Деловой комплекс по фэн-шуй
Весной этого года в Москве произошло долгожданное событие: в эксплуатацию был официально введен многофункциональный деловой комплекс «Парк Хуамин» общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Официальное открытие состоится осенью, после завершения работ по созданию вокруг него собственно парка в традиционном китайском стиле.
Международное значение
Решение о реализации проекта было принято в далеком уже 2001 году. Он должен был придать дополнительный импульс развития деловых связей между предпринимателями России и Китая. Соглашение о запуске проекта подписали Президент РФ Владимир Путин и премьер КНР Чжу Жунцзи.
Однако реализация его шла неспешно, в дело вмешивались различные обстоятельства, включая экономические кризисы. Участок площадью 6,7 га для строительства «Парка Хуамин» был выделен в 2004 году по адресу: улица Вильгельма Пика, 14, неподалеку от станции московского метро «Ботанический сад». А торжественная церемония символической закладки первого камня в строительство комплекса состоялась в 2008-м.
В 2013 году ТПО «Резерв» подготовило архитектурную концепцию комплекса. Она легла в основу проекта, однако затем была серьезно доработана с участием специалистов, как из России, так и из Китая. Запуск работ затормозил очередной кризис, и только в конце 2016 года рабочие, наконец, вышли на стройплощадку. Возведение делового комплекса вела компания «КитайСтрой» - российская «дочка» China State Construction Engineering Corporation. Управление проектом осуществлял международный холдинг AECOM.
Центр будет оказывать полный комплекс услуг для правительств двух стран и российско-китайских предприятий, тем самым способствуя достижению новых результатов в экономическом сотрудничестве между Китаем и Россией.
«Начинка»
По оценкам экспертов, «Парк Хуамин», бесспорно, станет одной из новых офисных доминант севера Москвы. Комплекс включает в себя бизнес-центр площадью 24,8 тыс. кв. м, отель Crown Plaza 5Stars на 340 номеров под управлением Inter Continental Hotel Groups, коворкинг и апарт-отель на 105 юнитов.
21-этажный офисный центр класса А расположен «зеленой зоне», на равном удалении от центра города и его окраин, и со всех сторон окружен парками и садами. Из окон комплекса открывается великолепный вид на зеленый город. При этом он отличается прекрасной транспортной доступностью. Рядом станции метро и МЦК «Ботанический сад». Автовладельцы оценят близость проспекта Мира, удобные подъезды к Садовому кольцу, Ярославскому и Алтуфьевскому шоссе.
Все объекты инфраструктуры объединены между собой единым пятиэтажным стилобатом с тринадцатью оборудованными конферец-залами различной площади, китайским рестораном, фитнес-центром World Class, кафе, SPA-центром и выставочной галереей. Особое внимание уделено вопросу безопасности. Вход по электронным пропускам, круглосуточная вооруженная охрана. Снаружи установлены видеокамеры, внутри также ведется видеонаблюдение в формате высокой четкости. Для собственников личного транспорта предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 642 автомобиля.
Одной из изюминок проекта станет парк в китайском стиле, который раскинется на площади 5,2 га и станет одним из крупнейших подобных парков за пределами Китая. «Парковый ансамбль будет максимально аутентичным, его украсят строения в традиционном стиле Северного Китая с присущим ему декором и орнаментом. Это будут домики, объединенные в ансамбль, и небольшие беседки для отдыха. Фасады домов распишут приглашенные мастера из Китая», — отмечал ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
В парке будет высажено 430 деревьев и почти 1700 кустарников тех пород, которые растут в Китае. Здания выполнят из дерева и других традиционных материалов, и украсят орнаментами зеленого, голубого и красного цветов. Рядом с аркой главного входа поставят декоративные фигурки в виде животных. Кроме того, из китайских провинций Аньхой и Шаньдун специально для парка привезли фигурные камни тай ху и лин би. Ландшафт парка составят искусственные холмы, пруд с водяными лилиями, ручьями и водопадом. Вокруг построят здания в китайском стиле с красной черепицей, которую привезут из Лояна.
Традиции и современность
Комплекс примечателен целым рядом уникальных архитектурных решений. «В «Парке Хуамин» отражена концепция Китая исторического с традиционно-китайской архитектурой и Китая нового, современного, устремленного в будущее», — подчеркивал ранее заслуженный архитектор России, главный архитектор ТПО «Резерв» Владимир Плоткин.
По его словам, форму и композицию комплекса продиктовал сам участок, находящийся на возвышенности и ограниченный Ботаническим садом и двумя транспортными магистралями. МФК сориентирован на восток: «Восход солнца имеет очень важно значение для китайцев, поэтому это решение стало одним из самых удачных».
Китайская сторона вносила различные корректировки в детали проекта. «Все решения сохранились примерно в таком виде, в каком родились. Но нашим китайским заказчикам не понравились острые и динамичные углы бизнес-центра. Дело в том, что такие акценты в их традиционной культуре вызывают негативную реакцию. Эти детали не свойственны их архитектуре. Поэтому нас попросили смягчить углы. И теперь у бизнес-центра появилась плавность и мягкость форм», - рассказывает Владимир Плоткин.
Заказчик захотел, чтобы фасады были строгими, торжественными, солидными. «Мы предложили сделать просто вертикальные стены. Эту идею приняли, и она стала для нас хорошим ходом. На фасадах разместят вертикальные ламели, которые не только подчеркнут форму, но и превратят обычные стены в медиаэкраны. На них смогут транслировать изображения», - сообщил архитектор.
По его словам, при проектировании российские специалисты постарались глубоко погрузиться и в традиционную, и в современную китайскую архитектуру. «Последняя предполагает свободную трактовку традиционных форм и решений. Тем не менее, китайцы сохраняют уникальный национальный характер даже в суперсовременных постройках, которыми гордится и славится и Пекин, и Шанхай. Мы тоже постарались его уловить», - добавляет Владимир Плоткин.
Технологические акценты
Конечно, реализация столь интересного проекта потребовала использования самых современных технологических решений.
Так, для него компанией «Техноком – БМ» был разработан универсальный комплект опалубочных систем. «При строительстве многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» использовался комплексный подход в решении поставленных задач с точки зрения технологии ведения опалубочных работ. Китайские партнеры сделали упор на высокую оборачиваемость опалубки, остановив свой выбор на системе «ГАММА – КАСКАД». Специалистами «Техноком – БМ» с учетом технического задания был разработан универсальный комплект оборудования со сборочными чертежами, который обеспечил возможность одностороннего бетонирования с -3 этажа и последующее использование комплектов для надземных этажей», - рассказывает исполнительный директор ООО «Техноком-БМ» доцент кафедры ТОСП МГСУ Андрей Бунт.
Также, по его словам, интересной особенностью данного объекта является применение метода up-down, к достоинствам которого можно отнести небольшую площадь строительной площадки и минимизацию воздействия на находящиеся рядом постройки.
Пожарную автоматику на объект поставляла компания «ТДС Прибор». «По поручению заказчика, индивидуально под проект «Парк Хуамин» мы разработали и предложили технические решения, соответствующие всем нормам действующего законодательства РФ. Опыт реализации проекта очень интересный, насколько нам известно, второго такого в России нет. Большую часть от поставляемой продукции составили шкафы управления клапанами. Они были оборудованы приборами собственного производства для выполнения требований к средствам обеспечения пожарной безопасности, а также модулями от Siemens, так как вся система верхнего уровня и диспетчеризация на объекте была построена на оборудовании этой компании», - говорит генеральный директор «ТДС Прибор» Анатолий Солонько.
«Наша компания на объекте «Парк Хуамин» выполнила работы по измерению площадей по американскому стандарту ANSI/BOMA Z65.1 для целей оценки и аренды. Это уникальная услуга в узкоспециализированной области», - сообщил со своей стороны директор компании Archinova Илья Цьома.
На федеральном уровне работу по созданию комфортной городской среды для жителей России решено систематизировать. Заняться этим должна специально созданная правительственная комиссия.
О планах по созданию особой правительственной комиссии по комфортной городской среде сообщил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на Московском урбанистическом форуме. «Она будет заниматься вопросами городского развития, в частности, утверждать показатели индекса качества городской среды, чтобы потом не было никаких вопросов к итогам подсчета, ведь индекс будет публиковаться в первый раз. Правительственная комиссия будет коллегиальным органом, в него войдут и представители экспертного сообщества», – заявил он. Комиссию может возглавить вице-премьер Виталий Мутко, добавил замглавы Минстроя РФ Максим Егоров.
Напомним, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», одним из ключевых показателей станет кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение соответствующего индекса на 30% и сокращение числа городов с неблагоприятной средой вдвое. При этом доля городов с благоприятной средой в 2024 году должна составить 60%. Индекс из 36 показателей был утвержден в 2019 году, его показатели будут рассчитаны впервые.
«При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное на данный момент – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отмечал ранее заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко.
По словам Владимира Якушева, в настоящее время Минстрой формирует нацпроект «Жилье и городская среда»; при этом крайне важно найти инструменты не только для строительства жилья, но и для создания комфортной среды.
Проект должен быть представлен Президенту страны уже в октябре, пройдя до этого обсуждение в профессиональном сообществе и различных ведомствах. Однако его структура создана. «Мы предложили сделать четыре магистральных раздела: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, сокращение аварийного фонда. Проект должен быть принят до 1 октября 2018 года ; все показатели, заложенные в нем, планируются к реализации до 31 декабря 2024 года», – пояснил министр.
Идею создать специальную комиссию для координации работы по созданию комфортной городской среды опрошенные эксперты в целом оценивают позитивно. «Безусловно, такая инициатива является полезной, так как участие экспертного сообщества будет способствовать выработке наиболее сбалансированных решений в вопросах формирования городской среды», – отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
По его словам, особенно важно, чтобы участие в группе могли принять эксперты, способные озвучить позицию разных регионов нашей страны, отличных друг от друга по отдельным параметрам, но в то же время одинаково ответственных за исполнение нацпроекта: «Совместная работа в расширенном составе позволит идентифицировать все возможные вопросы и выделить специфику каждого региона страны, в целях подготовки наиболее оптимального плана развития городской среды».
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Думаю, что в дальнейшем весь мир перейдет на единый индекс качества городской среды, потому что сегодня в разных странах разные подходы к этому индексу. Не хочу опережать события, но думаю, что рано или поздно это будет единый индекс, по которому все города будут оцениваться, и как раз, наверное, это будет площадка ООН-Хабитат.
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.