Небольшая часть большого шедевра
Неотъемлемой частью комплекса зданий Дома Наркомфина на Новинском бульваре в Москве, реставрация которого завершилась в прошлом году, является прачечная с сушилкой. Восстановление и приспособление выявленного объекта наследия к современному использованию выполнил известный столичный застройщик IKON Development.
Небольшому зданию, площадью всего 330 кв. м, вернули исторический облик. В нем откроются кафе и общественные пространства.
Исторический бэкграунд
Дом Наркомфина задумывался своим создателем — крупным советским архитектором Моисеем Гинзбургом — как «дом переходного типа»: от «старого» личного к «новому» совместному быту. Поэтому было запланировано множество общих пространств: две столовые с кухней, библиотека, спортзал, гараж, детский сад и прачечная.
Прямоугольное двухэтажное здание первой в Москве механической прачечной с сушилкой входило, по замыслу зодчего, в «служебный двор», который, наряду с коммунальным корпусом, обеспечивал сервисную инфраструктуру комплекса. Второй этаж частично нависал над первым. По мысли Моисея Гинзбурга, такой прием визуально объединял объект с жилым корпусом. Изначально в подвале размещалась котельная, на первом этаже — прачечная, на втором — несколько жилых комнат для работников «служебного двора». В южной части здания на первом этаже находилась терраса, откуда на второй вела открытая лестница, расположенная на боковом фасаде дома.
Идеи «нового быта», даже в умеренном варианте, сторонником которого был Моисей Гинзбург, не получили распространения. Полностью сервисные службы Дома Наркомфина так и не заработали. Прачечная функционировала в 1930-е годы. После войны здание неоднократно меняло функционал, появились пристройки и переделки. Его внешний вид и внутренняя планировка существенно изменились и перестали соответствовать авторскому замыслу. На протяжении последних десятилетий здание не эксплуатировалось и не отапливалось, в результате чего пришло в аварийное состояние.
К новой жизни
В таком виде и находится объект, когда на него пришел IKON Development. «Это здание из-за многочисленных переустройств совершенно утратило исходный облик, и опознать в нем составную часть шедевра советского конструктивизма конца 1920-х годов было практически невозможно», — рассказывает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
При этом прачечная играла важную композиционную роль во всем ансамбле Дома Наркомфина, будучи своеобразным парафразом жилого корпуса и демонстрируя использование схожих архитектурных приемов. Поэтому решено было воссоздавать объект в точном соответствии с изначальным проектом Моисея Гинзбурга.
«Заказчик согласился с тем, что важно оставить незастроенным пустое пространство под частью дома, которое было, конечно, застроено в советское время. К этой «лоджии» приходят дорожки из системы парка Дома Наркомфина, и становится понятно, как это маленькое, но не такое уж безыдейное пространство работало в общей системе. В этой архитектуре у каждой детали был свой смысл и предназначение. Пространство под "ногами" прачечной было "шарниром", связывающим этот корпус с жилым и коммунальным», — говорит Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской Ginzburg Architects, подготовившей проект реставрации всего комплекса зданий Дома Наркомфина.
Задачи перед IKON Development стояли сложнейшие. С одной стороны, здание представляло собой аварийный дом, готовый развалиться от любого воздействия. А с другой — он был включен в число выявленных объектов наследия, со всеми ограничениями на производство работ, которые этот статус накладывает. Дня начала требовалось расчистить строение от позднейших пристроев и переделок и законсервировать его во избежание дальнейшей деградации.
«Вопрос консервации оказался очень сложным — там осталось мало подлинной материальной фактуры, которая в принципе сохранилась и была пригодной для консервации. И нашей задачей в ходе этого проекта было сделать так, чтобы прачечная не оказалась полностью новоделом», — вспоминает Алексей Гинзбург.
Уникальные решения
«При реализации проекта было принято принципиальное решение сохранить все оригинальные элементы объекта, которые подлежали сохранению. А то, что было безвозвратно утрачено, воссоздавалось, насколько это было возможно, по технологиям конца 1920-х годов. Это несколько усложняло процесс реставрации, зато обеспечивало объекту максимальную аутентичность», — говорит Антон Детушев.
Тщательно был восстановлен внешний облик прачечной. Решение для всего комплекса Дома Наркомфина было единообразным: здания имели оштукатуренные фактурные поверхности стен белого цвета, сочетающиеся с черными круглыми колоннами и гладкими ленточными окнами серого цвета.
Для восполнения утраченных конструктивных элементов — пустотелых шлакобетонных камней типа «Крестьянин» и жестких камней системы инженера Прохорова — использовались материалы, близкие по характеристикам к оригинальным. И крепились они по технологиям, аналогичным тем, что использовались 90 лет назад. При реставрации кладки заполнения наружных стен были подобраны блоки керамзитобетона исходных размеров. Для восстановления плиты покрытия применена технология аналогичных сборно-монолитных перекрытий, которая была разработана при возведении Дома Наркомфина.
В некоторых местах, где лучше всего сохранились фрагменты оригинальных материалов, их оставляли «вскрытыми». С одной стороны это давало представление об оригинальных технологиях, которые использовались при строительстве здания-памятника, а с другой — обеспечивало даже визуальное ощущение подлинности объекта, демонстрировало, что это не новострой, а тщательно отреставрированный шедевр.
Например, часть исторической кладки была оставлена без оштукатуривания как своего рода экспозиционный материал. Самый сохранившийся фрагмент утеплителя «соломита» интегрирован в интерьер в виде оформленного под стекло зондажа. Также были сохранены найденные в ходе расчисток здания фрагменты конструктивных элементов.
Специалистами были воссозданы утраченные заполнения дверных и оконных проемов с фурнитурой. По технологии, близкой к исходной, восстановлены ленточные окна — одна из изюминок комплекса. «При реставрации мы восстановили все перекрытия в том виде, который был в 1932 году, восстановили кровлю, по чертежам сделали водометы для сбора воды при дожде. Внутри здание облицовано штукатуркой и окрашено в соответствии с оформлением самого Дома Наркомфина», — отмечает Антон Детушев.
«Прачечная сама по себе является примером конструктивистской архитектуры, и ее можно и нужно было реставрировать хотя бы поэтому. Но для нас в воссоздание объекта вкладывался и композиционный смысл, поскольку это важнейшая часть той среды, которую мы хотим зафиксировать и показать в консервационном режиме как идею наших авангардистов 1920-х годов вкупе с общественным пространством», — подчеркивает Алексей Гинзбург.
Специалисты высоко оценили работу, проделанную на объекте компанией IKON Development. «Воссозданы объемно-пространственная структура здания в редакции 1932 года, колористическое решение фасадов с отделкой штукатуркой. Сохранен характер обработки поверхностей наружной лестницы. Восстановлены односкатная малоуклонная фальцевая кровля и открытая терраса в пределах колоннады», — отметил глава Департамента культурного наследия Москвы Алексей Емельянов.
Теперь объект ждет новая жизнь. Он находится в уникальной локации с большим трафиком и способен стать точкой притяжения людей. В шаговой доступности две станции метро — «Баррикадная» и «Краснопресненская», имеется удобный подъезд со стороны Садового кольца и Конюшковской улицы. Расстояние до Бульварного кольца — всего 800 м, до сердца города — Красной площади — менее 2 км. Поблизости объекты, обеспечивающие уникальный трафик, — Московский зоопарк (более 3,5 млн посетителей в год) и Планетарий (еще около 1 млн человек).
Работа была удостоена высокой награды в конкурсе «Московская реставрация» за развитие традиций московской школы реставрации и популяризацию общественного интереса к памятникам истории и культуры. За реализацию проекта IKON Development получил почетную грамоту от мэра Москвы Сергея Собянина. «Такие награды особенно ценны. Это очень интересный проект с точки зрения сохранения советского конструктивизма, и это, конечно, повод для гордости. Уникальный объект с уникальной историей в уникальной локации. Это сочетание способно сделать здание одним из культовых мест столицы», — резюмирует Антон Детушев.
На федеральном уровне работу по созданию комфортной городской среды для жителей России решено систематизировать. Заняться этим должна специально созданная правительственная комиссия.
О планах по созданию особой правительственной комиссии по комфортной городской среде сообщил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на Московском урбанистическом форуме. «Она будет заниматься вопросами городского развития, в частности, утверждать показатели индекса качества городской среды, чтобы потом не было никаких вопросов к итогам подсчета, ведь индекс будет публиковаться в первый раз. Правительственная комиссия будет коллегиальным органом, в него войдут и представители экспертного сообщества», – заявил он. Комиссию может возглавить вице-премьер Виталий Мутко, добавил замглавы Минстроя РФ Максим Егоров.
Напомним, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», одним из ключевых показателей станет кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение соответствующего индекса на 30% и сокращение числа городов с неблагоприятной средой вдвое. При этом доля городов с благоприятной средой в 2024 году должна составить 60%. Индекс из 36 показателей был утвержден в 2019 году, его показатели будут рассчитаны впервые.
«При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное на данный момент – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отмечал ранее заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко.
По словам Владимира Якушева, в настоящее время Минстрой формирует нацпроект «Жилье и городская среда»; при этом крайне важно найти инструменты не только для строительства жилья, но и для создания комфортной среды.
Проект должен быть представлен Президенту страны уже в октябре, пройдя до этого обсуждение в профессиональном сообществе и различных ведомствах. Однако его структура создана. «Мы предложили сделать четыре магистральных раздела: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, сокращение аварийного фонда. Проект должен быть принят до 1 октября 2018 года ; все показатели, заложенные в нем, планируются к реализации до 31 декабря 2024 года», – пояснил министр.
Идею создать специальную комиссию для координации работы по созданию комфортной городской среды опрошенные эксперты в целом оценивают позитивно. «Безусловно, такая инициатива является полезной, так как участие экспертного сообщества будет способствовать выработке наиболее сбалансированных решений в вопросах формирования городской среды», – отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
По его словам, особенно важно, чтобы участие в группе могли принять эксперты, способные озвучить позицию разных регионов нашей страны, отличных друг от друга по отдельным параметрам, но в то же время одинаково ответственных за исполнение нацпроекта: «Совместная работа в расширенном составе позволит идентифицировать все возможные вопросы и выделить специфику каждого региона страны, в целях подготовки наиболее оптимального плана развития городской среды».
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Думаю, что в дальнейшем весь мир перейдет на единый индекс качества городской среды, потому что сегодня в разных странах разные подходы к этому индексу. Не хочу опережать события, но думаю, что рано или поздно это будет единый индекс, по которому все города будут оцениваться, и как раз, наверное, это будет площадка ООН-Хабитат.
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.