Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
Сообщение о приостановке строительства торгового центра ООО «Концепт Групп» на площади Мужества стало объектом бурного обсуждения среди петербургских застройщиков.Представители инвестиционно-строительного комплекса убеждены, что в городе может быть создан опасный прецедент принятия градостроительных решений под эмоциональным давлением недовольных граждан.
Горячая точка
На сегодняшний день район площади Мужества можно назвать самой горячей точкой на карте Петербурга: противостояние вокруг строительной площадки, где ООО «Концепт Групп» планирует возвести торговый центр, перестало быть трехсторонним делом застройщика, городских властей и так называемого общественного движения «Площадь Мужества». Представители инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы взволнованы возможностью запрета стройки городскими властями из-за ее негативного восприятия некоторыми представителями городской общественности.
«Нельзя допускать, чтобы общественность запрещала реализацию проекта компании, имеющей на это все права – все документы и согласования», – уверен президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Такого же мнения придерживается и президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Если есть разрешение на строительство, если получены все согласования и соблюдены требования законодательства – строить необходимо, – подчеркнул он. – Мнение жильцов нужно учитывать на стадии обсуждения, для этого специально проводятся общественные слушания».
Старая легенда
Представители инициативной группы, выступая против строительства нового объекта, основывают свою позицию на трех посылах: во-первых, компания-застройщик не уложилась в срок, отведенный для строительства; во-вторых, не было постановления правительства Петербурга о продлении сроков работ; в-третьих, на месте, отведенном под торговый центр, должна быть восстановлена часовня.
Отметим, что компания «Концепт Групп» предлагала инициативной группе возвести часовню на историческом месте, именно на том, где она была ранее, однако на это предложение последовал отказ.
Кроме того, надо заметить, что возведение храмов, церквей и часовен возможно лишь при существовании прихода той или иной церкви, который и вправе обратиться в епархию за разрешением на строительство культового здания.
Руководители компании «Концепт Групп» заявили, что при подготовке проектной документации помимо стандартного пакета документов (в связи с особенностями застройки пл. Мужества) застройщик получил дополнительные согласования от МЧС и Метростроя. А в военкомате компании выдали справку о том, что на месте предполагаемого строительства никаких захоронений нет. Кроме этого, компания заключила договор с поисковой организацией ГУ «Дом молодежи Санкт-Петербурга», представители которой присутствовали на стройплощадке во время земляных работ, дабы исключить возможные прецеденты. Но даже и это не пресекло заявления о том, что строительство ведется «на костях».
Не торопись!
Как сообщил сопредседатель общественного движения «Площадь Мужества» Александр Алаханов, по закону на стройку отводилось 23 месяца. «Она должна была завершиться в декабре 2006 года. Но на тот момент на участке никаких работ не велось. Первые отдельные блоки появились 13 марта этого года. Но застройщик до 7 июля 2007 года все равно не успел бы построить торговый центр», – считает он. По словам г-на Алаханова, площадь Мужества – особая зона, опасная с точки зрения геодезии. «При такой ситуации можно строить только бесфундаментные здания, а торговый центр – капитальное строение», – считает он.
«У меня двоякое отношение к происходящим событиям, – отмечает директор Союзпетростроя Лев Каплан. – С одной стороны, для меня, как для блокадника, площадь Мужества священна, и как простой житель города я приветствую решение об отмене строительства. Но как руководитель строительного союза, я считаю, что если постановление было принято, то отменить его можно только в судебном порядке. Иначе в городе будет создан очень опасный прецедент, ведь общественное мнение зачастую против начала строительства в густонаселенных районах».
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что главное в сложившейся ситуации – не допускать скоропалительных решений и выводов, проверять основания, на которых реализуется проект: соответствуют ли они нормам законодательства. По его мнению, пример с площадью Мужества спровоцирует очаги напряжения и на других адресах. «Оптимальный исход подобных ситуаций – разумный компромисс между застройщиками и гражданами. Застройщики к нему готовы, вопрос в том, готовы ли горожане», – отмечает Эдуард Тиктинский.
Только в судебном порядке
Компромисс не достигнут, но и в суд никто не спешит. Судиться против компании-застройщика общественное движение почему-то пока не намерено.
«Комитет по строительству вообще не является органом, который вправе приостанавливать строительство, – уверен адвокат, член Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин. – Если есть постановление городской администрации о проектировании и строительстве определенного объекта недвижимости, то отменить его может только правительство. Ни комитет, ни органы строительного надзора этого делать не могут. Если есть все разрешения и согласования, а права смежных землепользователей, собственников объектов недвижимости, которые находятся рядом, не нарушаются, то оснований для отмены этого постановления нет никаких. Принятие такого решения может стать основанием, я бы сказал, для шантажа со стороны граждан по другим стройплощадкам».
Со своей стороны, ООО «Концепт Групп» не имеет оснований с точки зрения Гражданского кодекса начинать судебный процесс против общественного движения «Площадь Мужества». Но если ни одна из сторон не начнет суд, постановление правительства не имеет шансов быть признанным не соответствующим букве закона.
«Мы сейчас рассматриваем все возможные варианты разрешения проблемы, готовы встречаться с представителями общественного движения и в частном порядке, но предпочли бы встречу в суде, – комментирует директор по проектам ООО «Концепт Групп» Дмитрий Мурашкин. – Пора перейти от перепалки на стройплощадке к юридически подкрепленным доводам в зале суда».
Гордиев узел
Пока же строительство не продолжается и не консервируется. Застройщик называет то, что происходит, а точнее, не происходит на стройплощадке, – «вынужденным простоем». А значит, и сложившаяся ситуация остается тупиковой. «Чтобы такие ситуации не приобрели массовый характер и не нанесли серьезный урон развитию и обновлению города, необходимо внимательно разобрать данный конкретный случай, в том числе, предположительно, и в судебном порядке, – подчеркивает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – Кроме того, строителям необходимо сесть за стол переговоров с представителями администрации, а также конструктивно настроенной общественностью, чтобы обсудить пути решения проблемы».
Разрубить гордиев узел на пл. Мужества может только судебное решение, поэтому правительство Санкт-Петербурга готово дать повод. «На ближайшем заседании правительства мы внесем вопрос об отмене постановления. Но застройщик пусть судится с нами за наши неправомерные действия», – заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.
Политический момент
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, все происходящее вокруг стройки на площади Мужества имеет не только эмоциональный и правовой, но и политический оттенок. «В последнее время участились случаи, когда группы лиц организуют волнения граждан вокруг той или иной стройки. Цель этих групп – не защита интересов жителей, а создание нездоровой политической обстановки в городе. Связано это с предстоящими выборами в Госдуму РФ и выборами Президента», – уверен Алексей Белоусов.
Нет сомнений, что ряд политических сил захотят использовать недовольство граждан и заработать на этом политический капитал. Стоит ли переводить инвестиционные процессы на политические рельсы, если это приведет к ухудшению инвестиционного климата в городе и уменьшению средств, уплачиваемых в бюджет? Из-за этого, безусловно, произойдет сокращение социальных программ, которые администрация может реализовать в интересах тех же жителей.
Получается, что из-за одного заявления пошатнулась вся сложившаяся система ведения строительства. Это может затронуть всю отрасль. Если окончательное решение будет принято в пользу общественного объединения «Площадь Мужества», инвесторы потеряют уверенность в том, что любой другой проект не окажется в таком же осадном положении.
«Случись такое один раз, и город рискует получить целый букет подобных же выступлений даже по проектам, имеющим огромное значение для Петербурга. В том числе и по социальным стройкам», – прогнозирует Артур Кириленко.
Практика показывает, что нет ни одного самого благого проекта, у которого бы не было противников. Что же теперь, заморозить весь город? Или все-таки будем работать на развитие? Что уж говорить о тех деньгах, которые город потеряет в виде невыплаченной инфраструктуры и налогов. И наконец, о какой инвестиционной привлекательности нашего города мы можем говорить, когда инвестор, действующий по закону, оказывается заложником эмоций.
Готов ли Петербург к изменению инвестиционного климата?
Вероника Шеменева
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров