Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
.jpg)
Прогноз цен на рынке петербургской недвижимости эксперты строили по-разному: одни еще весной считали, что «дно» достигнуто, другие, напротив, предсказывали резкое падение именно летом. Истина оказалась посредине: статистика регистрирует постепенное «сползание» цен. И строители, и риэлторы, и собственники жилья ожидают осени: кто с трепетом, а кто с надеждой. Но все участники рынка ожидают неких действий со стороны государства.
Сдвиг влево
Рынок недвижимости весны-лета 2009 г. принято называть рынком покупателя. Предложение резко возобладало над спросом, а он сместился в нижние ценовые сегменты. Эту динамику отмечают практически все эксперты. Пожалуй, это единственная оценка, в которой аналитики не расходятся.
Как отмечает замдиректора компании «Недвижимость Петербурга» Олег Пашин, наиболее высоким реальным спросом пользуются 1-комнатные квартиры независимо от района города. При этом на первичном рынке дешевое жилье востребовано даже в домах на ранней стадии строительства. По данным эксперта, на риск заключения сделок по приобретению квартир в еще не построенных домах идут в основном приезжие: поток миграции в Санкт-Петербург из депрессивных регионов России не сокращается.
Невостребованное предложение, напротив, доминирует в сегментах бизнес- и элит-класса. Цифры по загородному рынку особенно выразительны: по данным DPRealty, 24% экспонируемых загородных домов и 50% земельных участков составляют объекты с ценой предложения свыше 2,5 млн. рублей, и лишь 6% - ниже 500 тысяч рублей. Однако именно на эти 6%, по статистике АН «Прогаль», и приходится львиная доля активного спроса.
На круглом столе в ИД «Шанс» сообщалось о том, что в Московской области в конце II квартала после полугодового спада повысились цены на крупные земельные участки. Однако руководитель управления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина не отмечает повышения спроса на аналогичную недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга – прежде всего по той причине, что вложения в крупные земельные владения не могут быть столь прибыльны, как в окрестностях столицы.
Другими словами, элитная недвижимость в Санкт-Петербурге и пригородах скорее продается, чем покупается. Неудивительно, что значительное число проектов новых коттеджных поселков в Ленобласти замораживается, а девелоперы развивающихся проектов стремятся переформатировать их в более низкий ценовой сегмент.
Консенсус понижения
Оценка ситуации на первичном рынке расходится как по статистике, так и по интерпретации трендов. Марина Буторина, заместитель гендиректора АН «Дарко», считает, что в структуре предложения на «первичке» преобладают объекты невысокого качества. По мнению О.Пашина, качество предложения ухудшится к осени.
Аналитики GVA Sawyer оценивают снижение цен предложения в элитном сегменте первичного рынка за полгода в 7%. По их данным, средняя цена в сегменте на конец июня составляла 213,6 тысяч рублей. Те же показатели по данным «Петербургской недвижимости» составляют соответственно 8% и 198,5 тысяч рублей.
В бизнес-класса статистика Sawyer и «ПН» сближается: средняя цена предложения на конец II квартала определена соответственно в 120,3 и 113,1 тысяч рублей. Однако по сегменту «комфорт» и «эконом» различие в данных достигает 20 тысяч рублей. Типовое жилье, по данным «ПН», подешевело до 72,5 тысяч, а по данным Sawyer – до 54,6 тысяч, а снижение за полгода в этом секторе оценивается соответственно в 9,3 и 22%.
Сопоставление данных «ПН» по I и II кварталам 2009 г. очевидно демонстрирует нарастание темпа снижения цен. Тем не менее, О.Пашин выражает уверенность в том, что в осенние месяцы спад прекратится, и даже возникнет тенденция к повышению цен. Свой прогноз он аргументирует увеличением частоты сделок на первичном рынке в июне, а также тем, что цены продаж практически достигли уровня себестоимости(3-комнатные квартиры с невысоким качеством планировки в домах, сданных в 2008 г., продаются фактически ниже себестоимости).
Аналитики Sawyer также ожидают стабилизации цен, но лишь к концу 2009 г., а в ближайшие месяцы, по их оценке, снижение продолжится, поскольку покупательская способность населения не имеет тенденции к увеличению.
Еще более мрачные оценки в июне высказывал президент ГК «Итака» Сергей Галалу, ожидающий снижения цен на первичном рынке за лето на 10%. Однако он также рассчитывает на снижение темпа спада к концу года. Между тем глава аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов предвидит дальнейшее снижение как цен предложения, так и цен реальной продажи.
В отличие от О.Пашина, он считает достижение уровня цен, установленных Минрегионом для закупки жилья, вполне реальным. Главное основание для жесткого прогноза состоит в том, что государство, по его мнению, своими мерами по повышению налогов, акцизов и тарифов не стимулирует, а подавляет платежеспособный спрос.
Как признает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, риэлторское сообщество больше заинтересовано в существенном снижении цен, чем в сохранении существующей ситуации резко сниженного спроса. По своим соображениям в падении цен на жилье заинтересованы и власти, причем в том числе и по градостроительным соображениям. «Осваивайте новые территории!», - призывал девелоперов заместитель председателя КГА Виктор Полищук. Достичь рекомендуемой Минрегионом себестоимости, действительно, оказалось легче тем компаниям, которые уже освоились на бывших сельхозземлях Шушар и Парголова.
По выражению М.Буториной, между органами власти, поставщиками дешевого жилья в удаленных от центра районах и покупателями дешевой недвижимости достигнут «консенсус понижения», который будет оказывать влияние на весь остальной рынок. Нетрудно увидеть в этом консенсусе и место риэлторов, для которых рост числа сделок сегодня компенсирует снижение прибыльности каждой из них в отдельности.
Рынок вынужденного продавца
Данные ГК «Недвижимость Петербурга» и GVA Sawyer по ценам предложения на вторичном рынке сходятся до десятых процента. Sawyer оценивает их в 85,8 тысячи, «НП» - в 86 тысяч рублей за 1 кв.м. Снижение цены предложения на «вторичке» за I полугодие – 12-14%.
Впрочем, как напоминает М.Чернов, к моменту заключения сделки цена предложения может корректироваться на 15-20%. При этом чем скромнее выставленный на продажу объект, тем значительнее дисконт: на рынке продажи комнат он может превышать 20%. Однако продавцы снижают цену и при реализации просторных 3-комнатных квартир в престижном Московском районе. Большая 1-комнатная квартира в том же районе ушла по цене 46,6 тысяч рублей за 1 кв. м без дисконта. Более скромный по площади аналогичный объект был продан без спешки, со скидкой на четверть, по вдвое большей цене за единицу площади. Огромный, не поддающийся логике здорового рынка разброс цен свидетельствует о том, что многие продажи осуществляются по крайней необходимости.
Как убежден президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Щегельский, ценовые тенденции определяются в период кризиса именно на вторичном рынке. «Если это и так, то такая тенденция является чисто петербургской спецификой», - не согласен гендиректор АН «Рускол» Виктор Соловьев, напоминая о том, что в Петербурге ценообразование – особенно сложный и противоречивый процесс. В среднестатистическом городе в одном сегменте новая недвижимость по определению должна стоить дороже старой. Но в Санкт-Петербурге в оценку вкладываются видовые характеристики, и в разряд эксклюзива попадают объекты, не обладающие большинством требований к элитному сегменту. Еще одним парадоксом Петербурга является устоявшееся представление о престижности или непрестижности сопоставимых по качеству жизни районов.
Отсюда, как считает В.Соловьев, и проистекают противоречия в статистике. Эксперты, по его мнению, могли бы достичь большего согласия в оценке трендов, если бы исключили из статистики вторичной недвижимости «видовую элиту», а из первичной – объекты на ранней стадии строительства, когда цена предложения является по существу виртуальной.
Интересно сопоставить эту точку зрения с еще одним тонким наблюдением Л.Юшиной, касающимся загородной недвижимости. Она отмечает снижение интереса покупателей к домам старой постройки в райцентрах Ленобласти, еще недавно пользовавшихся спросом. Это объясняется возможностью быстрого возведения нового жилья из современных материалов.
На кофейной гуще
Многие петербуржцы, даже оказавшиеся перед острой необходимостью продажи недвижимости, рассчитывают на лучшее – как в семейном бюджете, так и на рынке. Эти надежды являются опорой для большинства застройщиков города, стремящихся избежать многомиллионных убытков – ведь себестоимость основной массы построенных объектов включает цены на материалы и услуги 2008 г.
Между тем у независимых консультантов не меньше проблем с оценкой тенденций ближайших месяцев, чем у продавцов недвижимости. Слухи о банковском кризисе в связи с возникновением критической массы невыплат не утихают. Однако положение банков, как считает Д.Щегельский, может ухудшиться и в том случае, если федеральные власти примут решение «отпустить» рубль. А это, в свою очередь, зависит уже от международной конъюнктуры. Таким образом, большинство сегодняшних прогнозов, увы, оказываются сродни гаданию на кофейной гуще.
Пытаясь «ухватить» тренд, аналитики ссылаются не только на макроэкономические факторы, но и на психологию покупателей, на сезонные веяния. Так, московские эксперты рассчитывали на активизацию покупателя и на приостановление падения цен весной, исходя из сезонной тенденции. Гендиректор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина возложила аналогичные надежды на осень.
Однако общие тенденции совсем не обязательно применимы к периоду кризиса. Более того, они могут по-разному проявляться в разных мегаполисах. В Москве за активизацией спроса в марте-апреле наступил резкий спад в мае. Между тем петербургские аналитики отмечают, что число сделок в летний период по сравнению с весной сократилось незначительно.
Нет согласия между экспертами и по другим вопросам. Как считает М.Буторина, расселение коммуналок в настоящий момент стало выгоднее в силу снижения цен на новые 1-комнатные квартиры. Однако гендиректор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев придерживается противоположной точки зрения, отмечая, что потенциальному инвестору сейчас выгоднее приобрести новую недвижимость, чем расселять старую. Как считает И.Забродина, сокращение размеров городских субсидий на целевые программы резко снижает их привлекательность, что уже отразилось в 5-кратном сокращении числа сделок с субсидиями.
Нерыночные обстоятельства
Ни на одном из последних круглых столов эксперты не упускали возможность для рекомендаций городским властям по стимулированию строительного рынка. Так, проблему коммуналок Э.Гоголев предлагает решать путем предоставления субсидий не расселяемым жильцам, а напротив, инвесторам. В свою очередь, проекты развития застроенных территорий, по его оценке, осуществимы лишь в случае, если земля и инфраструктура будут предоставлены инвестору городом бесплатно.
Если ранее снижение объема строящегося жилья рассматривалось как фактор возникновения отложенного спроса, то сегодня эксперты высказывают сомнение в насыщаемости этого спроса. Как считает Э.Гоголев, к моменту выхода из кризиса немалое число производителей стройматериалов могут прекратить существование, чему вышеупомянутый «консенсус на понижение» только способствует. Между тем «хрущевки» так и будут продолжать изнашиваться и в итоге выходить из строя, предупреждает эксперт.
Лучшим выходом из ситуации, складывающейся на рынке строящегося жилья, О.Пашин также считает бесплатное предоставление земли и инфраструктуры на территориях, где реализация строительных проектов сопровождается иными обременениями. Как известно, город уже предложил инвесторам выкупить объекты ряда обанкротившихся компаний, взяв на себя проблемы дольщиков. Однако такое понятие, как дисконт для застройщика, в обиход при этом не вошло.
Проекты развития освоенных территорий были рассчитаны на продолжение строительного бума. Но он не возвращается по административному веленью. По мнению М.Чернова, раньше чем через 6-8 лет о буме не может быть и речи. Сходную точку зрения высказывал и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Между тем необходимость удержания темпов жилищного строительства определяется не только рыночными категориями, но и соображениями элементарной безопасности горожан.
Участники рынка ждут осени – кто с надеждой на оздоровление мирового и отечественного рынка, кто ожидая того, что усугубившиеся кризисные проблемы заставят российские федеральные и региональные власти предпринять собственные, пусть и не вполне соответствующие азбуке рыночной экономике, меры для поддержки строительного комплекса. Время покажет.
Константин Черемных
.jpg)
Профессия градостроителя в нашей стране не имеет официального статуса, хотя услугами этих специалистов пользуются сегодня все без исключения уровни власти – от регионов-мегаполисов до сельских муниципальных образований. Федеральное законодательство, с одной стороны, возлагает на планировщиков недюжинные задачи, а с другой – подрывает качество их труда демпинговым механизмом госзаказа. И тем не менее сообщество, самым непосредственным образом зависящее от государства, ищет и находит выходы из этих дилемм, что было ярко продемонстрировано на VII Всероссийской конференции «Градостроительство и планирование территориального развития России».
Те, кого ищут
Ежегодный форум отечественных градостроителей привлек в этом году самое большое число участников за всю свою историю. Объективные причины для этого налицо. Во-первых, во всех городах и весях сегодня кипит работа по созданию схем территориального развития, генпланов и правил землепользования и застройки, и региональные архитектурные ведомства остро заинтересованы в обмене опытом. Во-вторых, по тем же причинам специалисты по планированию настроены «показать товар лицом», демонстрируя свои способности заказчикам.
Повестка дня была на редкость содержательной, насыщенной и многообразной. В этом была несомненная заслуга ГИС-Ассоциации и ОАО «НИПИ градостроительства», которым удалось совместить обмен мнениями со смотром-конкурсом разработок информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), а обсуждение сложнейших законодательных казусов – с фантазией деловой игры. Специалисты из государственных и частных проектных институтов презентовали свои разработки в планировочной терминологии. Их партнеры по разработке ИСОГД вели беседу на языке продвинутых компьютерных программ. А всякий участник форума мог полюбоваться на 3-мерную движущуюся модель многофункционального комплекса в Стрельне, которую экспонировало ООО «Институт территориального развития» (ИТР).
Несмотря на это, сама профессия градостроителя не имеет официального статуса, хотя в ГАСУ по этой специальности учат, а в Высшей школе экономики в Москве скоро будут вручать дипломы магистров. Этот парадокс российской действительности сегодня не ограничивает деятельность планировщиков: спрос на их интеллектуальный продукт резко возрос с тех пор, как Градкодекс установил жесткие сроки составления генпланов всех поселений и схем территориального планирования всех регионов и МО России. Распоряжение МЭРТ о необходимости разработки ИСОГД для каждого городского округа страны не только поддержало эту востребованность, но и «породнило» градостроителей с федеральной программой «Информационное общество» - тем более что именно в этой сфере успели возникнуть условия для электронного документооборота, который ныне к тому же рассматривается как гарантия от извечного социального зла.
Градостроители оказались хотя и непризнанным, но совершенно особым сословием. Во всяком случае, разработчики ИСОГД для Калининградской области гарантируют, что их система может отследить незаконно предоставленное чиновником согласование на применение, к примеру, условного вида разрешенного использования территории. Джин вышел из бутылки: в руках пользователя программы градостроительная или землеустроительная ошибка может быть запросто персонализирована.
Границы преткновения
Однако сама реформа градостроительного планирования была задумана на весьма несовершенной юридической базе. Базовые законы допускают великое множество трактовок, в то время как не устраненные противоречия с земельным, лесным и водным законодательством ставят в тупик даже специалистов. Так, план любой территории начинается с определения ее границ. Но как быть, если в пределах территории города «затесался» замкнутый анклав муниципального района? В какие инстанции обращаться, если часть МО оказалась в границах соседнего субъекта РФ? Каким образом муниципалитету, примыкающему к госгранице, получить сведения о ее конфигурации на этом участке? За время мастер-класса, который провел руководитель группы правового сопровождения градостроительной документации ОАО «НИИП градостроительства» Антон Щукин, далеко не все делегаты из регионов смогли получить ответы на терзающие их вопросы.
Планирование городов вовлекает множество проблем, относящихся к смежным областям права, а специалистов, досконально знающих все их тонкости, крайне мало. Потребность в профессиональных кадрах обострилась в 2009 г.: многие чиновники озаботились планированием лишь незадолго до истечения того срока (1 января 2010 г.), после которого в отсутствии территориальных схем они утратят возможность распоряжаться земельными ресурсами. Между тем, дефекты планирования, по оценке А.Щукина, в ближайшее время принудят региональные власти привлекать в штат десятки юристов, единственным занятием которых будет работа с судебными исками как от застройщиков, так и от владельцев земельных участков.
По оценке президента ГИС-Ассоциации Сергея Миллера, не менее половины расходов региональных и муниципальных властей на цели планирования могут оказаться пустой тратой бюджетных средств, поскольку качество огромного количества схем и планов не выдерживает критики. Виной тому не только заданный темп реформы и инертность исполнителей, но и положенная федеральным законодательством схема госзаказа.
Обещанного регламента 3 года ждут
Как и сообщество строителей, специалисты по градостроительному планированию осознают себя сообществом с собственным багажом профессиональной практики, и обеспокоены проникновением пронырливых самозванцев, рассчитывающих вырвать заказ путем демпинга цен. Действительно, разработка генпланов и схем территориального планирования рассматривается как обыкновенная услуга, не более важная, чем вывоз бытовых отходов или замена оконных рам. В соответствии с законом №94-ФЗ на конкурсе по разработке градостроительной документации побеждает тот, кто заплатит меньшую цену. По свидетельству председателя КУГИ Ленобласти Евгения Домрачева, заключенные контракты с победителями-проходимцами уже оспаривались судами.
Самым эффективным способом разрешения проблемы, казалось, должно было стать саморегулирование. Однако переход к нему в России увязан с пересмотром системы технических нормативов и государственных стандартов, отмечает председатель совета Национальной гильдии градостроителей (ННГ) Юрий Перелыгин. Целью планирования городов является обеспечение благоприятных условий для жизни граждан, что упомянуто и в Градкодексе. Однако технические нормативы, применявшиеся в градостроительстве, не относятся к категории показателей, непосредственно влияющих на безопасность. По крайней мере, так решили в Минрегионе, вычеркнув слово «градостроительство» из заглавия приказа, содержащего перечень «опасных» работ.
Разумеется, повышенный уровень шума и превышение ПДК по парам бензина не угрожают гражданам скоропостижной смертью. По этой простой логике градостроительные нормативы отнесены к рекомендательным, а их исполнение сочтено делом добровольным. Иными словами, качество жизни отнесено к второстепенным ценностям. Но такие мелочи не служат достаточным основанием для разработчиков законодательства по техническому регулированию для зачисления в разряд влияющих на безопасность. Соответственно, не сформирована и техническая комиссия для разработки соответствующих регламентов, а саморегулирование в градостроительстве не дает никаких преимуществ профессионалам над непрофессионалами.
В ожидании поправок в федеральное законодательство в сфере градостроительства сформировались 3 объединения, претендующих на статус СРО. Самым активным из них является НГГ. Но положение о реестре подобных организаций не утверждено, а минимальное число членов подобной СРО не регламентировано. В случае, если оно, как в строительстве, составит 100 организаций, даже в единственной на всю страну СРО этого профиля профессионалы окажутся в абсолютном меньшинстве.
Не исключено, что очередной поправкой в Градкодекс градостроительные нормативы будут все же включены в «заветный» перечень. Однако даже в этом случае, по оценке начальника отдела ОАО «НИИП градостроительства» Мансура Амирова, утверждения технических регламентов в градостроительной сфере придется ждать не менее 3 лет.
Кодекс как «дитя войны»
Градостроители оказались в странном положении: с одной стороны, государство активно востребует их интеллектуальный продукт, с другой стороны, заставляет их работать в «дырявом» и сплошь противоречивом правовом поле. Неудивительно, что вместо благодарности авторам Градкодекса, искусственно возродившим спрос на разработки профильных институтов, профессиональные планировщики подвергают их жесточайшей критике. Поводов достаточно: например, теоретики из московского Института экономики города учли интересы мелких собственников, но проигнорировали необъодимость сооружения линейных объектов – трубопроводов, шоссе, ЛЭП, пересекающих несколько МО, а то и регионов.
Мало того, авторы Градкодекса не только не прописали в основном отраслевом документе самого термина «градостроительство», но вовсе проигнорировали понятие «город», введя суррогатные «городской округ» и «городское поселение». При этом, в сочетании с неоднозначными трактовками закона №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», применение кодекса оказалось в разных регионах разительно непохожим. Так, в Сахалинской области составляются территориальные схемы на 7 городских округов и 1 муниципальный район, зато в Башкирии число МО, каждому из которых предписано составить собственную схему планирования, составляет астрономическую цифру 1400, сопоставимую с количеством городов в Китае.
«Это просто нонсенс», - говорит президент НГГ Максим Перов. «Архипелаг Новая Земля является городским округом, а Углич – муниципальным районом. Только потому, что на архипелаге один населенный пункт, в котором не занимаются сельским хозяйством».
Самые активные специалисты НГГ бросили прямой вызов Градкодексу, как и целому ряду других градостроительных законов и нормативных актов. В гильдии возникла инициатива разработки Национальной градостроительной доктрины, призванной вернуть в обращение традиционные термины, а также создать основу для ликвидации противоречий с другими отраслевыми закономи. Разрабатываемый документ, как рассчитывает М.Перов, может быть «переупакован» в форму нескольких федеральных законов, а соответствующая законодательная инициатива, как предполагается, будет выдвинута Российской академией строительных наук.
Фактически альтернативные идеи НГГ уже воплощаются в региональных разработках. Омская ГК «Град», одно из самых успешных частных планировочных фирм, успешно внедрила в практику новый термин «информационно-аналитическая система управления градостроительным развитием территории» (ИАС УГРТ). Подобные системы рассчитаны не на городские округа, как следует из распоряжения МЭРТ, а на регионы. В частности, компания разработала такой продукт для Тюменской области, где в общую информационную систему интегрированы ИСОГД всех территориальных образований региона, а также другие массивы данных, что создает возможность комплексной увязки всех отраслевых мощностей.
Иерархический принцип устройства тюменской УГРТ не предусмотрен Градкодексом РФ, который предписывает параллельную разработку территориальных планов на разных уровнях, как раз в противовес иерархическим отношениям. Впрочем, регион имеет собственный Градкодекс, по аналогии с Москвой; а его власти оказывают не только методическую, но и финансовую поддержку разработки муниципальных терсхем и местных генпланов. Муниципальные планы непротиворечиво интегрируются в замысел управления всесторонним развитием региона – именно управления, а не только обеспечения условий.
Диаметрально противоположную позицию отстаивает директор НКФ «Градостроительные реформы» Александр Высоковский. По его оценке, в Градкодексе РФ была заложена система регулирования, открывающая широкие легитимные возможности как для частной инициативы, так и для общественного творчества. Власти МО могут развить при этом сколь угодно широкую фантазию, но любые их мечты практически реализуемы только при формировании позитивного тренда, но если преобладает депрессивная тенденция – можно и без задуманных перспектив обойтись.
Впрочем, А.Высоковский признает, что авторы Градкодекса РФ недостаточно озаботились статусом территорий общего пользования, не распространив на них градостроительные регламенты. Этот дефект кодекса, который сам по себе становится поводом для непримиримого спора планировщиков, он объясняет как раз тем обстоятельством, что коллектив разработчиков из ИЭГ руководствовался не только научными, но и социально-реформаторскими приоритетами, рассчитывая на ломку сложившихся общественных отношений. По его словам, Градкодекс - «дитя войны», и потому шероховат, что, впрочем, не мешает его совершенствовать.
Сегодняшнее столкновение позиций в достаточно узком профессиональном сообществе, еще не успевшим по существу сформироваться, допускает и противоположное суждение: Градкодекс скорее создал конфликт, чем стал его порождением.
Тем не менее, проявленные разногласия, похоже, выходит за пределы сообщества планировщиков. Как стало известно, обновленный аппарат Союза архитекторов России (САР) решил активно вступить в градостроительную сферу. В своем избрании на должность председателя Совета по градостроительству при САР А.Высоковский усматривает намерение главы Союза Андрея Бокова пересмотреть позиции и стиль деятельности объединения. В составе Совета уже создается комиссия, которая будет готовить собственные поправки в федеральное законодательство.
Вряд ли эти инициативы будут созвучны позициям М.Перова, который считает неолиберальные идеи составителей Градкодекса полностью дискредитировавшими себя, и считает необходимой разработку комплексной общефедеральной схемы градостроительного планирования.
6 метров или жизнь
Из фундаментального противоречия следуют разногласия в частностях. Так, руководитель ГК «Град», заместитель председателя совета НГГ Анна Береговских убеждена в том, что ПЗЗ следует разрабатывать на основе Генплана. Между тем А.Высоковский рассматривает разработку документов как самостоятельные процессы.
Граница территориальной зоны застройки и зоны общего пользования, в представлении А.Береговских, привязана к физической – существующей или потенциальной – границе владения. Она же определяет конфигурацию красной линии. По мнению О.Высоковского, они зависят от проектов планировки территории, а граница зоны – сама по себе, и если она разделяет кварталы, то должна располагаться просто по оси улицы. А выделение самой магистрали в территориальную зону, как принято, в частности, в петербургских ПЗЗ, по его мнению, прямо противоречит федеральному Градкодексу.
Как известно, перед разработчиками ПЗЗ Петербурга возникла серьезная проблема, когда после переработки Генплана (а соответственно, и ПЗЗ, которые считаются подчиненным документом), ряд земельных участков оказались разделенными между одной из зон застройки и зоной улично-дорожной сети (ТУ). «Это только начало», - полагает А.Высоковский, сообщая об опыте Перми, где пришлось отменить как Генплан, так и нормативный акт о красных линиях.
Впрочем, другую проблему петербургских проектировщиков он считает вполне разрешимой. Если при совмещении раздельно разработанных красных линий в проектах планировки улично-дорожная сеть оказывается неровной, а городские власти стремятся добиться строгости и стройности линий, в духе Петра I, то ничто им не мешает выкупить у собственников «вклинимающиеся» земельные участки. Если же собственник намеренно «передвинул» границу, а чиновник это обстоятельство по корыстным причинам просмотрел, то это вопрос уже к прокурорскому ведомству.
Примечательно, что в данном случае М.Перов вполне солидарен с оппонентом. По его словам, прилежность соблюдения красных линий в европейских странах наследует страх перед суровым наказанием за нарушение градостроительных правил по корыстным мотивам. «В Праге, на Старомястской площади, при строительстве ныне знаменитого дворца Гольц-Кинских в 1765 г. застройщик на 6 м вышел за пределы красной линии. Оказалось, что при этом были подкуплены три чиновника. И как вы думаете, что с ними сделали? Их повесили», - говорит М.Перов.
Спор, уходящий в историю
Как и следовало ожидать, спор градостроителей достиг пика при обсуждении вопроса об оптимизации структуры органов власти, уполномоченных курировать градостроительство. Когда делегат из Екатеринбурга призвала к созданию жесткой федеральной управленческой вертикали, а делегат из Перми высказала мнение о том, что в планировании городов, напротив, «разрешено то, что не запрещено», С.Миллер поставил вопрос на голосование – и обнаружил, что аудитория разделилась на две равные части.
Такой результат, по его мнению, отражает жесткую реальность работы в регионах, где главные архитекторы оказываются незащищенными как перед инвесторами, так и перед общественностью. Действительно ли половина специалистов ностальгирует по централизованному планированию? На этот вопрос должна была ответить деловая игра, в которой старое и новое поколения планировщиков должны были представить преимущества своих подходов администрации гипотетического города.
Однако столкновения не получилось. Более того, две противоборствующих команды упорно не желали вмещаться в предписанные роли, и поставленную «мэром» задачу предложили решить хоть и довольно расплывчатым, но сходным образом. Похоже, это был не уход от конфликта, а отказ от непреднамеренного упрощения дискурса.
В самом деле, конфликт между подходами, даже если так казалось отдельным участниками спора, сводится к противоречию куда более древнему, чем борьба идеологий ХХ века. А если уж называть вещи своими именами, то конфликт разыгрывается между государственной волей и самоуправленческой утопией.
Государственное целеполагание, как напомнили участники деловой игры, существовало и определяло развитие городов нашей страны не только в XX в. Оно диктовало условия и в те времена, когда Петр строил на берегах Невы «умышленный», а не «самостийный» город – как единое целое, как пространство, подчиненное замыслу, а не нагромождение земельных наделов.
Примечательно, что интеграционистская позиция сегодня наиболее убедительно заявлена отнюдь не «монстрами» градостроительной науки, а новыми частными компаниями, работающими в этой сфере в самых инвестиционно привлекательных регионах. Это естественно: крупному бизнесу тесно в искусственно зауженных рамках муниципального масштаба. И именно он заинтересован в распутывании правовых лабиринтов на федеральном уровне, препятствующих не только реализации крупных инвестпроектов, но и эффективным международным коммуникациям.
Именно «интеграционисты» подняли тему правового и управленческого разрыва между мегаполисами и прилежащими к ним областями, равно как и о сохраняющемся конфликте градостроительного и морского права, и о юридических проблемах особых экономических зон. Чем выше масштаб мышления, тем сильнее желание вывести российское законодательство, вместе с жизнью и бытом, на такой уровень, чтобы за страну не было стыдно. И ничуть не удивительно, что это профессиональное самолюбие находит опору в таких системообразующих центрах страны, как Тюмень, Екатеринбург и Санкт-Петербург.
Константин Черемных