Деловой комплекс по фэн-шуй
Весной этого года в Москве произошло долгожданное событие: в эксплуатацию был официально введен многофункциональный деловой комплекс «Парк Хуамин» общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Официальное открытие состоится осенью, после завершения работ по созданию вокруг него собственно парка в традиционном китайском стиле.
Международное значение
Решение о реализации проекта было принято в далеком уже 2001 году. Он должен был придать дополнительный импульс развития деловых связей между предпринимателями России и Китая. Соглашение о запуске проекта подписали Президент РФ Владимир Путин и премьер КНР Чжу Жунцзи.
Однако реализация его шла неспешно, в дело вмешивались различные обстоятельства, включая экономические кризисы. Участок площадью 6,7 га для строительства «Парка Хуамин» был выделен в 2004 году по адресу: улица Вильгельма Пика, 14, неподалеку от станции московского метро «Ботанический сад». А торжественная церемония символической закладки первого камня в строительство комплекса состоялась в 2008-м.
В 2013 году ТПО «Резерв» подготовило архитектурную концепцию комплекса. Она легла в основу проекта, однако затем была серьезно доработана с участием специалистов, как из России, так и из Китая. Запуск работ затормозил очередной кризис, и только в конце 2016 года рабочие, наконец, вышли на стройплощадку. Возведение делового комплекса вела компания «КитайСтрой» - российская «дочка» China State Construction Engineering Corporation. Управление проектом осуществлял международный холдинг AECOM.
Центр будет оказывать полный комплекс услуг для правительств двух стран и российско-китайских предприятий, тем самым способствуя достижению новых результатов в экономическом сотрудничестве между Китаем и Россией.
«Начинка»
По оценкам экспертов, «Парк Хуамин», бесспорно, станет одной из новых офисных доминант севера Москвы. Комплекс включает в себя бизнес-центр площадью 24,8 тыс. кв. м, отель Crown Plaza 5Stars на 340 номеров под управлением Inter Continental Hotel Groups, коворкинг и апарт-отель на 105 юнитов.
21-этажный офисный центр класса А расположен «зеленой зоне», на равном удалении от центра города и его окраин, и со всех сторон окружен парками и садами. Из окон комплекса открывается великолепный вид на зеленый город. При этом он отличается прекрасной транспортной доступностью. Рядом станции метро и МЦК «Ботанический сад». Автовладельцы оценят близость проспекта Мира, удобные подъезды к Садовому кольцу, Ярославскому и Алтуфьевскому шоссе.
Все объекты инфраструктуры объединены между собой единым пятиэтажным стилобатом с тринадцатью оборудованными конферец-залами различной площади, китайским рестораном, фитнес-центром World Class, кафе, SPA-центром и выставочной галереей. Особое внимание уделено вопросу безопасности. Вход по электронным пропускам, круглосуточная вооруженная охрана. Снаружи установлены видеокамеры, внутри также ведется видеонаблюдение в формате высокой четкости. Для собственников личного транспорта предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 642 автомобиля.
Одной из изюминок проекта станет парк в китайском стиле, который раскинется на площади 5,2 га и станет одним из крупнейших подобных парков за пределами Китая. «Парковый ансамбль будет максимально аутентичным, его украсят строения в традиционном стиле Северного Китая с присущим ему декором и орнаментом. Это будут домики, объединенные в ансамбль, и небольшие беседки для отдыха. Фасады домов распишут приглашенные мастера из Китая», — отмечал ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
В парке будет высажено 430 деревьев и почти 1700 кустарников тех пород, которые растут в Китае. Здания выполнят из дерева и других традиционных материалов, и украсят орнаментами зеленого, голубого и красного цветов. Рядом с аркой главного входа поставят декоративные фигурки в виде животных. Кроме того, из китайских провинций Аньхой и Шаньдун специально для парка привезли фигурные камни тай ху и лин би. Ландшафт парка составят искусственные холмы, пруд с водяными лилиями, ручьями и водопадом. Вокруг построят здания в китайском стиле с красной черепицей, которую привезут из Лояна.
Традиции и современность
Комплекс примечателен целым рядом уникальных архитектурных решений. «В «Парке Хуамин» отражена концепция Китая исторического с традиционно-китайской архитектурой и Китая нового, современного, устремленного в будущее», — подчеркивал ранее заслуженный архитектор России, главный архитектор ТПО «Резерв» Владимир Плоткин.
По его словам, форму и композицию комплекса продиктовал сам участок, находящийся на возвышенности и ограниченный Ботаническим садом и двумя транспортными магистралями. МФК сориентирован на восток: «Восход солнца имеет очень важно значение для китайцев, поэтому это решение стало одним из самых удачных».
Китайская сторона вносила различные корректировки в детали проекта. «Все решения сохранились примерно в таком виде, в каком родились. Но нашим китайским заказчикам не понравились острые и динамичные углы бизнес-центра. Дело в том, что такие акценты в их традиционной культуре вызывают негативную реакцию. Эти детали не свойственны их архитектуре. Поэтому нас попросили смягчить углы. И теперь у бизнес-центра появилась плавность и мягкость форм», - рассказывает Владимир Плоткин.
Заказчик захотел, чтобы фасады были строгими, торжественными, солидными. «Мы предложили сделать просто вертикальные стены. Эту идею приняли, и она стала для нас хорошим ходом. На фасадах разместят вертикальные ламели, которые не только подчеркнут форму, но и превратят обычные стены в медиаэкраны. На них смогут транслировать изображения», - сообщил архитектор.
По его словам, при проектировании российские специалисты постарались глубоко погрузиться и в традиционную, и в современную китайскую архитектуру. «Последняя предполагает свободную трактовку традиционных форм и решений. Тем не менее, китайцы сохраняют уникальный национальный характер даже в суперсовременных постройках, которыми гордится и славится и Пекин, и Шанхай. Мы тоже постарались его уловить», - добавляет Владимир Плоткин.
Технологические акценты
Конечно, реализация столь интересного проекта потребовала использования самых современных технологических решений.
Так, для него компанией «Техноком – БМ» был разработан универсальный комплект опалубочных систем. «При строительстве многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» использовался комплексный подход в решении поставленных задач с точки зрения технологии ведения опалубочных работ. Китайские партнеры сделали упор на высокую оборачиваемость опалубки, остановив свой выбор на системе «ГАММА – КАСКАД». Специалистами «Техноком – БМ» с учетом технического задания был разработан универсальный комплект оборудования со сборочными чертежами, который обеспечил возможность одностороннего бетонирования с -3 этажа и последующее использование комплектов для надземных этажей», - рассказывает исполнительный директор ООО «Техноком-БМ» доцент кафедры ТОСП МГСУ Андрей Бунт.
Также, по его словам, интересной особенностью данного объекта является применение метода up-down, к достоинствам которого можно отнести небольшую площадь строительной площадки и минимизацию воздействия на находящиеся рядом постройки.
Пожарную автоматику на объект поставляла компания «ТДС Прибор». «По поручению заказчика, индивидуально под проект «Парк Хуамин» мы разработали и предложили технические решения, соответствующие всем нормам действующего законодательства РФ. Опыт реализации проекта очень интересный, насколько нам известно, второго такого в России нет. Большую часть от поставляемой продукции составили шкафы управления клапанами. Они были оборудованы приборами собственного производства для выполнения требований к средствам обеспечения пожарной безопасности, а также модулями от Siemens, так как вся система верхнего уровня и диспетчеризация на объекте была построена на оборудовании этой компании», - говорит генеральный директор «ТДС Прибор» Анатолий Солонько.
«Наша компания на объекте «Парк Хуамин» выполнила работы по измерению площадей по американскому стандарту ANSI/BOMA Z65.1 для целей оценки и аренды. Это уникальная услуга в узкоспециализированной области», - сообщил со своей стороны директор компании Archinova Илья Цьома.
Девелоперы рассказали, при каких обстоятельствах объемы строительства жилья достигнут плановых значений в 120 млн кв. м в год, озвученных федеральным руководством. И многие предложения Смольный поддержал.
Петербургское отделение организации «Деловая Россия» и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) собрали игроков строительного рынка и чиновников на круглый стол, чтобы все смогли обсудить вопрос, какие меры нужно предпринять, чтобы реализовать поставленную руководством задачу: к 2024 году вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м. жилья в год. Сформулированные строительным сообществом Северной столицы предложения будут представлены на мероприятиях в Совете Федерации 17 июля.
По расчетам Смольного, для достижения прогнозных значений Петербургу достаточно будет строить ежегодно примерно 4,5 млн кв. м жилья. «Не такая уж и большая цифра. В целом, начиная с 2014 года, в нашем городе ежегодно сдается не менее 3 млн «квадратов» жилья. 2017 год стал рекордным по показателям жилищного строительства: было введено 3,5 млн кв. м, что выше годового плана на 17%. Это самый большой показатель за новейшую историю Петербурга. Всего мы ввели 1043 объекта жилого назначения на 69 508 квартир», – заявил вице-губернатор города Игорь Албин. Девелоперы возможности строительного комплекса города не оспаривают, однако считают, что рынок к таким объемам надо подготовить.
Рынок решает
Руководитель Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил, что жилья нужно строить столько, сколько требует рынок. Соответственно, в стране должны появиться те, кто сможет купить 120 млн кв. м жилья, несмотря на упразднение схемы долевого законодательства.
Верным шагом в этом направлении, по мнению экспертов, станет улучшение условий ипотечного кредитования. На данный момент средняя процентная ставка в Петербурге составляет около 9,5%. «Если бы ипотеку выдавали под 6-7%, то было бы уже легче», – считает Геннадий Щербина. Игорь Албин согласился с тем, что ставка сегодня слишком велика: «Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться».
Отметим, что курс на улучшение условий ипотечного кредитования федеральные власти задали в прошлом году. В частности, начала действовать «семейная ипотека», в рамках которой семьи, где родился второй или третий ребенок, могут взять ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Кроме того, Президент России Владимир Путин неоднократно заявлял, что ипотечная ставка для всех россиян должна стремиться к 7-8%. «Лучше к 7%», – подчеркнул он во время последней «прямой линии».
Поддержим российского производителя
Очевидно, что работать надо и над скоростью строительства жилья, а также над оптимизацией расходов, и в этом помогают инновации. Помимо привычных энергосберегающих технологий, генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин обратил внимание на BIM, т. е. на методы информационного моделирования строений.
Эксперт отметил, что российские проектировщики с успехом пользуются этими BIM-технологиями, которые действительно упрощают процесс проектирования. Кроме того, с 1 января 2019 года закон обязывает применять их для реализации всех проектов, финансируемых из госбюджета. Однако, подчеркнул Сергей Орешкин, в подавляющем большинстве случаев используются иностранные технологии. «В России есть BIM-разработки, но большинство проектировщиков работает с американскими программами. Данные большинства компаний опять же хранятся в американских облаках. Соответственно, если США просто закроют свои сервисы или перестанут обновлять программы, то российские проектировщики окажутся в сложном положении. В связи с этим надо всерьез взяться за разработку российской платформы», – заявил он, добавив, что процесс это сложный и не быстрый, а действующие программы развивались несколько десятилетий.
«Мне кажется это должно стать национальным проектом, российский рынок не должен зависеть от иностранных компаний», – отметил председатель Петербургского отделения общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов.
«BIM – тот ресурс, который действительно поможет нам выйти на строительство 120 млн кв. м жилья в год, ведь с помощью этих технологий мы оптимизируем непроизводственные расходы», – уверен Сергей Орешкин.
Оптимизируя инфраструктуру
Говоря «расходы», многие застройщики автоматически думают про инфраструктуру, строительство которой часто оказывается непосильным для компаний. «Сегодня в Петербурге реализуется недостаточное количество инфраструктурных проектов. Федеральные средства на эти цели привлекаются слабо. Если бы власти активнее занимались развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, то объемы строительства жилья значительно бы возросли. Застройщиков надо разгрузить от повышенных социальных нагрузок. Кроме того, необходимо развивать город с точки зрения создания современной инженерии», – считает директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко.
В правительстве города нехватку инфраструктуры осознают, однако все же считают, что строители должны принять участие в решении этой проблемы. «Дефицит по финансированию объектов социальной сферы превышает 140 млрд рублей. Потребность есть, но источников финансирования мы пока не видим», – заявил Игорь Албин. Директор Управления строительными проектами Арам Гукасян отметил, что в соответствии с предполагаемой стратегией развития на 4,5 млн кв. м возводимого жилья необходимо создавать более 6,5 тыс. мест в детских садах и порядка 12 тыс. – в школах.
Вице-губернатор подчеркнул, что необходимо активнее использовать документацию, входящую в Реестр проектов повторного применения типовых проектных решений. «Строим социнфраструктуру каждый раз как в первый, поэтому нужнно расширять перечень типовых проектов. В нашем реестре таких уже 158», – рассказал он. Кроме того, до конца года в Петербурге должен появиться Фонд социальных обязательств застройщиков, который будет аккумулировать средства на возведение инфраструктуры (см. статью на 2-й странице).
Чиновники и участники стройкомплекса сошлись во мнении о необходимости снижения административных барьеров и сокращения интенсивности изменения законодательства. «От этого страдают абсолютно все стройкомпании», – отметил Геннадий Щербина. «Правительство работает над этими вопросами», – заверил со своей стороны Игорь Албин.
План Албина
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин уверен, что для возведения обозначенных президентом объемом жилья надо соблюдать четыре принципа.
- Отказаться от активного изменения законов. «Надо очень взвешенно подходить к законодательным инициативам. Любой проект необходимо в пилотном режиме апробировать в масштабах одной территории», – отметил он.
- Обеспечить доступность кредитных ресурсов для бизнеса. «На сегодняшней день ключевая ставка составляет 7,25%. Привлечь кредит под такой процент трудно даже крупному бизнесу. Ставка должна быть разумной, а деньги – длинными», – подчеркнул Игорь Албин.
- Повысить доступность ипотечных кредитов. «На сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам в Петербурге составляет около 9,5%. Это дороговато. В Италии, Испании, Германии средняя ставка составляет от 1,5% до 2,5%. Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться», – пояснил чиновник.
- Повышать доходность домашних хозяйств. «В Петербурге с этим не все так плохо, но мы не намерены останавливаться на достигнутом. Мы часто сталкиваемся с тем, что в город «заходит» какое-то неизвестное ООО, но мы узнаем, что за ним стоит один из лидеров рынка. При этом уставной фонд у ООО – 10 тыс. рублей, штат – полтора рабочего, уровень оплаты труда – 12 тыс. рублей на человека. Это же лукавство», – сказал вице-губернатор, призвав игроков строительного рынка работать в законодательном поле.
У проекта по реконструкции объекта культурного наследия «Апраксин двор» наконец-то официально появился инвестор. Правительство Санкт-Петербурга признало инвестиционно-строительную компанию «Апраксин двор», которая входит в концерн «Питер», стратегическим инвестором города. Реконструкция одного из старейших торговых объектов Северной столицы должна начаться в этом году.
Попытки реконструировать Апраксин двор предпринимаются с 2007 года, и все это время чиновники пытались найти инвестора. Изначально им была компания «Главстрой-СПб», однако в 2013 году Смольный не продлил с ней договор. Разговоры о вхождении в проект концерна «Питер» шли давно, однако официально все произошло только на прошлой неделе.
Инвестор намерен вложить в реконструкцию объекта 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд – собственные средства, а оставшиеся – заемные. Расчетный срок окупаемости составляет 16 лет.
Стоит отметить, что авторы проекта (архитектурное бюро «Студия 44») оценивают его реализацию несколько дороже. «По нашим расчетам, на это требуется от 6 млрд до 9 млрд рублей. И это без учета работы в помещениях, так как этим должны заниматься уже частные инвесторы», – сообщил глава «Студии 44» Никита Явейн. Комментарий инвестора по данному поводу получить не удалось. Впрочем, перемены в стоимости проекта по ходу его реализации – дело привычное.
В правительстве подчеркивают, что все объекты недвижимости Апраксина двора, попадающие под реконструкцию (а это 21 корпус), принадлежат Петербургу и, соответственно, инвестору не придется вести переговоры с другими собственниками. Еще 12 зданий Апрашки находятся в смешанной собственности города и частных лиц. «Работы по приспособлению этих корпусов осуществляются на основании соглашений с единственным собственником или с совладельцем здания, получившим согласие всех иных владельцев. Собственники помещений в 6 зданиях уже обратились за заключением соответствующих договоров. Еще 16 корпусов Апраксина двора находятся целиком в частной собственности, в связи с чем также не возникает вопросов о взаимодействии», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по инвестициям. Отметим, что концерн «Питер» наряду с городом является крупнейшим владельцем недвижимости в Апраксином дворе, всего же собственников у объекта около 50.
Реконструкция Апраксина двора будет идти по проекту «Студии 44», который 24 октября 2017 одобрил Совет по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга. В результате к 2025 году Апрашка должна стать современным многофункциональным общественным пространством, сохранив при этом исторический облик.
Проект предполагает сохранение линеарной планировочной структуры Апраксина и Щукина дворов. Для этого будут демонтированы поздние постройки и надстройки, а также восстановлены фасады исторических зданий, объемно-пространственная структура корпуса № 3, кровли торговых пассажей, остекленные перекрытия между корпусами, утраченная часть корпуса № 45, арки сквозных проходов, историческая планировка Часовенного проезда, часовня Марии Магдалины и т. д.
В Апраксином дворе появятся три квартала: Театральный, Креативный и Музейный. В рамках первого будет обустроена вторая сцена БДТ – Экспериментальный театр со зрительным залом на 450 мест. Во втором появятся хостел, студии ремесел, коворкинги и спорткомплекс. В третьем квартале запланированы Музей петербургского купечества, культурно-просветительский центр, детский образовательно-развлекательный центр, библиотеки и магазин старой книги.
Около 10% площадей будут отданы под апартаменты, еще столько же – под гостиницы без «звезд», а также трехзвездочный конференц-отель. Отметим, в прошлом проекте «Студии 44» (а всего их было четыре) под апартаменты предполагалось выделить 25% площадей, однако это предложение раскритиковал губернатор Георгий Полтавченко.
Помимо этого, в Апраксином дворе пройдет масштабное благоустройство – появятся сады, бульвары, цветники, велодорожки, зоны отдыха и т. д. Для транспортного обслуживания комплекса будет построена система подземных проездов и автостоянок.