Деловой комплекс по фэн-шуй
Весной этого года в Москве произошло долгожданное событие: в эксплуатацию был официально введен многофункциональный деловой комплекс «Парк Хуамин» общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Официальное открытие состоится осенью, после завершения работ по созданию вокруг него собственно парка в традиционном китайском стиле.
Международное значение
Решение о реализации проекта было принято в далеком уже 2001 году. Он должен был придать дополнительный импульс развития деловых связей между предпринимателями России и Китая. Соглашение о запуске проекта подписали Президент РФ Владимир Путин и премьер КНР Чжу Жунцзи.
Однако реализация его шла неспешно, в дело вмешивались различные обстоятельства, включая экономические кризисы. Участок площадью 6,7 га для строительства «Парка Хуамин» был выделен в 2004 году по адресу: улица Вильгельма Пика, 14, неподалеку от станции московского метро «Ботанический сад». А торжественная церемония символической закладки первого камня в строительство комплекса состоялась в 2008-м.
В 2013 году ТПО «Резерв» подготовило архитектурную концепцию комплекса. Она легла в основу проекта, однако затем была серьезно доработана с участием специалистов, как из России, так и из Китая. Запуск работ затормозил очередной кризис, и только в конце 2016 года рабочие, наконец, вышли на стройплощадку. Возведение делового комплекса вела компания «КитайСтрой» - российская «дочка» China State Construction Engineering Corporation. Управление проектом осуществлял международный холдинг AECOM.
Центр будет оказывать полный комплекс услуг для правительств двух стран и российско-китайских предприятий, тем самым способствуя достижению новых результатов в экономическом сотрудничестве между Китаем и Россией.
«Начинка»
По оценкам экспертов, «Парк Хуамин», бесспорно, станет одной из новых офисных доминант севера Москвы. Комплекс включает в себя бизнес-центр площадью 24,8 тыс. кв. м, отель Crown Plaza 5Stars на 340 номеров под управлением Inter Continental Hotel Groups, коворкинг и апарт-отель на 105 юнитов.
21-этажный офисный центр класса А расположен «зеленой зоне», на равном удалении от центра города и его окраин, и со всех сторон окружен парками и садами. Из окон комплекса открывается великолепный вид на зеленый город. При этом он отличается прекрасной транспортной доступностью. Рядом станции метро и МЦК «Ботанический сад». Автовладельцы оценят близость проспекта Мира, удобные подъезды к Садовому кольцу, Ярославскому и Алтуфьевскому шоссе.
Все объекты инфраструктуры объединены между собой единым пятиэтажным стилобатом с тринадцатью оборудованными конферец-залами различной площади, китайским рестораном, фитнес-центром World Class, кафе, SPA-центром и выставочной галереей. Особое внимание уделено вопросу безопасности. Вход по электронным пропускам, круглосуточная вооруженная охрана. Снаружи установлены видеокамеры, внутри также ведется видеонаблюдение в формате высокой четкости. Для собственников личного транспорта предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 642 автомобиля.
Одной из изюминок проекта станет парк в китайском стиле, который раскинется на площади 5,2 га и станет одним из крупнейших подобных парков за пределами Китая. «Парковый ансамбль будет максимально аутентичным, его украсят строения в традиционном стиле Северного Китая с присущим ему декором и орнаментом. Это будут домики, объединенные в ансамбль, и небольшие беседки для отдыха. Фасады домов распишут приглашенные мастера из Китая», — отмечал ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
В парке будет высажено 430 деревьев и почти 1700 кустарников тех пород, которые растут в Китае. Здания выполнят из дерева и других традиционных материалов, и украсят орнаментами зеленого, голубого и красного цветов. Рядом с аркой главного входа поставят декоративные фигурки в виде животных. Кроме того, из китайских провинций Аньхой и Шаньдун специально для парка привезли фигурные камни тай ху и лин би. Ландшафт парка составят искусственные холмы, пруд с водяными лилиями, ручьями и водопадом. Вокруг построят здания в китайском стиле с красной черепицей, которую привезут из Лояна.
Традиции и современность
Комплекс примечателен целым рядом уникальных архитектурных решений. «В «Парке Хуамин» отражена концепция Китая исторического с традиционно-китайской архитектурой и Китая нового, современного, устремленного в будущее», — подчеркивал ранее заслуженный архитектор России, главный архитектор ТПО «Резерв» Владимир Плоткин.
По его словам, форму и композицию комплекса продиктовал сам участок, находящийся на возвышенности и ограниченный Ботаническим садом и двумя транспортными магистралями. МФК сориентирован на восток: «Восход солнца имеет очень важно значение для китайцев, поэтому это решение стало одним из самых удачных».
Китайская сторона вносила различные корректировки в детали проекта. «Все решения сохранились примерно в таком виде, в каком родились. Но нашим китайским заказчикам не понравились острые и динамичные углы бизнес-центра. Дело в том, что такие акценты в их традиционной культуре вызывают негативную реакцию. Эти детали не свойственны их архитектуре. Поэтому нас попросили смягчить углы. И теперь у бизнес-центра появилась плавность и мягкость форм», - рассказывает Владимир Плоткин.
Заказчик захотел, чтобы фасады были строгими, торжественными, солидными. «Мы предложили сделать просто вертикальные стены. Эту идею приняли, и она стала для нас хорошим ходом. На фасадах разместят вертикальные ламели, которые не только подчеркнут форму, но и превратят обычные стены в медиаэкраны. На них смогут транслировать изображения», - сообщил архитектор.
По его словам, при проектировании российские специалисты постарались глубоко погрузиться и в традиционную, и в современную китайскую архитектуру. «Последняя предполагает свободную трактовку традиционных форм и решений. Тем не менее, китайцы сохраняют уникальный национальный характер даже в суперсовременных постройках, которыми гордится и славится и Пекин, и Шанхай. Мы тоже постарались его уловить», - добавляет Владимир Плоткин.
Технологические акценты
Конечно, реализация столь интересного проекта потребовала использования самых современных технологических решений.
Так, для него компанией «Техноком – БМ» был разработан универсальный комплект опалубочных систем. «При строительстве многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» использовался комплексный подход в решении поставленных задач с точки зрения технологии ведения опалубочных работ. Китайские партнеры сделали упор на высокую оборачиваемость опалубки, остановив свой выбор на системе «ГАММА – КАСКАД». Специалистами «Техноком – БМ» с учетом технического задания был разработан универсальный комплект оборудования со сборочными чертежами, который обеспечил возможность одностороннего бетонирования с -3 этажа и последующее использование комплектов для надземных этажей», - рассказывает исполнительный директор ООО «Техноком-БМ» доцент кафедры ТОСП МГСУ Андрей Бунт.
Также, по его словам, интересной особенностью данного объекта является применение метода up-down, к достоинствам которого можно отнести небольшую площадь строительной площадки и минимизацию воздействия на находящиеся рядом постройки.
Пожарную автоматику на объект поставляла компания «ТДС Прибор». «По поручению заказчика, индивидуально под проект «Парк Хуамин» мы разработали и предложили технические решения, соответствующие всем нормам действующего законодательства РФ. Опыт реализации проекта очень интересный, насколько нам известно, второго такого в России нет. Большую часть от поставляемой продукции составили шкафы управления клапанами. Они были оборудованы приборами собственного производства для выполнения требований к средствам обеспечения пожарной безопасности, а также модулями от Siemens, так как вся система верхнего уровня и диспетчеризация на объекте была построена на оборудовании этой компании», - говорит генеральный директор «ТДС Прибор» Анатолий Солонько.
«Наша компания на объекте «Парк Хуамин» выполнила работы по измерению площадей по американскому стандарту ANSI/BOMA Z65.1 для целей оценки и аренды. Это уникальная услуга в узкоспециализированной области», - сообщил со своей стороны директор компании Archinova Илья Цьома.
Недвижимость оценена в 250 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два небольших здания на Каменном острове, в пределах парка «Тихий отдых», который имеет статус регионального ансамбля-памятника. Первое – бывшая гостиница на набережной Малой Невки, 13А, ее можно реконструировать, снова под гостиницу или же апартаменты с общественным пространством. Ее стартовая стоимость – 214 млн рублей. Второе – бывший гараж, который при желании можно переделать под ресторан или пристройку к гостинице. Он оценен в 36 млн рублей. Здания продаются с землей совокупной площадью 0,17 га. Торги проводятся по поручению Росимущества: объекты включены в прогнозный план приватизации на 2017–2019 годы и будут продаваться отдельными лотами на электронных торгах 19 апреля 2019 года.
Как рассказала руководитель департамента по приватизации РАД Оксана Вологжанина, поскольку возможности строительства на Каменном острове сильно ограничены, возможна только реконструкция зданий в существующих параметрах. «Оптимально было бы включить в проект соседнюю дачу принца Ольденбургского. Она является памятником федерального значения – и в перспективе также попадет на торги. Инвесторы это тоже понимают – и интересуются возможностью комплексного подхода к проекту. Совместная реконструкция этих зданий помогла бы сохранить и приспособить для современного использования этот исторический уголок в самом сердце Петербурга, где никогда не предполагалось массовая застройка», – говорит Оксана Вологжанина.
Эксперты говорят, что заявленная цена продажи довольно высока. «Сейчас речь идет о продаже существующих строений по 217 тыс. рублей и 237 тыс. рублей за общий метр соответственно. Это довольно высокая цена для старта. С учетом вложений в реконструкцию (40–60 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади в зависимости от текущего состояния и будущего класса) – мы получим себестоимость проекта в районе 300 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
По ее мнению, наиболее вероятным сценарием является реконструкция объекта. «Самым эффективной будет реализация комплекса элитных апартаментов на продажу, с ценой лотов не ниже 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Коммерческую функцию (офисы или отель) развивать здесь не очень интересно из-за специфики локации, а именно – относительной удаленности от делового центра Петербурга и достаточно высокой цены входа в проект и его себестоимости», – говорит Елизавета Конвей.
С коллегой согласна управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее словам, цена в 250 млн рублей за актив (даже в очень хорошей локации) – это дорого. Тем более с учетом тех сложностей, которые наверняка возникнут у инвестора при работе с памятником КГИОП. «Думаю, итоговая цена существенно снизится. Этому будет способствовать и тот факт, что объект находится в тихом месте. На значительный туристический поток рассчитывать ему не придется. Конкуренция в том же гостиничном сегменте высокая. Затраты на продвижение объекта не окупятся операционной прибылью. Поэтому оптимальный вариант использования здания – создание здесь эксклюзивного гостевого дома класса «четыре звезды» для закрытых свадеб, дорогих корпоративных торжеств и отдыха гостей, нуждающихся в качественном сервисе и уединении», – заключила Ольга Шарыгина.
Кстати
По данным JLL, за 2018 год в Петербурге было открыто 3 новые гостиницы на 540 номеров (общий номерной фонд качественных гостиниц города достиг 17,3 тыс. номеров). Но их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф размещения в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей. Самые дорогие, люксовые гостиницы города за эти годы подросли в цене на 20%, до среднего показателя в 21 тыс. рублей.
Цифра
300 тыс. рублей за 1 кв. м – ориентировочная стоимость покупки и реконструкции двух объектов на Каменном острове
На днях глава «Газпрома» Алексей Миллер произвел несколько серьезных кадровых перестановок. В числе прочих монополию в связи с выходом на пенсию покинул зампред правления Валерий Голубев. Именно его СМИ называют конечным бенефициаром одного из самых крупных девелоперов торговой недвижимости России – компании Fort Group.
Об отставке двух заместителей председателя правления «Газпрома» – Александра Медведева и Валерия Голубева – российский газовый холдинг сообщил в минувший понедельник. Медведев курировал в монополии внешний рынок, а Голубев – внутренний, а также отношения с СНГ. Оба менеджера пришли в «Газпром» в 2002 году, почти одновременно с его главой Алексеем Миллером, и никаких нареканий к их деятельности не было. По официальной версии, их отставка связана с выходом на пенсию. Дальше Александр Медведев сосредоточится на деятельности международного делового конгресса и на руководстве футбольным клубом «Зенит». Планы Валерия Голубева не озвучены.
Имя Валерия Голубева тесно связано с Петербургом. В 1990-е он руководил Василеостровским районом, позже был главой городского Комитета по туризму. Хорошо по долгу службы знал Владимира Путина (некоторые даже называют их друзьями). А в 2002 году его избрали сенатором от Ленобласти. Есть также мнение, что именно Валерий Голубев является главным собственником петербургской компании Fort Group – одного из самых крупных российских девелоперов в сфере торговой недвижимости.
Официально Fort Group на 49% владеет управляющий партнер Максим Левченко, а 51% компании – у кипрской Escamer Investment Ltd (до 2015 года этот пакет принадлежал бывшему главе ИСК «Газпром социнвест», а ныне депутату Госдумы Борису Пайкину). Имя Валерия Голубева в этом бизнесе нигде не фигурирует. Но известно, что несколько лет назад Голубев и Пайкин были деловыми партнерами в компании Sander Universal Inc с Британских Виргинских островов (эти данные в 2013 году обнародовал Международный консорциум журналистов-расследователей). Позже в одной из публикаций «КоммерсантЪ» прямо назвал всех трех бизнесменов – Пайкина, Левченко и Голубева – «основными бенефициарами Fort Group». Отразится ли отставка Валерия Голубева на бизнесе Fort Group – покажет время.
Сегодня Fort Group – динамичный и успешный девелопер. Компания появилась на рынке в 2011 году, купив банкротящийся холдинг «Макромир» Андрея Рогачева со всеми его активами и долгами. На тот момент в портфеле «Макромира» было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. кв. м. Долги компании превышали 17 млрд рублей. Очень быстро Fort Group стала второй по объемам торговых площадей компанией в Северной столице. Сейчас в ее портфеле 11 ТРК общей площадью 500 тыс. кв. м.
В конце 2017 года к активам в Петербурге прибавились пять московских ТРК, которые Fort Group купила у австрийского холдинга Immofinanz. Валовая цена этой недвижимости превысила 1,023 млрд долларов (но из них 767 млн пришлись на финансовые обязательства). Столичная покупка увеличила общие торговые площади Fort Group до 1 млн кв. м. В результате в рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости – 2018» Fort Group оказалась на 13-й строчке, с доходом от аренды в 195 млн долларов в год.
В портфеле Fort Group есть и офисная недвижимость. В частности, компания построила на Московском проспекте, 139, бизнес-центр Fort Tower, который полностью (29,2 тыс. кв. м офисов и паркинг на 170 машин) арендовали структуры «Газпрома».
По данным экспертов, справедливая ставка аренды для БЦ класса А в Московском районе (с учетом высокой конкуренции) – около 1,7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и коммунальные услуги. Если оценка верна, то Fort Group, как собственник и управляющий офисным комплексом, будет получать по 0,6 млрд рублей каждый год. Но ориентироваться на средний уровень ставок в случае с «Газпромом» сложно. Девелоперы, которые также сдавали или продавали свои офисы структурам монополии, говорили, что цена – всегда предмет серьезных переговоров. Иногда она оказывается даже выше рынка. Все индивидуально.
К слову, переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города в последние годы. За 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. Кроме того, был построен небоскреб «Лахта Центр», где уже в следующем году разместится штаб-квартира «Газпрома». «Фактор Газпрома» поддерживал рынок коммерческой недвижимости в кризис и задавал ему высокую планку все это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Максим Левченко, совладелец Fort Group: «Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву»
Дом для «Газпром нефти». Для сотрудников компании в Петербурге возведут отдельное здание