Жилищный комплекс
Процесс увеличения численности городского населения в 21 столетии - урбанизация - происходит за счет развития промышленных и образовательных центров, формирования возможностей качественно обустроить жизнь на фоне снижения социально-экономических показателей в не городской среде. Большое количество людей на единице территории приводит к увеличению нагрузки на всю городскую инфраструктуру: жилищный фонд, транспортное сообщение, социально- общественные объекты, жилищно- коммунальное хозяйство. В этой связи растет стоимость земли и квадратного метра застройки. Как следствие в архитектурных решениях увеличивается этажность, активно используются подземные пространства; меняются условия проживания, трансформируется ежедневные людские потоки.
Наряду с интенсивными темпами роста городских пространств возникает ряд объективных и субъективных проблем, требующих переосмысления подхода к градостроительству:
- Увеличение плотности застройки. Влечет за собой увеличение всех количественных показателей.
- Усиление транспортной нагруженности дорог общего пользования. Влияет на качество жизни и экономические показатели города.
- Отсутствие сбалансированности и комплектности застройки.
- Материальное расслоение городского населения.
- Безответственные, непродуманные административные решения властей.
Эти тезисы приводят к тупиковым вопросам и ухудшению качества жизни граждан. Одним из решений сложной ситуации в градостроительстве городов миллионников, а также близких к ним населенных пунктов является отказ от точечной застройки и переход к строительству многофункциональных жилых комплексов.
Многофункциональный жилой комплекс - это совокупность объектов недвижимости двух-трех и более функциональных назначений. Идея возведения жилых комплексов не нова. Но в виду меняющихся условий проживания, растущих потребностей человека, различным уровнем материального дохода, необходимо совершенствовать, видоизменять подход к функционалу и архитектурно-строительным решениям.
Преимущества жилых многофункциональных жилых комплексов (МЖК) перед монофункциональной застройкой:
- Рациональное распределение энерго ресурсов, товарно-материальных ценностей и человеческого трудоресурса при строительстве.
- Более полное и эффективное освоение земельного участка, отведенного под застройку.
- Синергетический эффект- за счет многофункциональности потоки вкладчиков взаимодополняют друг друга.
- Инвестиционная привлекательность. Выражается в диверсификации рисков за счет все той же много функциональности.
- При усилении конкуренции многопрофильность комплекса выступает преимуществом, так как есть возможность регулировать функциональность объекта.
- МЖК имеет больший социальный эффект, так как обладает необходимыми функциями для комфортного проживания граждан.
Этапы создания и жилищных комплексов
Возведение жилищного комплекса процесс грандиозный, многоступенчатый. Требует планомерного и профессионального подхода. Объемный перечень задач можно поделить на четыре этапа:
- На первом производится выбор земельного участка на основании плана городской застройки и оценка экономической эффективности, которую проводит застройщик своими силами. В современных условиях недостаточно построить объект недвижимости, квадратные метры необходимо выгодно продать. Поэтому еще до момента начала подготовительных работ разрабатывается маркетинговая стратегия реализации будущих площадей. В ней расписываются на какие средства будет возводится комплекс. Как правило, в финансировании участвуют частные инвесторы и городской бюджет.
Оценивается состояние рынка, наличие конкурентных объектов, перспективы развития отрасли.
Отрисовывается портрет покупателя. На данном моменте выясняются потребности, материальный доход, тенденции на рынке реализации недвижимости, оценивается политическая обстановка и гарантии города. Тем самым формируется понимание какого уровня будет проектироваться жилой комплекс: бизнес, комфорт или бюджет.
Уровень «Бизнес» подразумевает максимальный комфорт, закрытая территория, отдельные парковочные места, индивидуальная планировка, инновационные решения, сочетание природных ландшафтов со строительно- архитектурными в единой концепции. До 50 % составляют объекты социальной инфраструктуры: магазины, кафе, студии поддержания имиджа, фитнес- залы, бассейны, медицинские организации, гимназии, детские сады.
Комфорт класс совмещает в себе претензию на премиальность и стандартизацию решений. Допускается использование улучшенной планировки, но в основном стандартный подход. Меньше внимания уделено ландшафтному дизайну. Концепция ЖК в одном стиле. К объектам социальной инфраструктуры подмешиваются помещения для приложения труда. То есть выделяются площади для организации офисов, производств, разрешенных действующим законодательством.
Бюджетные жилищные комплексы не подразумевают под собой объекты, возведенные из низкосортных материалов. Это жилые комплексы, в которых упор сделан на доступное жилье. Поэтому преобладают студии и одно- двухкомнатные квартиры стандартной планировки. Дома максимально возможной этажности. МЖК бюджетного класса зачастую имеют трудности в парковочных местах и сложностью с въездом-выездом в часы пик.
- На втором этапе проводится геологическая экспертиза и топографическая сьемка участка. Инженерные изыскания должны проводится в полном и достаточном объеме для составления проектной документации. Включают в себя работы по:
- Геологическим изысканиям. Работы, направленные на выемку и анализ грунта, определение глубины залегания водоносного горизонта.
- Геодезическим и топографическим работам- представляет собой комплекс действий, направленных на измерение и фиксацию координат будущих объектов, их взаимного расположения, а также топографическая съемка профиля местности.
- Экологическим изысканиям. Разряд работ, направленных на оценку экологического фона площадки застройки. При этом виде изысканий проводят измерения уровня радиации, состава почв и наличия в них солей тяжелых металлов, обнаружение патогенной микрофлоры, исследуют загрязненность природных водоемов. На основании результатов инженерных изысканий осуществляется выбор материалов и технологии строительства будущего объекта. От правильности интерпретации проведенных изысканий зависит тип фундамента, глубина заложения, материал, этажность объектов. Это влияет на долговечность и безопасность зданий.
- На третьем этапе составляется проект жилого комплекса. От проекта будет зависеть как будет выглядеть комплекс в целом. Утверждается концепция комплекса
- На четвертом этапе проводится возведение зданий, с последующей отделкой фасада и внутренних помещений, присоединение инженерных коммуникаций, благоустройство территории, подведение транспортных путей.
Наиболее часто застройщики используют панельную, монолитно-кирпичную и монолитно панельную технологии.
Панельная технология
Технология середины ХХ века, но широко применяемая. Дома возводятся при помощи готовых панелей, произведенных на железобетонных комбинатах. Панели стыкуются одна к другой и фиксируются сваркой к несущим элементам. Такой тип строительства позволяет в сжатые сроки собирать дома высокой степени отделочной готовности этажностью до 20 и более. У панельной технологии строительства есть несколько недостатков:
- Требуется утепление фасада здания и отдельно швов
- В панельных квартирах страдает шумоизоляция
- Индивидуальная планировка в панельных домах невозможна.
Монолитно-панельная
На монолитный каркас навешиваются железобетонные готовые панели. Позволяет сэкономить трудозатраты на 25%. Расширяет возможности по сейсмостойкости, нет ограничений по этажности. Так как монолитный каркас выступает в роли несущего звена, то можно использовать более легкие панели из низких классов цемента. Это позволяет экономить на материалах. В квартирах панельно- каркасной технологии не существует проблемы с перепланировкой пространства.
Монолитно-кирпичная
При использовании монолитно- кирпичного способа строительства, пространство в монолитном каркасе закладывается кирпичом или газобетонным блоком. Внешние стены монолитного дома с газобетоном требуют оштукатуривания и покраски либо применения вентилируемого фасада. Когда используется кирпич, то от внешней отделки часто отказываются, так как кирпич сам по себе оригинальный материал. В случае использования для внешней кладки клинкерного кирпича, дом становится необычным, изысканным, с претензией на внутреннюю роскошь. Поэтому помещения в таких домах дороже, чем в монолитно-панельных или панельных. Имеет лучшую звуко и термоизоляцию.
Эксплуатация жилого комплекса
Многофункциональный жилой комплекс- обособленный, внешне ограниченный социальный объект, но тем не менее неразрывно связанный с общегородской инфраструктурой. Нормальное функционирование МЖК возможно только при тесном взаимодействии со службами городского хозяйства и хозяйственными отраслями. Ряд услуг оказывается организациями, не являющимися производителями продукции, а выступающими посредниками между производителем и собственниками МЖК. Отсюда вытекают сложные задачи по организации учета, тарификации и распределения коммунальных носителей. Основными поставщиками услуг выступают:
- Тепловая энергия- поставляется ТЭЦ, принадлежащих федеральным энергосистемам; местные котельные- большинство которых стоит на балансе муниципалитета.
- Электроэнергия- энергоснабжающими организациями, входящими или аффилированными с РАО ЕЭС России.
- Водоснабжение и водоотведение. Тут задействованы организации типа «Водоканал», которые являются либо акционерными обществами, либо входят в состав муниципальных предприятий города.
Несмотря на разные формы собственности и поставленные задачи службы жилого комплекса объединяет одна цель- защита жителя, собственника от внешних атмосферно- климатических условий. Не взирая на уровень дохода, коммунальные службы гарантируют получение продукции согласно установленным тарифам. В состав комплекса коммунальных служб входит ряд хозяйств с определенными задачами:
- Жилищное
- Водопроводно- канализационное
- Теплоэнергетическое
- Газовое
- Электроснабжающее
- Дорожно-мостовое
- Санитарное
- По обустройству территории
Поэтому эксплуатация и обслуживание жилого комплекса- сложная многоотраслевая задача, в которой каждая отрасль выполняет свое предназначение.
Проблемы ЖК
Проблемы строящихся и сданных в эксплуатацию комплексов в основном сводятся к человеческому фактору, недобросовестности застройщиков и коррумпированности лиц, отвечающих за выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию. Наиболее часто встречающиеся трудности в строительстве жилых комплексов.
- Нарушение строительных норм. В погоне за увеличением прибыли, маржинальностью деятельности, застройщики экономят на материалах, пренебрегают строительными технологиями. Это ярко освещается в телевизионных сюжетах, когда новостройки поражаются плесенью и сыростью, затапливаются подвалы; происходят аварии в инженерных коммуникациях, дома подвергаются растрескиванию на первых годах службы; не благоустраивается территория. Все это влияет на качество, здоровье и безопасность граждан.
- Не редкость, когда застройщик, получив инвестиции, и начав строительство бросает начатое дело. Проблему обмана вкладчиков отчасти удалось решить на законодательном уровне. Новая схема защитила интересы всех сторон. При заключении договора долевого участия будущий собственник открывает счет эскроу в банке. Основанием для открытия счета служит подписанный договор долевого участия и копии учредительных документов застройщика. На открытый счет дольщик вносит деньги, которые не спишутся банком в пользу застройщика до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик нарушит условия договора, то деньги будут возвращены дольщику. Под данную финансовую конструкцию подходит ситуация с ипотечным кредитованием. С той лишь разницей, что в случае неприятного исхода деньги в виде первоначального взноса по ипотеке получит несостоявшийся владелец, а ипотечную сумму вернет себе банк. Обязательной норма взаимодействия со счетами эскроу станет в 2022 году. Возможность работать по старым схемам останется до 2028 года. Но уже сейчас ясно, что вновь вводимый финансовый инструмент значительно снизит риски граждан и вытеснит недобросовестные строительные компании с рынка.
- При проектировании жилого комплекса в нем предусмотрены объекты социального назначения: школы, сады, спортивные сооружения. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик подписывает необходимые документы о возложенных на себя обязательствах по постройке социалки. Но на практике бывает, что жилые комплексы возведены, распроданы, введены в эксплуатацию, а на месте школ и садов остается строительный пустырь с опасным мусором.
- Схожая проблема с парковочными местами. Собственник земельного участка стремится получить максимальную прибыль с квадратного метра земли. Поэтому многоэтажки порой стоят в нарушение строительных и санитарных правил в нескольких метрах друг от друга. При такой огромной плотности необходимо организовать сотни парковочных мест, но так как этот продукт не несет дохода, то о нем не задумываются и игнорируют. В следствие этого на придомовых территориях разгорается нешуточная конкуренция за площадь под автомобиль. Описанные проблемы присущи жилищным комплексам бюджетного и комфорт класса. В бизнес- уровне такое маловероятно, так как в цене квадратного метра заложено с высокой доходностью все возможности жилищного комплекса. К сожалению, пробелы в законодательстве, несовершенство исполнительной власти и ее безразличие, позволяют возводить объекты некомфортные для жизни человека, ограничивающие его возможности. А нечестным и коррумпированным лицам уходить от ответственности и продолжать вести деятельность, благодаря ликвидации через банкротство одних юридических лиц и регистрации новых.
Заключение
Несмотря на сложности в строительстве и управлении многофункциональных жилых комплексов, данная архитектурная форма наиболее перспективна в современных условиях и решает ряд задач в общегородском плане. Человек, находясь в границах жилого комплекса может максимально удовлетворить ежедневные потребности. Передвижение граждан снижается за счет формирования мест приложения труда на территории комплекса и наличии необходимой торговой инфраструктуры.
Возникающие трудности, вопросы эксплуатации и управления возможно решить только при тесной взаимосвязи коммунальных и инженерных служб с элементами и системами городского и промышленного уровней. Это дает понимание того, что особое значение в решении проблем муниципального масштаба требует комплексного подхода к функционированию и развитию городских территорий.
Ситуация в России, да и во всем мире, развивается стремительно. Дополнительную динамику течению событий придала пандемия коронавируса, ставшая вызовом для всех сфер человеческой деятельности. И строительная отрасль не стала исключением.
«Строительный Еженедельник» выбрал семь ключевых факторов, больше всего повлиявших на развитие строительного комплекса в России с тех пор, как «грянул гром» коронавирусной инфекции.
Коронавирус
Первым из них стала собственно пандемия COVID-19, мощно ударившая по всем сегментам строительной отрасли. «Наступление» коронавируса шло сразу же по нескольким направлениям.
Введение ограничительных мер затормозило строительные процессы. В ряде регионов, например, в Москве и Подмосковье, Крыму, Новосибирской области, власти принимали решение на какой-то период времени полностью остановить работу стройплощадок.
Инфекция вывела из строя целые отрасли экономики. Следствием стало увеличение безработицы, падение реальных доходов граждан и, как следствие, стремительное снижение спроса на жилье.
Почти полный запрет на личные контакты при минимальном развитии технологий, да и просто психологически приемлемой практики удаленных продаж также больно ударили по реализации квартир в новостройках.
«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. Так, за пятнадцать дней апреля мы видим 65% падения по отношению к марту. Прогнозируем, что по итогам апреля у нас будет 70-процентное снижение», — заявил Сергей Гордеев, глава ГК ПИК, работающей в девяти регионах. Ситуация в субъектах РФ с небольшими рынками жилья была еще хуже.
Господдержка
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса, выдвинул ряд инициатив, направленных на стабилизацию положения в отрасли. «На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивов роста, который потянет за собой и другие сектора», — заявил он.
Поддержка носила комплексный характер, направленный как на обеспечение строительного комплекса объемами работ, так и на поддержку спроса на рынке. В число мер помощи вошли:
- программа субсидирования государством процентной ставки по ипотеке до уровня 6,5% годовых на весь период кредитования;
- докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд рублей с возможностью пустить эти средства на интенсификацию достройки проблемных объектов;
- обеспечение низкомаржинальных компаний отрасли кредитованием на льготных условиях;
- повышение финансирования инфраструктурного строительства, улучшение условий госзаказа в этой сфере, в частности, путем увеличения аванса по контракту до 50%;
- увеличение финансирования строительства жилья в рамках программы расселения аварийного фонда и др.
Ипотека
Самым действенным антикризисным оружием властей стала программа льготной ипотеки. Согласно опросу, проведенному Единым реестром застройщиков среди девелоперов России, такого мнения придерживается 67,5% респондентов. Второе-третье места с большим отрывом (24,3% голосов) занимают получение льготного банковского кредитования и мораторий на штрафы и санкции за просрочку ввода.
Льготная ипотека позволила обеспечить платежеспособный спрос на жилье и тем самым поддержать застройщиков по всей России. По данным Центробанка, на начало июля было выдано 80,5 тыс. кредитов на сумму более 205 млрд рублей.
«Стимулирование спроса на жилье с помощью льготной ипотеки вызвало рост продаж у застройщиков, что предотвратило банкротство предприятий в сфере строительства и смежных отраслях, где суммарно в России насчитывается порядка 15 млн рабочих мест», — дает оценку промежуточным итогам реализации программы вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Рынок
Ситуация на региональных рынках новостроек слишком различна, чтобы можно было дать сводный результат мер поддержки. Поэтому остановимся на ситуации в Петербурге, которую, впрочем, многие эксперты называют одной из самых спокойных и благополучных в стране.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам в СЗФО в мае 2020 года составила 7,4% годовых — это самый низкий показатель за всю историю ипотечного рынка. Согласно оценкам девелоперских компаний, доля продаж квартир с использованием льготной ипотеки колеблется в диапазоне 65–85%. «В июне с использованием льготной ипотеки заключалось в среднем около 80% сделок. При этом доля ипотеки с господдержкой в объеме всех ипотечных сделок составила порядка 90%», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате суммарный объем продаж с начала года составил 1,85 млн кв. м, что даже превышает показатели стабильных лет (например, первое полугодие 2015 и 2017 годов). Рост платежеспособного спроса в сочетании с рекордно низким пополнением предложения (за первое полугодие 2020 года на рынок вышло на 61% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года) простимулировал рост цен. С начала года в сегменте масс-маркет в Петербурге он составил 7,6%. Эксперты высказывают мнение, что рост продолжится и по итогам года составит не менее 10%.
Исторический шанс
Видимо, эффективность принятых мер произвела серьезное впечатление на руководство страны. Во всяком случае уже в мае Президент Владимир Путин на заседании Госсовета призвал продолжить стимулирование отрасли. «Жилищная проблема — вечная проблема России; она всегда остро стояла и никогда не была решена. У нас есть такой исторический шанс», — заявил он. Глава государства выделил несколько ключевых задач, которые необходимо решить для того, чтобы добиться успеха в этом вопросе:
- продолжать стимулировать спрос на жилье за счет рыночных механизмов, прежде всего ипотеки, «Правительству совместно с Центробанком нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку»;
- «разбюрократить принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее "своим да нашим"», избавиться от коррупционных схем, освободить бизнес от ненужного давления правоохранительных органов;
- начать формирование современного рынка арендного жилья, для чего Правительству предложено озаботиться реализацией пилотных проектов в этой сфере в крупных городах;
- сделать ценообразование в строительстве более современным, четким и прозрачным и ряд других.
Новый указ
Несмотря на эффективность антикризисных мер, стало очевидно, что прорывного развития строительной отрасли, которое намечалось в рамках Нацпроекта по жилью, в ближайшие годы добиться не получится. Финансовый ресурс, который мог быть направлен на интенсификацию строительства, на практике пришлось пустить на недопущение обвала.
По данным Росстата по итогам первого полугодия 2020 года ввод жилья в РФ составил 28 млн кв. м, уменьшившись на 7,1% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин признал, что выполнение цели по увеличению к 2024 году ежегодного объема ввода жилья в 120 мл кв. м придется передвинуть как минимум на три года вперед в связи со сложной экономической ситуацией. «Думаю, будем корректировать целевой показатель по 2024 году до 100 млн кв. м. Выйти на 120 млн кв. м постараемся в 2027 году», — сказал он.
Соответствующие выводы были сделаны и на самом высоком уровне. Следствием стало подписание Владимиром Путиным Указа «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года». Документ не отменят принципов, заложенных в нацпроект, но, с учетом сложившихся обстоятельств, пролонгирует возможность их достижения до 2030 года.
Также ставятся задачи по улучшению качества городской среды в 1,5 раза; росту доли дорожной сети в городских агломерациях, соответствующей нормативам, до 85%; созданию устойчивой системы обращения с ТКО, обеспечивающей сортировку всех отходов и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны; снижению в два раза выбросов загрязняющих веществ и др.
Нормативка
Красной нитью во всех выступлениях Президента по строительной тематике идет мысль о необходимости модернизации нормативной базы. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях — и в промышленности, и в стройке, и в других сферах», — заявил он в ходе медиафорума Общероссийского народного фронта.
«Особое внимание прошу уделить темам, которые относятся к базовым, определяющим состояние отрасли. Это — техническое регулирование и ценообразование в строительстве. Здесь, безусловно, накопилось много острых и застарелых проблем», — повторил Глава государства на заседании Госсовета.
По словам Марата Хуснуллина, начата работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла на год. Проведена оптимизация законодательства и нормирования, в результате чего: на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве; выпущено постановление, позволяющее выбирать поставщика, проектировщика и подрядчика в одном контракте; оптимизирован 44-ФЗ, приняты девять законов, направленных на снижение административных барьеров и уменьшение временных и финансовых издержек застройщика.
Сложный и необычный 2020 год, даже несмотря на то, что он еще не закончился, запомнится всем пандемией коронавируса, карантинными мерами, режимом самоизоляции. Тем не менее отечественная строительная отрасль показала свою устойчивость, готовность к успешной работе в новых и непростых условиях. Об этом говорят и участники традиционного опроса «Строительного Еженедельника» ко Дню строителя, поделившиеся своими итогами первого полугодия.
Михаил Голубев, девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу
Итоги развития инвестиционных проектов напрямую связаны с влиянием пандемии. Такое ощущение, что покупатели недвижимости поняли: комфортная устойчивая городская среда, которая может противостоять и атакам вируса, — это малоэтажное строительство. Всё и так к этому шло, но пандемия ускорила все процессы, появился повышенный спрос на покупку земельных участков и малоэтажных домов. Все планы, которые были на первое полугодие, пришлось корректировать. Отчасти мы были вынуждены топтаться на месте из-за того, что согласовательно-разрешительная система работала в другом режиме, не удалось начать плановые и новые проекты. Самоизоляция нарушила работу персонала и подрядчиков, дестабилизация на рынке чувствуется до сих пор. Мы переносим эти проекты на второе полугодие и на 2021 год, опасаясь второй волны коронавируса. Новые проекты домов теперь скорректированы с учетом востребованных потребительских характеристик: они стали меньше по размерам, но у всех есть уникальные характеристики — патио и террасы, изолированность парковочных функций для авто. Надеюсь, что по стоимости жилье будет более доступно, так как мы не планируем строить большие дома. Новая Конституция дала толчок к ускорению перезагрузки федеральных программ, связанных с управлением муниципалитетами, жилищным строительством, принята программа развития индивидуального жилищного строительства в России. Мы надеемся, что в мегаполисах она тоже будет активно реализовываться.
Думаю, на рынке жилья будет сохраняться некоторая неустойчивость, так как разные сегменты будут иметь отличительные разнонаправленные условия для развития. Но мы очень позитивно смотрим вперед. Жизнь в малоэтажных районах оценили многие горожане, малоэтажка теперь более понятный всем тренд. В этой части рынка могут твердо стоять малые и средние строительные компании, если государство продолжить снимать административные барьеры, поможет настроить зонинг и параметры застройки, даст больше возможностей для ипотеки малоэтажки, больше участков для застройки. В «Прибрежном Квартале» мы провели высокоскоростной Интернет, выполнили основной этап благоустройства. Ввели в эксплуатацию несколько кирпичных домов, построенных в разных архитектурных стилях. Возобновили строительство дома-арки. Стараемся двигать все процессы активно, ведь в «Прибрежный Квартал» заселяется все больше жителей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Несмотря на наблюдавшееся в марте-июне снижение продаж строящейся недвижимости в целом по рынку, нам удалось практически не отклониться от плана, составленного в начале года. Отчасти это связано с тем, что мы смогли быстро и полноценно, без потери качества перейти на работу в дистанционном режиме. Мы и сейчас продолжаем практиковать такой формат работы. В связи с этим, а также благодаря качеству продукта уровень и объемы наших продаж в последние месяцы не снизились. Сохраняется и тенденция к увеличению стоимости наших объектов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»
В мае 2020 года, в самый разгар карантина, мы сдали заключительную, 6-ю очередь «Нового Оккервиля». Это 1545 квартир общей площадью 70 тысяч кв. м, а также пристроенный к дому детский сад на 150 воспитанников.
Мы гордимся тем, что, несмотря на все коронавирусные ограничения и сложности работы с госструктурами (многие из которых были на удаленке), мы смогли ввести дом в эксплуатацию, организовать оперативное заселение и выдачу документов о праве собственности.
В июне мы разослали более 430 приглашений дольщикам получить ключи. Все они к этому моменту уже осмотрели свои квартиры и подписали смотровые справки, а также произвели полный расчет по договору. В июле мы начали выдавать готовые документы о собственности на квартиры.
Кстати, детский сад в составе 6-й очереди «Нового Оккервиля» также был оперативно передан на баланс Всеволожского района. «Отделстрой» его полностью оборудовал мебелью, музыкальным и спортивным инвентарем и пр. Детский сад планируется открыть уже 1 сентября 2020 года.
Также, несмотря на многочисленные трудности, связанные с карантином, мы продолжаем активное строительство 1-й очереди ЖК «Новый Лесснер». Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года. Уже сейчас дома построены, завершается оконное остекление, стеклятся балконы, ведется монтаж фасадных плит, выполняются стяжки. Также за полгода мы возвели под крышу трехэтажный детский сад в составе 1-й очереди, сейчас там тоже выполняют фасадные работы.
С начала марта на фоне валютных колебаний и новостей о распространении коронавируса люди стали проявлять повышенный интерес к недвижимости. Как показывает предыдущий опыт, в любых условиях нестабильности покупка квартиры позволяет как минимум сохранить сбережения. Но для этого надо выбирать надежного застройщика и жилой комплекс в высокой степени готовности, как, например, наш ЖК «Новый Оккервиль» (где продаются готовые квартиры) или ЖК «Новый Лесснер» (где строительная готовность более 50%). В период карантина люди проявляли интерес к объектам и активно звонили. Многие решили использовать сидение дома с пользой — наконец у них появилось время обстоятельно поговорить с менеджером, изучить сайт и планировки, обсудить варианты с семьей и пр.
Да, было тяжело без возможности вживую познакомить с объектом, ведь наша компания всегда славилась тем, что мы показываем клиентам квартиры даже на этапе строительства дома. Но мы быстро переориентировались, сделали видеопрезентации конкретных квартир, которые отправляли клиентам. Наладили процедуру дистанционного заключения сделки с регистрацией договора в Росреестре, пересмотрели всю процедуру взаимодействия с банками в случае ипотеки и пр. Такие оперативные действия помогли нам сохранить высокие темпы продаж. Естественно, клиентам добавляли уверенности регулярные фото- и видеоотчеты со стройки, что все идет по плану, ничего не останавливается.
Сейчас мы уже возобновили работу представительств на объектах и снова показываем квартиры. Желающих побывать на стройке много. Тем более что с конца июня опять вырос спрос на недвижимость.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development
Первые шесть месяцев 2020 года стали испытанием для отрасли. Серьезные колебания спроса, необходимость пересмотра показателей, изменения бизнес-процессов и формата работы на площадках и в офисах — все это заставило многие компании временно приостановить выход новых проектов. Это особенно заметно в Ленинградской области — там их практически не анонсируют. Сужение предложения — одна из самых значимых тенденций первого полугодия. В Санкт-Петербурге за это время стартовало почти в два раза меньше проектов, чем за аналогичный период годом ранее. При этом меняется структура предложения, в сегодняшних проектах полностью исчезли апартаменты, которые в прошлом году составляли пятую часть всех новых комплексов.
Благодаря программе господдержки ипотеки продажи по итогам полугодия не упали, а у некоторых игроков даже показали рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этому способствовало и внедрение модели онлайн-покупки недвижимости. Переход на дистанционные продажи наша компания начала несколько лет назад, но именно сейчас это стало новым трендом, который помог в необычной для всех ситуации остаться в рабочем режиме.