Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
Не позже чем с 1 марта 2009 г. в Петербурге одновременно вступят в силу закон «О Правилах землепользования и застройки» и закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Казалось бы, теперь от общественности следует ожидать умиротворения, а от застройщиков – строгого следования регламентам, что компенсируется легкостью получения согласований. Однако практическое применение ПЗЗ и особенно охранного законодательства не избавляет от сохранения ряда серьезных проблем. Так ли невозможно было их избежать?
Финиш с препятствиями
С 1 января 2009 г. в градостроительном законодательстве Петербурга должен был наступить прозрачный, четкий и непротиворечивый порядок, снимающий с застройщиков хлопотную обязанность перед планировкой и межеванием участка за свой счет заказывать временный регламент застройки (ВРЗ). Тем не менее эта аббревиатура оставалась востребованной еще несколько недель. Во-первых, у большинства застройщиков не было уверенности в том, что закон «О ПЗЗ» будет принят в соответствии с планами, тем более что в его доработку вмешалась прокуратура. Во-вторых, некоторые заявители рассчитывали «протолкнуть» свои проекты до вступления ПЗЗ в силу. В этом был резон: прописанная в новом законе процедура рассмотрения проектов, отклоняющихся от регламентов, по оценке заместителя вице-президента холдинга RBI Евгения Наталенко, может занять 9 месяцев.
Нервно развивались и события в ЗакСе. Из-за политических дрязг, поправки КГА были приняты по существу без рассмотрения, единым пакетом. По мнению председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Сергея Никешина, подобная практика не способствует прозрачности градостроительного законодательства.
В итоге закон все же был принят. Вице-губернатор Александр Вахмистров, покидавший пост куратора строительного блока, констатировал, что передает полномочия с чувством исполненного долга. На прощание он признал, что до вступления в силу закона «О ПЗЗ», то есть до истечения 10 дней после их официальной публикации, отдельные застройщики могут успеть-таки получить чаемые разрешения на строительство еще по старому законодательству. Каким образом в уже принятый закон могут быть внесены требуемые для этого графические изменения, осталось непонятно.
Кто-то теряет, а кто-то находит
Как и было обещано, из рассмотренных 14 января Комиссией по землепользованию и застройке 300 высотных строений урезана высота не менее 75, еще несколько и вовсе исчезло с карты. Ссохлись и поредели вершины «Измайловской перспективы», ссутулился Морской вокзал. Впрочем, новая очередь Биржи на карте сохранилась, а урезанный на 5 м 125-метровый «Графъ Орловъ» обрел еще две дополнительных вершины. Кроме того, КЗЗ озаботилось немалым количеством не точек доминант, а целых районов. На картах, представленных ко II чтению, к примеру, понижен участок, размахнувшийся было на 150 м, на пересечении пр. Народного Ополчения и Ленинского пр. Впрочем, в соседнем к западу квартале, очевидно для симметрии, предел поднят до 90 м.
В безопасной для панорам города Усть-Славянке фрагмент 140-метровой застройки вырос до 200 м, а севернее, у устья Мурзинки, - с 90 до 110. Из чего можно заключить, что даже в пору кризиса недавно заштатный Невский район сохранил инвестиционную привлекательность.
На нескольких других картах, представленных КГА ко II чтению закона «О ПЗЗ», обнаруживаются следы мучительной борьбы. На углу Бухарестской и Салова сохранен 18-метровый предел, а к западу от него установлен 63-метровый. В северо-западной части Морского фасада, на еще не намытом острове корректировщики пытались было урезать на 20 м высотность сразу всех 6 сформированных кварталов. Судьба инвестора хранила: в итоге проектные высоты остались прежними – от 80 до 120 м.
Очевидно, что некоторые из внесенных в ЗакС поправок к текстовой части регламентов для всего города также были предметом не только теоретического интереса. К II чтению один из депутатов предложил смягчить регламенты для зоны Пулковской обсерватории, и устранить из закона 2009 г. ссылку на постановление Совнаркома 1946 г. Впрочем, к III чтению абзац вернулся на место по настоянию КГХ ЗакС. Как следовало из адресованного ЗакСу письма директора Обсерватории Александра Степанова, инициатива преследовала не борьбу с архаизмами, а интерес ЗАО «Мегалит», рассчитывавшего построить 80-метровое здание у подножия Пулковского холма.
Бесполезные дары
Борцы за неприкосновенность исторического ландшафта могли возрадоваться, что некоторые из 300 ранее утвержденных объектов, превышающих предельную высотность, свернуты из-за кризиса. Как признал вице-губернатор Михаил Осеевский, отечественные банки не спешат кредитовать офисное строительство. Действительно, ЗАО «Адамант» и ОАО «ЛСР» уже объявили об отказе от проектов соответственно на Пулковском шоссе и пр. Медиков, что и было оперативно отражено на картах.
В других случаях трудности инвесторов не нашли отражения в корректировке. Так, 28 января была внесена поправка, повышающая предельную высотность в Сестрорецке, где реализуется проект «Петровский арсенал». Между тем 19 января на заседании Градсовета проект подвергся критике именно за повышение высотности задуманных пентхаусов. К моменту II чтения закона было известно и об отказе ОАО «Макромир» от строительства торгово-развлекательного комплекса у метро «Ломоносовская». Тем не менее, в исправленных картах высота 0 м заменена на 15 м.
Корректировщики карт в одних случаях стерли явно технические нелепости (например, обозначение высоты 85 м на водной глади Ивановского карьера), а в других – забыли. Так, вообще не установлен предел высотности в квартале северо-западнее пересечения Малой Митрофаньевской ул. с продолжением Новоизмайловского пр., равно как и на южном углу Дунайского и Витебского. Возможно, заказчики запроектированных здесь офисных объектов задумались над своими планами и возможностями, а об окончательном решении не оповестили. Отсутствие определенности пойдет на пользу тем, кто будет осваивать эти территории после кризиса.
Распиленные пополам
Согласно Градостроительному кодексу РФ, земельный участок не может находиться одновременно в двух и более территориальных зонах. Однако на карте ПЗЗ таких «раздвоений» множество. В этом, по словам главного специалиста КГХ Николая Журавского, и состояло то замечание городской прокуратуры, которое труднее всего исправить. Особенно там, где строительство давно началось.
Ко II чтению pакона о ПЗЗ в общую часть был внесен пункт, гласящий, что на земельном участке, при планировании поделенном на две и более территориальных зоны, действуют регламенты наибольшей из них, но лишь до 1 января 2010 г. Другими словами, если в течение года несоответствия не будут исправлены, то потом действия, совершенные с «раздвоений» недвижимостью, могут оказаться юридически ничтожными.
Как известно, действующий петербургский Генплан был принят в 2005 г., когда Градкодекс уже вступил в силу. Таким образом, имеющееся расхождение можно было предотвратить уже тогда. Однако межевание продолжало производиться без учета этого требования. По словам директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, при составлении проекта планировки и межевания территории, включавшей «Охта-центр», граница территории разделила по диагонали надвое один из земельных участков. Однако в КГА замечание независимых экспертов проигнорировали.
Более того, при корректировке Генплана число земельных участков, пересеченных границами территориальных зон, не сократилось, а возросло. Это произошло потому, что проектировщики решили сформировать новые зоны основных магистралей (У), а существующие – к примеру, Приморский пр. – расширить. Когда в соответствии с Генпланом на картах ПЗЗ отображалось территориальное зонирование, с этим ничего нельзя было поделать, благо в пределах функциональной зоны У иной территориальной зоны, кроме ТУ, сформировать невозможно.
По решению КГА для территорий, где при изменении Генллана изменилось зонирование, ВРЗ были признаны недействительными, и застройщикам пришлось заказывать новую документацию. Однако множество пересеченных участков сохранилось. По существу, как подтверждает С.Никешин, принятые с таким трудом ПЗЗ фактически действительны до 1 января 2010 г.
Недолговечность ПЗЗ следует и из еще одной корректировки в общей части. Она уточняет, что при изменении границ объектов культурного наследия на освобожденные от режимов КГИОП участки будут распространяться регламенты «прилегающего участка». Речь идет, очевидно, прежде всего, о вновь выявленных объектах наследия, еще не включенных в реестр. Таковых, по словам заместителя главы КГИОП Алексея Комлева, более 2000, а уточнение статуса Совет по культурному наследию должен произвести в течение года с момента выявления.
Таким образом, как раз к 1 января 2010 г. все неясности со статусом и границами памятников и предполагается устранить. Неопределенность термина «прилегающий участок» оставляет КГА немалую свободу действий, если учесть, что некоторые вновь выявленные памятники (например, Удельный парк) имеют площадь в десятки гектаров, а «прилежат» к нему и жилые зоны, и деловые, и спортивные.
Можно прогнозировать взаимные обиды между претендентами на «прилегание». Зато не будут обиженыо сами проектировщики. В самом деле, 2000 уточнений предполагает переписывание как минимум трехзначного числа проектов планировки и межевания. К этому, похоже, подготовились и девелоперы «Новой Голландии», «отрезав» на откорректированном ВРЗ участок территории федерального памятника с ценными строениями от участка, где Градсовет разрешил новую застройку. А поскольку, как бы ни изменились границы памятника, остров непременно окажется в зоне действия режимов КГИОП, этому ведомству разработчики доверили и уточнение предельной высотности.
В этот момент общественность в лице ВООПиК вдруг осознала, что если для согласования «отклоняющегося» объекта на территориях, где действуют регламенты КГА, с вступлением в силу ПЗЗ потребуется сложная процедура с общественными слушаниями, то на «территории КГИОП» такие формальности не обязательны. Благо и сам закон «О зонах охраны» с его странной двойной классификацией зон регулируемой застройки центра города на слушания не выносился, ибо федеральные законы этого не требуют. Итогом размышлений ВООПиК стало обращение к Уполномоченному по правам человека Игорю Михайлову, который со свойственной ему энергией решил заняться мониторингом не только «Новой Голландии», но и других объектов. По предложению зампреда петербургского ВООПиК Александра Кононова к независимой экспертизе решили подключить и Росохранкультуру.
Таким образом, 2009 г. сулит не только множество корректив в ПЗЗ, но и немалое число скандалов. У застройщиков к КГА не меньше претензий, чем у общественности. Не случайно, должно быть, новый куратор архитектурно-строительного комплекса Роман Филимонов так пристально прислушивается к сетованиям застройщиков и проектировщиков. Как явствует из высказываний главы ЗАО «Пятый трест» Вадима Мовчанюка и председателя совета НП «Союзпетрострой-Проект» Эдуарда Витлина, неразбериха между различными ведомствами КГА и «перетягивание одеяла» КГА и КГИОП уже давно никого не удивляет.
За что боролись?
Другим дефектом ПЗЗ, который пришлось устранять в последние недели перед принятием закона, было совмещение функций при территориальном зонировании. Большинство совмещенных зон ТЖД пришлось разделить на ТЖ и ТД, а ТПД – соответственно на ТД и ТП. Совмещенные зоны остались в основном в центральных районах, где сочетание двух функций оправдано. В свою очередь, зоны ТП по инициативе КЭРППТ были детализированы в соответствии с профилем имеющегося и планируемого размещения производственных мощностей.
Между тем, как известно, основной причиной коренной переработки Генплана служило вовсе не проектирование новых дорог, а именно намерение избавиться от излишней детализации зонирования. Но теперь на картах ПЗЗ город разделен на еще более детально сформированные территориальные зоны, чем в первоначальном проекте Правил.
Исторический оптимизм проектировщиков из НИПЦ Генплана и НИПИГрад произвел сильное впечатление на прокуратуру, поразившуюся немногочисленности резервных территорий – то есть земель, до которых до 2015 г. руки строителей не дойдут. Вопреки реалиям кризиса, ко II чтению на картах окраин – от Московской Славянки на юге до станции Девяткино на севере – возникло множество новых зон деловой застройки. В последний момент появились и две деловых зоны в Павловске и одна инженерно-транспортная в Мартышкино.
От проекта ПЗЗ, который представлялся на общественные слушания в августе-сентябре, вообще мало что осталось. Первоначальные карты в части зонирования были малодифференцированы, а в части высотного регламента – благодушно либеральны (так, в Невском районе ограничения по высоте устанавливались на 11% территории, а в Колпинском таковых вовсе не было). В последующем вся городская территория была детальнейшим, но при этом не совсем понятным способом расписана по зонам и регламентам, притом в центральных районах и большинстве пригородов – с разделением на мельчайшие островки. В связи с чем, по мнению А.Карпова, проблема разделенных участков и оказалась настолько запутанной.
Любопытно, что в период корректировки Генплана проектировщики критиковали Градкодекс за механистический подход к функциональному зонированию, не учитывающий развития мегаполиса, выражая солидарность с одним из основных критиков документа – замглавы московского НИИ Генплана Георгием Юсиным. И те же проектировщики сковали город детальным дифференцированием видов использования и регламентов территорий, уничтожающим возможность гибких изменений при необходимости. Благодаря этим усилиям «Измайловская перспектива», в случае полного застоя офисного строительства из-за кризиса, не сможет быть использована для застройки социальным жильем, хотя, с учетом наличия инфраструктуры, оно бы здесь обошлось дешевле, чем даже в Шушарах. Другие территории, где строительство жилья уместно, выгодно, удобно и интересно для инвесторов – окрестности Пушкина, Сестрорецка и Парголова – парализованы крайне жесткими высотными ограничениями.
Вопросы о логике распределения высотных ограничений на карте ПЗЗ неуместны. Высотный регламент в тексте Правил вообще не прописан, а соответствующие предложения застройщиков, по словам президента АСПК Алексея Белоусова, были отвергнуты без объяснений. Если с охраной культурного наследия высотные параметры кое-как увязаны, то с возможностями улично-дорожной сети и размещения паркингов, они не согласуются.
Гарантировав себя от предъявления претензий, КГА и КГИОП фактически заложили в ПЗЗ «мины замедленного действия», которые еще дадут о себе знать, притом совсем не обязательно на фоне благоприятной конъюнктуры. Учитывая сокращение бюджета на инфраструктуру, несогласование высот с транспортными возможностями неизбежно даст о себе знать. А с возникновением непроходимых транспортных «мешков» вновь аукнется несоответствие зон ТР2 на картах ПЗЗ ранее принятому закону «О зеленых насаждениях общего пользования».
Главное и второстепенное
Еще при прежнем губернаторе депутат ЗакСа Никита Ананов предлагал управлять городом на основе «дерева целей». Сначала ставится весьма отдаленная конечная цель, потом определяются реальные подцели, являющиеся условиями ее достижения, и наконец, малые веточки представляют задачи, без решения которых не достигнуть и подцелей.
Рассуждая подобным образом, можно было взять за точку отсчета стратегический план развития города, благо таковой был уже разработан коллективом Леонида Лимонова в Леонтьевском центре, и модернизировать его с учетом новых индустриальных проектов.
При осмыслении подцелей уместно было бы в первую очередь обозначить перечень промышленных отраслей, которые целесообразно развивать с учетом как их значения их для Петербурга и страны, так и сохранности научного и кадрового потенциала. Необходимым условием реализации этой подцели стало бы выявление тех мощностей, которые возможно без ущерба для производства вывести за пределы городского центра. Составив таким образом картин размещения производительных сил, можно было точно рассчитать и спроектировать всю инфраструктуру грузового транзита.
Второй подцелью может быть определение потребности города в новом жилищном строительстве. И опять же не только в количестве квадратных метров, но и в машиноместах, и коммерческих площадях, и в локальной рекреации, и в параметрах улично-дорожной сети, и целом ряде других факторов.
Третья подцель касалась бы общественно-делового строительства. Что подразумевало бы в первую очередь расчет необходимой инфраструктуры государственного образования, здравоохранения и социального обеспечения, затем – инфраструктуры административного назначения, далее – спорта и массовой культуры с учетом соответствующих потребностей. Одновременно следовало бы навести порядок с зелеными насаждениями: существующие и используемые по назначению (включая буферную и декоративную функции) – в соответствии с городским и районными планами инвентаризировать, паспортизировать и нанести на карту, а проектируемые – разместить по нормативам обеспечения.
Разумеется, уже при обеспечении всех трех подцелей целесообразно оставить экономически выгодные места для бизнес-проектов. Оставляя привлекательные пятна для создание деловых, культурно-развлекательных и спортивных центров, имело бы смысл предусмотреть возможность гибкого перепрофилирования офисного бизнеса в гостиничный и позволить инвестору вносить коррективы на разных этапах разработки проекта.
Торгово-развлекательные объекты в современном городе склонны расти не только вверх, но и вниз. Прежде чем приступить к планированию, градостроительному ведомству имело бы смысл занять гидрогеологов и специалистов по фундаментам и основаниям подробным изучением как гидрогеологической карты, так и испытанием современных технологий на пробных участках. Разумеется, с привлечением заинтересованных инвесторов.
Архитектурное сообщество, имея в распоряжении уже подготовленные данные по возможности размещения объектов и кластеров различного профиля на городской территории, могло было, в соответствии с рассчитанным регламентом плотности застройк,и выработать объемно-пространственную концепцию развития всего города, а не «территорий КГА» отдельно, а «территории КГИОП» отдельно. Чтобы планы восстановления или использования исторических доминант, как и распределения и конфигурации новых потенциальных «высоток» на карте города, были в равной степени непреложны для всех ведомств и инвесторов.
Для того, чтобы все эти шаги производились последовательно и непротиворечиво, потребовались бы консультации с экспертами, ветеранами проектирования и охраны памятников. Нашлись бы осмысленные задачи для профильных общественных организаций – например, по инвентаризации памятных мест.
Нашлась бы работа и петербуржцам в Госдуме: со ссылкой на поправки к закону «О местном самоуправлении» - предоставить петербургским градостроителям право на особое истолкование положений Градкодекса, касающихся архитектурных доминант, подземного пространства, использования лесов, лесопарков, водных артерий городского поселения. Поправки к кодексу расширили бы возможности разработки региональных нормативов градостроительного проектирования с детализацией по районам. Здесь и представляется наиболее уместным принцип децентрализации, который отстаивает С.Никешин в применении к Генплану. Слишком сложно город устроен, и нормативы, идеальные для Купчина, не годятся для Комарова. Возможно, поэтому Р.Филимонов и считает разработку РНГП непростым занятием.
Разобравшись, таким образом, и с планами развития, и с ограничениями, и точно зная, где, что и как разумно и целесообразно строить, чтобы не только сохранить, но и творчески развить облик города, можно было, наконец, составить целостный проект Генплана.
Все эти рассуждения можно, разумеется, считать маниловщиной, тем не менее, учитывая достаточный интеллектуальный потенциал Петербурга, эта система целей и задач представляется не более трудоемкой, чем сумма непроизводительных расходов как города, так и застройщиков в период двух планировочных авралов 2005 и 2008 г. и за все время действия уходящих в прошлое ВРЗ.
Как теперь всем известно, всемирный финансовый кризис явился закономерным итогом отказа правительств от планирования, а частных лиц - от самоограничения. Губернатор Валентина Матвиенко признает, что у этого несчастья есть и свои положительные стороны: он отрезвляет и финансистов, и политиков, и строителей. Санкт-Петербург, изначально возникший как «умышленный город», а не как детище торговой стихии, может воспользоваться новой ситуацией не просто для корректировки городского планирования, но и для пересмотра его принципов. И возможно, главным уроком станет различение главного и второстепенного в градостроительном планировании.
Федор Хлебников
Министерство регионального развития РФ судится с Альфа-банком и корпорацией «Трансстрой» из-за петербургской дамбы. Общая цена вопроса – 28 млн USD. У каждой стороны в этом треугольнике своя правда. В конце февраля Арбитражный суд Москвы рассмотрит иск Минрегиона о взыскании с Альфа-банка 19 млн USD, являющихся платежом по банковской гарантии, выданной в обеспечение обязательств корпорации «Трансстрой» для завершения строительства дамбы. Истец обратился в суд 4 февраля с заявлением о том, что ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» (входит в «Трансстрой», принадлежащий Олегу Дерипаске) задержала сдачу второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) более чем на 211 дней.
Строили мы, строили
В компании «Инжтрансстрой» ситуацию комментируют так: «На сегодняшний день весь объем работ по объекту С-2 (судопропускное сооружение) выполнен. Кроме того, сверх обязательств по контракту сделан разбор перемычек. Мы ждем приема госкомиссии».
Напомним, что два с половиной года назад «Инжтрансстрой» заключил контракт с Росстроем на строительство в Петербурге второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) от наводнений стоимостью 4,7 млрд рублей. Общая стоимость проекта в то время оценивалась в 85,2 млрд рублей. После ликвидации Росстроя правопреемником федерального агентства стал Минрегион, который весной 2008 года предписал подрядчику приостановить работы для инвентаризации строящихся в рамках КЗС объектов. «Трансстрой» имел право на пролонгацию сроков договора, это было оговорено условиями контракта – вначале с Росстроем, а потом и его правопреемником Минрегионом», сообщает источник внутри компании.
По словам сотрудников «Инжтрансстрой», все промежуточные акты по работам на дамбе подписаны. На данный момент Минрегионом принято свыше 90% объемов работ. Однако объект так и не передан заказчику. Из почти 4,7 миллиарда, обозначенных в контракте с «Инжтрансстроем», подрядчику выплачено около 4,5 млрд рублей, оставшиеся 200 млн рублей компания пока так и не получила. Причина – отказ дирекции КЗС подписать акт приемки.
Фактически объект С-2 был готов уже в октябре прошлого года. Именно тогда в присутствии премьер-министра Владимира Путина было торжественно открыто судоходство через КЗС. По случаю премьеру подарили макет дамбы, а тогдашний министр Дмитрий Козак уверял, что работы по сооружению дамбы идут с опережением графика. «Трансстрой» подал в Арбитражный суд Москвы встречные иски. В первом иске корпорация оспаривает требование министерства погасить банковскую гарантию, данную Альфа-банком по причине готовности объекта. Во втором «Трансстрой» обвиняет заказчика в том, что он не учел дополнительные работы (произведен разбор перемычек) и задерживает оплату. Это дает корпорации право на продление сроков сдачи объекта.
Банковская гарантия
Представители Альфа-банка уверяют, что банк не получил документов, подтверждающих крупные убытки Минрегиона. Поэтому у банка «были основания для предположения о неправомерности заявленного требования совершить платеж по банковской гарантии или о злоупотреблении со стороны Минрегиона РФ своими гражданскими правами как бенефициара по банковской гарантии».
Банк отказывается совершить платеж по гарантии, так как получил от ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» информацию о том, что все работы по строительству комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений практически выполнены. По данным Альфа-банка и «Трансстроя», процесс сдачи работ на незначительную сумму уже завершается, а вот бюджетное финансирование строительства не ведется и предварительная оплата работ заказчиком не проводилась.
Специалисты считают, что это обычная практика. Компании-заказчики никогда сразу не принимают объекты и оттягивают сроки расплаты до последнего. На фоне всеобщего кризиса бумажная волокита и бюрократическая неразбериха помогут выгадать несколько месяцев. Тем более что объект все это время будет находиться на балансе подрядчика.
Штатная ситуация
«Нынешняя спорная ситуация с «Инжтрансстроем» и Минрегионом – это рабочий момент, конфликт между заказчиком и подрядчиком. Это никак не отразится на строительстве Комплекса защитных сооружений города от наводнений», – уверен вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Информацию об исковом заявлении со стороны Министерства регионального развития в адрес Альфа-банка и «Инжтрансстроя» чиновник комментирует весьма сдержанно.
То, что сегодня пишут СМИ, – погоня за сенсацией. «Мы регулярно отслеживаем состояние наших крупных инвесторов, – утверждает Юрий Молчанов. – Сегодня структуры, входящие в состав «Базового элемента» г-на Дерипаски, реализуют ряд крупных проектов в Петербурге и выполняют все свои обязательства».
Так, руководители всех компаний, входящих в холдинг, заявляют, что у них есть необходимые средства для реализации проектов, в том числе «Апраксин двор», стадион, «Пулково» и другие.
Напомним, что проекты, реализуемые структурами «Базового элемента», совершенно разные по объему, затратам и степени готовности. Некоторые из них находятся в начальной стадии готовности, а некоторые уже на финише.
Вице-губернатор сказал, что все инвестиционные договоры предусматривают условия разрыва, когда одна из сторон не исполняет своих обязательств, что означает фактическую смену инвестора. Сегодня таких прецедентов нет.
Так, «Трансстрой» выступает генподрядчиком работ по реконструкции взлетно-посадочной полосы №1 аэропорта Пулково. По данным компании, объект может быть введен в эксплуатацию раньше запланированного срока. Генеральный директор ОАО «Аэропорт Пулково» Андрей Муров говорит, что реконструкция полосы завершится в мае-июне нынешнего года, хотя ранее модернизацию объекта планировали закончить только в конце лета. По словам г-на Мурова, весной на полосе начнется установка светосигнального оборудования и радиотехнических приборов, после чего к работе приступят экспертные комиссии.
Кроме того, «Трансстрой» строит в Петербурге стадион «Зенит». По информации компании, на данном объекте работы ведутся согласно графику, уже составлен перечень основных подрядчиков. В ближайшее время он будет оглашен публично.
Пресса в очередной раз подняла шумиху вокруг г-на Дерипаски и структур «Базового элемента». И, как это часто бывает, поторопилась с выводами, подсчитывая долги «в среднем по больнице». Это может негативно сказаться на компаниях, которые до недавнего времени исполняли все свои обязательства.
Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник