Инфраструктура как драйвер развития
Одной из важнейших тем прошедшего Петербургского международного экономического форума стало развитие инфраструктуры. По оценке экспертов, без этого решение других задач, стоящих перед страной, просто невозможно. Неслучайно программа государственных инициатив получила название «Агрессивное развитие инфраструктуры».
То, какое большое значение власти страны придают этому вопросу, хорошо видно из цифр, которые озвучил замглавы Минэкономразвития РФ Илья Торосов. «Суммарный объем инвестиций в инфраструктуру в России в 2015–2020 годах — порядка 28 трлн рублей, включая более 7 трлн частных средств. Их объем достигает в среднем 5% ВВП страны», — подчеркнул он.
«Инфраструктура работает на бизнес, новые рабочие места, повышение качества уровня жизни. Везде, где вкладываются средства в развитие инфраструктуры, — отдача просто колоссальная», — заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Больше скорости
Марат Хуснуллин подчеркнул, что пандемия заставила пересмотреть все подходы к развитию, в том числе в отношении транспортной инфраструктуры. «Эта сфера для такой гигантской по масштабам страны, как Россия, имеет огромное значение, которое просто невозможно переоценить», — заявил он, признавшись, что более половины рабочего времени тратит именно на вопросы, связанные с развитием инфраструктуры.
«Россия занимает выгодное географическое положение, являясь естественным транспортным коридором между Европой и Азией. И эту ситуацию необходимо использовать в том числе для пополнения бюджета доходами от транзита грузов. И этот фактор также требует срочного совершенствования транспортной системы», — добавил глава Минтранса РФ Виталий Савельев.
По словам Марата Хуснуллина, необходимо совершенствование всей инфраструктуры — от автомобильных и железных дорог и авиации до Северного морского пути и незаслуженно забытого речного судоходства. «Так, в секторе автотрасс предстоит огромная работа, учитывающая, в частности, и транзитные задачи. К 2024 году необходимо привести в нормативное состояние 90% федеральных дорог и 60% местных», — отметил он. Для сравнения: в 2012 году в нормативном состоянии было 42% федеральных и около 20% местных дорог, в 2017-м — 77 и 39% соответственно.
В сфере железнодорожного транспорта, по мнению вице-премьера, особенно важно восточное направление как грандиозный ресурс развития транзита, а также использование железной дороги для внутригородского передвижения (соответствующие проекты готовятся для восьми мегаполисов, включая Санкт-Петербург).
Эту мысль поддержал генеральный директор — председатель правления ОАО «РЖД» Олег Белозеров. «Еще десять лет назад идея о том, что железная дорога может стать одной из ключевых частей внутригородской транспортной системы, была новой для меня самого. Сегодня Московское центральное кольцо подтвердило это на деле: каждые четыре минуты идут электрички. Перспектива — каждые три минуты и полная автоматизация движения», — говорит он.
«Практика доказывает, что железная дорога не просто востребована, но является транспортом будущего — самым быстрым, самым безопасным, самым экономичным и самым экологичным», — заявил эксперт. По его словам, в числе первоочередных задач в этой сфере — создание сети высокоскоростных магистралей (ВСМ), в том числе для грузового движения. «Не существует "дорогих" проектов. Они либо окупаемые и прибыльные, либо убыточные и экономически нецелесообразные. ВСМ — это выгодно, и первая из них в уже недалеком будущем свяжет две столицы», — добавил Олег Белозеров.
Губернатор Петербурга Александр Беглов со своей стороны также активно поддержал проект ВСМ. «Очень важно, что этот проект даст мощный толчок развитию не только крайних точек, но и всех регионов, по которым он будет проходить. Он еще теснее свяжет город с Ленобластью, а также в экономическом смысле фактически включит в Петербургскую агломерацию и часть Новгородской области», — подчеркнул он.
Глава города коснулся также крупнейших транспортных проектов, которые, по его мнению, придадут ускорение развитию Северной столицы. В их числе второй терминал аэропорта Пулково с объемом инвестиций порядка 50 млрд рублей, проектирование которого уже началось, Широтная магистраль скоростного движения (инвестиции — порядка 180 млрд), линии скоростного трамвая, а также вывод грузового железнодорожного транзита из Петербурга и создание двух внутригородских пассажирских веток железной дороги, увязанных пересадками с метрополитеном. «Практика продемонстрировала, что реализация подобных капиталоемких проектов наиболее эффективна в условиях трехстороннего сотрудничества частного инвестора, федерального центра и субъекта РФ», — отметил Александр Беглов.
Деньги будут
Но инфраструктура — это не только транспорт. «При реализации проектов в сфере жилищного строительства порядка 40% затрат идут именно на создание необходимой инфраструктуры», — подчеркнул генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, напомнивший, что задачу по увеличению ежегодного ввода жилья в России к 2030 году до 120 млн кв. м никто не отменял.
По его словам, законом о комплексном развитии территорий (КРТ) сформирована база для прорывного развития в этой сфере благодаря созданию ряда механизмов по привлечению регионами денег на развитие инфраструктуры. Ресурсы, по словам Виталия Мутко, предполагается задействовать колоссальные. Так, 500 млрд рублей федеральный центр готов выделить на «длинные кредиты» регионам с минимальной процентной ставкой. Еще на сумму 500 млрд возможна «амнистия» уже имеющихся долгов субъектов РФ перед Правительством в случае направления этих денег на развитие инфраструктуры. Кроме того, ДОМ.РФ планирует выпуск инфраструктурных облигаций под гарантии государства.
«Мы хотим, чтобы был сформирован единый аналитический, экспертный центр в ДОМ.РФ, чтобы у регионов была возможность использовать всю линейку инфраструктурного меню, моделировать различные инструменты: получить бюджетный кредит, допустим, на развязки, на дороги, взять наши средства от размещения инфраструктурных облигаций, длинные деньги на срок до пятнадцати лет под 3–4% — сложить это все в один проект. И такая возможность будет — на одном проекте моделировать все механизмы», — заявил Виталий Мутко.
Он сообщил, что в ближайшие три года ДОМ.РФ планирует вложить в строительство инфраструктуры до 150 млрд рублей. Более двадцати регионов уже подготовили 54 проекта для использования этого механизма. Благодаря их реализации будет возведено 15 млн кв. м жилья. В ближайшее время финансирование получат первые три региона — Тульская, Челябинская и Сахалинская области.
Сегодня субъекты РФ активно подстраивают местное законодательство под федеральное с тем, чтобы воспользоваться этими инструментами для развития проектов КРТ, отметил глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин. «Выбираем лучшие практики, формируем проектный офис — "единое окно", в котором мы сможем предложить регионам комплексное решение для этих целей», — сообщил он.
Интересно, что возможностью использования новых механизмов привлечения финансирования заинтересовались даже в столице. «Лишних денег не бывает, — заметил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — Мы в своей инвестиционной программе, которую не сокращали ни в прошлом, ни в этом году, упор делаем именно на создании инфраструктуры, в том числе транспорта, городской среды. Эта работа — залог привлечения дополнительных инвестиций в экономику города».
По его словам, в столице в настоящее время рассматривается реализация проектов КРТ на территории общей площадью около 2 тыс. га. Там предполагается возведение примерно 40 млн кв. м недвижимости. Учитывая, что на инфраструктуру идет около трети всех затрат на проект, Москва рассматривает использование и новых инструментов финансирования ее создания.
Полномочный представитель Президента России в Уральском федеральном округе, экс-глава Минстроя РФ Владимир Якушев сообщил, что все шесть субъектов УФО уже имеют проекты под механизм инфраструктурных облигаций и готовы заявляться. «Те инструменты поддержки регионов, которые на сегодняшний день предлагаются, очень своевременны и необходимы для наращивания объемов ввода жилья. При этом очень важно помочь регионам освоить новые механизмы — в частности, разобраться с подготовкой документации для инфраструктурных проектов», — отметил он.
Как подчеркнул глава Минэкономразвития РФ Максим Решетников, предлагаемые механизмы — это не просто «раздача денег». «Деньги должны эффективно работать. Поэтому важнейшим условием выделения средств является грамотная экономика проекта, понимание того, какая будет отдача. Конечно, это не обязательно формальная самоокупаемость. Суть в том, чтобы инфраструктурные проекты стимулировали развитие экономики региона, обеспечивали привлечение новых инвестиций. То есть отдача может быть не прямой, а косвенной», — заявил он.
Впрочем, создание этих механизмов — не единственная мера, принимаемая федеральными властями для привлечения инвестиций в инфраструктуру. Илья Торосов сообщил, что всеми правительственными органами согласованы поправки в закон о ГЧП, которые призваны снять препятствия, которые ранее тормозили развитие этого механизма. Корректировки обеспечат рост привлекательности ГЧП для частных инвесторов, позволят компенсировать затраты участникам конкурсов, что простимулирует рост интереса к ним, позволят учитывать при их проведении опыт материнских компаний, уточнят понятийный аппарат закона и др.
«В этом году мы планируем выйти на доковидный уровень привлечения инвестиций. В перспективе — ожидаем повышения показателя. По экспертным оценкам, только принятие поправок, которого мы ожидаем в осеннюю сессию Госдумы РФ, должно обеспечить рост не менее чем на 50% к текущему уровню», — заключил Илья Торосов.
Прямая речь
Владимир Путин, Президент России:
— Мировая история показывает: перезапуск экономики после серьезных потрясений всегда был связан с наращиванием инвестиций в инфраструктуру, территориальное развитие, в разработку новых технологий и подготовку кадров.
Мы будем системно помогать регионам в улучшении деловой среды. Задача здесь конкретная и предметная: к 2024 году повсеместно, в каждом регионе России, нужно обеспечить для бизнеса, для частных капиталовложений и запуска новых проектов прозрачные, предсказуемые и комфортные режимы. Каждый регион должен будет четко обозначить приоритетные направления своего развития. Эта информация должна быть открытой для бизнеса, так же как и градостроительные, инфраструктурные планы региона по прокладке инженерных сетей, дорог, систем коммуникаций. Таким образом, бизнесу будет проще выбрать оптимальное место для расположения нового производства или иного объекта.
Новым инструментом для развития субъектов РФ станет программа инфраструктурных кредитов, в рамках которой регионы получат возможность привлечь средства по низкой ставке и на длительный срок. За ближайшие 2,5 года объем фактических инвестиций в инфраструктуру по этой программе должен составить не менее 500 млрд рублей. Прошу руководителей субъектов максимально внимательно отнестись к подготовке проектов для такого финансирования.
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
Более трех часов обманутые дольщики жилого комплекса «Радужный» пытались выяснить у представителей компании «ГлавСтройКомплекс», когда же смогут въехать в свои квартиры, но ответам не поверили. Областные власти поставили ГСК перед выбором: «Либо дострой, либо уходи».
Несмотря на обещания, генеральный директор компании «ГлавСтройКомплекс» (а в прошлом – вице-губернатор Ленобласти) Николай Пасяда встречу с дольщиками, которая состоялась 2 февраля, в очередной раз пропустил. Вместо него отдувался главный инженер компании – Станислав Кулев, который периодически напоминал собравшимся, что он не юрист и не финансист, поэтому ответить может далеко не на все вопросы.
Битва экстрасенсов
По словам Станислава Кулева, лучше всего на сегодня дела обстоят у домов 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный»: оба корпуса находятся в высокой стадии готовности, и в 2017 году прошли проверку Kомитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти, которая закончилась выдачей замечаний. К дому 6.1 у Гостройнадзора оказалось всего 76 замечаний, и все их«ГлавСтройКомплекс» намерен устранить к 25 февраля. Сдать же дом компания планирует 15 марта этого года.
К дому 6.6. замечаний оказалось больше (сколько именно, г-н Кулев не сообщил), поэтому к сроку, обозначенному Госстройнадзором, то есть к 26 февраля, все исправить застройщик не успеет. Однако Станислав Кулев заверил дольщиков, что задержка будет небольшая – недели на две. 15 апреля дом планируется сдать в эксплуатацию.
Два оставшихся корпуса (6.5 и 6.7) будут сданы в IV и II кварталах 2019 года соответственно. Станислав Кулев многократно подчеркнул, что озвученные им сроки ориентировочные, а точную дату завершения объектов он назвать не может: «Я же не экстрасенс». Отметим, что по первоначальным планам ЖК «Радужный» должен быть готов к концу 2016 года.
Дольщики в столь оптимистичный прогноз не поверили. «В доме 6.1 только по лифтам работы на месяц. Сейчас там идет только отделка квартир», – заявила одна из участниц долевого строительства. В подтверждении слов дольщики потребовали предъявить договоры с подрядчиками, которые будут исправлять ошибки, найденные Госстройнадзором, установят лифтовое оборудование и завершат отделку помещений. Но кроме собственных слов у Станислава Кулева ничего не было. «Все работы будут профинансированы в феврале в полном объеме», – сказал он.
Сам не ам и другим не дам
Областное правительство уверено, что средства на строительство у компании «ГлавСтройКомплекс» есть, так как она не находится в процедуре банкротства, оплачивает все требования расторженцев в суде и не тратится на строительство инфраструктуры. «Застройщик собрал с дольщиков «Радужного» 3,1 млрд рублей. В комплексе 1740 квартир, из которых 1348 реализованы. Следовательно, деньги на возведение домов у застройщика должны быть. Нам непонятно, почему при таком объеме проданных квартир стройка не идет», – недоумевает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кроме того, ГСК еще в 2014 году выкупила колпинский «Домостроительный комбинат №5», однако производимые изделия так и не начали поступать на стройплощадки проблемных объектов компании. Станислав Кулев объяснил это убыточностью завода, однако подтвердил, что ДСК-5 работает и стройматериалы производит.
В результате, ни дольщики, ни чиновники не понимают, почему же компания не торопится с завершением проектов. А если у застройщика действительно финансовые трудности, то почему не поднимает вопрос о передаче проектов другому застройщику? В компании «ГлавСтройКомплекс» прокомментировать ситуацию отказались.
Последней может стать «Галактика»
ЖК «Радужный» – не единственная проблема ГСК. В рамках ЖК «Галактика» в Новом Девяткино компания планировала построить 16 домов, однако продажи были открыты только в одном. Правительство Ленобласти отказало в разрешении на строительство других очередей проекта до тех пор, пока не будет решена проблема с отсутствующей канализацией. (Для проблемных застройщиков – это общая практика в регионе). В итоге, компания успела продать только 383 квартиры в одном доме.
Отметим, что Николай Пасяда ранее признавал, что «Галактика» не будет сдана вовремя (то есть до II квартала 2018 года) именно из-за необеспеченности очистными сооружениями. Гендиректор «ГлавСтройКомплекса» обращался в правительство региона с просьбой построить полноценную канализацию, от себя же пообещал только локальную.
В областном правительстве на это отмечают, что проект проходил экспертизу с центральной канализацией. «Если хочется построить локальную канализацию, то пожалуйста, но нужно внести изменения в Генеральный план, получить необходимые документы, пройти экспертизу, все согласования и строить», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Также чиновники подчеркнули, что у «ГлавСтройКомплекса» есть возможность подключить дом к центральной канализации в Новом Девяткино.
Весьма сложно складывалось у ГСК с ЖК «Олимп», который находится в микрорайоне Южный в городе Всеволожск. 17-этажный комплекс на 381 квартиру изначально должен был быть введен в конце 2015 года, однако произошло это только в январе 2018-го. «Причинами задержки стали незавершенность работ по строительству газопровода, отсутствие благоустройства, акта технологического присоединения к сети водоснабжения и превышение параметров застройки (компания построила на 25% больше, чем по проекту)», – сообщали в областном правительстве.
Отметим, что более года до ввода «Олимпа» между «ГлавСтройКомплекс»и чиновниками шли споры по социальной инфраструктуре. Компания планировала построить школу и детский сад, что и согласовала со всеми необходимыми инстанциями. Однако после того, как обнаружилось, что объем жилищного строительства в комплексе превышен на 25%, чиновники стали требовать увеличения вместимости школы – до 1200 человек, а также детского сада – до 380 мест. Также застройщика пытались обязать проложить Крымскую дорогу. Помимо этого, компания должна построить физкультурно-оздоровительный комплекс.
В результате дорога была построена на деньги бюджета, а инфраструктурные споры померкли на фоне проблем «ГлавСтройКомплекс» с «Радужным» и «Галактикой». Впрочем, все обязанности застройщика по инфраструктуре силы не теряют.
Кстати
В конце прошлого года «ГлавСтройКомплекс» попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство на неопределенный срок отказывается выдавать разрешения на строительство. Таким образом, «Галактика» может стать последним объектом ГСК в Ленобласти.