Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
Месяц назад вышло постановление федерального Правительства о присвоении Петергофу статуса наукограда Российской Федерации. Новый статус дает большие возможности для дальнейшего развития. Для этого из федерального бюджета выделяются значительные средства.
Присвоение статуса наукограда Петергофу ожидалось уже более 6 лет. В апреле 1999 года был опубликован указ о том, что на присвоение такого статуса может претендовать лишь то муниципальное образование, на территории которого валовой доход научных предприятий составляет более половины или же количество научных работников – более четверти всех работающих. Уже тогда было ясно, что Петергоф соответствует всем этим требованиям.
В конце августа администрация Петергофа планирует окончательно определиться с теми предложениями, которые нужно будет включить в программу. Кроме формирования программы, в данное время рассматриваются вопросы создания двух организаций, без которых развитие науки в Петергофе просто немыслимо. Это наблюдательный совет и исполнительный орган.
По словам главы Петродворцового района, наблюдательный совет будет оценивать те предложения, которые поступят для включения в программу. «Скажем, это будет совещательный орган при губернаторе Санкт-Петербурга, в который войдут представители научных кругов, муниципальных образований и структур городской администрации», – предполагает Валентин Шевченко. Далее наблюдательный совет будет отслеживать непосредственно саму реализацию проектов.
Исполнительный орган в качестве государственного учреждения представит предполагаемая дирекция программы развития наукограда. Это та организация, которая будет отвечать за реализацию всех проектов наукограда.
Власти Петергофа с большим оптимизмом смотрят на дальнейшее развитие науки и города в целом. Во многом потому, что, кроме вливаний из федерального бюджета, вероятны еще и средства инвесторов, которых официально пока нет. Но чиновникам предполагаемые имена наверняка известны. В первую очередь речь идет о тех фирмах, в интересах которых будут проводиться научные исследования. Валентин Шевченко в этом плане настроен довольно прагматично: «Наша задача – организовать стык между учеными и менеджерами частных фирм. Вот тогда мы подтянем негосударственные деньги».
Технопарк из двух домов
Строительство технопарка – одна из основных тем, которая рассматривается в рамках реализации программы наукограда. По существу, это строительство нового здания предполагаемого бизнес-центра. Его возведение планируется на территории университета в Петергофе. В то время, когда принималось решение о переводе университета из Санкт-Петербурга в Петергоф, для этих целей была отведена достаточно большая площадь. По словам Валентина Шевченко, сегодня здесь действуют четыре факультета СПбГУ и восемь НИИ. На свободной части зарезервированной территории предполагается строительство технопарка. В технопарк войдут три научных центра: информационных технологий, нанотехнологий и биотехнологий.
Вместе с тем к Петергофу все больший интерес стали проявлять инвесторы. Напомним, что в 2001 году в администрацию Петродворцового района поступили всего три инвестиционные заявки, а в прошлом году их число возросло до 179, и многие из них связаны с туристическим бизнесом.
Марина Голокова
На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.
О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.
В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».
Цены поползут-таки вверх
Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.
Никто никуда не уйдет
Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».
Нацелились на эффективность
Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».
Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Лилиана Глазова