Васильевский остров — «намытая» Россия
Группа ЛСР в конце 2021 года или в начале следующего приступит к намыву еще 143 га в Невской губе для строительства очередного жилого комплекса. Местные жители требуют моратория на строительство жилья и апартаментов, поскольку на намывных территориях не хватает социальной и транспортной инфраструктуры, кроме того, страдает экология. Смольный не собирается останавливать проект.
Группа ЛСР ранее самостоятельно сформировала 86 га в южной части намыва под проект «Морской фасад». Как пояснил генеральный директор компании «ЛСР.Базовые» Сергей Бегоулев, его компания выступает генподрядчиком и теперь готовится намыть еще 143 га. По словам С. Бегоулева, сейчас завершается проектирование, работы начнутся в конце 2021 — начале 2022 года. Планируется построить жилой комплекс с площадью жилья около 700 тыс. кв. м, не считая 260 тыс. кв. м нежилых объектов. Весь комплекс предполагается завершить к 2034 году.
Ожидалось, что в июне будет готов результат экологической экспертизы по проекту — оценка воздействия на окружающую среду. Именно теперь состоялся круглый стол «Будущее намывных территорий Васильевского острова: за и против» в пресс-центре ТАСС.
Весной прошли общественные обсуждения проектной документации по намыву. По проекту, намыв пройдет в два этапа — с 2022 по 2024 и с 2025 по 2026 годы. Всего предполагается намыть 163 га, объем насыпи составит 9,5 млн куб. м.
Короткая летопись
Проекту намывных территорий много лет. В 2006 году за 5,355 млн долларов компания «Терра Нова», аффилированная с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, приобрела права на будущие территории. Среди обязательств — намыть 476 га в акватории Невской губы и освоить новые земли. Завершить намыв планировалось в июне 2019 года.
Однако темпы работ отставали от графика. Смольный выступил с претензиями — не только по поводу темпов, но также из-за несамостоятельного освоения участков. Застройку намывных территорий вели и ведут Seven Suns Development, Glorax Development, Группа ЛСР, «Лидер Групп», «Ренессанс Констракшн».
Впрочем, реальной причиной эксперты посчитали нежелание Смольного оплачивать строительство инфраструктурных объектов.
Претензии погасил Сбербанк, кредитовавший «Терра Нова». Он же стал обладателем намывных земель: за долги по кредитам «Терра Нова» перешла под контроль банка. В залоге по обеспечению займа находились 237,7 га.
После этого власти решили продлить действующий договор до 2026 года.
Сигнал опасности
Жители Васильевского острова в целом и намыва в частности недовольны экологической ситуацией, в том числе сильными ветрами, приносящими песок. К экологии территории есть претензии и у специалистов. Но их не слышали и полтора десятка лет назад, не слышат и теперь.
По словам заместителя генерального директора по эксплуатации Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России Игоря Полищука, новые территории, безусловно, влияют на работу дамбы — защиту города от наводнений. Когда проект создавался, принимались определенные исходные данные, в частности, площадь акватории составляла 400 кв. км. «Сейчас эта площадь сузилась, изменились техусловия эксплуатации, — пояснил специалист. — Чем меньше зеркало Невской губы, тем быстрее Нева наполнит акваторию. Уровень воды может подниматься на 2–6 см в час».
Однако, по мнению Полищука, чтобы делать какие-то выводы, необходим научный подход.
Ответ Дирекции на запрос депутата Заксобрания Петербурга Алексея Ковалева был более определенным: намыв угрожает затоплением огромной площади города на Васильевском острове и в центре.
Из текста письма Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России:
«Акватория Невской губы, как неотъемлемая часть проекта КЗС, является водоемом, аккумулирующим сток р. Невы только за счет площади зеркала ее акватории, в условиях закрытых затворов КЗС в период предотвращения угрозы наводнения. ФКП "Дирекция КЗС г. СПб Минстроя России" неоднократно ставило вопрос о необходимости сохранения проектной аккумулирующей способности Невской губы, принятой в проекте КЗС. В связи с активным намывом искусственных земельных участков в акватории Невской губы за последние десятилетия площадь акватории значительно сократилась, что изменило расчетные проектные значения.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" к 2025 году планируется намыть в Невской губе 1500 га (15 км2) искусственных территорий.
Десятилетний опыт эксплуатации КЗС свидетельствует о том, что наиболее опасной зоной намыва является акватория в устье реки Невы на западной оконечности Васильевского острова ["Морской фасад" (Васильевский остров)]. Подъем уровня 27.09.2018 полностью подтвердил негативное влияние намытых искусственных участков западнее Васильевского острова на возможность возникновения остаточных наводнений в Санкт-Петербурге. В условиях наводненческих ситуаций уровень воды в этой части акватории резко возрастает в результате ветрового воздействия, что является следствием изменившегося гидрологического режима в связи с сокращением площади зеркала Невской губы из- за созданных за период 2008–2020 гг. искусственных намывных участков площадью ~ 238 га. При планируемом создании намывных территорий западнее Васильевского острова "Морской фасад") наибольший подъем уровня воды и будет наблюдаться в р. Большая Нева, что может привести к ущербам в исторической части Санкт- Петербурга, включая ущербы для культурных объектов мирового значения».
Ранее к аналогичному выводу пришло ФГБУ «Северо-Западное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», которое по заказу КГА выполнило исследование: намытым территориям подтопление не угрожает, пока не будут созданы новые.
Расчетное время заполнения Невской губы во время наводнений при закрытых шлюзах дамбы — 48 часов (максимальный подъем воды – 190 см). При существующих намытых площадях заполнение происходит уже быстрее. Новые территории сократят время наполнения Невской губы при наводнениях на 10–15 минут.
Кроме того, вклинивается природный фактор. Как отметил начальник Гидрометцентра Санкт-Петербурга Александр Колесов, происходит потепление, участились циклоны и угрозы наводнений. Конечно, много факторов влияет на ситуацию, в том числе перераспределение потоков по рукавам Невы, объему воды в Невской губе и проч., рассуждает он.
А. Колесов также указал на еще одну проблему — наводнения внутри дамбы. «Даже при засыпке, закрытой дамбе у нас все равно будет наводнение до двух метров. Эти насыпные территории только увеличивают угрозу», — отметил он.
Ранее экологи говорили о разрушении береговой линии залива: ежегодно берег отступает на 0,5–1,5 метра.
Кроме наводнений, ухудшается экологическое состояние Финского залива: участки на побережье заболачиваются, структура растительности меняется, популяции рыб и некоторых животных страдают, поскольку меняется кормовая база.
Свою лепту внесли также застройщики, нарушая технологии при намыве площадей. По мнению экологов, негативное воздействие на окружающую среду оказалось гораздо большим, чем ожидалось.
Галина Козинец, д. т. н., директор Высшей школы гидротехнического и энергетического строительства Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, полагает проблему очевидной: «Намывается территория — изменяется экология».
По мнению эксперта, можно было несколько лет назад хотя бы подступиться к ее решению. «Надо решать по рыбе, по планктону, про очистные сооружения. Много вопросов по блоку экологии и безопасности», — перечисляет Г. Козинец.
Однако С. Бегоулев не согласен с подобными оценками. По его словам, сейчас зеркало составляет 138 тыс. га, а намывные территории отнимут у воды менее 1%. «Как практик, уверен, что новый проект не окажет существенного влияния», — утверждает он.
Но добавляет: «Мы наносим ущерб поголовью рыбы, когда намываем территории. Но мы выпустили 140 тыс. мальков».
Инфраструктура в упадке
Не меньшая проблема — отсутствие инфраструктуры на намыве. По некоторым подсчетам, к 2023 году здесь будут проживать более 30 тыс. человек, а первый детский сад открылся прошлой весной.
По расчетам, сделанным на старте проекта, на намыве должны были проживать 60 тыс. человек, для которых надо построить восемнадцать детских садов, девять школ, две поликлиники и больничное учреждение, три кабинета врача общей практики, два крытых спортивных комплекса и другие соцобъекты. Нормативы с годами изменились в сторону увеличения, в городе не хватает социальной инфраструктуры. Чтобы восполнить дефицит, требуются миллиарды. Поэтому Смольный постепенно «слил» свои обязательства, переложив их на застройщиков.
Сегодня девелоперы озадачены не только строительством школ и детских садов, но также и дорог.
Как отметил С. Бегоулев, в новый проект на севере намыва заложено три школы, пять детских садов, а также внутриквартальные дороги. «Общегородские дороги не относятся к компетенции застройщика», — уточнил он.
Пока застройщикам приходится самостоятельно строить дороги. Некоторые работы выполняла структура ГК Seven Suns Development, некоторые — GloraХ.
Станция метро «Морской фасад», как ранее заявляли чиновники, появится в 2045 году. До этого предполагается ввод станции «Горный институт», а сроки уже отодвинуты на 2024 год.
Проект планировки развязки в районе Шкиперского протока утвержден весной 2019 года, строительство планируется начать нынешним летом. Объем будет готов через два-три года. А финансирование строительства улично-дорожной сети на намыве Смольный и прежде планировали не раньше 2021 года.
По мнению экспертов, после ввода всех запланированных 6 млн кв. м недвижимости намыву грозит транспортный коллапс.
Люди против власти
Жители намыва регулярно жалуются на отсутствие школ, детских садов, парковок, зелени, дорог. Новый проект Группы ЛСР они считают абсолютно лишним. Группа в соцсетях «Живем на Васильевском острове» собирает подписи против «создания новых намывных территорий у берега острова Декабристов, а именно территорий земельных участков (в том числе увеличение высотных отметок), для целей возведения объектов недвижимости, инженерной и транспортной инфраструктуры. Подписи будут направлены в адрес Президента РФ, губернатора Санкт-Петербурга и других лиц, которые несут ответственность за происходящее в стране и в нашем любимом городе».
Несколько раньше люди обращались к Президенту РФ Владимиру Путину с просьбой ввести мораторий на застройку Васильевского острова апартаментами и жилыми комплексами. Петицию подписали несколько тысяч человек. «Последние годы ради сиюминутной прибыли снимают с охраны и разрушают исторические здания, уничтожают зеленые зоны, сносят социальные объекты, также известно о планах по дальнейшему намыву территории у острова Декабристов и строительству там очередного жилья. В результате подобных непродуманных действий в Василеостровском районе полностью нарушен баланс жилья и социальной инфраструктуры. Из-за хаотичного строительства мы уже имеем неадекватную нагрузку на существующую инфраструктуру, отсутствие улично-дорожной сети на территории южной части намыва, катастрофический дефицит социальных учреждений и зеленых насаждений во всем районе и, как следствие, нескончаемый поток нерешенных проблем, которые нарастают как снежный ком, порождая конфликты, дискомфорт и социальную напряженность», — указано в обращении.
Петиция последовала после неоднократного обращения к властям региона. А на днях местные активисты объявили о создании коалиции Василеостровского, Петроградского и Центрального районов, которая выступит за мораторий на застройку исторического центра. Новая петиция, текст которой еще предстоит обсудить, возникнет, поскольку власти «не отреагировали должным образом на обращения жителей Василеостровского и Центрального районов о введении моратория на строительство до решения вопросов об обеспеченности жителей социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями и улично-дорожной сетью».
Депутат А. Ковалев уверен, что есть достаточно аргументов для обращения в суд с требованием запретить намыв новых территорий. «Дорогие друзья! У нас появились новые, убийственные аргументы против намыва. Я получил ответ из Дирекции Комплекса защитных сооружений с категорическим мнением ПРОТИВ расширения намывных территорий», — сообщает он в соцсетях.
Супермодель
Подойти «научно» к решению экологических проблем готов Политехнический университет, выстроив информационную модель. «Этот вопрос уже обсуждался, мы высказали свою готовность. Нужно начать работать, сформулировать техзадание, найти деньги. Надо определиться, сколько это стоит, и решать вопрос», — говорит Г. Козинец.
По ее мнению, поскольку дамба защищает не только Петербург, возможно федеральное финансирование.
Г. Козинец полагает, что заказчиком может выступить город или даже Минстрой РФ. «Сколько это может стоить, сейчас не скажу, но не дешево», — говорит она. Все зависит от масштаба исследований.
И. Полищук согласен с необходимостью информационного моделирования, которое в том числе позволит понять, какие факторы, влияющие на окружающую среду, основные, какие — второстепенные.
«Может быть, надо увеличить площадь Невской губы, — рассуждает он. — Если хотите что-то насыпать, надо дать воде где-то разлиться».
В любом случае, уверен он, надо подключать науку — соображения Дирекции, направленные в Минстрой РФ и федеральное правительство, ответной реакции не получили.
Между тем очередной участок Невской губы готовится к намыву. А экологическая экспертиза? Обычно она не видит изъянов в проектах, особенно таких масштабных.
В Ленобласти компания Henkel открыла завод по выпуску сухих строительных смесей. Немецкие производители считают, что предприятие поможет им закрепить свою долю в данном сегменте на рынке СЗФО.
В городе Тосно Ленинградской области 11 сентября немецкий химико-промышленный концерн Henkel открыл завод по производству сухих строительных смесей (ССС). Он расположился на территории действующего предприятия по выпуску бытовых и промышленных клеев, в том числе под брендом «Момент».
Инвестиции в проект составили 10 млн евро. Предприятие будет выпускать 26 видов продукции под торговой маркой CERESIT. Объем производства составит 80 тыс. т продукции в год с перспективой увеличения до 125 тыс. т. Уровень локализации сырьевых компонентов (песок, щебень и т. д.) составит более 90%. На заводе будут работать в две смены около 45 сотрудников.
Новое производство ССС для Henkel – шестое в России. В настоящее время аналогичные заводы открыты в Коломне, Ставрополе, Ульяновске, Челябинске и Новосибирске.
Представители немецкого концерна считают, что новая производственная точка поможет им закрепить свое присутствие в сегменте ССС на рынке Северо-Запада. По их словам, на данный момент они входят в топ-5 компаний по объемам реализуемой продукции в данном сегменте в СЗФО. Ориентироваться в продажах предполагается как на строительные и дорожные организации, так и на частных лиц, реализация смесей для которых будет проходить через DIY-торговые сети.
По словам корпоративного старшего вице-президента строительного направления подразделения Adhesive Technologies компании Henkel Марка Дорна, выбор новой локации в производстве ССС неслучаен. В Ленобласти компания успешно работает 25 лет, в регионе и в соседнем Петербурге идет активное строительство, кроме того, комфортна инвестиционная обстановка. Новое предприятие оптимизирует внутренние логистические потоки и сократит время доставки продукции потребителям.
Первый заместитель председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов отметил, что появление такого производства усиливает конкурентные преимущества 47-го региона и всего СЗФО в строительной отрасли.
«Сухие строительные смеси – это тот продукт, где логистическое плечо очень важный компонент себестоимости. Соответственно, данный фактор будет способствовать дальнейшему развитию здоровой конкуренции в среде производителей. Для нас очень важно, чтобы хорошие ценовые условия на материалы были в промышленном, жилищном и индивидуальном строительстве», – подчеркнул он.
Напомним, в настоящее время в Петербургской агломерации открыты производства ССС компании «Крепс», «Петролит», «Ремикс», YES, Knauf и др. Потребление сухих строительных смесей, отмечали некоторые предприниматели, после 2014 года «просело» и только в прошлом году начало вновь расти. В настоящее время покупателями наиболее востребованы универсальные бюджетные смеси.
Александр Зайцев, генеральный директор Henkel Bautechnik (подразделение компании, выпускающее материалы для ремонта и строительства), сообщил, что с начала года в целом по России рынок сухих смесей прибавил 2–3%.
«Для нашей отрасли это позитивно. По итогам второго полугодия мы ожидаем небольшую просадку, но все же останемся в плюсе. Более качественная положительная динамика должна вернуться в начале следующего года. Все игроки рынка заинтересованы сделать свой продукт более качественным и удобным в использовании. Конкуренция в данном направлении будет расти», – добавил он.
Группа компаний «УНИСТО Петросталь» продала жилой комплекс «Аннинский Парк» в Ломоносовском районе Ленобласти компании «Монолит» из Дагестана – вместе с обязательствами перед дольщиками и долгами.
Новый игрок на рынке жилищного строительства получил в собственность компанию «Квартал» – застройщика проекта, а также компании, владеющие расположенными рядом со строящимся комплексом земельными участками, – ООО «Новый Дом» и ООО «Третий Квартал».
ГК «УНИСТО Петросталь» готова выступать на проекте консультантом – и только, в других качествах она здесь больше не появится.
«Новому инвестору был продан фактически весь проект КОТ – со всеми объектами, инфраструктурой и долгами», – пояснил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Андрей Бровин.
По его словам, основную часть задолженности компании составляют долги перед дольщиками; обязательства перед другими кредиторами и партнерами – текущего характера.
Компания «Монолит» появилась на объекте в июне текущего года, с помощью Правительства Ленобласти. Она позиционировалась как новый инвестор и подрядчик на проекте. За ГК «УНИСТО Петросталь» оставались функции авторского и технического надзора за проектом. Однако уже тогда было известно, что после достройки объектов новый инвестор получит полный контроль над проектом. Завершение начатых корпусов оценивалось в 1,7 млрд рублей.
Строительство ЖК «Аннинский Парк» началось в 2013 году. Планировалось построить десять 12-этажных домов – 220 тыс. кв. м жилья, детские сады, школу и прочее. Работы остановились в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности в ГК «УНИСТО Петросталь».
С приходом компании «Монолит» они возобновились. Если на момент остановки проекта были проданы 200 квартир, то сегодня, как официально сообщает компания, заключены 479 договоров долевого участия.
Расторгнуты 35 ДДУ, но выплаченных денег дольщики по ним не получили. Новый застройщик планирует вернуть этих покупателей в проект, для чего идут переговоры о конвертации денежных требований обратно в ДДУ. Первая сделка уже состоялась.
Компания «Монолит» возобновила строительство корпуса 5, вот-вот приступит к возведению корпуса 2. Проект будет продолжен без изменений – в рамках выданных разрешений на строительство.
Каждый из участников сделки решает собственные проблемы. У «УНИСТО Петросталь» они обозначились в прошлом году – застройщик начал распродавать активы. В частности, на продажу выставлялись склад около станции метро «Московские Ворота», строительный комбинат «Муринский» во Всеволожском районе Ленобласти.
Однако средств для погашения обязательств оказалось недостаточно, и в начале 2019 года иски к структурам ГК «УНИСТО Петросталь» подали банки «Санкт-Петербург» (779 млн рублей) и «Александровский» (44,6 млн рублей).
Продажа проекта «Аннинский Парк» позволит продолжить строительство ЖК «Тридевяткино Царство» и погасить некоторые обязательства.
По расчетам областного правительства, прибыль в ЖК «Аннинский парк» может составить около 700 млн рублей. Однако учредитель ООО «Монолит» Нуцалхан Исмаилов не считает проект суперудачным: «ЖК «Аннинский Парк» для нас проект доходный, но с низкой маржинальностью. Он важен не столько как источник прибыли, сколько как стартовый проект в регионе. Используя опыт, полученный при строительстве ЖК «Аннинский Парк», мы планируем в дальнейшем развивать и другие проекты, активно выходить на рынок недвижимости региона».
Между тем «УНИСТО Петросталь» по подобной схеме может пристроить в надежные руки еще один проект – апартаменты в Петербурге, на Сытнинской улице, 9–11. Недавно застройщик объявил, что ищет партнера-инвестора.