Жилищный комплекс
Процесс увеличения численности городского населения в 21 столетии - урбанизация - происходит за счет развития промышленных и образовательных центров, формирования возможностей качественно обустроить жизнь на фоне снижения социально-экономических показателей в не городской среде. Большое количество людей на единице территории приводит к увеличению нагрузки на всю городскую инфраструктуру: жилищный фонд, транспортное сообщение, социально- общественные объекты, жилищно- коммунальное хозяйство. В этой связи растет стоимость земли и квадратного метра застройки. Как следствие в архитектурных решениях увеличивается этажность, активно используются подземные пространства; меняются условия проживания, трансформируется ежедневные людские потоки.
Наряду с интенсивными темпами роста городских пространств возникает ряд объективных и субъективных проблем, требующих переосмысления подхода к градостроительству:
- Увеличение плотности застройки. Влечет за собой увеличение всех количественных показателей.
- Усиление транспортной нагруженности дорог общего пользования. Влияет на качество жизни и экономические показатели города.
- Отсутствие сбалансированности и комплектности застройки.
- Материальное расслоение городского населения.
- Безответственные, непродуманные административные решения властей.
Эти тезисы приводят к тупиковым вопросам и ухудшению качества жизни граждан. Одним из решений сложной ситуации в градостроительстве городов миллионников, а также близких к ним населенных пунктов является отказ от точечной застройки и переход к строительству многофункциональных жилых комплексов.
Многофункциональный жилой комплекс - это совокупность объектов недвижимости двух-трех и более функциональных назначений. Идея возведения жилых комплексов не нова. Но в виду меняющихся условий проживания, растущих потребностей человека, различным уровнем материального дохода, необходимо совершенствовать, видоизменять подход к функционалу и архитектурно-строительным решениям.
Преимущества жилых многофункциональных жилых комплексов (МЖК) перед монофункциональной застройкой:
- Рациональное распределение энерго ресурсов, товарно-материальных ценностей и человеческого трудоресурса при строительстве.
- Более полное и эффективное освоение земельного участка, отведенного под застройку.
- Синергетический эффект- за счет многофункциональности потоки вкладчиков взаимодополняют друг друга.
- Инвестиционная привлекательность. Выражается в диверсификации рисков за счет все той же много функциональности.
- При усилении конкуренции многопрофильность комплекса выступает преимуществом, так как есть возможность регулировать функциональность объекта.
- МЖК имеет больший социальный эффект, так как обладает необходимыми функциями для комфортного проживания граждан.
Этапы создания и жилищных комплексов
Возведение жилищного комплекса процесс грандиозный, многоступенчатый. Требует планомерного и профессионального подхода. Объемный перечень задач можно поделить на четыре этапа:
- На первом производится выбор земельного участка на основании плана городской застройки и оценка экономической эффективности, которую проводит застройщик своими силами. В современных условиях недостаточно построить объект недвижимости, квадратные метры необходимо выгодно продать. Поэтому еще до момента начала подготовительных работ разрабатывается маркетинговая стратегия реализации будущих площадей. В ней расписываются на какие средства будет возводится комплекс. Как правило, в финансировании участвуют частные инвесторы и городской бюджет.
Оценивается состояние рынка, наличие конкурентных объектов, перспективы развития отрасли.
Отрисовывается портрет покупателя. На данном моменте выясняются потребности, материальный доход, тенденции на рынке реализации недвижимости, оценивается политическая обстановка и гарантии города. Тем самым формируется понимание какого уровня будет проектироваться жилой комплекс: бизнес, комфорт или бюджет.
Уровень «Бизнес» подразумевает максимальный комфорт, закрытая территория, отдельные парковочные места, индивидуальная планировка, инновационные решения, сочетание природных ландшафтов со строительно- архитектурными в единой концепции. До 50 % составляют объекты социальной инфраструктуры: магазины, кафе, студии поддержания имиджа, фитнес- залы, бассейны, медицинские организации, гимназии, детские сады.
Комфорт класс совмещает в себе претензию на премиальность и стандартизацию решений. Допускается использование улучшенной планировки, но в основном стандартный подход. Меньше внимания уделено ландшафтному дизайну. Концепция ЖК в одном стиле. К объектам социальной инфраструктуры подмешиваются помещения для приложения труда. То есть выделяются площади для организации офисов, производств, разрешенных действующим законодательством.
Бюджетные жилищные комплексы не подразумевают под собой объекты, возведенные из низкосортных материалов. Это жилые комплексы, в которых упор сделан на доступное жилье. Поэтому преобладают студии и одно- двухкомнатные квартиры стандартной планировки. Дома максимально возможной этажности. МЖК бюджетного класса зачастую имеют трудности в парковочных местах и сложностью с въездом-выездом в часы пик.
- На втором этапе проводится геологическая экспертиза и топографическая сьемка участка. Инженерные изыскания должны проводится в полном и достаточном объеме для составления проектной документации. Включают в себя работы по:
- Геологическим изысканиям. Работы, направленные на выемку и анализ грунта, определение глубины залегания водоносного горизонта.
- Геодезическим и топографическим работам- представляет собой комплекс действий, направленных на измерение и фиксацию координат будущих объектов, их взаимного расположения, а также топографическая съемка профиля местности.
- Экологическим изысканиям. Разряд работ, направленных на оценку экологического фона площадки застройки. При этом виде изысканий проводят измерения уровня радиации, состава почв и наличия в них солей тяжелых металлов, обнаружение патогенной микрофлоры, исследуют загрязненность природных водоемов. На основании результатов инженерных изысканий осуществляется выбор материалов и технологии строительства будущего объекта. От правильности интерпретации проведенных изысканий зависит тип фундамента, глубина заложения, материал, этажность объектов. Это влияет на долговечность и безопасность зданий.
- На третьем этапе составляется проект жилого комплекса. От проекта будет зависеть как будет выглядеть комплекс в целом. Утверждается концепция комплекса
- На четвертом этапе проводится возведение зданий, с последующей отделкой фасада и внутренних помещений, присоединение инженерных коммуникаций, благоустройство территории, подведение транспортных путей.
Наиболее часто застройщики используют панельную, монолитно-кирпичную и монолитно панельную технологии.
Панельная технология
Технология середины ХХ века, но широко применяемая. Дома возводятся при помощи готовых панелей, произведенных на железобетонных комбинатах. Панели стыкуются одна к другой и фиксируются сваркой к несущим элементам. Такой тип строительства позволяет в сжатые сроки собирать дома высокой степени отделочной готовности этажностью до 20 и более. У панельной технологии строительства есть несколько недостатков:
- Требуется утепление фасада здания и отдельно швов
- В панельных квартирах страдает шумоизоляция
- Индивидуальная планировка в панельных домах невозможна.
Монолитно-панельная
На монолитный каркас навешиваются железобетонные готовые панели. Позволяет сэкономить трудозатраты на 25%. Расширяет возможности по сейсмостойкости, нет ограничений по этажности. Так как монолитный каркас выступает в роли несущего звена, то можно использовать более легкие панели из низких классов цемента. Это позволяет экономить на материалах. В квартирах панельно- каркасной технологии не существует проблемы с перепланировкой пространства.
Монолитно-кирпичная
При использовании монолитно- кирпичного способа строительства, пространство в монолитном каркасе закладывается кирпичом или газобетонным блоком. Внешние стены монолитного дома с газобетоном требуют оштукатуривания и покраски либо применения вентилируемого фасада. Когда используется кирпич, то от внешней отделки часто отказываются, так как кирпич сам по себе оригинальный материал. В случае использования для внешней кладки клинкерного кирпича, дом становится необычным, изысканным, с претензией на внутреннюю роскошь. Поэтому помещения в таких домах дороже, чем в монолитно-панельных или панельных. Имеет лучшую звуко и термоизоляцию.
Эксплуатация жилого комплекса
Многофункциональный жилой комплекс- обособленный, внешне ограниченный социальный объект, но тем не менее неразрывно связанный с общегородской инфраструктурой. Нормальное функционирование МЖК возможно только при тесном взаимодействии со службами городского хозяйства и хозяйственными отраслями. Ряд услуг оказывается организациями, не являющимися производителями продукции, а выступающими посредниками между производителем и собственниками МЖК. Отсюда вытекают сложные задачи по организации учета, тарификации и распределения коммунальных носителей. Основными поставщиками услуг выступают:
- Тепловая энергия- поставляется ТЭЦ, принадлежащих федеральным энергосистемам; местные котельные- большинство которых стоит на балансе муниципалитета.
- Электроэнергия- энергоснабжающими организациями, входящими или аффилированными с РАО ЕЭС России.
- Водоснабжение и водоотведение. Тут задействованы организации типа «Водоканал», которые являются либо акционерными обществами, либо входят в состав муниципальных предприятий города.
Несмотря на разные формы собственности и поставленные задачи службы жилого комплекса объединяет одна цель- защита жителя, собственника от внешних атмосферно- климатических условий. Не взирая на уровень дохода, коммунальные службы гарантируют получение продукции согласно установленным тарифам. В состав комплекса коммунальных служб входит ряд хозяйств с определенными задачами:
- Жилищное
- Водопроводно- канализационное
- Теплоэнергетическое
- Газовое
- Электроснабжающее
- Дорожно-мостовое
- Санитарное
- По обустройству территории
Поэтому эксплуатация и обслуживание жилого комплекса- сложная многоотраслевая задача, в которой каждая отрасль выполняет свое предназначение.
Проблемы ЖК
Проблемы строящихся и сданных в эксплуатацию комплексов в основном сводятся к человеческому фактору, недобросовестности застройщиков и коррумпированности лиц, отвечающих за выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию. Наиболее часто встречающиеся трудности в строительстве жилых комплексов.
- Нарушение строительных норм. В погоне за увеличением прибыли, маржинальностью деятельности, застройщики экономят на материалах, пренебрегают строительными технологиями. Это ярко освещается в телевизионных сюжетах, когда новостройки поражаются плесенью и сыростью, затапливаются подвалы; происходят аварии в инженерных коммуникациях, дома подвергаются растрескиванию на первых годах службы; не благоустраивается территория. Все это влияет на качество, здоровье и безопасность граждан.
- Не редкость, когда застройщик, получив инвестиции, и начав строительство бросает начатое дело. Проблему обмана вкладчиков отчасти удалось решить на законодательном уровне. Новая схема защитила интересы всех сторон. При заключении договора долевого участия будущий собственник открывает счет эскроу в банке. Основанием для открытия счета служит подписанный договор долевого участия и копии учредительных документов застройщика. На открытый счет дольщик вносит деньги, которые не спишутся банком в пользу застройщика до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик нарушит условия договора, то деньги будут возвращены дольщику. Под данную финансовую конструкцию подходит ситуация с ипотечным кредитованием. С той лишь разницей, что в случае неприятного исхода деньги в виде первоначального взноса по ипотеке получит несостоявшийся владелец, а ипотечную сумму вернет себе банк. Обязательной норма взаимодействия со счетами эскроу станет в 2022 году. Возможность работать по старым схемам останется до 2028 года. Но уже сейчас ясно, что вновь вводимый финансовый инструмент значительно снизит риски граждан и вытеснит недобросовестные строительные компании с рынка.
- При проектировании жилого комплекса в нем предусмотрены объекты социального назначения: школы, сады, спортивные сооружения. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик подписывает необходимые документы о возложенных на себя обязательствах по постройке социалки. Но на практике бывает, что жилые комплексы возведены, распроданы, введены в эксплуатацию, а на месте школ и садов остается строительный пустырь с опасным мусором.
- Схожая проблема с парковочными местами. Собственник земельного участка стремится получить максимальную прибыль с квадратного метра земли. Поэтому многоэтажки порой стоят в нарушение строительных и санитарных правил в нескольких метрах друг от друга. При такой огромной плотности необходимо организовать сотни парковочных мест, но так как этот продукт не несет дохода, то о нем не задумываются и игнорируют. В следствие этого на придомовых территориях разгорается нешуточная конкуренция за площадь под автомобиль. Описанные проблемы присущи жилищным комплексам бюджетного и комфорт класса. В бизнес- уровне такое маловероятно, так как в цене квадратного метра заложено с высокой доходностью все возможности жилищного комплекса. К сожалению, пробелы в законодательстве, несовершенство исполнительной власти и ее безразличие, позволяют возводить объекты некомфортные для жизни человека, ограничивающие его возможности. А нечестным и коррумпированным лицам уходить от ответственности и продолжать вести деятельность, благодаря ликвидации через банкротство одних юридических лиц и регистрации новых.
Заключение
Несмотря на сложности в строительстве и управлении многофункциональных жилых комплексов, данная архитектурная форма наиболее перспективна в современных условиях и решает ряд задач в общегородском плане. Человек, находясь в границах жилого комплекса может максимально удовлетворить ежедневные потребности. Передвижение граждан снижается за счет формирования мест приложения труда на территории комплекса и наличии необходимой торговой инфраструктуры.
Возникающие трудности, вопросы эксплуатации и управления возможно решить только при тесной взаимосвязи коммунальных и инженерных служб с элементами и системами городского и промышленного уровней. Это дает понимание того, что особое значение в решении проблем муниципального масштаба требует комплексного подхода к функционированию и развитию городских территорий.
Как известно, Фонд защиты дольщиков законодательно наделен правом достраивать долгострои с целью решения проблем пострадавших дольщиков. Видимо, федеральные власти подсчитали примерную общую стоимость этих работ, поскольку Минстрой РФ разработал и вынес на обсуждение проект Постановления Правительства РФ, согласно которому часть проблемных объектов можно вообще не достраивать.
Вместо этого Фонд защиты дольщиков будет наделен правом ограничиться денежной компенсацией обманутым гражданам. Причем проект Постановления касается только случаев, если застройщик – банкрот.
Фонд сможет отказаться от финансирования достройки в ряде случаев: если пострадавшим дольщикам надо выплатить меньше или столько же денег, сколько потребуется на завершение объекта; если на достройку объекта потребуется больше трех лет; и если в регионе сформирован местный фонд защиты дольщиков.
Чтобы выбрать форму помощи дольщикам, Фонду предстоит учесть сведения, размещенные в Единой информационной системе. Например, сформирован ли уже реестр требований к застройщику-банкроту, каков размер этих требований, известна ли стоимость земли, какова степень готовности незавершенного объекта и т. д.
По оценке экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», основные положения документа должны поспособствовать решению проблемы обманутых дольщиков.
Как отмечает советник и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко, сама по себе идея финансирования мероприятий при банкротстве застройщика, в том числе по завершению строительства за счет средств Фонда защиты прав дольщиков, не нова. «Проект призван «заменить» действующее Постановление Правительства РФ № 1234 от 07.10.2017 и содержит более детальное регулирование порядка принятия Фондом решения о финансировании или решения о нецелесообразности финансирования», – отмечает она.
По словам эксперта, более детальное регулирование процедуры принятия Фондом защиты дольщиков решения о финансировании и оснований отказа приведет к большей прозрачности и прогнозируемости соответствующих решений Фонда, что является позитивным моментом.
Руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова отмечает, что долгое время ситуация с объектами, где на достройку дома требовалось значительное дополнительное финансирование, оставалась очень сложной, практически непреодолимой: пострадавшие дольщики попадали в финансовую и правовую ловушки с непонятными перспективами. «Данная инициатива Минстроя РФ, скорее всего, повлияет на положение участников долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, позитивно, так как она предусматривает разрешение сложных ситуаций – порядок возмещения дольщикам», – считает она.
Вопрос, насколько выгодна пострадавшим дольщикам выплата компенсации, не имеет однозначного ответа. «Действительно, выплата денег позволяет мгновенно снять с большого количества лиц статус обманутых дольщиков. Что касается выгоды дольщиков от этого, то все будет зависеть от выбора объектов аналогов для определения стоимости квадратного метра. Пока проект не вносит ясности в критерии выбора», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«При выплате компенсации за счет средств компенсационного фонда гражданин получает денежные средства в размере не менее цены квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве. При этом сумма компенсации определяется расчетным путем как произведение общей площади квартиры (но не более 120 кв. м) и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Гражданин в любом случае вернет себе уплаченную стоимость квартиры. Вопрос о том, что выгоднее – деньги или квартира, – на наш взгляд, зависит, в частности, от цен на рынке в данный момент, от конкретной локации, где расположена «несостоявшаяся» квартира гражданина», – добавляет Арина Довженко.
Мнение
Юлия Арустамова, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы:
– Появление права на получение компенсации позволит дольщикам покинуть проекты-долгострои с неопределенной перспективой, перестать быть заложниками ситуации, когда застройщик – банкрот. Максимальная сумма возмещения рассчитывается на основе официальной стоимости квадратного метра в регионе на дату покупки. При этом площадь квартиры, за которую можно получить деньги, не должна превышать 120 кв. м. Конечно, это ограничение компенсации влияет на удовлетворенность дольщика. При этом опыт прошлых лет показывает, что лучше иметь хотя бы такую возможность, позволяющую покинуть бесперспективный проект не с пустыми руками.
Экологический туризм в своем классическом виде – как туризм познавательный – в Ленобласти пока не нашел своей экономической составляющей. Но региональные власти верят в успех.
Как заявила замглавы Комитета по туризму Ленобласти Римма Сачунова, в общем туристском потоке в Ленобласть порядка 40% – индивидуальные туристы, которые организуют свои путешествия без помощи туроператоров и преимущественно формируют спрос на услуги в направлении экотуризма. «Я верю, что со временем и в результате нашей системной работы мы достигнем того, что экологический туризм будет востребован масштабно», – подчеркнула она.
Ранее губернатор Ленобласти Александр Дрозденко выделил три наиболее перспективных направления развития туризма в регионе. Это исторический туризм, привлекающий внимание иностранных гостей; во-вторых, паломнический туризм, активно растущий благодаря наличию большого количества монастырей и церквей. «Третий вид – активный отдых, и в этом направлении мы видим рост числа внутренних туристов. К нам приезжает все больше москвичей, северян, жителей центральной России и Крыма – это активные люди, которые ведут еще и познавательный туризм», – отмечал он.
Стимулом к развитию туризма как перспективного для экономики региона направления стал «майский указ» Президента Владимира Путина. Одним из ключевых направлений в документе обозначен именно экологический и сельский туризм. Кроме того, как напомнила Римма Сачунова, вопрос о развитии туристского комплекса Ленобласти вот уже два года подряд входит в число тем для обсуждения на площадке Петербургского международного экономического форума.
Сегодня в Ленобласти 47 ООПТ (особо охраняемых природных территорий), на семи из них уже оборудованы экологические маршруты: это музей-усадьба Н. И. Рериха и радоновые источники у дер. Лопухинки, Вепсский лес и Линдуловская роща, Токсовские высоты и Раковые озера, а также гряда Вярямянселькя. В рамках нацпроекта «Экология», согласно планам областного Комитета по природным ресурсам, три экологических маршрута будут дооборудованы. Так, велосипедный маршрут в заказнике «Гряда Вярямянселькя», обустроенный в 2015 году на протяжении 7 км, получит продолжение до 11 км. Будет обновлен и самый популярный объект из числа ООПТ – Токсовские высоты. Предполагается очистка более 5 га захламленной территории, установка малых архитектурных форм и деревянных информационных щитов. Пешеходный экологический маршрут оборудуют на Колтушских высотах – объекте, охраняемом ЮНЕСКО.
Ленобласть развивает экологический туризм, кроме того, через программы приграничного сотрудничества – прежде всего это программа «Россия – юго-восточная Финляндия». Цель проекта Visit Vuoksa – создание и благоустройство экологических маршрутов в пределах озерно-речной системы Вуокса. Проект BizCycle нацелен на развитие трансграничного велосипедного и экологических видов туризма.
Потенциал для сельского туризма обусловлен близостью к Петербургу. Основная задача в этом направлении – развитие сети коллективных средств размещения и одновременно их классификация. Меры поддержки отрасли со стороны региональных властей включают информационную, организационную и финансовую помощь. «Ежегодно проходит конкурсный отбор для предоставления субсидий некоммерческим организациям, реализующим проекты по формированию комфортной туристской среды в нашем регионе», – сообщила Римма Сачунова.
Со своей стороны, областной Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка предоставляет субсидии на строительство гостевых домов, приобретение технических средств, создание инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и др., а также на классификацию гостевых домов и коллективных средств размещения
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Мы понимаем, что туризм может стать серьезной частью нашей экономики, когда турпоток достигнет 3-4 млн человек. Ведь сейчас нас посещает преимущественно так называемый «перекрестный» турист, который приезжает в Санкт-Петербург на несколько дней и один день проводит в области. Поэтому наша задача – заинтересовать людей и убедить приезжать к нам не «заодно», а целенаправленно.