Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
После введения новой методики плата за помещения, арендованные у КУГИ, возрастет в среднем на 75 процентов.Покончить с прошлым
Напомним, что старая методика создавалась в 1997 году. Тогда она воспринималась как более передовой опыт оценки недвижимости и в том числе арендных ставок, поскольку такой подход позволял сравнительно дешево и в короткие сроки пускать в гражданский оборот большое количество объектов, принадлежащих государству. Предлагаемая новая методика осталась массовой, но была изменена структурно. Как заверяет Дмитрий Куракин, начальник ГУИОН, она стала точнее, рыночнее и эффективнее.
«Мы устали от упреков, что город демпингует на рынке недвижимости и что предприниматели, которые арендуют площади у частных владельцев, оказываются в менее выгодном положении, чем арендаторы КУГИ, – отметил начальник ГУИОН. – Подтверждением того, что КУГИ сильно занижает ставки, является распространенная сегодня практика субаренды. Создавая новую методику, мы хотели обеспечить равный доступ к объектам городской недвижимости для всех участников рынка».
Лучше – значит, дороже!
Однако сама формула расчета арендной ставки по-прежнему проста. Размер ставки определяется путем умножения базовой арендной ставки на ряд корректирующих коэффициентов, которые отражают актуальные рыночные факторы, влияющие на величину арендной ставки. Речь идет о таких ценообразующих факторах, как местоположение объекта, площадь, этаж, состояние, тип входа, тип здания, коэффициент благоустройства.
Вся возможная деятельность арендаторов в новой методике расчета арендной ставки сводится к трем основным видам: торговля, офис, склад. В рамках определения стоимости аренды выбирается тот вид деятельности, который дает наивысшую арендную ставку. Кроме этого, на повышение арендной ставки влияет близость объекта к крупным городским магистралям и локальным центрам. Существенно повлияют на размер арендной ставки геодезические координаты здания. И если в прежней методике местоположение объекта определялось по координатам центроида, то в новой методике учитываются координаты входа здания. Другими словами, если фактический центр здания находится где-то в глубине двора дома, то есть в отдалении от магистрали, но его вход расположен со стороны дороги, то местоположение здания будет определяться по последнему параметру, и, соответственно, арендная плата будет выше.
Самое ощутимое повышение арендной ставки, по оценкам специалистов КУГИ и ГУИОН, ожидает один из крупнейших объектов розничной торговли города – Апраксин двор. Торговцы с «Апрашки», видимо, даже не подозревают о том, как им повезло с объектом аренды, и явно недооценивают его преимущества. Решив исправить эту несправедливость, КУГИ собирается повысить арендную плату на этой торговой точке в 20 раз. Но, спешат упокоить разработчики новой методики оценки, такое значительное увеличение грозит только Апраксину двору. Ставка на других объектах городского нежилого фонда увеличится в среднем в 1,8 раза, на объектах в центральной части города – в 1,5 раза, что тоже немало, учитывая состояние большинства объектов городской собственности, сдаваемых в аренду.
Дороже не значит лучше
«Мы не стремились создать такую методику, которая обязательно увеличит денежные поступления в городскую казну, мы хотели сделать эту методику адекватной», – утверждает Дмитрий Куракин. Но сами же чиновники признаются, что введение новой методики уже в 2006 году позволит увеличить поступления от аренды более чем на 40 процентов.
При этом никто не скрывает, что состояние городской недвижимости, сдаваемой сегодня в аренду, оставляет желать лучшего. Помещения, предлагаемые на частном рынке, как правило, сдаются в аренду со сделанным ремонтом, с действующими инженерными сетями и с определенным набором сервисных услуг: охраной, парковкой, телефонией, технической эксплуатацией и т.д. КУГИ не имеет собственных средств на приведение сдаваемых площадей в порядок, а потому передает их в руки арендаторов в том виде, в котором они существуют.
Не обижайте маленьких – им трудно
Но пока все споры, вызванные действием новой методики, – только вопрос будущего, участники рынка пользуются правом открыто высказываться по поводу грядущего изменения арендных ставок. «Стратегическим документом, сопоставимым с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и заслуживающим уважения компаний, работающих на рынке недвижимости», назвал данную методику директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар» Игорь Горский. По мнению специалистов этой компании, методика, требующая все же некоторых корректировок, не вызовет резкого скачка цен на рынке коммерческой недвижимости.
Зато с 1 января резко увеличится количество отказников и неплательщиков арендной платы, считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга: «Я делаю этот вывод на том основании, что на сегодняшний день в составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата составляет до 70 процентов. Можно себе представить, каких размеров достигнет этот показатель, когда ставки повысятся. Совершенно очевидно, что сверхзадача КУГИ – наполнять городской бюджет и максимально эффективно использовать городскую недвижимость. Но при всей правильности новой методики расчета арендной ставки не хотелось бы, чтобы главным пострадавшим снова оказался малый бизнес».
По мнению Елены Церетели, подготовленный документ не повредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если будет действительно упрощена процедура затрат. Если она будет только продекларирована, то это не решит насущных проблем малого бизнеса, поскольку уже сегодня преимуществом зачета затрат на ремонт арендуемых помещений пользуются только 30 процентов арендаторов КУГИ. Процедура затрат настолько бюрократическая и трудновыполнимая, что предприниматели предпочитают от нее отказываться. А не придется ли им отказываться от своего маленького, но очень гордого бизнеса после введения новой методики, сегодня сказать трудно.
В настоящий момент известно только то, что для нынешних арендаторов КУГИ повышение арендной ставки будет вводиться постепенно, в течение практически всего следующего года. Изменения не коснутся арендаторов, получивших площади в результате торгов или псевдоторгов по повышенным ставкам. Льготные категории арендаторов будут переходить на новые ставки в течение полутора лет. А в полную силу новая методика заработает в IV квартале 2006 года.
Александра Тен
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок.Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.
Первичный или вторичный
По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с «первичной» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков – не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» – «Петербургстрой Сканска»; «ММБ банк» – «ЮИТ Лентек»; «Сбербанк» – «Рострой», «Невский Синдикат». Несколько объектов кредитует «ПСБ».
Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
Обращение в агентство
В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
«Цена услуг агентства зависит от объема работ, – рассказывает Алексей Кошелев. – Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки».
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая – для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
По данным «Бекара», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» – 12-13%, а для «черного» – 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтера.
Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.
Независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Алексей Кошелев рассказывает, что если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.
Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.
После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).
Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют – 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная – рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
Въезд
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
По материалам компании «Бекар»