«Новая экономическая политика» в строительстве
«Балтийская строительная неделя» показалась не слишком богатой событиями, что позволило строителям порассуждать о перспективах. Присутствие знаковых общественных фигур обязывало. Например, глава Российского союза строителей Владимир Яковлев говорил о «новой экономической политике» в строительной отрасли вообще.
По словам Владимира Яковлева, спрос упал в несколько раз и рынок «застыл». Проблемы высокой себестоимости квадратного метра существовала и ранее, но она никогда детально не рассматривалась – «спрос перекроет». Теперь в строительном производстве настала пора «новой экономической политики». И есть два вопроса, которые заботят строителей в условиях дефицита финансов: как увеличить спрос и как понизить себестоимость возводимого квадратного метра. Вернее, три вопроса. Саморегулирование все же «превыше всего».
Тянем метр вниз
Эксперты утверждают: инвестиционная стоимость квадратного метра только на 50% состоит из строительно-монтажных работ. Остальная нагрузка – это стоимость земли, социальные обременения, подключение к сетям и т. д. Так, например, подготовка проектно-сметной документации, процедура согласования и все издержки, связанные с этим, в России в среднем, по данным Мирового банка, происходят за 704 дня, в США – 40 дней, а в Европе – 60-80 дней, в Норвегии и Швеции – до 120 дней. Владимир Яковлев сослался на успешный опыт Красноярского края, где эти процедуры занимают 90 дней. И хотя стоимость проектно-сметной документации в общем объеме строительства составляет 3-5%, но в пересчете на абсолютные величины эта сумма достаточно прилична. То же самое и с подключением. В Европе, например, «к строительным площадкам сети подводятся организациями, которые должны заниматься этим вопросом, потом застройщику дается точка подключения в пределах красных линий, и дальше все включается в тарифную составляющую». У нас же высокие тарифы и длительные сроки подключения буквально душат строителей.
«Говорят, это вынужденная ситуация, потому что в энергетике не все достаточно хорошо, – сетует глава Союза, – но в других отраслях разве лучше?»
Над вопросом снижения себестоимости строительства при РСС работают 29 рабочих групп. И если инициативы Владимира Яковлева получат поддержку в правительстве и администрации президента, себестоимость квадратного метра может упасть на 30-40%.
Темпы ввода
Обсудив темпы ввода жилья, Владимир Яковлев отметил: «Строители подтверждают объемы по графику прошлого года. 25 миллионов квадратных метров ввели за 7 месяцев в прошлом году, в этом году показатели аналогичные. По августу ожидается то же самое. Но новые объекты практически по всей России не начинаются». Как один из вариантов решения этой проблемы Яковлев назвал понижение процентной ставки по банковским кредитам – однако «если бы правительство могло это сделать, оно бы давно сделало». Другой путь – ипотека, но ее перспективы в России весьма туманны: «Если в прошлом году она составляла 680 миллиардов рублей, то в этом – 58 миллиардов. То есть в 10 раз меньше. Процентная ставка высока, а новых ипотечных кредитов практически нет, в основном ведется работа с уже существующими клиентами».
СРО – важнее
Перейдя к «основному блюду» – саморегулированию, – Владимир Яковлев озвучил неутешительные цифры. В России созданы 52 СРО, из них 32 – строительных, 18 – проектных, две – изыскательских. Еще порядка 60 на регистрации в Ростехнадзоре. Все вместе они охватывают порядка 4,5 тыс. организаций. Однако лицензии по России получило в свое время 268 тыс. организаций. «Посмотрите, какой дисбаланс», – обратил внимание глава Союза. География у саморегулирования также достаточно линейна: «В основном это Северо-Запад, Центральный округ – они прикрыты. Приволжский округ тоже, юг России. А вот за Уралом дела хуже – и особенно в северной части Сибири. Там, к сожалению, еще пока ничего не создано».
При этом, отметил Владимир Яковлев, сроки перехода на саморегулирование переносить никто не будет. «Это четкая позиция правительства, она была озвучена на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака, и мы ее поддерживаем».
«Переносов сроков не будет, и необходимо ускорить вовлечение в СРО организаций, – резюмировал глава РСС и по просьбе петербургских строителей пообещал подготовить официальные обращения от Российского союза строителей и посодействовать в подписании такого рода письма от имени Минрегионразвития.
Любопытно, что сейчас подготовлен проект закона об увеличении количества организаций в строительных СРО до 250, против нынешних 100. Однако до 1 января 2010 года правила игры меняться не будут, заверил Владимир Яковлев, и все изменения – включая увеличение количества членов для регистрации СРО – если и будут реализованы, то только после этой даты.
Малых не мало
Еще одну новость, прозвучавшую на совещании у Дмитрия Козака, озвучил Михаил Викторов, гендиректор НП «Межрегиональное объединение строителей». Правда, чуть раньше, на научно-практической конференции «Реализация федерального законодательства в сфере саморегулирования строительной отрасли». «Расхожее мнение о том, что при создании строительных СРО ущемляются права малых и средних предприятий, не соответствует действительности», – сообщил он. Малые и средние предприятия – а этому критерию соответствует 80% членов НП «МОС» с правом голосования – при вступлении в НП, как правило, не ставят вопрос о привилегиях по размеру своего участия в компенсационном фонде.
Малые строительные предприятия в силу большей гибкости и приспособляемости быстрее собирают и вносят свою долю в компенсационный фонд, чем крупные компании, образованные на основе строительных трестов советского времени, отметил Михаил Викторов, ссылаясь на практику своей СРО. Поэтому предложение о сокращении доли компенсационного фонда для предприятий малого и среднего бизнеса при вступлении в СРО на совещании у вице-премьера было отвергнуто.
На второй день «Балтийской строительной недели» стало известно, что учредительный съезд Национального объединения СРО в сфере строительства состоится в середине ноября. Такое решение было принято на заседании оргкомитета во главе с экс-главой Госстроя, председателем Комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефимом Басиным.
Технические аспекты
Участники дискуссий в рамках БСН уделили особое внимание вопросам безопасности и разработки единых стандартов строительства. Сергей Фролов, генеральный директор НП «Строители Петербурга», озвучил опасения многих: «Не забываем ли мы о безопасности, увлекаясь количеством квадратных метров? Завершается переходный период введения деятельности 184-го закона по техническому регулированию, технические регламенты не приняты, национальные стандарты носят рекомендательный характер. Какова позиция РСС в решении этого вопроса?» – поинтересовался он.
Владимир Яковлев заверил, что в области технического регулирования работа продолжается. «Сейчас возникла тема по возврату к СНиП, ГОСТам с последующей их переработкой. Потому что ничего другого и не придумаешь. Коллеги из других стран – из Германии, например, – удивляются: зачем вы отказались от этой системы? И нам сейчас нужно четко понять, работаем по правилам или нет. Ведь дошло до того, что некоторые представители вновь созданных СРО уже начали говорить о том, что они разработают свои нормы и правила. Но как такое может быть? Представьте, в Москве и в Питере – 15 СРО, и у каждого будут свои нормы и правила? Здесь должна быть государственная политика, иначе у нас будут падать здания и рушиться мосты», – отметил Владимир Яковлев.
Стоит отметить, что на одном из выступлений Лариса Баринова, заместитель председателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ, подтвердила, что руководство Минрегиона РФ поставило вопрос о выведении строительной отрасли из сферы действия закона № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (как известно, в соответствии с этим законом с 1 января 2010 года вся действующая нормативная база должна быть заменена техническими стандартами). Это предложение основывалось на солидарной позиции Торгово-промышленной палаты РФ, Российского союза строителей и Ассоциации строителей России и аргументировалось фактами роста числа техногенных аварий, в большинстве случаев связанных с несоблюдением технических нормативов при проектировании и эксплуатации зданий и сооружений, сообщила Лариса Баринова.
Алексей Несвицкий
На территории нового стадиона для футбольного клуба «Зенит» уже начались строительные работы. В настоящее время на будущей футбольной площадке строители изготавливают буронабивные сваи. Именно со свайных полей начинается реализация глобального проекта в бетоне и металле.
Очередной этап строительства нового стадиона для клуба «Зенит» стартовал на прошлой неделе. Этот этап – изготовление и испытание пробных буронабивных свай – должен быть завершен в конце текущего месяца. По результатам этих работ специалисты компании «АВАНТ», выполняющей функции генерального подрядчика, продолжат изготовление буронабивных свай, необходимых для возведения новой футбольной арены. Как отмечает генеральный директор ООО «АВАНТ» Григорий Фельдман, в целом для возведения стадиона потребуется более 9 тысяч свай. Технология бурения скважин и набивки свай бетоном, по словам специалистов, в отличие от иных известных устройств фундамента, позволит обеспечить наиболее надежную основу столь масштабного сооружения. Расчетная нагрузка каждой сваи диаметром 520 мм – 180 тонн. Соответствуют ли этому показателю сваи, выполняемые сегодня на территории будущего стадиона, строители смогут узнать не ранее чем через 28 дней. Именно такой срок необходим для испытаний.
Как говорит Григорий Фельдман, расчеты генеральных проектировщиков принципиально неправильными быть не могут, поскольку математическая модель строящегося стадиона уже создана и испытана, поэтому внезапных сюрпризов не предвидится. «Мы знаем, какими особенностями обладает грунтовая почва осваиваемой территории, примерный диапазон глубины погружения свай, как они будут держаться, какая должна быть марка бетона, какой должна быть свая в целом, – отмечает Григорий Фельдман. – Теоретически мы уже пришли к определенным выводам, теперь все это нужно подтвердить результатами испытаний».
Следующий этап работ после проведения испытаний свай – организация свайных полей и устройство монолитных ростверков, с чего и начнет расти вверх огромное сооружение. Монолитные ростверки будут устанавливаться одновременно с дальнейшим изготовлением буронабивных свай. Масштабы, короткие сроки (стадион должен быть построен до 30 ноября 2008 года), заявленный класс «элит» будущей спортивной арены буквально обязывают строителей выполнять работы круглосуточно. «Это тот самый случай, когда мы можем говорить о переходе количества в качество, – отмечает Григорий Фельдман. – Масштабный технологический процесс связан с высокой скоростью его реализации. Мы строим уникальный объект. Перед нами стоит масса задач, которые до сегодняшнего дня, при строительстве спортивных сооружений, не решались нигде в России, возможно, даже в мире».
Одной из главных отличительных особенностей будущего футбольного стадиона на Крестовском острове станет поле, выдвигающееся за пределы арены. По словам Григория Фельдмана, площадь, на которую будет выдвигаться поле, станет многофункциональной. На период проведения матчей, когда поле будет находиться внутри стадиона, почти 10 тысяч кв. метров ровной бетонной поверхности (такова площадь выдвижной конструкции) может быть использована как парковка для автотранспорта, в том числе для специальных машин телевидения, экстренных служб и т.д. Она рассчитана на любые автомобили, поскольку должна и будет выдерживать 11-тонную конструкцию поля.
Отсутствие специальной площади для автомобильной парковки, по мнению Кисе Курокавы, позволит сохранить структуру уникального ландшафта Крестовского острова и открыть прекрасную возможность принимать транспортные суда, которые следуют из Европы. Они смогут швартоваться прямо у стадиона. Однако пока причал планируется построить как грузовой, исключительно для обеспечения рабочего процесса строительства, и данное сооружение будет временным. Как говорит Григорий Фельдман, причал будет готов к началу сентября этого года.
На территории стадиона сохранят павильоны и лестницы, построенные по проекту ленинградского архитектора Александра Никольского. Кисе Курокава включил эти архитектурные элементы в свой проект. В дальнейшем они будут реконструированы. Благодаря частично сохраненному холму и сооружениям, построенным по замыслу Александра Никольского, новый стадион будет представлять неповторимую архитектуру, отражающую единение двух культур.
Сегодня, по словам Григория Фельдмана, специалисты выдерживают безумный график строительных работ. За два года спроектировать и построить объект, уникальный с точки зрения и архитектуры, и масштабов, и технологий, с учетом того, что к моменту заключения государственного контракта не было никакой разработанной документации, и даже старый стадион не был разобран до конца, реально только в таких жестких условиях. В настоящее время основная задача строителей – оперативно изготавливать сваи, основание будущей 62-тысячной футбольной арены.
Марина Голокова
Теперь жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений.
Как сообщил председатель Жилищного комитета городской администрации Юнис Лукманов, с 1996 по 2006 годы изменен правовой статус 606 общежитий, они переведены в жилой фонд. Таким образом, сейчас в Петербурге числится 707 общежитий. Из них 301 находятся в федеральной собственности (общежития вузов, федеральных учреждений), 46 – в частной собственности и 360 – в государственной собственности города (переданы предприятиями). Именно эти 360 общежитий, в которых проживает 183 тыс. петербуржцев, и будут поэтапно переведены в социальный жилой фонд. В течение 2007 года предстоит изменить статус 104 общежитий. А всю работу завершат в 2009 году.
Реформа проводится в рамках исполнения федерального закона, где определен срок ликвидации рабочих общежитий – 2010 год. Петербург в этой работе идет с некоторым опережением. По закону обитатели общежитий должны до 1 марта 2010 года успеть приватизировать свои квадратные метры. Именно тогда истекает срок бесплатной приватизации.
Кусочек для инвестора
Сегодня площадь петербургских общежитий составляет около 5 млн кв. метров. Их условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам с точки зрения реконструкции и те, которые интересны исключительно своим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки, в интересных местах – в центре города, у метро, на берегу Финского залива. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые – наоборот, расположены в непопулярных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Но с учетом дефицита земельных пятен в Петербурге, все инвесторы начинают интересоваться теми зонами, на которые раньше не обращали внимания. В том числе сложными промышленными территориями и общежитиями. «С одной стороны, с общежитиями проще, поскольку они изначально находятся в зоне жилой застройки, и их можно реконструировать под жилье. С другой – перед реконструкцией необходимо проводить их расселение, да и само качество и состояние зданий общежитий оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Поскольку затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект может стать убыточным. Если инвестор все же на него решается, то должны быть предпосылки к созданию на этом месте высококачественного объекта. Например, элитного дома».
В качестве примера Сергей Дроздов назвал двухэтажный дом в пер. Антоненко, 2. На первом этаже здания расположен клуб «Порт», на втором – общежитие. В 2000-2001 гг. появился инвестор, который был намерен расселить общежитие и впоследствии реализовать проект гостиницы класса «пять звезд». Однако, как оказалось, на площади общежития зарегистрировано большое число арендаторов. В результате проект не был реализован – гостиницу там так и не построили.
Самое дешевое жилье
До сих пор или сами ведомства брались за перепрофилирование своих общежитий, или жильцы оформляли собственность на квартиры по согласованию с предприятием. Но комнаты и квартиры в общежитиях никогда большим спросом не пользовались и были относительно дешевы. По данным аналитиков, если сравнивать их с обычными городскими комнатами в 3–4-комнатных квартирах, то стоимость комнат в бывших общежитиях, как правило, на $5–10 тыс. меньше. Связано это, прежде всего, с низким качеством жилья. Многие типовые проекты общежитий неудачны: там часто возникают проблемы и с водой, и с отоплением. Нередко на этаже с большим количеством комнат расположены только две общие кухни. И если комнаты в таких домах еще покупают по причине низкой стоимости, то квартиры вообще неперспективны с точки зрения спроса. Другое дело, если речь идет о расселенном и реконструированном проекте. «В данном случае здание может получить новую жизнь совершенно иного уровня. Примеры удачных проектов – общежитие на Морской набережной, реконструированное под гостиницу, и общежитие в «сталинском» доме на Шкиперском протоке, реконструированное под жилой дом. Для инвесторов такие проекты могут быть очень привлекательны при условии, что удается на нормальном уровне решить имущественно-правовые вопросы», – пояснила эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Надежда Малайчук. Она добавила, что «в бывших общежитиях «метры» будут, вероятно, покупать иногородние, студенты». «Но сейчас рынок приватизации комнат в общежитиях развивается слабо. Есть проблема – задержка в проведении их технической инвентаризации. Без техпаспорта на комнату нельзя подать заявление на приватизацию», – пояснила она.
Закон не писан
Еще одна проблема – отсутствие правового механизма, который хоть как-то ограничит неуемные аппетиты жильцов при расселении общежитий. «Если городские власти будут готовы хотя бы частично компенсировать расходы девелопера на расселение или примут нормативный акт, который установит четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий, тогда, возможно, подобные проекты получат распространение», – отметил адвокат Игорь Силкин. По его словам, если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. «Возможны два способа работы с ним: передача объекта инвестору целевым назначением или выставление права на заключение договора инвестирования на торги. Если же общежитие находится в собственности предприятия, инвестор, если он заинтересован в расселении и реконструкции, может самостоятельно решить этот вопрос с руководством собственника. При этом все равно будет необходимо согласовать реконструкцию с соответствующим комитетом администрации – КГА и, если есть необходимость, с КГИОП», – пояснил он.
Студенческий вопрос
Отдельная тема – это общежития городских вузов. Их в городе около 100. Как пояснил куратор этой проблемы в совете ректоров Петербурга Лев Карлин, каждый год в вузы города только на дневные отделения поступают около 150 тыс. человек. Половина из них – иногородние. «Поэтому само существование общежитий – объективная реальность, от которой никуда не деться. Согласно федеральному закону плата за общежития не может превышать 5 процентов от стипендии студента. Средняя стипендия в вузах Петербурга составляет 600 рублей. Таким образом, отчисления на общежития составляют около 30 рублей с человека. Понятно, что на эти деньги обеспечить нормальные условия проживания невозможно», – говорит Лев Карлин. По его словам, многие вузы стали создавать хозрасчетные студенческие гостиницы. Спрос на такие проекты очень велик. Кроме того, в Петербурге, на базе межвузовского студенческого городка у пл. Победы, к 2010 году будет построена первая в России студенческая гостиница повышенной комфортности. «Земельный участок уже определен. На разработку проектно-сметной документации в этом году выделено12 млн рублей. Это средства, которые совет ректоров получает из городского бюджета в качестве компенсации уплаченного вузами налога на имущество и землю. Аналогичная сумма будет выделена в следующем году. Тогда же начнется строительство, которое планируем завершить в течение двух лет», – пояснил Лев Карлин.
Наталья Ковтун