«Палаццо дожей» стало элитным отелем
В начале этого года завершилась реставрация с приспособлением под современное использование знаменитого Дома Вавельберга на Невском пр., 7—9. В нем открылся премиальный бутик-отель, получивший исторический бренд Wawelberg.
Он стал единственной 5-звездной гостиницей, которая открылась в этом году в Северной столице. По данным аналитиков, запуска других проектов этого класса не ожидается.
«Денежное палаццо»
Здание было построено в 1911–1912 годах для Петербургского торгового банка (Банковского дома Вавельбергов) — одного из крупнейших частных банков Российской империи. Помимо него, в доме располагалось жилье (в том числе самого Михаила Вавельберга), офисы Верхне-Исетских горных и механических заводов, заводов «Сормово», АО «Русское Рено» и др. Заказчик хотел, чтобы здание визуально отражало надежность, устойчивость банка.
Проект выполнил известный архитектор Мариан Перетяткович. Это был модный в то время модерн — то его направление, которое работало с возрождением стилей прошлых эпох. Здание получилось похожим на Дворец дожей в Венеции, почему современники и окрестили его «Палаццо дожей», «Венецианским дворцом», «Денежным палаццо». «Я имел в виду не специально Палаццо дожей, но вообще готический стиль, тот, который встречается в Северной Италии — в Болонье и во Флоренции. Верхняя часть дома выстроена в характере раннего Возрождения», — отмечал сам Мариан Перетяткович.
Здание получилось нетипичным для Невского проспекта с его традиционными штукатурными фасами светлых тонов. Вместо этого для облицовки был использован серый сердобольский гранит. Однако это решение оправдало себя: здание создавало впечатление неприступной твердыни и сильно выделялось на фоне других, неизменно привлекая внимание. Внутреннее убранство отличалось роскошью: колонны и пилястры ионического ордера, облицованные желтым искусственным мрамором с богатым резным кессонированным плафоном.
Увы, банк прожил в здании недолго. После революции в нем поселились бесчисленные советские конторы. В 1950-х годах появился магазин валютной торговли «Березка», а с 1960-го — начали работать кассы «Аэрофлота». Уже в начале XXI века некоторое время там квартировало знаменитое кафе «Сайгон». В результате такого хозяйствования здание, к тому времени уже включенное в перечень объектов наследия федерального значения, было приведено в состояние, требовавшее реставрации.
Путь к пяти звездам
В 2010 году ООО «ИФГ-Базис-Проект» получило объект целевым назначением в целях реставрации и приспособления под элитный отель. Архитектурное бюро «Литейная часть-91» подготовило проект. В соответствие с ним никаких изменений в фасады и исторические интерьеры кассового зала, дубовых кабинетов и холла здания, находящиеся под охраной, вносить не предполагалось. При этом между первым и вторым этажами было запланировано перекрытие внутреннего двора, рассказывал тогда руководитель АБ «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
Но с первой попытки реализовать проект не удалось. Он перешел к ООО «Приор-недвижимость», которое и сумело довести дело до конца. При этом принципы, заложенные Рафаэлем Даяновым, были в целом сохранены, сообщал Алексей Михайлов, генеральный директор компании «АСМ групп», которая разрабатывала новый проект. Как сообщала ранее директор по развитию бизнеса отеля Wawelberg Анна Шапиро, общая сумма инвестиций в восстановление исторических элементов в здании-памятнике составила 1,5 млрд рублей.
В отеле располагаются 79 просторных номеров, включая 27 люксов, часть из которых имеет выход на просторную террасу 6-го этажа здания, откуда открывается прекрасная панорама на исторический центр Петербурга. Интерьеры номеров оформлены в мягких тонах с яркими акцентами в стиле ар-деко. Также в здании расположатся элитный ресторан, кафе, СПА-салон.
Как сообщили в КГИОП, в ходе реализации проекта усилена стропильная система, перекрытия и лестничные площадки, выполнена гидроизоляция фундаментов. В рамках приспособления устроены лифтовые шахты для установки нового лифтового оборудования, вентиляционные шахты, перекрытие во внутреннем дворе и двусветное остекленное пространство. Выполнена реставрация фасадов с металлодекором и интерьеров с сохранившейся исторической отделкой вестибюля, коридора, операционного зала, лестниц и пр. Также отреставрирован искусственный мрамор стен и колонн, лепной декор, камины, сохранившиеся дубовые дверные заполнения и панели стен, радиаторные решетки, мраморная облицовка пола.
«В результате Петербург получил отличную гостиницу и отреставрирован роскошный памятник, выполненный в формах архитектуры итальянского Возрождения», — отметил глава КГИОП Сергей Макаров.
В проекте участвовали
Реализация проекта собрала команду профессиональных компаний, каждая из которых с блеском выполнила возложенные на нее задачи.
«Безусловно, участие в проекте реконструкции Дома Вавельберга стало честью для нашей организации. Но наравне с этим — серьезной проверкой профессионализма и нашей инженерной смекалки. На сегодняшний день рынок склоняет и инвесторов и проектировщиков к принятию простых, экономичных и зачастую типовых инженерных решений. Но это не позволяет конструкторам и архитекторам в полной мере реализовать свой потенциал, использовать творческую составляющую личности, которая делает проекты исключительными», — говорит генеральный директор ООО «Инпроект» Алексей Юшин.
Компания осуществляла разработку конструктивных решений на всех этапах реализации архитектурных и дизайнерских идей, а также при монтаже инженерного обеспечения объекта. «Каждый шаг реконструкции объекта выявлял новые сложности: дефицит несущей способности перекрытий, не способных воспринять нагрузки от современных конструкций полов и техники; недостаточная толщина железобетонных стен (100 мм) для крепления оборудования и обеспечения огнестойкости; ограниченные высотные габариты для размещения дополнительных конструкций усиления. Дом Вавельберга претерпел не один этап реставрации и реконструкции до начала реализации проекта, что еще более усложняло понимание исходной конструктивной схемы здания. На каждом следующем этапе работ требовалось дополнять и расширять исходный вариант обследования здания, по которому производилась первоначальная оценка трудоемкости проектных и строительных работ», — рассказывает эксперт.
Поэтому, по его словам, для соблюдения всех современных норм часто приходилось принимать редкие, порой уникальные конструктивные решения. Причем в отличие от нового строительства каждое из них требовало расчетов с повышенной точностью. Излишний «запас» в расчетах приводил к несоблюдению архитектурных высот и габаритов, превышению плановых затрат инвестора, а упущение каких-либо факторов могло привести к аварийной ситуации. «Решение всех поставленных перед нами задач, позволило нам по-новому взглянуть на роль конструктора в реализации проекта и обрести навыки, которые не раз пригождались нам в проектировании других уникальных объектов», — отмечает Алексей Юшин.
Усиление плит перекрытий (начиная с подвала и по всем этажам) выполняла компания «СетьСтройИзоляция». «Эта работа осуществлялась методом сухого торкретирования (данная технология является одной из основных наших специализаций). Также нами выполнялось устройство стяжек и полимерных полов, гидроизоляция санузлов, отделка номерного фонда, строительно-монтажные работы по скайбару, подвалу, ресторану и зоне кухни», — рассказывает начальник отдела ПТО компании «СетьСтройИзоляция» Богдан Жук.
По его словам, особую сложность создавало то, что здание является объектом культурного наследия, и нужно было максимально сохранить его облик и использовать самые щадящие технологии. «Полученный опыт очень полезен для нас. В том числе и потому, что нужно было одновременно осуществлять большой комплекс различных видов строительно-монтажных работ. Сегодня мы успешно используем наработанный опыт, в том числе и по торкретированию, при реализации других проектов — на объектах культурного наследия (есть лицензия Минкультуры РФ), гражданских и промышленных объектах», — отмечает эксперт.
В котельной отеля применены два конденсационных напольных котла HORTEK HL700 и один — HORTEK HL800, суммарной мощностью 2,2 мВт. «Они использованы, потому что являются самыми компактными и легкими, соответствуют наивысшему, 6-му классу экологичности по выбросам, имеют КПД 110% (методика расчета по наивысшей теплотворной способности газа), о чем свидетельствует низкая температура отходящих газов — ее максимальное значение 70 градусов при 100% мощности котла и более низкий (до 20%) расход газа за отопительный период по сравнению с жаротрубными котлами», — говорит коммерческий директор ООО «Хортэк-СПб» Андрей Семенцов.
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"
В истории известного долгостроя «Новая Скандинавия» в Шувалово открывается новая страница. Точнее, истории этой, видимо, приходит конец. Достраивать проблемный объект взялась компания «БФА-Девелопмент».
В Комитете по строительству в присутствии представителей инициативной группы дольщиков конкурсный управляющий АО «Группа Прайм» Роман Богун и исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов подписали меморандум о завершении строительства проблемного ЖК «Новая Скандинавия».
Напомним, возведение объекта на бывшей территории предприятия «Озерки» в Шувалово начала в 1998 году компания «Петербургстрой-Сканска». Наряду со ставшим уже пресловутым ЖК «Охта-Модерн», «Новая Скандинавия» является одним из «патриархов» петербургского долгостроя. В 2002 году проект был передан ЗАО «Озерки», впоследствии переименовавшемуся в АО «Группа Прайм». Первая очередь введена в эксплуатацию в 2006 году. Сроки сдачи прочих домов переносились неоднократно; последней датой был 2014 год. В июле 2015 года, в связи с отсутствием финансирования, застройщиком были полностью остановлены работы. Один из корпусов совместными усилиями строителей и властей удалось сдать в 2017 году.
Комитет по строительству давно искал добросовестного застройщика, чтобы достроить ЖК «Новая Скандинавия». И вот он нашелся. «Сегодня надежная строительная компания берет на себя обязательства достроить этот проблемный объект и в этом году завершить строительство лота 5-2, где также располагается помещение под детсад на 75 мест», – заявил замглавы Комитета по строительству Евгений Барановский.
Сегодня строительная готовность лота 5-2 составляет 85%. По предварительным оценкам, «БФА-Девелопмент» вложит в его достройку не менее 120 млн рублей. Все необходимые документы с подрядчиком на работы по лоту 5-2 уже подписаны, и в ближайшие дни на стройке начнутся работы, сообщил исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов.
Решение о сроках строительства по лотам 8-3 и 9 ЖК «Новая Скандинавия» будет принято дополнительно, в связи с тем, что по закону требуется процедура замены застройщика – в соответствии с требованиями ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года. Ориентировочная стоимость достройки лота 8-3 – 280 млн рублей. Строительство лота 9 не начиналось, и по нему дольщиков нет.
«Мы понимаем, что существование любого проблемного объекта негативно отражается на всем рынке. Покупатель опасается приобретать жилье в «долевку». И хотя сейчас, с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства, эта проблема должна остаться в прошлом, социально ответственные застройщики понимают, что нужно приложить усилия к решению имеющихся проблем», – говорит начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Отметим, что практика привлечения крупных девелоперов к достройке проблемных объектов достаточно широко распространена в Петербурге. Так, «Группа ЛСР» взялась достраивать ставший уже «притчей во языцех» ЖК «Охта-Модерн». А долгострой «Морская звезда» намерена завершить до конца этого года Группа «Эталон».
Кстати
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Компании соглашаются заниматься достройкой проблемных объектов, когда они находят возможные варианты по экономике, чтобы выйти хотя бы «в ноль». Кроме того, само наличие долгостроев создает негативный фон вокруг строительного бизнеса. Поэтому крупные, социально ответственные компании берут на себя завершение долгостроев.