Деловой комплекс по фэн-шуй
Весной этого года в Москве произошло долгожданное событие: в эксплуатацию был официально введен многофункциональный деловой комплекс «Парк Хуамин» общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Официальное открытие состоится осенью, после завершения работ по созданию вокруг него собственно парка в традиционном китайском стиле.
Международное значение
Решение о реализации проекта было принято в далеком уже 2001 году. Он должен был придать дополнительный импульс развития деловых связей между предпринимателями России и Китая. Соглашение о запуске проекта подписали Президент РФ Владимир Путин и премьер КНР Чжу Жунцзи.
Однако реализация его шла неспешно, в дело вмешивались различные обстоятельства, включая экономические кризисы. Участок площадью 6,7 га для строительства «Парка Хуамин» был выделен в 2004 году по адресу: улица Вильгельма Пика, 14, неподалеку от станции московского метро «Ботанический сад». А торжественная церемония символической закладки первого камня в строительство комплекса состоялась в 2008-м.
В 2013 году ТПО «Резерв» подготовило архитектурную концепцию комплекса. Она легла в основу проекта, однако затем была серьезно доработана с участием специалистов, как из России, так и из Китая. Запуск работ затормозил очередной кризис, и только в конце 2016 года рабочие, наконец, вышли на стройплощадку. Возведение делового комплекса вела компания «КитайСтрой» - российская «дочка» China State Construction Engineering Corporation. Управление проектом осуществлял международный холдинг AECOM.
Центр будет оказывать полный комплекс услуг для правительств двух стран и российско-китайских предприятий, тем самым способствуя достижению новых результатов в экономическом сотрудничестве между Китаем и Россией.
«Начинка»
По оценкам экспертов, «Парк Хуамин», бесспорно, станет одной из новых офисных доминант севера Москвы. Комплекс включает в себя бизнес-центр площадью 24,8 тыс. кв. м, отель Crown Plaza 5Stars на 340 номеров под управлением Inter Continental Hotel Groups, коворкинг и апарт-отель на 105 юнитов.
21-этажный офисный центр класса А расположен «зеленой зоне», на равном удалении от центра города и его окраин, и со всех сторон окружен парками и садами. Из окон комплекса открывается великолепный вид на зеленый город. При этом он отличается прекрасной транспортной доступностью. Рядом станции метро и МЦК «Ботанический сад». Автовладельцы оценят близость проспекта Мира, удобные подъезды к Садовому кольцу, Ярославскому и Алтуфьевскому шоссе.
Все объекты инфраструктуры объединены между собой единым пятиэтажным стилобатом с тринадцатью оборудованными конферец-залами различной площади, китайским рестораном, фитнес-центром World Class, кафе, SPA-центром и выставочной галереей. Особое внимание уделено вопросу безопасности. Вход по электронным пропускам, круглосуточная вооруженная охрана. Снаружи установлены видеокамеры, внутри также ведется видеонаблюдение в формате высокой четкости. Для собственников личного транспорта предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 642 автомобиля.
Одной из изюминок проекта станет парк в китайском стиле, который раскинется на площади 5,2 га и станет одним из крупнейших подобных парков за пределами Китая. «Парковый ансамбль будет максимально аутентичным, его украсят строения в традиционном стиле Северного Китая с присущим ему декором и орнаментом. Это будут домики, объединенные в ансамбль, и небольшие беседки для отдыха. Фасады домов распишут приглашенные мастера из Китая», — отмечал ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
В парке будет высажено 430 деревьев и почти 1700 кустарников тех пород, которые растут в Китае. Здания выполнят из дерева и других традиционных материалов, и украсят орнаментами зеленого, голубого и красного цветов. Рядом с аркой главного входа поставят декоративные фигурки в виде животных. Кроме того, из китайских провинций Аньхой и Шаньдун специально для парка привезли фигурные камни тай ху и лин би. Ландшафт парка составят искусственные холмы, пруд с водяными лилиями, ручьями и водопадом. Вокруг построят здания в китайском стиле с красной черепицей, которую привезут из Лояна.
Традиции и современность
Комплекс примечателен целым рядом уникальных архитектурных решений. «В «Парке Хуамин» отражена концепция Китая исторического с традиционно-китайской архитектурой и Китая нового, современного, устремленного в будущее», — подчеркивал ранее заслуженный архитектор России, главный архитектор ТПО «Резерв» Владимир Плоткин.
По его словам, форму и композицию комплекса продиктовал сам участок, находящийся на возвышенности и ограниченный Ботаническим садом и двумя транспортными магистралями. МФК сориентирован на восток: «Восход солнца имеет очень важно значение для китайцев, поэтому это решение стало одним из самых удачных».
Китайская сторона вносила различные корректировки в детали проекта. «Все решения сохранились примерно в таком виде, в каком родились. Но нашим китайским заказчикам не понравились острые и динамичные углы бизнес-центра. Дело в том, что такие акценты в их традиционной культуре вызывают негативную реакцию. Эти детали не свойственны их архитектуре. Поэтому нас попросили смягчить углы. И теперь у бизнес-центра появилась плавность и мягкость форм», - рассказывает Владимир Плоткин.
Заказчик захотел, чтобы фасады были строгими, торжественными, солидными. «Мы предложили сделать просто вертикальные стены. Эту идею приняли, и она стала для нас хорошим ходом. На фасадах разместят вертикальные ламели, которые не только подчеркнут форму, но и превратят обычные стены в медиаэкраны. На них смогут транслировать изображения», - сообщил архитектор.
По его словам, при проектировании российские специалисты постарались глубоко погрузиться и в традиционную, и в современную китайскую архитектуру. «Последняя предполагает свободную трактовку традиционных форм и решений. Тем не менее, китайцы сохраняют уникальный национальный характер даже в суперсовременных постройках, которыми гордится и славится и Пекин, и Шанхай. Мы тоже постарались его уловить», - добавляет Владимир Плоткин.
Технологические акценты
Конечно, реализация столь интересного проекта потребовала использования самых современных технологических решений.
Так, для него компанией «Техноком – БМ» был разработан универсальный комплект опалубочных систем. «При строительстве многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» использовался комплексный подход в решении поставленных задач с точки зрения технологии ведения опалубочных работ. Китайские партнеры сделали упор на высокую оборачиваемость опалубки, остановив свой выбор на системе «ГАММА – КАСКАД». Специалистами «Техноком – БМ» с учетом технического задания был разработан универсальный комплект оборудования со сборочными чертежами, который обеспечил возможность одностороннего бетонирования с -3 этажа и последующее использование комплектов для надземных этажей», - рассказывает исполнительный директор ООО «Техноком-БМ» доцент кафедры ТОСП МГСУ Андрей Бунт.
Также, по его словам, интересной особенностью данного объекта является применение метода up-down, к достоинствам которого можно отнести небольшую площадь строительной площадки и минимизацию воздействия на находящиеся рядом постройки.
Пожарную автоматику на объект поставляла компания «ТДС Прибор». «По поручению заказчика, индивидуально под проект «Парк Хуамин» мы разработали и предложили технические решения, соответствующие всем нормам действующего законодательства РФ. Опыт реализации проекта очень интересный, насколько нам известно, второго такого в России нет. Большую часть от поставляемой продукции составили шкафы управления клапанами. Они были оборудованы приборами собственного производства для выполнения требований к средствам обеспечения пожарной безопасности, а также модулями от Siemens, так как вся система верхнего уровня и диспетчеризация на объекте была построена на оборудовании этой компании», - говорит генеральный директор «ТДС Прибор» Анатолий Солонько.
«Наша компания на объекте «Парк Хуамин» выполнила работы по измерению площадей по американскому стандарту ANSI/BOMA Z65.1 для целей оценки и аренды. Это уникальная услуга в узкоспециализированной области», - сообщил со своей стороны директор компании Archinova Илья Цьома.
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.
Банк «Санкт-Петербург» готов банкротить в рамках солидарной ответственности организации, входящие в строительно-инвестиционный холдинг «Содружество».
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад направлен иск о банкротстве ООО «ОхтаСтройИнвест». Истцом является ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Дата рассмотрения банкротного иска пока не назначена.
Компания «ОхтаСтройИнвест» построила в 2015 году ЖК «Северное Трио» в Кузьмолово. Структурно организация входит в ГК «Содружество». Холдинг, кроме строительства малоэтажных комплексов, занимается производством стройматериалов, оконных рам, имеет свое деревообрабатывающее производство в Новгородской области. Также «Содружество» является собственником нескольких объектов недвижимости в Петербурге. Один из самых крупных – бизнес-центр по адресу Коломяжский проспект, 33.
Из судебных материалов следует, что в сентябре 2017 года банк «Санкт-Петербург» направил небанкротный иск к ООО «Строительно-монтажное управление «Содружество» и ООО «ОхтаСтройИнвест». В его рамках кредитная организация пыталась взыскать с ответчиков в солидарном виде 560 млн рублей. Данная сумма является гарантией выполнения подрядных работ СМУ «Содружество» на строительстве новых объектов «ЕвроХим – Усольского калийного комбината» в Пермском крае. «ОхтаСтройИнвест» выступил поручителем предоставления банковской гарантии родственной организации. Работы на площадке химзавода выполнены не были. Заказчик строительства начал требовать деньги с банка-гаранта, а тот, в свою очередь, с компаний, входящих в «Содружество». Данный иск был удовлетворен в начале января текущего года, но, по всей видимости, ответчики решение его не исполнили.
Осенью прошлого года банк «Санкт-Петербург» к данным организациям подал обеспечительный иск. Но он не был поддержан судом. В рамках своего заявления истец отмечал, что СМУ «Содружество» имеет признаки неплатежеспособности, «имеющееся на балансе имущество не может покрыть всех имеющихся обязательств перед кредиторами, а «ОхтаСтройИнвест» принимает меры к выводу его активов».
Отметим, что месяц назад банк «Санкт-Петербург» на сайте «Федресурс» также опубликовал сообщение о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве ООО «Хаус-Концепт Содружество». Эта организация, входящая в холдинг «Содружество», занималась строительством загородных домов из каркасных панелей.
В ГК «Содружество» не прокомментировали текущую экономическую ситуацию. На сайтах о работодателях в Интернете сотрудники предприятий «Содружества» жалуются на задержки зарплат. Ранее публиковалась информация о том, что на работу внутренних организаций повлиял не только кризис в отрасли, но и уход их основателя – Владимира Иванова. В 2015 году 60-летний бизнесмен попал в серьезную аварию на своем мотоцикле, после чего ушел на пенсию по состоянию здоровья.
Как отмечает юрист по хозяйственным спорам компании «Арбитр Северо-Запада» Ольга Латыпова, солидарные иски не редкость в арбитражном производстве. Чаще всего в их рамках привлекается к ответственности основная компания за долги своей «дочки». Несколько реже – наоборот. «В случае со СМУ «Содружество» родственная компания «ОхтаСтройИнвест» выступила еще и поручителем исполнения подрядчиком своих обязательств. То есть фактически возможны два вида претензионных требований. Правда, поручитель вправе требовать в порядке регресса денежные средства за компанию, которую поручился. Но это не тот случай», – делает выводы юрист.
Кстати
Федеральная налоговая служба намерена банкротить ЗАО «Лендорстрой-2». Рассмотрение иска назначено на 24 мая текущего года. «Лендорстрой-2» до недавнего времени была одной из ведущих дорожно-строительных компаний города. В настоящее время в производстве также находятся иски к ответчику от Управления Пенсионного фонда, Дирекции транспортного строительства города, от «Петрогаза». В прошлом году только при помощи прокуратуры работники предприятия смогли получить заработную плату на общую сумму в 24 млн рублей.