стала для нас хорошим ходом. На фасадах разместят вертикальные ламели, которые не только подчеркнут форму, но и превратят обычные стены в медиаэкраны. На них смогут транслировать изображения», - сообщил архитектор.
По его словам, при проектировании российские специалисты постарались глубоко погрузиться и в традиционную, и в современную китайскую архитектуру. «Последняя предполагает свободную трактовку традиционных форм и решений. Тем не менее, китайцы сохраняют уникальный национальный характер даже в суперсовременных постройках, которыми гордится и славится и Пекин, и Шанхай. Мы тоже постарались его уловить», - добавляет Владимир Плоткин.
Технологические акценты
Конечно, реализация столь интересного проекта потребовала использования самых современных технологических решений.
Так, для него компанией «Техноком – БМ» был разработан универсальный комплект опалубочных систем. «При строительстве многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» использовался комплексный подход в решении поставленных задач с точки зрения технологии ведения опалубочных работ. Китайские партнеры сделали упор на высокую оборачиваемость опалубки, остановив свой выбор на системе «ГАММА – КАСКАД». Специалистами «Техноком – БМ» с учетом технического задания был разработан универсальный комплект оборудования со сборочными чертежами, который обеспечил возможность одностороннего бетонирования с -3 этажа и последующее использование комплектов для надземных этажей», - рассказывает исполнительный директор ООО «Техноком-БМ» доцент кафедры ТОСП МГСУ Андрей Бунт.
Также, по его словам, интересной особенностью данного объекта является применение метода up-down, к достоинствам которого можно отнести небольшую площадь строительной площадки и минимизацию воздействия на находящиеся рядом постройки.
Пожарную автоматику на объект поставляла компания «ТДС Прибор». «По поручению заказчика, индивидуально под проект «Парк Хуамин» мы разработали и предложили технические решения, соответствующие всем нормам действующего законодательства РФ. Опыт реализации проекта очень интересный, насколько нам известно, второго такого в России нет. Большую часть от поставляемой продукции составили шкафы управления клапанами. Они были оборудованы приборами собственного производства для выполнения требований к средствам обеспечения пожарной безопасности, а также модулями от Siemens, так как вся система верхнего уровня и диспетчеризация на объекте была построена на оборудовании этой компании», - говорит генеральный директор «ТДС Прибор» Анатолий Солонько.
«Наша компания на объекте «Парк Хуамин» выполнила работы по измерению площадей по американскому стандарту ANSI/BOMA Z65.1 для целей оценки и аренды. Это уникальная услуга в узкоспециализированной области», - сообщил со своей стороны директор компании Archinova Илья Цьома.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин, отмечающий на днях день рождения, как никто другой знает, что строительство — это не только рекорды по вводу жилья на жителя, церемонии закладки первого камня в возведении новых объектов и перерезание символических ленточек по случаю их сдачи. Это повседневная кропотливая работа в единой команде администрации региона по решению имеющихся проблем. Долгострои — одна из них, и работает область над ее решением системно.
Долгострои
Строительный блок администрации Ленобласти готовит поправки в бюджет региона, которыми будут увеличены ассигнования на достройку или выплату компенсаций обманутым дольщикам. Расходы предполагается увеличить на 3,9 млрд рублей: по 450 млн на 2022 и 2023 годы и по 1,5 млрд — на 2024 и 2025 годы. Уже на восстановление прав дольщиков зарезервировано и направляется 3,6 млрд рублей.
«Речь идет о восстановлении прав участников строительства тех комплексов, по которым уже приняты решения набсовета федерального Фонда защиты прав дольщиков под гарантии региона или которые ждут подтверждения финансирования. Соответствующее дополнительное соглашение с федеральным фондом сейчас проходит согласование в администрации региона», — говорит Михаил Москвин.
Он подчеркнул, что заложенные в бюджете средства будут направляться в федеральный фонд только после отчета о расходовании предыдущих.
Также активизировались переговоры с донорами-инвесторами о завершении нескольких крупных и дорогих в достройке жилых комплексов, чтобы сократить расходы бюджета. До середины лета планируется заключить до пяти соглашений с инвесторами по достройке домов, которые находятся в работе Фонда защиты прав дольщиков, но по которым еще нет решений.
Дороги
Комиссия по отбору проектов для участия в федеральных программах одобрила четыре проекта дорог, которые планируется простроить за счет федерального софинансирования по программе «Стимул». Соответствующие заявки будут направлены в Минстрой РФ
Речь идет о строительстве дороги в Новоселье к пожарному депо, части улицы Строителей в Кудрово, улицы Гаражной, соединяющей Бугры и Мурино, и части улиц Шувалова — Воронцовского бульвара в Мурино.
Общая стоимость четырех проектов около 680 млн рублей. Процент софинансирования федерального бюджета составляет: 67% — бюджет страны, 33% — консолидированный бюджет региона и муниципалитета. Результаты отбора будут известны в октябре.
«Минстрой РФ теперь принимает заявки только на развитие дорожно-транспортной сети в новостройках. Мы заявляем в эту программу инфраструктуру в проектах тех застройщиков, которые помогали в решении проблем обманутых дольщиков. Все эти четыре заявки связаны с жилищными проектами доноров», — отмечает Михаил Москвин.
Высотки
В Ленобласти приняты принципиальные решения об ограничении этажности для новых проектов жилья. Для их реализации строительным блоком подготовлены два постановления Правительства, касающиеся выдачи разрешения на строительство многоквартирных домов. В первом говорится, что в обязательном порядке применяются только нормы по этажности, утвержденные в Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Для городских поселений это двенадцать этажей, для сельских — девять. Все иные документы территориального планирования — проекты планировки территории, градпланы, правила землепользования и застройки, если они разрешают строить дома выше РНГП — не применяются.
Второе постановление вводит исключение из этого правила: строить с превышением нормативов по этажности возможно, если застройщик достраивает проблемный объект. В «Дорожной карте» по завершению долгостроев Ленобласти находится около 200 домов, решения о механизмах достройки ждет около 100.
«С 2018 года мы выдали пять разрешений на строительство с увеличенной высотностью: все они были даны застройщикам-донорам, завершающим долгострои. Сейчас на высоком рынке мы видим активность бизнеса, обсуждаем с застройщиками в комплексе и их новые проекты, и завершение старых проблемных. Таким образом мы дали серьезный толчок развитию жилищного строительства в регионе», — говорит Михаил Москвин.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Поздравление Михаилу Москвину от имени коллектива ГАУ «Леноблгосэкспертиза»
С днем рождения Михаила Москвина поздравляет коллектив ИСГ «МАВИС»
Поздравление с днем рождения Михаилу Москвину от команды Комитета по ЖКХ Ленинградской области
Поздравление Михаилу Москвину от от имени компаний и дирекции «Союзпетростроя»
Группа ЦДС поздравляет Михаила Москвина с днем рождения