Новая жизнь дома Наркомфина
Одним из интереснейших проектов, привлекших большое внимание архитектурной и строительной общественности Москвы и всей России, стала реставрация дома Наркомфина на Новинском бульваре, 25, — всемирно признанного шедевра советского конструктивизма.
Выполненные работы имеют особое значение, ведь с 2006 года объект входил в список 100 крупнейших памятников мировой культуры, находящихся под угрозой уничтожения, формируемый некоммерческой организацией World Monuments Fund.
Рождение шедевра
Заказчиком дома Наркомфина (другое название — второй дом Совнаркома; первый — знаменитый «Дом на Набережной»), построенного в 1928–1930 годах, выступал нарком финансов РСФСР Николай Милютин, сам живо интересовавшийся вопросами архитектуры и градостроительства. Он дал советскому зодчему Моисею Гинзбургу полный «карт-бланш» для апробации на объекте новейших для того времени архитектурных идей и строительных технологий.
По мнению специалистов, в проекте отчетливо заметно влияние «Пяти отправных точек современной архитектуры» одного из отцов-основателей функционализма Ле Корбюзье, которые были опубликованы в журнале «Советская архитектура» в начале 1928 года. А именно: столбы-опоры, плоская крыша-терраса, свободная планировка, ленточное остекление и свободный фасад. Таким образом, творение Моисея Гинзбурга было выполнено в ключе самых актуальных тенденцией архитектурного авангарда того времени.
Сам автор называл жилой комплекс «опытным домом переходного типа». Проект воплощал идеи экономичного, но комфортного дома с отдельными квартирами и общественным сервисом в противовес развивавшейся параллельно в тот же период концепции дома-коммуны с полным обобществлением быта.
По проекту комплекс состоял из четырех корпусов: жилого, на 50 семей (приблизительно 200 человек); коммунального с кухней, двумя столовыми — крытой внутри и летней на крыше, а также спортзалом и библиотекой (кухня работала в 1930-е годы, продавая еду на вынос, столовая не заработала); круглого в плане здания детсада (не построен); «служебного двора», включавшего механическую прачечную (действовала в 1930-е годы), сушилку и гараж. Также намечалось, что рядом, вдоль южной границы парка, будет построен второй жилой дом с большими квартирами, но планы не были реализованы.
Жилой корпус представляет собой семиэтажное здание с двумя лестничными пролетами. Общая площадь — 5,2 тыс. кв. м, в т. ч. 870 кв. м — эксплуатируемые кровли. Первый этаж нежилой, на остальных этажах расположены «жилые ячейки». Для больших семей предлагались трехкомнатные двухъярусные квартиры (90 кв. м). Для одиночек и бездетных семей были предусмотрены малометражки (37 кв. м). С торца дома по обеим сторонам от лестниц расположены квартиры с двумя жилыми комнатами. Здание спроектировано так, что окна спален выходят на восток, а гостиных — на запад.
При строительстве использовались новейшие для того времени технологии. Каркас был изготовлен из монолитного железобетона, наружные и внутренние стены — из бетонитовых пустотелых камней, пол в квартирах — из двухслойного ксилолита, а стены и перегородки — из фибролита. Новаторские идеи были реализованы в планировке и дизайне помещений, включая вопросы колористики и инсоляции.
За конструктивные эксперименты отвечал инженер Сергей Прохоров. Важным нововведением стало использование блоков «холодного» бетонного камня с двумя крупными отверстиями: для междуэтажных перекрытий и внутри вертикальных стен между квартирами. При этом внутренние пустоты блоков использовались для прокладки канализационных, водосточных и вентиляционных каналов, размещенных внутри здания. Это обеспечивало правильную геометрию помещениям и избавляло от создания дополнительных коробов под сети. Любопытно, что производство блоков было организованно прямо на стройплощадке. Для утепления железобетонных балок использовался «камышит» («соломит») – теплоизоляционный материал из сухой спрессованной травы.
Лучшей системой освещения, по мнению, Моисея Гинзбурга, является «горизонтальная световая лента, подтянутая к потолку», которая «дает значительно более равномерную освещенность». Так появились ленточные оконные системы, характерные для объекта. В них было использовано еще одно из нововведений дома Наркомфина – «сдвижные» по горизонтали окна, скользящие по направляющим.
До конца проект реализован не был. Вместо запланированных появились не относящиеся к комплексу строения. Не начали работать и некоторые из предполагавшихся сервисов. Затем часть объектов изменила функциональное назначение, а жилой корпус неоднократно перестраивался, что разрушило его изначальный архитектурный облик. Несмотря на это, в 1987 году его взяли под государственную охрану как объект наследия регионального значения. Это, впрочем, не помешало зданию и далее деградировать, и к середине «нулевых» его состояние было признано «критическим».
Эпоха возрождения
Идея реставрации объекта наследия появилась еще в 1990-х. Но переходу дела в практическую плоскость мешала крайне запутанная ситуация с правами собственности на объект. Положение изменилось в 2015 году, когда компания «Лига прав» сумела получить контроль над зданием в целом. Символично, что проект реставрации выполнил внук Моисея Гинзбурга — Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, одной из целей создания которой было именно восстановление дома Наркомфина. Проект стал победителем конкурса AD Design Award в номинации «Сохранение наследия».
Реализация проекта началась в апреле 2017 года. «Для меня была очень важна не только реставрация "формы" этого здания, но и демонстрация его актуальности, восстановление его функционального значения в том виде, каким дом был задуман автором. Идеи, заложенные архитекторами в дом Наркомфина, абсолютно современны. Это подтверждается и тем, что сейчас в нем будут жить люди, купившие все квартиры еще до завершения реставрации», — говорит Алексей Гинзбург.
Рабочие демонтировали поздние надстройки и пристройки, воссоздали объемно-планировочную структуру корпусов и исторический цвет фасадов. Несущий железобетонный каркас здания отреставрировали в соответствии с исходными конструктивными решениями. От поздних пристроек освободили часть первого этажа. Было восстановлено большое открытое рекреационное пространство, включающее незастроенную часть первого этажа, а также галерея, вестибюльная группа и лестница.
В здании восстановлена характерная схема инженерных коммуникаций внутри стен и перекрытий, система гидроизоляции и схема озеленения. Воссоздано оригинальное наполнение внутренней среды дома.
«Часто говорят о социальных и архитектурных достоинствах и смыслах дома Наркомфина, но очень мало известно о его инновационности с точки зрения инженерно-технических систем. Этот дом очень простой и лаконичный снаружи, но он очень сложен внутри. Его устройство невероятно продуманно, в нем нет декоративных элементов и ни одной случайной детали, которая бы не имела конкретного смысла и функции», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
В результате реставрации зданию возвращена историческая функция. После реконструкции в жилом корпусе насчитываются 44 квартиры площадью от 30 до 120 кв. м, сохранены оригинальные двухуровневые планировки, а высота потолков варьируется от 3 до 5 м. Некоторым квартирам присвоены названия по именам известных людей, которые в них проживали: Дейнеки, Гинзбурга и Милютина.
Работы на объекте были завершены в начале 2020 года, после чего он был введен в эксплуатацию. «Дом Наркомфина был, пожалуй, одним из самых тяжелых для реставрации объектов в Москве. Он даже вошел в 100 мировых объектов культуры, которые находились под угрозой утраты. Это, безусловно, позор был, потому что это яркий памятник советского конструктивизма 1920–1930-х годов. И после того, как он был отреставрирован, конечно, видно, что действительно уникальный объект», — заявил мэр Москвы Сергей Собянин, посетивший здание.
Алексей Гинзбург выражает надежду, что реставрация дома Наркомфина станет хорошим примером. «Хотелось бы верить, что этим проектом мы показали: архитектуру той эпохи вполне можно использовать и восстанавливать даже в рамках коммерческого проекта. Точно такой же подход применим к еще сохранившимся конструктивистским рабочим поселкам. С помощью локальных изменений малогабаритные квартиры можно сделать комфортным, современным, востребованным жильем, а пространства вокруг домов — гармоничной средой для жителей», — считает он.
Участники проекта
Реализация такого уникального проекта собрала целую группу компаний, приложивших усилия для возрождения шедевра. В качестве изыскателей и проектировщиков по строительным конструкциям и инженерным разделам была привлечена ПФ «Градо». «Мы были генпроектировщиками, и в нашу задачу входило создание высокоэффективной профессиональной команды для разработки всех разделов проекта и его реализации, а также координация всех этапов этой деятельности», — рассказывает генеральный директор ПФ «Градо» Максим Коношенко.
По его словам, к самым серьезным проблемам следует отнести две. «Во-первых, здание находилось просто в ужасающем состоянии. А во-вторых, все объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьеры и пр. находятся в предмете охраны объекта наследия. Соответственно, ничего нельзя было менять и каждый шаг нужно было согласовывать с Москомнаследия. В итоге все работы велись с максимальным сохранением всех оригинальных решений, что, конечно, было очень непросто. Однако — к некоторому даже нашему удивлению — строгость в сохранении всех деталей, на которой настаивал и Алексей Гинзбург, и органы охраны наследия, дали совершенно изумительный результат», — говорит эксперт.
По словам Максима Коношенко, большая работа потребовалась для восстановления инженерии здания. «Объект во много был экспериментальный, с трубами, проложенными внутри «камней Прохорова». При позднейшей эксплуатации, люди, которые не понимали этой специфики, пытаясь улучшить работу коммуникаций, по сути, часто ухудшали ее, разрушая созданную систему. В итоге, чтобы обеспечить нормальную работу сетей, нам приходилось применять очень сложные инженерные решения. Современное сетевое оборудование было уложено в тех же пространствах, что историческое. Хоть это было и не просто, нам удалось и конструктив сохранить, и не повлиять на объемно-планировочные решения здания», - отмечает он.
Специалист добавляет, что немало уникальных локальных решений применено при реставрации окон, живописи, других элементов здания. «При этом везде по-максимуму использовались исторические технологии. Очень сложную и интересную работу по методам аутентичным для 1930-м годов, мы выполнили при воссоздании витража», - отмечает Максима Коношенко.
Резюмируя, он подчеркивает: «Это, наверное, был самый сложный из объектов, на которых нам приходилось работать. Но результат того стоит. Ликвидировав позднейшие пристройки, понизив уровень почвы, восстановив исходное ленточное остекление, мы вернули Дому Наркомфина его изначальный облик, строившийся на пяти принципах Ле Корбюзье».
Трехмерный обмер помещений дома Наркомфина осуществляла инжиниринговая компания «НГКИ». «Нами дважды было выполнено подробное лазерное сканирование всех площадей в здании. Создана детальная интерактивная трехмерная модель объекта. Эти материалы легли в основу исполнительной документации (чертежи, планы, схемы) при подготовке проекта реставрации. Необычной, с точки зрения нашей повседневной практики нашей работы, была необходимость обмерять все помещения жилого здания. Обычно речь все-таки идет об отдельных квартирах. Мы рады были работать на таком интересном и знаковом объекте», — рассказал генеральный директор «НГКИ» Александр Фролов.
Госдума РФ на прошлой неделе приняла в третьем чтении поправки в закон об отходах, согласно которым сжигание твердых коммунальных отходов (ТКО) приравнивается к утилизации, а ТКО будут считаться возобновляемым источником энергии, поскольку при их сжигании выделяется тепло. Закон вступает в силу 1 января 2020 года.
Нацпроект «Экология» предполагает увеличить долю утилизации ТКО с 5% в 2018 году до 36% в 2024-м. Эту задачу поможет решить сжигание мусора, приравненное к утилизации.
Еще один плюс – возможность направить средства от экологических сборов (их платят производители за утилизацию своей продукции) на возведение мусоросжигательных заводов, весьма дорогих в строительстве и оборудовании. Так, четыре завода, которые планируется построить в Московской области, по расчетам, обойдутся в 120 млрд рублей. Они должны переработать 2,8 млн т отходов в год и образовать 280 МВт электрической мощности.
При этом, по данным Росприроднадзора, администрирующего экологический сбор, в 2018 году он составил 2,3 млрд рублей. Таких средств на строительство заводов по всей стране явно не хватит.
Кроме того, законом запрещается проводить энергетическую утилизацию отходов, из которых не извлечены полезные фракции. Как заявил во время обсуждения поправок глава Комитета Госдумы РФ по экологии Владимир Бурматов, сначала из отходов необходимо извлечь сырье, пригодное для вторичной переработки, «и только оставшиеся так называемые "хвосты" можно будет подвергать энергетической утилизации».
«Этими поправками мы с вами фактически вносим ограничения для сжигания тех фракций, которые можно пустить во вторичную переработку, это важнейший момент, он ключевой», – со своей стороны, отметил глава Минприроды РФ Дмитрий Кобылкин.
Между тем в настоящее время, по официальным данным, ежегодно захораниваются отходы, подлежащие рециклингу: не менее 9 млн т макулатуры, 2 млн т полимерных материалов и 0,5 млн т стекла. Доля ТКО, направленных на переработку в качестве вторсырья, составляет сегодня в среднем по стране всего 15%.
«Общепринятой мировой практикой является обращение с отходами в следующем порядке и приоритете: сокращение количества отходов, повторное использование, извлечение полезных компонентов и их переработка, выработка энергии, захоронение. В этом плане концептуально закон соответствует общемировой практике», – прокомментировала документ руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
При этом, добавила она, нацпроект «Экология» ставит задачу повысить долю утилизации коммунальных отходов до 36% в 2024 году. Это высокий показатель даже для стран, где переработку отходов практикуют давно, имеются высокие мощности и используются современные технологии.
«Единственный способ достичь указанного показателя у нас – это приравнять мусоросжигание с выделением полезной энергии к утилизации. Вместе с тем, если это делать, нужно установить нормативы извлечения полезных компонентов, чтобы переработка не превратилась в фикцию. По этой причине, а также в связи с опасением насчет выбросов вредных веществ от сжигания отходов законопроект вызвал возмущение со стороны экоактивистов, однако победило лобби мусоросжигательных заводов – и закон был принят в кратчайшие сроки», – подчеркнула Елена Крестьянцева.
Экологи действительно напоминают не только о дороговизне проектов мусоросжигательных заводов, но и о вредных веществах, которые эти заводы выбрасывают в атмосферу.
Декабрь – традиционный период подведения компаниями предварительных итогов работы за год. И лидер банковского сектора России – Сбербанк – не является исключением. Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал на пресс-конференции о том, какими ключевыми событиями стал знаменателен для банка уходящий год, а также поделился оценкой перспектив года будущего.
Ипотечные тренды
Сбербанк по-прежнему остается в числе лидеров ипотечного рынка как России, так и СЗФО, подчеркнул Виктор Вентимилла Алонсо. «Спрос на ипотеку по сравнению с рекордным 2018 годом несколько скорректировался в сторону уменьшения, хотя и незначительно. Но на фоне снижения ставок динамика по году – положительная», – отметил эксперт.
Напомним, что Сбербанк за прошлый год выдал ипотеки в СЗФО на 39% больше, чем годом ранее. При этом заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолий Песенников на пресс-конференции по итогам прошлого года справедливо прогнозировал некоторое снижение объемов выдачи в этом году. «Надо понимать, что 2018 год был достаточно аномальным по темпам роста выдачи ипотеки», – отмечал он тогда.
По словам Виктора Вентимиллы Алонсо, в течение 2019 года в этом сегменте рынка действовали разные тренды. «С одной стороны, сказывалось то, что прошлогодний активный рост, во многом вызванный реформой привлечения средств в жилищное строительство и ожидаемым в связи с этим повышением цен, удовлетворил значительную часть платежеспособного спроса. Поэтому активность заемщиков в этом году стала несколько ниже, особенно в первой половине года», – отметил он.
С другой стороны, как рассказал эксперт, неоднократное снижение в этом году Центробанком РФ ключевой ставки позволило банкам уменьшить процентные ставки по ипотеке. Последнее снижение ставок в Сбербанке прошло в ноябре. Теперь приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5% годовых, на вторичном рынке – от 8,5%. Ноябрьское снижение ставок на покупку квартиры в новостройке по России составило 0,4 п. п. Но в шести регионах, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленобласти, оно достигло 0,6 п. п. Кроме того, банк снижал ставки по различным специализированным продуктам – «военной ипотеке» (теперь оформить ее можно по ставке от 8,8% годовых, а максимальная сумма кредита увеличена до 2,629 млн рублей), «семейной ипотеке» (процентная ставка – от 5%) и пр.
Виктор Вентимилла Алонсо добавляет также, что тренд снижения ипотечной ставки повышает интерес заемщиков к такому продукту, как рефинансирование кредитов других банков (ставка по нему в настоящее время – от 9% годовых). Кроме того, особую привлекательность для граждан, по его словам, будет иметь разработанное банком комплексное предложение, которое позволяет застройщику часть скидки по своему кредиту перераспределить в пользу покупателя. При этом клиенту предоставляется возможность выбора одного из двух вариантов – получить единый дисконт на весь срок кредита (в этом случае он составит до 1,4% годовых от текущих ставок Сбербанка) или скидку только на период строительства объекта (дисконт – до 4% годовых от текущих ставок).
Фактор реформы
Реформу привлечения средств в жилищное строительство, предполагающую переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов и вступившую в этом году в активную фазу, Виктор Вентимилла Алонсо назвал одним из стратегически важных изменений, повлиявших на работу банка. «Меняются наши взаимоотношения как с застройщиками, так и с приобретателями жилья. Растет и социальная функция банка, который, по сути, выступает гарантом своевременного ввода объектов в эксплуатацию и получения покупателями ключей от своих квартир», – подчеркнул он.
По предварительным данным, в 2019 году Сбербанком в СЗФО суммарно прокредитовано более 50 жилищных проектов на общую сумму свыше 60 млрд рублей (35 из них на 53 млрд – в Петербурге и Ленобласти). При этом на строительство жилья с использованием эскроу-счетов банк одобрил лимиты по 31 проекту на сумму 45 млрд рублей (в Петербургской агломерации – 21 договор на 41 млрд). По 14 из них уже заключены договоры с застройщиками на 27 млрд рублей. На данный момент на финансирование проектов с эскроу-счетами уже выдано 4,5 млрд. «География проектов, которые реализуются по новым правилам, расширяется. В портфеле банка появились такие новостройки в Вологде, Архангельске, Карелии, Калининграде, Пскове», – говорит Виктор Вентимилла Алонсо.
По его словам, жители Северо-Запада уже открыли в Сбербанке более тысячи эскроу-счетов. «Поскольку порядка трех четвертей проектов еще реализуется по старым правилам, открытие счетов эскроу пока идет сравнительно невысокими темпами. Но постепенно, по мере запуска новых проектов, показатель будет увеличиваться. И это заметно уже сейчас, по статистике последних месяцев. По предварительным прогнозам, в первом полугодии будет открыто примерно 2 тыс. эскроу-счетов. Ну а в перспективе ожидается лавинообразный рост», – отметил эксперт.
Он также высказал мнение, что переход на проектное финансирование не вызовет существенного и скачкообразного роста цен на жилье. «Конечно, определенное подорожание уже происходит, но в большей степени оно вызвано рыночными факторами», – считает Виктор Вентимилла Алонсо, добавляя, что медленный рост реальных доходов граждан не даст ценам сильно разогнаться.
При этом эксперт дает позитивную оценку перспективам и жилищного, и ипотечного рынка на будущий год.
От сервисов к экосистеме
Еще одним ключевым трендом, имеющим стратегическое значение и все последние годы, и в обозримой перспективе, по словам Виктора Вентимиллы Алонсо, является диджитализация. Причем ее развитие влечет за собой качественные изменения и в работе Сбербанка.
Известный сервис «ДомКлик» перестал быть какой-то диковинкой и превратился в уже привычный инструмент. На Северо-Западе сервисом ежемесячно пользуются уже более 750 тыс. человек. Треть ипотечных заявок поступает в банк через «ДомКлик» (в прошлом году – 20%), при этом почти 70% из них получают одобрение. Помимо подачи заявки и контроля за прохождением ею необходимых процедур, через сервис можно выбрать и само жилье (число размещенных объявлений за последний год выросло почти в 4 раза – до 1,5 млн – и продолжает расти), заказать оценку недвижимости, правовую экспертизу, провести электронную регистрацию, воспользоваться сервисом безопасных расчетов или конструктором сделок (для купли-продажи недвижимости без ипотеки) и пр.
Кроме того, за время своего существования «ДомКлик» существенно расширил функционал. Так, недавно появилась опция консультационного сопровождения специалистом банка в течение всего периода «жизни» кредита. Кстати, пользование сервисом позволяет получить небольшой дисконт на ставку ипотечного кредита Сбербанка.
Но это, так сказать, только «вершина айсберга». По словам Виктора Вентимиллы Алонсо, Сбербанк постепенно формирует экосистему, в рамках которой человеку предоставляются сервисы, позволяющие повысить комфортность жизни. «В этом году ее развитие было очень активным. Сегодня число компаний экосистемы уже около 30, а число решений, которые мы предлагаем частным и корпоративным клиентам, исчисляется сотнями», – подчеркнул он.
Спектр этих услуг очень широк: от маркетплейса и доставки товаров до облачных технологий и комплексных программ для повышения эффективности бизнеса. В их числе такие известные, как «ДомКлик», «Яндекс.Маркет», «СберМаркет», «Беру!», «СберРешения», «Суперчек», «СберМаркетинг», «Сбер FOOD», «СберЛогистика», Delivery Club и многие другие.
«Сбербанк ставит цель организовать свою работу так, чтобы позволить людям сэкономить максимум времени. В современном динамичном мире время – очень ценный ресурс, и его всегда не хватает. И цифровые технологии позволяют решить эту задачу», – отмечает Виктор Вентимилла Алонсо. По его словам, в будущем году экосистема Сбербанка вырастет не только количественно, но и качественно – функционал многих сервисов будет существенно расширен.
При этом эксперт отмечает, что полностью «уходить в цифру» Сбербанк не планирует, поскольку еще не все клиенты к этому готовы. «Личное общение с клиентами остается важной составляющей работы банка. Поэтому мы не только не закрываем офисы, но и открываем новые. А благодаря развитию экосистемы уже сегодня клиенты приходят в офис банка не только за финансовыми услугами, но и, например, отправить посылку или получить SIM-карту "СберМобайл"», – заключает Виктор Вентимилла Алонсо.