Васильевский остров — «намытая» Россия
Группа ЛСР в конце 2021 года или в начале следующего приступит к намыву еще 143 га в Невской губе для строительства очередного жилого комплекса. Местные жители требуют моратория на строительство жилья и апартаментов, поскольку на намывных территориях не хватает социальной и транспортной инфраструктуры, кроме того, страдает экология. Смольный не собирается останавливать проект.
Группа ЛСР ранее самостоятельно сформировала 86 га в южной части намыва под проект «Морской фасад». Как пояснил генеральный директор компании «ЛСР.Базовые» Сергей Бегоулев, его компания выступает генподрядчиком и теперь готовится намыть еще 143 га. По словам С. Бегоулева, сейчас завершается проектирование, работы начнутся в конце 2021 — начале 2022 года. Планируется построить жилой комплекс с площадью жилья около 700 тыс. кв. м, не считая 260 тыс. кв. м нежилых объектов. Весь комплекс предполагается завершить к 2034 году.
Ожидалось, что в июне будет готов результат экологической экспертизы по проекту — оценка воздействия на окружающую среду. Именно теперь состоялся круглый стол «Будущее намывных территорий Васильевского острова: за и против» в пресс-центре ТАСС.
Весной прошли общественные обсуждения проектной документации по намыву. По проекту, намыв пройдет в два этапа — с 2022 по 2024 и с 2025 по 2026 годы. Всего предполагается намыть 163 га, объем насыпи составит 9,5 млн куб. м.
Короткая летопись
Проекту намывных территорий много лет. В 2006 году за 5,355 млн долларов компания «Терра Нова», аффилированная с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, приобрела права на будущие территории. Среди обязательств — намыть 476 га в акватории Невской губы и освоить новые земли. Завершить намыв планировалось в июне 2019 года.
Однако темпы работ отставали от графика. Смольный выступил с претензиями — не только по поводу темпов, но также из-за несамостоятельного освоения участков. Застройку намывных территорий вели и ведут Seven Suns Development, Glorax Development, Группа ЛСР, «Лидер Групп», «Ренессанс Констракшн».
Впрочем, реальной причиной эксперты посчитали нежелание Смольного оплачивать строительство инфраструктурных объектов.
Претензии погасил Сбербанк, кредитовавший «Терра Нова». Он же стал обладателем намывных земель: за долги по кредитам «Терра Нова» перешла под контроль банка. В залоге по обеспечению займа находились 237,7 га.
После этого власти решили продлить действующий договор до 2026 года.
Сигнал опасности
Жители Васильевского острова в целом и намыва в частности недовольны экологической ситуацией, в том числе сильными ветрами, приносящими песок. К экологии территории есть претензии и у специалистов. Но их не слышали и полтора десятка лет назад, не слышат и теперь.
По словам заместителя генерального директора по эксплуатации Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России Игоря Полищука, новые территории, безусловно, влияют на работу дамбы — защиту города от наводнений. Когда проект создавался, принимались определенные исходные данные, в частности, площадь акватории составляла 400 кв. км. «Сейчас эта площадь сузилась, изменились техусловия эксплуатации, — пояснил специалист. — Чем меньше зеркало Невской губы, тем быстрее Нева наполнит акваторию. Уровень воды может подниматься на 2–6 см в час».
Однако, по мнению Полищука, чтобы делать какие-то выводы, необходим научный подход.
Ответ Дирекции на запрос депутата Заксобрания Петербурга Алексея Ковалева был более определенным: намыв угрожает затоплением огромной площади города на Васильевском острове и в центре.
Из текста письма Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России:
«Акватория Невской губы, как неотъемлемая часть проекта КЗС, является водоемом, аккумулирующим сток р. Невы только за счет площади зеркала ее акватории, в условиях закрытых затворов КЗС в период предотвращения угрозы наводнения. ФКП "Дирекция КЗС г. СПб Минстроя России" неоднократно ставило вопрос о необходимости сохранения проектной аккумулирующей способности Невской губы, принятой в проекте КЗС. В связи с активным намывом искусственных земельных участков в акватории Невской губы за последние десятилетия площадь акватории значительно сократилась, что изменило расчетные проектные значения.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" к 2025 году планируется намыть в Невской губе 1500 га (15 км2) искусственных территорий.
Десятилетний опыт эксплуатации КЗС свидетельствует о том, что наиболее опасной зоной намыва является акватория в устье реки Невы на западной оконечности Васильевского острова ["Морской фасад" (Васильевский остров)]. Подъем уровня 27.09.2018 полностью подтвердил негативное влияние намытых искусственных участков западнее Васильевского острова на возможность возникновения остаточных наводнений в Санкт-Петербурге. В условиях наводненческих ситуаций уровень воды в этой части акватории резко возрастает в результате ветрового воздействия, что является следствием изменившегося гидрологического режима в связи с сокращением площади зеркала Невской губы из- за созданных за период 2008–2020 гг. искусственных намывных участков площадью ~ 238 га. При планируемом создании намывных территорий западнее Васильевского острова "Морской фасад") наибольший подъем уровня воды и будет наблюдаться в р. Большая Нева, что может привести к ущербам в исторической части Санкт- Петербурга, включая ущербы для культурных объектов мирового значения».
Ранее к аналогичному выводу пришло ФГБУ «Северо-Западное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», которое по заказу КГА выполнило исследование: намытым территориям подтопление не угрожает, пока не будут созданы новые.
Расчетное время заполнения Невской губы во время наводнений при закрытых шлюзах дамбы — 48 часов (максимальный подъем воды – 190 см). При существующих намытых площадях заполнение происходит уже быстрее. Новые территории сократят время наполнения Невской губы при наводнениях на 10–15 минут.
Кроме того, вклинивается природный фактор. Как отметил начальник Гидрометцентра Санкт-Петербурга Александр Колесов, происходит потепление, участились циклоны и угрозы наводнений. Конечно, много факторов влияет на ситуацию, в том числе перераспределение потоков по рукавам Невы, объему воды в Невской губе и проч., рассуждает он.
А. Колесов также указал на еще одну проблему — наводнения внутри дамбы. «Даже при засыпке, закрытой дамбе у нас все равно будет наводнение до двух метров. Эти насыпные территории только увеличивают угрозу», — отметил он.
Ранее экологи говорили о разрушении береговой линии залива: ежегодно берег отступает на 0,5–1,5 метра.
Кроме наводнений, ухудшается экологическое состояние Финского залива: участки на побережье заболачиваются, структура растительности меняется, популяции рыб и некоторых животных страдают, поскольку меняется кормовая база.
Свою лепту внесли также застройщики, нарушая технологии при намыве площадей. По мнению экологов, негативное воздействие на окружающую среду оказалось гораздо большим, чем ожидалось.
Галина Козинец, д. т. н., директор Высшей школы гидротехнического и энергетического строительства Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, полагает проблему очевидной: «Намывается территория — изменяется экология».
По мнению эксперта, можно было несколько лет назад хотя бы подступиться к ее решению. «Надо решать по рыбе, по планктону, про очистные сооружения. Много вопросов по блоку экологии и безопасности», — перечисляет Г. Козинец.
Однако С. Бегоулев не согласен с подобными оценками. По его словам, сейчас зеркало составляет 138 тыс. га, а намывные территории отнимут у воды менее 1%. «Как практик, уверен, что новый проект не окажет существенного влияния», — утверждает он.
Но добавляет: «Мы наносим ущерб поголовью рыбы, когда намываем территории. Но мы выпустили 140 тыс. мальков».
Инфраструктура в упадке
Не меньшая проблема — отсутствие инфраструктуры на намыве. По некоторым подсчетам, к 2023 году здесь будут проживать более 30 тыс. человек, а первый детский сад открылся прошлой весной.
По расчетам, сделанным на старте проекта, на намыве должны были проживать 60 тыс. человек, для которых надо построить восемнадцать детских садов, девять школ, две поликлиники и больничное учреждение, три кабинета врача общей практики, два крытых спортивных комплекса и другие соцобъекты. Нормативы с годами изменились в сторону увеличения, в городе не хватает социальной инфраструктуры. Чтобы восполнить дефицит, требуются миллиарды. Поэтому Смольный постепенно «слил» свои обязательства, переложив их на застройщиков.
Сегодня девелоперы озадачены не только строительством школ и детских садов, но также и дорог.
Как отметил С. Бегоулев, в новый проект на севере намыва заложено три школы, пять детских садов, а также внутриквартальные дороги. «Общегородские дороги не относятся к компетенции застройщика», — уточнил он.
Пока застройщикам приходится самостоятельно строить дороги. Некоторые работы выполняла структура ГК Seven Suns Development, некоторые — GloraХ.
Станция метро «Морской фасад», как ранее заявляли чиновники, появится в 2045 году. До этого предполагается ввод станции «Горный институт», а сроки уже отодвинуты на 2024 год.
Проект планировки развязки в районе Шкиперского протока утвержден весной 2019 года, строительство планируется начать нынешним летом. Объем будет готов через два-три года. А финансирование строительства улично-дорожной сети на намыве Смольный и прежде планировали не раньше 2021 года.
По мнению экспертов, после ввода всех запланированных 6 млн кв. м недвижимости намыву грозит транспортный коллапс.
Люди против власти
Жители намыва регулярно жалуются на отсутствие школ, детских садов, парковок, зелени, дорог. Новый проект Группы ЛСР они считают абсолютно лишним. Группа в соцсетях «Живем на Васильевском острове» собирает подписи против «создания новых намывных территорий у берега острова Декабристов, а именно территорий земельных участков (в том числе увеличение высотных отметок), для целей возведения объектов недвижимости, инженерной и транспортной инфраструктуры. Подписи будут направлены в адрес Президента РФ, губернатора Санкт-Петербурга и других лиц, которые несут ответственность за происходящее в стране и в нашем любимом городе».
Несколько раньше люди обращались к Президенту РФ Владимиру Путину с просьбой ввести мораторий на застройку Васильевского острова апартаментами и жилыми комплексами. Петицию подписали несколько тысяч человек. «Последние годы ради сиюминутной прибыли снимают с охраны и разрушают исторические здания, уничтожают зеленые зоны, сносят социальные объекты, также известно о планах по дальнейшему намыву территории у острова Декабристов и строительству там очередного жилья. В результате подобных непродуманных действий в Василеостровском районе полностью нарушен баланс жилья и социальной инфраструктуры. Из-за хаотичного строительства мы уже имеем неадекватную нагрузку на существующую инфраструктуру, отсутствие улично-дорожной сети на территории южной части намыва, катастрофический дефицит социальных учреждений и зеленых насаждений во всем районе и, как следствие, нескончаемый поток нерешенных проблем, которые нарастают как снежный ком, порождая конфликты, дискомфорт и социальную напряженность», — указано в обращении.
Петиция последовала после неоднократного обращения к властям региона. А на днях местные активисты объявили о создании коалиции Василеостровского, Петроградского и Центрального районов, которая выступит за мораторий на застройку исторического центра. Новая петиция, текст которой еще предстоит обсудить, возникнет, поскольку власти «не отреагировали должным образом на обращения жителей Василеостровского и Центрального районов о введении моратория на строительство до решения вопросов об обеспеченности жителей социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями и улично-дорожной сетью».
Депутат А. Ковалев уверен, что есть достаточно аргументов для обращения в суд с требованием запретить намыв новых территорий. «Дорогие друзья! У нас появились новые, убийственные аргументы против намыва. Я получил ответ из Дирекции Комплекса защитных сооружений с категорическим мнением ПРОТИВ расширения намывных территорий», — сообщает он в соцсетях.
Супермодель
Подойти «научно» к решению экологических проблем готов Политехнический университет, выстроив информационную модель. «Этот вопрос уже обсуждался, мы высказали свою готовность. Нужно начать работать, сформулировать техзадание, найти деньги. Надо определиться, сколько это стоит, и решать вопрос», — говорит Г. Козинец.
По ее мнению, поскольку дамба защищает не только Петербург, возможно федеральное финансирование.
Г. Козинец полагает, что заказчиком может выступить город или даже Минстрой РФ. «Сколько это может стоить, сейчас не скажу, но не дешево», — говорит она. Все зависит от масштаба исследований.
И. Полищук согласен с необходимостью информационного моделирования, которое в том числе позволит понять, какие факторы, влияющие на окружающую среду, основные, какие — второстепенные.
«Может быть, надо увеличить площадь Невской губы, — рассуждает он. — Если хотите что-то насыпать, надо дать воде где-то разлиться».
В любом случае, уверен он, надо подключать науку — соображения Дирекции, направленные в Минстрой РФ и федеральное правительство, ответной реакции не получили.
Между тем очередной участок Невской губы готовится к намыву. А экологическая экспертиза? Обычно она не видит изъянов в проектах, особенно таких масштабных.
Запятая после слова «платить» автоматически сделала строительство в столице дороже. Что теперь делать девелоперам? Разговор на эту актуальную тему состоялся в прямом эфире авторской серии «О недвижимости доступно», прошедшем 15 апреля 2021 г. На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера «Митсан Консалтинг», подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).
Раскрывая тему, поясним: согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности.
Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?
Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — «эксплуатация зданий завода». Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с «эксплуатации зданий завода» на «строительство жилого комплекса». Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому.
Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, — мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд.
В каких случаях нужно платить за смену ВРИ? В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой «основной» Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз (!).
Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ? Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие «продаётся без права застройки». Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. «Так что всё вполне законно», — резюмирует Андрей Большаков.
Сколько времени уходит на замену ВРИ? «Мы тебя не больно зарежем» — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство, лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь любезно предоставляется рассрочка.
Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ? «Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках», — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — «места приложения труда».
Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.
Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.
….Хотите построить что-то в Москве — помните, что для этого наверняка придётся менять ВРИ. За деньги. Но законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться.
Пока еще значительная часть жилых комплексов достраивается по старой схеме, без проектного финансирования и эскроу-счетов, и вопрос о наилучшей стратегии для дольщиков, объекты которых столкнулись со сложностями и не введены в срок, остается актуальным.
Когда какой-либо девелопер попадает в сложную ситуацию, работы на стройплощадке идут медленно, а сроки сдачи сорваны, горячие головы среди дольщиков часто предлагают застройщика обанкротить и получить «свою долю» при разделе его имущества. Однако эксперты называют банкротство — самой крайней мерой, адекватной, только когда совершенно очевидно, что дом построен не будет.
Трудности бывают разные
Юристы говорят, что если не сданные вовремя объекты находятся в высокой стадии готовности, если на них, пусть и низкими темпами, но идут работы, если по другим объектам компании хоть и были задержки, но в итоге они все-таки были сданы, — лучше потерпеть и дождаться, когда застройщик преодолеет проблемы. Важен и такой фактор — идет ли девелопер на контакт с дольщиками, готов ли назвать причины проблем и пути их решения.
«Если застройщик вовремя не исполняет своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, для начала стоит оценить обстоятельства, послужившие причиной неисполнения. Возможно у девелопера временные сложности, связанные, например, с вводом здания в эксплуатацию, или споры с подрядчиками, что затягивает сроки сдачи объекта», — отмечает партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia Арина Довженко.
О том же говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Если работы по достройке объекта хоть медленно, но ведутся, то требовать банкротства дольщикам неразумно. Любая банкротная процедура для застройщика влечет приостановку строительства ориентировочно на год (пока будет введена процедура, приняты необходимые решения и т. п.)», — констатирует он.
В общем, при возникновении проблем у застройщика дольщикам целесообразно, с одной стороны, не впадать в панику, с другой — держать руку на пульсе, внимательно оценивая то, что происходит. Можно ориентироваться на поведение контрагентов девелопера: обычно в компаниях имеются квалифицированные юристы, и те понимают, в какой ситуации точка невозврата уже пройдена, и надо принимать решительные меры по банкротству девелопера.
«Чаще всего банкротство инициируют крупные кредиторы застройщика, например, кредитные организации или подрядчики. Как правило, интерес дольщиков больше направлен на получение квартиры, нежели банкротство застройщика, т. к. процедура банкротства обычно длится достаточно долго и является не самым оптимальным решением проблемы дольщика», — говорит Арина Довженко.
Жди своей очереди
Еще один момент, на который обращают внимание юристы, — сложность и протяженность во времени процедуры банкротства и удовлетворения требований истцов.
По словам арбитражной управляющей, члена СРО Ассоциация «Сибирская Гильдия Антикризисных управляющих» Светланы Захаровой, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве 127-ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеет удовлетворение требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
«Таким образом, денежные требования дольщика, перед которым застройщик не выполнил обязательство по передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в третью очередь. Если же у дольщика есть требование, например, о ранее присужденной судом сумме неустойки — это будет четвертая очередь», — добавляет Арина Довженко.
По словам Дмитрия Некрестьянова, самым неразумным для дольщика является расторжение ДДУ с застройщиком в предбанкротном состоянии, так как денег у застройщика нет, а при расторжении ДДУ дольщик утрачивает право на получение жилья после его достройки, т. е. имеет риск утраты всего. «Если дом не сдан вовремя, то в самом начале (при отсутствии признаков банкротства) можно попробовать вернуть деньги с отказом от ДДУ, если признаки банкротства появились, то надо следить за процедурой, включаться в реестр требований на квартиры и не выходить в денежные кредиторы», — отмечает он.
Эксперт констатируют, что после признания компании банкротом начинается очень долгая и сложная процедура учета претензий (в этот момент очень важно успеть предъявить свои требования), решения вопроса о способе достройки дома. Это может быть создание жилищно-строительного кооператива с участием дольщиков, передача долгостроя иному инвестору на тех или иных условиях, достройка с привлечением средств федерального Фонда защиты дольщиков. В какие сроки это будет сделано — сказать сложно, а определить сроки ввода объекта — тем более. Также существует вариант выплаты денежной компенсации в форме возврата вложенных денег. Это, принимая во внимание рост цены на новостройки Петербурга в прошлом году на уровне порядка 30%, — тоже вариант не слишком привлекательный.
«Все вышеизложенное потребует большого количества времени, нервов и денежных средств. Поэтому, перед тем как требовать банкротства, необходимо трезво оценить ситуацию: действительно ли застройщик окончательно заморозил строительство? Не навредите ли вы себе своими действиями? Не будет ли ваше заявление о банкротстве застройщика необратимым?» — говорит Светлана Захарова.
Отсудить свое
В связи с этим эксперты рекомендуют не торопиться обрушивать на застройщика, столкнувшегося с проблемами, банкротные и иные иски. Просто потому, что это отвлекает финансовые ресурсы девелопера от достройки объекта. Тем более что заняться отстаиванием своих нарушенных прав можно и после сдачи ЖК в эксплуатацию.
«Дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение сроков передачи жилья. Дольщик имеет право требовать неустойку в том числе и за несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения, а также наличия строительных недостатков в переданном помещении. Все эти требования дольщик может предъявлять как к застройщику, так и в суд до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Практика удовлетворения требований дольщиков считается положительной», — говорит Арина Довженко.
По словам Светланы Захаровой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, пени уплачивается в двойном размере.