Васильевский остров — «намытая» Россия
Группа ЛСР в конце 2021 года или в начале следующего приступит к намыву еще 143 га в Невской губе для строительства очередного жилого комплекса. Местные жители требуют моратория на строительство жилья и апартаментов, поскольку на намывных территориях не хватает социальной и транспортной инфраструктуры, кроме того, страдает экология. Смольный не собирается останавливать проект.
Группа ЛСР ранее самостоятельно сформировала 86 га в южной части намыва под проект «Морской фасад». Как пояснил генеральный директор компании «ЛСР.Базовые» Сергей Бегоулев, его компания выступает генподрядчиком и теперь готовится намыть еще 143 га. По словам С. Бегоулева, сейчас завершается проектирование, работы начнутся в конце 2021 — начале 2022 года. Планируется построить жилой комплекс с площадью жилья около 700 тыс. кв. м, не считая 260 тыс. кв. м нежилых объектов. Весь комплекс предполагается завершить к 2034 году.
Ожидалось, что в июне будет готов результат экологической экспертизы по проекту — оценка воздействия на окружающую среду. Именно теперь состоялся круглый стол «Будущее намывных территорий Васильевского острова: за и против» в пресс-центре ТАСС.
Весной прошли общественные обсуждения проектной документации по намыву. По проекту, намыв пройдет в два этапа — с 2022 по 2024 и с 2025 по 2026 годы. Всего предполагается намыть 163 га, объем насыпи составит 9,5 млн куб. м.
Короткая летопись
Проекту намывных территорий много лет. В 2006 году за 5,355 млн долларов компания «Терра Нова», аффилированная с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, приобрела права на будущие территории. Среди обязательств — намыть 476 га в акватории Невской губы и освоить новые земли. Завершить намыв планировалось в июне 2019 года.
Однако темпы работ отставали от графика. Смольный выступил с претензиями — не только по поводу темпов, но также из-за несамостоятельного освоения участков. Застройку намывных территорий вели и ведут Seven Suns Development, Glorax Development, Группа ЛСР, «Лидер Групп», «Ренессанс Констракшн».
Впрочем, реальной причиной эксперты посчитали нежелание Смольного оплачивать строительство инфраструктурных объектов.
Претензии погасил Сбербанк, кредитовавший «Терра Нова». Он же стал обладателем намывных земель: за долги по кредитам «Терра Нова» перешла под контроль банка. В залоге по обеспечению займа находились 237,7 га.
После этого власти решили продлить действующий договор до 2026 года.
Сигнал опасности
Жители Васильевского острова в целом и намыва в частности недовольны экологической ситуацией, в том числе сильными ветрами, приносящими песок. К экологии территории есть претензии и у специалистов. Но их не слышали и полтора десятка лет назад, не слышат и теперь.
По словам заместителя генерального директора по эксплуатации Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России Игоря Полищука, новые территории, безусловно, влияют на работу дамбы — защиту города от наводнений. Когда проект создавался, принимались определенные исходные данные, в частности, площадь акватории составляла 400 кв. км. «Сейчас эта площадь сузилась, изменились техусловия эксплуатации, — пояснил специалист. — Чем меньше зеркало Невской губы, тем быстрее Нева наполнит акваторию. Уровень воды может подниматься на 2–6 см в час».
Однако, по мнению Полищука, чтобы делать какие-то выводы, необходим научный подход.
Ответ Дирекции на запрос депутата Заксобрания Петербурга Алексея Ковалева был более определенным: намыв угрожает затоплением огромной площади города на Васильевском острове и в центре.
Из текста письма Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России:
«Акватория Невской губы, как неотъемлемая часть проекта КЗС, является водоемом, аккумулирующим сток р. Невы только за счет площади зеркала ее акватории, в условиях закрытых затворов КЗС в период предотвращения угрозы наводнения. ФКП "Дирекция КЗС г. СПб Минстроя России" неоднократно ставило вопрос о необходимости сохранения проектной аккумулирующей способности Невской губы, принятой в проекте КЗС. В связи с активным намывом искусственных земельных участков в акватории Невской губы за последние десятилетия площадь акватории значительно сократилась, что изменило расчетные проектные значения.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" к 2025 году планируется намыть в Невской губе 1500 га (15 км2) искусственных территорий.
Десятилетний опыт эксплуатации КЗС свидетельствует о том, что наиболее опасной зоной намыва является акватория в устье реки Невы на западной оконечности Васильевского острова ["Морской фасад" (Васильевский остров)]. Подъем уровня 27.09.2018 полностью подтвердил негативное влияние намытых искусственных участков западнее Васильевского острова на возможность возникновения остаточных наводнений в Санкт-Петербурге. В условиях наводненческих ситуаций уровень воды в этой части акватории резко возрастает в результате ветрового воздействия, что является следствием изменившегося гидрологического режима в связи с сокращением площади зеркала Невской губы из- за созданных за период 2008–2020 гг. искусственных намывных участков площадью ~ 238 га. При планируемом создании намывных территорий западнее Васильевского острова "Морской фасад") наибольший подъем уровня воды и будет наблюдаться в р. Большая Нева, что может привести к ущербам в исторической части Санкт- Петербурга, включая ущербы для культурных объектов мирового значения».
Ранее к аналогичному выводу пришло ФГБУ «Северо-Западное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», которое по заказу КГА выполнило исследование: намытым территориям подтопление не угрожает, пока не будут созданы новые.
Расчетное время заполнения Невской губы во время наводнений при закрытых шлюзах дамбы — 48 часов (максимальный подъем воды – 190 см). При существующих намытых площадях заполнение происходит уже быстрее. Новые территории сократят время наполнения Невской губы при наводнениях на 10–15 минут.
Кроме того, вклинивается природный фактор. Как отметил начальник Гидрометцентра Санкт-Петербурга Александр Колесов, происходит потепление, участились циклоны и угрозы наводнений. Конечно, много факторов влияет на ситуацию, в том числе перераспределение потоков по рукавам Невы, объему воды в Невской губе и проч., рассуждает он.
А. Колесов также указал на еще одну проблему — наводнения внутри дамбы. «Даже при засыпке, закрытой дамбе у нас все равно будет наводнение до двух метров. Эти насыпные территории только увеличивают угрозу», — отметил он.
Ранее экологи говорили о разрушении береговой линии залива: ежегодно берег отступает на 0,5–1,5 метра.
Кроме наводнений, ухудшается экологическое состояние Финского залива: участки на побережье заболачиваются, структура растительности меняется, популяции рыб и некоторых животных страдают, поскольку меняется кормовая база.
Свою лепту внесли также застройщики, нарушая технологии при намыве площадей. По мнению экологов, негативное воздействие на окружающую среду оказалось гораздо большим, чем ожидалось.
Галина Козинец, д. т. н., директор Высшей школы гидротехнического и энергетического строительства Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, полагает проблему очевидной: «Намывается территория — изменяется экология».
По мнению эксперта, можно было несколько лет назад хотя бы подступиться к ее решению. «Надо решать по рыбе, по планктону, про очистные сооружения. Много вопросов по блоку экологии и безопасности», — перечисляет Г. Козинец.
Однако С. Бегоулев не согласен с подобными оценками. По его словам, сейчас зеркало составляет 138 тыс. га, а намывные территории отнимут у воды менее 1%. «Как практик, уверен, что новый проект не окажет существенного влияния», — утверждает он.
Но добавляет: «Мы наносим ущерб поголовью рыбы, когда намываем территории. Но мы выпустили 140 тыс. мальков».
Инфраструктура в упадке
Не меньшая проблема — отсутствие инфраструктуры на намыве. По некоторым подсчетам, к 2023 году здесь будут проживать более 30 тыс. человек, а первый детский сад открылся прошлой весной.
По расчетам, сделанным на старте проекта, на намыве должны были проживать 60 тыс. человек, для которых надо построить восемнадцать детских садов, девять школ, две поликлиники и больничное учреждение, три кабинета врача общей практики, два крытых спортивных комплекса и другие соцобъекты. Нормативы с годами изменились в сторону увеличения, в городе не хватает социальной инфраструктуры. Чтобы восполнить дефицит, требуются миллиарды. Поэтому Смольный постепенно «слил» свои обязательства, переложив их на застройщиков.
Сегодня девелоперы озадачены не только строительством школ и детских садов, но также и дорог.
Как отметил С. Бегоулев, в новый проект на севере намыва заложено три школы, пять детских садов, а также внутриквартальные дороги. «Общегородские дороги не относятся к компетенции застройщика», — уточнил он.
Пока застройщикам приходится самостоятельно строить дороги. Некоторые работы выполняла структура ГК Seven Suns Development, некоторые — GloraХ.
Станция метро «Морской фасад», как ранее заявляли чиновники, появится в 2045 году. До этого предполагается ввод станции «Горный институт», а сроки уже отодвинуты на 2024 год.
Проект планировки развязки в районе Шкиперского протока утвержден весной 2019 года, строительство планируется начать нынешним летом. Объем будет готов через два-три года. А финансирование строительства улично-дорожной сети на намыве Смольный и прежде планировали не раньше 2021 года.
По мнению экспертов, после ввода всех запланированных 6 млн кв. м недвижимости намыву грозит транспортный коллапс.
Люди против власти
Жители намыва регулярно жалуются на отсутствие школ, детских садов, парковок, зелени, дорог. Новый проект Группы ЛСР они считают абсолютно лишним. Группа в соцсетях «Живем на Васильевском острове» собирает подписи против «создания новых намывных территорий у берега острова Декабристов, а именно территорий земельных участков (в том числе увеличение высотных отметок), для целей возведения объектов недвижимости, инженерной и транспортной инфраструктуры. Подписи будут направлены в адрес Президента РФ, губернатора Санкт-Петербурга и других лиц, которые несут ответственность за происходящее в стране и в нашем любимом городе».
Несколько раньше люди обращались к Президенту РФ Владимиру Путину с просьбой ввести мораторий на застройку Васильевского острова апартаментами и жилыми комплексами. Петицию подписали несколько тысяч человек. «Последние годы ради сиюминутной прибыли снимают с охраны и разрушают исторические здания, уничтожают зеленые зоны, сносят социальные объекты, также известно о планах по дальнейшему намыву территории у острова Декабристов и строительству там очередного жилья. В результате подобных непродуманных действий в Василеостровском районе полностью нарушен баланс жилья и социальной инфраструктуры. Из-за хаотичного строительства мы уже имеем неадекватную нагрузку на существующую инфраструктуру, отсутствие улично-дорожной сети на территории южной части намыва, катастрофический дефицит социальных учреждений и зеленых насаждений во всем районе и, как следствие, нескончаемый поток нерешенных проблем, которые нарастают как снежный ком, порождая конфликты, дискомфорт и социальную напряженность», — указано в обращении.
Петиция последовала после неоднократного обращения к властям региона. А на днях местные активисты объявили о создании коалиции Василеостровского, Петроградского и Центрального районов, которая выступит за мораторий на застройку исторического центра. Новая петиция, текст которой еще предстоит обсудить, возникнет, поскольку власти «не отреагировали должным образом на обращения жителей Василеостровского и Центрального районов о введении моратория на строительство до решения вопросов об обеспеченности жителей социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями и улично-дорожной сетью».
Депутат А. Ковалев уверен, что есть достаточно аргументов для обращения в суд с требованием запретить намыв новых территорий. «Дорогие друзья! У нас появились новые, убийственные аргументы против намыва. Я получил ответ из Дирекции Комплекса защитных сооружений с категорическим мнением ПРОТИВ расширения намывных территорий», — сообщает он в соцсетях.
Супермодель
Подойти «научно» к решению экологических проблем готов Политехнический университет, выстроив информационную модель. «Этот вопрос уже обсуждался, мы высказали свою готовность. Нужно начать работать, сформулировать техзадание, найти деньги. Надо определиться, сколько это стоит, и решать вопрос», — говорит Г. Козинец.
По ее мнению, поскольку дамба защищает не только Петербург, возможно федеральное финансирование.
Г. Козинец полагает, что заказчиком может выступить город или даже Минстрой РФ. «Сколько это может стоить, сейчас не скажу, но не дешево», — говорит она. Все зависит от масштаба исследований.
И. Полищук согласен с необходимостью информационного моделирования, которое в том числе позволит понять, какие факторы, влияющие на окружающую среду, основные, какие — второстепенные.
«Может быть, надо увеличить площадь Невской губы, — рассуждает он. — Если хотите что-то насыпать, надо дать воде где-то разлиться».
В любом случае, уверен он, надо подключать науку — соображения Дирекции, направленные в Минстрой РФ и федеральное правительство, ответной реакции не получили.
Между тем очередной участок Невской губы готовится к намыву. А экологическая экспертиза? Обычно она не видит изъянов в проектах, особенно таких масштабных.
Локдаун подарил цифровизации городской среды импульс для развития, но диджитализация идет медленно. По оценкам экспертов, процесс находится на ранней стадии, но лет через десять города наконец станут «умными».
Тема цифровизации стала одной из основных на XXIV Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ), ее обсудили участники нескольких сессий. Они полагают, что рынку не хватает конкуренции, вменяемого регулирования и честного бюджетного финансирования.
В начале пути
В 2018 году в России запущен проект Минстроя РФ «Умный город». Его цель — найти и применить инструменты и технологии для диджитализации городов.
Чиновники вполне довольны скоростью процесса. Дмитрий Чернышенко, заместитель председателя Правительства РФ, например, считает достижением возможность для Правительства получить доступ к данным в режиме реального времени. По его словам, цифровизация идет быстро, однако в идеале она должна стать нормой жизни, а не поводом для обсуждения.
Бизнес настроен менее оптимистично. Как отметил Андрей Кузяев, президент, член совета директоров АО «ЭР-Телеком Холдинг» (Пермь), пока нет ни одного законченного проекта. Идет поток legacy-решений, которые снимают самые острые проблемы.
По его словам, во-первых, тема «не вызрела», нет понимания, что такое «умный город». Очень серьезная проблема связана с тем, что в этом понятии заложена масса технологических, софтовых и многих других решений. «Сегодня диджитал-трансформация городской среды очень сырая, неумелая. Мы на ранней стадии, пока это не походит на осознанную системную работу», — полагает Андрей Кузяев.
Уже очевидно: локдаун дал толчок диджитализации по всем направлениям. Жан-Паскаль Трикуар, председатель совета директоров, главный исполнительный директор Schneider Electric, рассуждает: «Ковид все изменил. Дистанционная работа требует новых технологий».
По его словам, в строительстве наметилась тенденция использовать новые экологически чистые технологии, более эффективным становится энергообеспечение. «Мы наблюдаем очень быструю адаптацию в сфере энергетики и цифровизации», — подчеркнул Жан-Паскаль Трикуар.
Владислав Бутенко, управляющий директор, старший партнер, председатель BCG Россия и СНГ, руководитель глобального сектора «Развитие городов», также полагает, что последствия пандемии пошли на пользу цифровизации: управлять бизнесом стало легче, люди стали относиться еще более лояльно к цифровым технологиям.
Всеобщая цифровизация
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, отметил переход на «цифру» разных сервисов — и по оплате услуг, и в торговле и т. д., включая «умные» содержание и эксплуатацию жилья. Цифровизация услуг в сфере ЖКХ, по словам замминистра, «показала плюсы и то, что необходимо доделать, чтобы получить комфортную жилую среду».
В числе новых направлений диджитализации Никита Стасишин назвал ипотечное кредитование в онлайн-режиме, а также составляющие умного города — все, что связано с картографией, кадастром, регистрацией в Росреестре.
По его мнению, в ближайшее время в жилых комплексах появятся специальные боксы и места общего пользования для доставки товаров, в том числе продуктов. Продвинутые застройщики, по словам Никиты Стасишина, уже озаботились этим.
Кроме того, в масштабных инфраструктурных проектах уже заложена цифровая составляющая, добавил он.
«Продвинутые давно все продвигают», — согласился Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон». По его мнению, основой для цифровизации строительного рынка должна стать BIM-технология: «В BIM можно заложить все инновационные решения».
Филипп Жозеф Оливье Брошар, президент Auchan Russia, отметил: 10% выручки сети «Ашан» приходит по цифровым каналам. Кроме того, цифровизация позволила ускорить доставку товара, а также экономить. Сегодня по цифровым каналам между собой соединены более 300 магазинов сети.
«Умнеющий» Петербург
Петербург — один из лидеров регулярного рейтинга умных городов-миллионников Минстроя РФ. Согласно данным последнего рейтинга, он опустился с третьего на четвертое место. Впереди Москва, Казань и Екатеринбург.
В мировом рейтинге Петербурге остается на 73-й позиции.
Есть определенные направления, в которых город держит первенство. Например, цифровая платформа «Смартека», аккумулирующая идеи для диджитализации, заинтересовалась петербургским консьерж-сервисом, созданным для поддержки системообразующих предприятий, а также методикой оценки городских районов по энергосбережению.
В региональном исследовательском центре РАН в Петербурге разработано программное обеспечение для защиты систем, уже действующих или которым предстоит работать на транспорте. Это пилотируемые и беспилотные автомобили, светофоры, электронные табло, турникеты и прочее. Программы распознают и хакерские атаки, и ошибки интерфейсов.
В ходе ПМЭФ, кроме того, Петербург подписал соглашение с ПАО «Ростелеком» — город получит 180 тыс. видеокамер в шестнадцати районах в рамках проекта «Умный город». Первый пул в 25 тыс. камер планируется установить в текущем году. Кроме того, «Ростелеком» устанавливает комплексы для фиксации нарушений ПДД.
Также на форуме подписано соглашение между Петербургом и АО «Эр-Телеком Холдинг». Документ подразумевает совместные мероприятия для развития услуги связи и системы умного города.
Города будущего
В декабре 2020 года Минстрой РФ опубликовал индекс цифровизации городских хозяйств в рамках проекта «Умный город» по итогам 2019 года. По подсчетам, за год все 203 населенных пункта, которые участвуют в рейтинге, «поумнели» на 18%. Средний балл — более 40 из 120 возможных. Любопытно, что больше всего продвинулся вверх показатель «городское управление».
Вместе с тем, отмечает Хенрик Франк Нильсен, старший вице-президент, глава подразделения «Теплоизоляция» компании ROCKWOOL в Северо-Восточной Европе, средний возраст жилого фонда в России — 40 лет, и доля умных домов невелика. По его словам, урбанизация сегодня — свершившийся факт. Хенрик Нильсен предсказывает: «К 2030 году в мире будет более 40 умных городов. Но нам нужны города, в которых можно жить».
Сегодня жить в действительно умных домах может себе позволить небольшая часть населения. Андрей Кузяев утверждает: «Смысл трансформации — комфорт не только для группы людей, которая может заплатить, но чтобы плоды технологического уклада достались всем».
Однако здесь возникает проблема. Как заявил Игорь Ляпунов, вице-президент по информационной безопасности ПАО «Ростелеком», денег у администраций большинства городов нет. Необходимо, чтобы на этот рынок пришли деньги. Тогда появится оплаченный спрос, а вслед за ним — открытая конкуренция.
Пока основным заказчиком выступают государственные органы. Бизнес полагает, что проект «Умный город» лучше разовьют частные структуры. «Частные компании в любой области эффективнее, но им нужен присмотр. Нужно отдавать некоторые функции частным компаниям, но регулировать должно государство», — заявил Владислав Бутенко.
Никита Стасишин полагает, что кое-какая конкуренция на рынке есть: «Если бы мы ввели обязательный интернет, появился бы единый поставщик — и никакой конкуренции».
Что касается регулирования, сейчас как раз министерство озабочено сокращением лишних процедур. Правда, в региональных законах остается множество требований. «Главное, что должно остаться в обязательных требованиях, — безопасность. Все остальное должны регулировать рынок и бизнес», — заключил замминистра.
Мнение
Владислав Бутенко, управляющий директор, старший партнер, председатель BCG Россия и СНГ, руководитель глобального сектора «Развитие городов»:
— Практика работы с городами очень быстро растет — на 50–60% в год. Города имеют тенденцию жить по наработанным схемам и постепенно чуть улучшать их. Но лет через 10–15 все города станут цифровыми. Это не какая-то фишка, это — как мобильный интернет, который сегодня есть повсеместно. Города станут либо умными, либо не будут существовать вообще.
Действие пирамиды Маслоу применимо и в городе. На разных уровнях — удовлетворение первичных потребностей, комфорт жизни, развитие, сопричастность к управлению городом. Но самый базовый уровень — безопасность. Иначе даже аппетит портится.
Андрей Кузяев, президент, член совета директоров, АО «ЭР-Телеком Холдинг»:
— Процесс диджитализации идет эволюционно, постепенно ускоряется. Но решению задач разговоры о стандартизации, типизации, сертификации не помогут. Чтобы решить задачи местного значения, надо замахиваться на мировые рынки, нужны решения во всех городах.
Сегодня основной заказчик — государство. Поэтому оно должно обеспечить равный доступ к бюджетным средствам и частных и полугосударственных структур. Давайте сделаем так, чтобы на этом рынке была конкуренция решений, чтобы пришел капитал.
Но для привлечения капитала, инноваций нужно создавать стимулы. Нужна рыночная среда, разумное регулирование. Тогда через десять лет будем жить в умных городах.
Как застройщику защитить себя, работая с государством? Как выполнить подряд и получить от заказчика (государства, министерства, департамента) деньги за свою работу? Какие хитрости выдумывают государственные органы, чтобы не платить, к чему придираются и как защитить себя от этих “подводных камней”?
Рассказывают Елена Козина, старший партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва), и Малика Король, руководитель судебного управления «ЭЛКО профи».
К каким сложностям подготовиться, если вы хотите работать по госзаказу?
Работая с госзаказами, подрядчик не должен ожидать того, что в процессе выполнения работ цена контракта изменится в сторону увеличения. Закон 44-ФЗ, который регулирует все этапы сделки с госзаказчиками, допускает колебание цены в ту или иную сторону не более чем на 10%, при условии, что это разрешено документацией о закупке и/или контрактом. Закон 223-ФЗ, который, на наш субъективный взгляд, более лоялен к подрядчику, допускает колебание цены не более чем на 30%. В силу данных норм целесообразно на стадии подачи заявки на участие в закупке трезво оценивать свои силы и не заблуждаться в формате «сейчас укажем в заявке всё, что устроит заказчика, а потом будем решать проблемы по мере их поступления». Именно на этом этапе и создаются предпосылки проблем с исполнением госконтрактов: заказчик устанавливает рамки, в которые пытается втиснуться подрядчик (застройщик) в погоне за контрактом.
Также сложно продлить сроки по госконтрактам. Например, 44-ФЗ допускает продление срока только один раз, а 223-ФЗ оставляет вопрос о допустимости изменения срока на усмотрение сторон (все зависит от условий положения о закупках и контракта (договора)).
Желая работать по госконтракту, будьте готовы к тому, что спустя время после сдачи части работ (а иногда и объекта в целом) цена контракта может измениться не в интересах подрядчика. Происходит это из-за получения заказчиком заключения о достоверности сметной документации. Заказчики включают такое условие в контракт (договор) и подрядчику уже трудно оспаривать его, так как он согласился с ним, подавая заявку, подписывая контракт. Да, если исходить из совокупного толкования норм Градостроительного кодекса РФ, такое заключение должно быть получено до выполнения работ, но на практике всё иначе.
На стадии исполнения договора нужно быть готовым к тому, что документация не будет передана до начала работ полностью. Плюс заказчик будет её корректировать в процессе выполнения работ. Такое поведение можно расценить как ненадлежащее встречное исполнение обязательств со стороны кредитора (заказчика) и соразмерно перенести срок исполнения обязательства должника (подрядчика) в случае предъявления заказчиком требования о нарушении срока выполнения работ (статья 405 ГК РФ).
Также не стоит выполнять работы, которые не предусмотрены проектной и рабочей документацией. Это так называемые дополнительные работы. Если такие работы не согласованы заказчиком, то платить за них он не обязан.
При подписании дополнительного соглашения о корректировке цены работ после получения положительного заключения о достоверности сметной документации необходимо обратить внимание на то, из чего в итоге сложилась цена работ. Часто заказчик закладывает в расчёт стоимости работ понижающие коэффициенты, не предусмотренные положением о закупках, конкурсной документацией или законом.
Госконтракты часто не содержат условия о порядке расторжения договора по инициативе подрядчика, а также о порядке расторжения договора и сопутствующих действий подрядчика по передаче строительной площадке и сдаче работ. Поскольку нигде не установлены сроки, в течение которых подрядчик должен освободить строительную площадку и сдать фактически выполненные работы, то на практике заказчик редко даёт подрядчику разумное время на подготовку документации, актов, справок, площадки к передаче. Также не урегулирован вопрос порядка проведения экспертной оценки объёма фактически выполненных работ до передачи объекта новому подрядчику.
Что учесть в договоре подряда?
Важно сопоставить свои возможности с запросом заказчика. Очень многие подрядчики в погоне за репутацией соглашаются на цену, которая в дальнейшем становится для них убыточной. Это потому, что компании, за плечами которых есть качественно исполненные контракты, получают преимущество. В будущем планируется создание рейтингов, снижение требуемого размера обеспечения для компаний с опытом. А это — немалые плюсы.
Возвращаясь к вопросу о том, что нужно учесть в договоре, рекомендуем внимательно смотреть или откорректировать (если удастся) условие о допустимости корректировки сметной документации после выполнения работ. Именно вследствие этого условия в итоге подрядчик уходит в минус. Например, мы вели дело против РЖД, где последние существенно снизили цену договора спустя 1,5 года (речь идёт о сумме около 100 млн ₽), оправдывая такое право условиями договора и положительным заключением экспертизы по определению достоверности сметной документации. Несправедливо? Да. Убыточно? Ещё бы! Безусловно, мы защитили интересы доверителя, но не у всех есть мы. Поэтому при заключении договоров обращайте внимание на такое условие, а если оно имеется и не подлежит корректировке — внимательно проверяйте понижающие коэффициенты, которые заказчик применит при «сторнировании» цены и КС-2, КС-3.
На что имеет право заказчик работ?
Заказчики вправе делать то, что предусмотрено законом и договором. Госконтракты предоставляют им карт-бланш. Порой, изучая такие контракты, поражаешься, насколько они «прозаказчиковые».
Ну а в целом, заказчик вправе проверять работы на каждом этапе, требовать от подрядчика надлежащего исполнения принятых им на себя обязательств.
К чему чаще всего придираются заказчики?
Часто придирки сыпятся на стадии сдачи-приёмки. Госзаказчик проверяет работы досконально и очень тщательно. Отклонение от параметров, например, на 0,5 мм — отказ в принятии работ.
С какой целью это делают? Во-первых, госконтракты строго регламентированы, и они обязаны следовать установленным параметрам. Во-вторых, источником финансирования является бюджет, и здесь каждая копейка, которая должна пойти в карман подрядчика, на счету.
Также подрядчики постоянно получают штрафы за нарушение техники безопасности, вплоть до штрафа за размещение носков на радиаторе (и такое было).
Как защитить себя от необоснованных претензий?
Ответ прост: внимательно изучать документацию и не совершать отклонения, правильно оформлять акты выполненных работ и справки о стоимости. Это подчас трудно осуществить на практике вследствие поздней передачи документации по каждому этапу работ или постоянной её корректировки.
Обезопасить себя можно, лишь выполняя работу строго при наличии документации со штампом «в работу», то есть когда заказчик согласовал выполнение работ именно так, а не иначе. Далее — следовать этой документации. В случае необходимости отклонения от согласованной документации, необходимо получить новое согласование заказчика до начала работ.
Какие права имеет подрядчик, застройщик?
Подрядчик вправе приостановить работы в случае неисполнения заказчиком встречных обязательств. Здесь мы возвращаемся к вопросу о своевременном предоставлении документации, разрешения на строительство, получении заключения о достоверности сметной стоимости. Кажется банальным, но все об этом забывают.
Часто ли проблемы, о которых мы говорим, связаны с действиями субподрядчиков?
К сожалению, генподрядчик несёт ответственность за действия субподрядчиков. Поэтому ссылаться на их нарушения — неправильно.
Многие подрядчики, оправдывая погашение аванса, ссылаются на то, что часть аванса ушла на выплату аванса субподрядчикам. Но, когда нарушен срок погашения аванса (срок выполнения работ по этапу), то ссылка на неотработку аванса субподрядчиком будет несостоятельна. Придётся вернуть аванс заказчика и/или уплатить штраф (неустойку), а потом уже разбираться самим с субподрядчиком. Равнозначно несостоятельна будет ссылка на нарушение сроков генподрядчика вследствие нарушения сроков субподрядчиками.
На каком этапе консультироваться с юристом?
Юрист необходим ещё на стадии принятия решения об участии в закупке. Именно на этой стадии правовая экспертиза положения о закупке, конкурсной документации и других актов позволит знать все болевые точки и быть к ним готовыми.
Учитывая характер госзакупок, скорее всего, придётся заключить договор/контракт на условиях заказчика. Однако это не говорит о безнадёжности и беспомощности застройщика. Предупреждён — значит вооружён.
Лучше штатный юрист или специалист со стороны?
«Свои» юристы (in-house lawyer), безусловно, необходимы, поскольку внутренний документооборот масштабный, необходимо постоянно давать правовую оценку каждому шагу подрядчика и оценивать все риски. Однако, исходя из нашего опыта работы с подрядными спорами, а их было немало — именно консалтинговые юристы могут спасти ситуацию и «вытащить» подрядчика из передряги.
Внутренние юристы редко сталкиваются с неординарными спорами, а консалтинговые имеют с ними дело чуть ли не ежедневно. Специалист на стороне, помимо всего прочего, обладает своеобразным фильтром, не позволяющим затуманить взгляд мнением руководителя, эмоциям, «дружеским» отношениям с заказчиком и т.п.
В случае конфликта — как можно быстрее обращаться в суд или всё же пытаться вести переговоры, находить компромиссы?
Всегда лучше попробовать договориться, потому что судебная тяжба — болезненна. Как показывает практика, предъявить претензии подрядчику со стороны заказчика есть возможность всегда. А вот подрядчики не всегда имеют такую возможность: либо договор не содержит каких-либо прав подрядчика на привлечение заказчика к ответственности (хотя ответственность подрядчика часто предусмотрена практически за каждый чих), либо подрядчик не совершал определённые законом действия (письма о приостановлении работ, о необходимости согласования дополнительных работ и т.д.), в связи с чем лишился права ссылаться на нарушения со стороны заказчика.
Если же договориться не удаётся, нужно идти в суд и отстаивать свои права. Не стоит сидеть и ждать, пока пройдут сроки на судебную защиту нарушенного права.