Коворкинги продолжают наступать
Несмотря на пандемию, а в какой-то степени, может быть, именно благодаря ей коворкинги стремительно наращивают объемы своего присутствия на офисном рынке Санкт-Петербурга. По оценке экспертов, за этот год их совокупная площадь в городе удвоится.
Разгон формата
В последнее время гибкие офисы стали одним из наиболее динамично развивающихся форматов коммерческой недвижимости. «Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг-пространств. Прирост рабочих мест в гибких офисах составил практически 50% от валового объема предложения на конец 2020 года», — говорит руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
По ее данным, на конец июня 2021 года в городе функционировало 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть (60%) располагается в центральных районах города. Лидерами являются Центральный — 28%, Адмиралтейский — 14%, Петроградский — 11% и Московский районы — 9%.
При этом, по оценке Becar Asset Management, несмотря значительные объемы нового ввода, заполняемость сохраняется на уровне IV квартала прошлого года — 76%. «И, скорее всего, в ближайшие месяцы ситуация не изменится — часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями», — отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По мнению экспертов, стремительный рост формата в Петербурге продолжится. «Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021-го не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий превзойдет его на 30%», — прогнозирует Алена Волобуева.
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты открываются в бывших офисах — это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров. В то же время Петербург — город активного редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов», — добавляет Ольга Шарыгина.
С этим согласен и Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»). «Надо понимать, что Россия, хоть и с некоторым отставанием, идет в русле мировых трендов. Конечно, коворкинги никогда полностью не вытеснят с рынка классические бизнес-центры. Но международная практика показывает, что сегмент коворкингов приближается к насыщаемости, когда его доля доходит примерно до 10% от всех офисных площадей. В Петербурге мы сейчас только приближаемся к показателю в 1%. Так что опасаться перегрева рынка в настоящее время никаких оснований нет», — уверен он.
Новое открытие
Исходя из этих прогнозов ГК «БестЪ» продолжает развивать сеть коворкингов PAGE. На сегодняшний день она объединяет шесть объектов (три собственных и три открытых по франшизе).
Новая точка сети — коворкинг RODELEN-PAGE — открылся по франшизе в бизнес-центре «Роделен», расположенном по адресу: Кантемировская улица, 4. Гибкое офисное пространство находится на первом этаже здания, рассчитано на 66 рабочих мест и оформлено в соответствии с фирменным дизайном и стилем сети PAGE.
«В этом помещении ранее находилась точка сети столовых "Тарелка". Учреждения общественного питания из-за пандемии коронавируса стали проблемным бизнесом. Доходы столовой существенно снизились, и сеть решила закрыть точку. Между тем формат гибких офисов, напротив, динамично растет и пользуется сегодня повышенным спросом. Именно поэтому появился коворкинг RODELEN-PAGE. Если проект продемонстрирует свою успешность, возможно, он будет расширен и на второй этаж бизнес-центра», — рассказывает акционер лизинговой компании «Роделен» и инвестор проекта Денис Левицкий.
Как сообщила партнер, генеральный директор УК PAGE Мария Сумарокова, инвестиции в организацию коворкинга в данном случае были сравнительно небольшими — порядка 20–30 тыс. рублей на кв. м (т. е. на помещение площадью 440 кв. м — порядка 9–13 млн рублей). «Это связано с отсутствием необходимости в больших капитальных работах по организации сетей, переносу стен, выравниванию полов и пр. Обычно для создания коворкинга в менее удобном помещении затраты составляют порядка 60–70 тыс. рублей на метр», — говорит она.
Инвестор рассчитывает увеличить доходность с «квадрата» на 1,5 раза по сравнению с размещением «Тарелки» и надеется окупить проект не более чем за два года. «На мой взгляд, интеграция коворкинга в действующий бизнес-центр — решение очень эффективное. Неслучайно арендаторы офисов уже начали интересоваться новыми возможностями, которые у них появляются без необходимости покидать здание. Это и переговорные, и беспроблемное подключение к работе временно необходимых специалистов, и многое иное», — отмечает Денис Левицкий.
Мария Сумарокова полностью разделяет его мнение и даже выражает удивление, что такая практика не получила широкого распространения раньше. «До сих пор петербургские коворкинги открывались где угодно — в старинных особняках, бывших доходных домах, креативных кластерах, общественно-деловых пространствах. Мы открыли PAGE даже в апарт-отеле и в фитнес-клубе. Но именно бизнес-центры плохо поддавались современным трендам. Однако уже в ближайшее время это станет обычной практикой. Думаю, что наш проект убедит всех, что можно "встроить" коворкинг в действующий бизнес-центр и ничего при этом не сломать», — подчеркивает она.
Проект рассчитан как на отдельных пользователей — индивидуальных предпринимателей, самозанятых, фрилансеров, которым необходимо оборудованное место для работы, так и на корпоративных клиентов. По свидетельству Марии Сумароковов, интерес со стороны потенциальных арендаторов очень высок. Более того, уже заключены первые договоры. Заполнить коворкинг пользователями в управляющей компании надеются уже к концу октября.
Она сообщила также, что сеть PAGE продолжает развитие. «В настоящее время идет работа над созданием еще четырех коворкингов, включая три по франшизе. В целом внимание к формату очень высоко, немало интересантов из других регионов страны. Думаю, что сеть будет динамично расширяться», — отметила Мария Сумарокова.
Многие по привычке считают, что ЖКХ – очень косная сфера, в которой с трудом приживаются современные технологии и инновации. Представители отрасли категорически с этим не согласны. По их словам, инновационные технологии постепенно получают в жилищно-коммунальном комплексе все более широкое распространение.
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»:
– Такое видение отрасли не совсем верно. ЖКХ – не косная отрасль. Всё меняется.
Одно из наших новшеств – «открытые двери». Это когда дверь в кабинет директора всегда открыта. Любой возникающий конфликт рушится на корню. Благодаря этому нововведению не появляются негативно настроенные люди, и никто не идет жаловаться дальше.
Мы используем мессенджеры для более быстрой работы и отчетности. А работа в CRM Битрикс 24 значительно упрощает прием и выполнение обращений жителей в аварийно-диспетчерскую службу. Это помогает видеть статистику и дает возможность понять, какие проблемы на доме скоро появятся, – и решить их еще на самой ранней стадии.
Еще один инструмент – видеоконференции с места аварии. Мастер-сантехник по видео может онлайн показать инженеру, в чем заключается проблема, и получить совет для быстрого исправления аварийной ситуации.
Как в работе с документацией используется современное программное обеспечение, так и на территории многоквартирных домов используются инновационные материалы и проекты. Компания применяет современные разработки в области антивандального оборудования. Например, это укрепленные водостоки с покрытием от коррозии и от механических повреждений.
Компания использует современные технологии не только для того, чтобы облегчить труд сотрудников, но и в целях экономии. В частности, это современные осветительные приборы, которые отличаются длительным сроком службы, позволяют добиться существенного энергосбережения и, соответственно, избежать излишних расходов.
Алексей Рыжов, генеральный директор МУП ЖКХ «Сиверский»:
– С 2017 года по программе «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Ленобласти» в 76 многоквартирных домах (МКД) трех поселений Гатчинского муниципального района установлены автоматические индивидуальные тепловые пункты (АИТП) с погодным регулированием. С общедомовыми приборами учета расходования ресурсов в МКД эффективность сокращения фактического потребления ресурсов составляет до 15% от нормативного.
К положительным результатам от установки АИТП могу отнести то, что мы ушли от перетопов, повысили качество горячего водоснабжения, в межотопительный период потребители не вносят плату за тепло.
На предприятии внедрена программа автоматического снятия информации с общеподстанционных пунктов управления, что позволяет в режиме реального времени наблюдать за работой АИТП, своевременно реагировать на проблемы, не дожидаясь жалоб со стороны потребителей.
Заключение прямых договоров на коммунальные услуги между потребителем и ресурсоснабжающими организациями через АО «Единый информационно-расчетный центр Ленинградской области» позволяет производить расчеты и оплату за услуги ЖКХ более корректно и прозрачно.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Мы работаем в очень плотном контакте с управляющей компанией, обслуживающей дома, которые мы строим. Дело в том, что СК «ЛенРусСтрой» очень внимательно относится к лояльности своих клиентов. Та же, в свою очередь, напрямую зависит не только от качества построенного нами жилья, но и от уровня сервиса при эксплуатации недвижимости. Это действительно очень серьезный вопрос, поскольку до 40% наших продаж – это повторные обращения, которые обычно происходят через 7–10 лет после первой покупки, или обращения по рекомендации людей, уже купивших наши квартиры. Поэтому не удивительно, что мы придаем индексу потребительской лояльности (NPS, Net Promoter Score) такое важное значение.
Для того, чтобы иметь прямую обратную связь с нашими клиентами от момента запроса на покупку квартиры и до этапа обслуживания жилья, мы с нашими партнерами из управляющей компании внедряем современные цифровые технологии. Главнейшим фактором, по которому люди оценивают работу управляющей компании, является простота и доступность донесения информации о возникающих проблемах до сервисных служб – и оперативность реакции. Цифровые технологии позволяют радикально улучшить положение в этой сфере, обеспечить постоянную доступность сотрудников УК. Поэтому мы запускаем совместный с нашими коллегами из управляющей компании проект по созданию таких сервисов (интернет-ресурсы, мобильные приложения, push-уведомления и пр.), чтобы ими в любой момент могли пользоваться все жители наших домов. Причем связь будет обеспечиваться не только с УК, но и с нами, чтобы мы всегда были в курсе, что беспокоит наших покупателей, и могли соответственно реагировать.
Могу прямо сказать, что в этом подходе мы не оригинальны. Мы знакомы с опытом коллег, активно внедряющих современные цифровые сервисы в сфере ЖКХ и задающих тренды в этой области, и знаем, что применение этих новаций позволяет увеличить уровень лояльности в геометрической прогрессии.
Когда в прошлом происходило радикальное снижение курса рубля по отношению к мировым валютам, на начальной стадии это вызывало существенный рост спроса на жилье. Люди стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», уверены, что в этот раз будет так же.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что недвижимость всегда, особенно в условиях финансовой нестабильности, была и остается самым выгодным ресурсом для сохранения накоплений. «Стоимость жилья неуклонно растет на протяжении многих лет (незначительные колебания, сезонные спады в целом на картину не влияют)», – говорит она.
С ней согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «В условиях падения фондового рынка, роста курса валют, низких процентных ставок по депозитам недвижимость по-прежнему является инструментом сохранения капитала. Спрос на нее может расти», – уверен он.
Пока, по данным директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, снижение рубля не оказало влияния на спрос и цены. «У рынка есть запас устойчивости, и, если показатели в ближайшее время вернутся к значениям до начала снижения, то реакции покупателей и продавцов вообще не будет», – считает он.
А вот руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов говорит, что на минувшей неделе в компании уже увидели некоторый рост спроса. «Отмечается увеличение количества бронирований. Ряд клиентов, у которых есть финансовая возможность, предпочитает вложиться в понятный для них инструмент, избежав обесценивания денег. Кроме того, покупатели, которые планировали приобретение квартиры на более поздний срок, могут начать активнее принимать решение и выходить на сделку уже сейчас», – говорит он.
Впрочем, Сергей Мохнарь тоже убежден, что если валютная буря продолжится, это вызовет рост спроса. «Если же доллар за 70–75 – это новая реальность, то спрос на недвижимость пойдет вверх, безусловно. Уже через две-три недели. И в первую очередь вырастет число инвестиционных сделок с недвижимостью в перспективных локациях и с апартаментами», – считает он.
Директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов тоже считает, что скачок курсов случился совсем недавно и население еще в раздумьях, что делать. Он напоминает также, что для сохранения рублевых накоплений квадратные метры все еще подходят, а вот заработать на этом уже не выйдет. «После перехода на эскроу стоимость жилья достигла пика покупательских возможностей, потому вложения в недвижимость с целью заработка уже не выглядят столь привлекательными», – полагает он.
Эксперты видят и другие препятствия тому, чтобы люди активно вкладывались в жилье. «Сама по себе покупка недвижимости, конечно, хорошая инвестиция. При этом надо понимать, что это товар с низкой ликвидностью. Если что-то пойдет не так, например, рынок недвижимости тоже начнет падать, то жилье начнет дешеветь, а быстро выйти из данного вложения будет сложно», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Важно помнить опыт прошлых лет. Когда валюта падает – люди начинают «скидывать» ее и вкладываться в недвижимость. Когда валюта растет – население, как правило, старается закупиться валютой, поэтому застройщикам важно подготовиться к непростым временам», – добавляет Роман Строилов.
При этом, вне зависимости от развития ситуации, большинство специалистов не видит перспектив для снижения цен на жилье. «Общая рыночная реакция будет заключаться в фиксации цен или в их росте, если спрос повысится. В случае резкого увеличения покупательской активности в Петербурге возможно удорожание «квадрата» в комфорт-классе – на 2–3%, в бизнес-классе – на 4–8%», – считает Сергей Мохнарь.
«Цены продолжат расти в рамках финансовых моделей застройщиков, в соответствии со строительной готовностью», – прогнозирует Роман Строилов. По мнению Надежды Калашниковой, подорожание будет иметь в основном другие причины. «Связан этот рост в первую очередь с тем, что в течение года-двух все проекты, строящиеся по старым правилам, будут завершены. Строительство будет вестись только при помощи проектного финансирования. Следовательно, для застройщиков деньги станут дороже, что негативно отразится и на цене конечного продукта», – говорит она, добавляя, впрочем, что из-за падения курса рубля станут дороже импортные материалы и техника, что также повлияет на цену.
Николай Пашков подчеркивает, что каждый кризис отличается от предыдущих. «Сейчас очень много факторов неопределенности. Не секрет, что львиная доля покупок жилой недвижимости поддерживалась дешевевшей ипотекой. Если сейчас Центробанк начнет поднимать ключевую ставку, то, естественно, ставки по ипотеке также пойдут вверх, в результате начнет сужаться база покупательского спроса. Кроме того, все понимают, что покупать недвижимость в кредит в условиях кризиса и неопределенности – это довольно нерациональное решение», – отмечает он.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
– Высказывание Виталия Мутко о возможном повышении ставок по ипотеке сразу увеличило количество заключаемых договоров с ипотекой в разы. Это тенденция прошлой недели – рост спроса на ипотеку в два раза.