Глухая пора «даунсайза»
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
В апреле 2008 г. Красносельскому району исполнилось 35 лет. «Это возраст ранней зрелости, уверенности в себе и своих возможностях, и пора осознанного стремления к большим переменам», - считает глава райадминистрации Вячеслав Фролов. К своему 35-летию Красносельский район достиг уровня одного из самых динамично развивающихся в городе. Об этом глава района заявил в ходе отчета перед общественностью о результатах социально-экономичесмкого развития в 2008 г.
Промышленность, строительство, инвестиции
Промышленное развитие района ускорит начавшийся процесс выноса производственных предприятий из центра Петербурга. В районе разработан проект планировки нежилой зоны «Красносельская», где уже началось строительство завода по производству картонной упаковки ООО «Алкан Пэкеджинг Санкт-Петербург». Разрабатываются проекты нежилых зон «Юго-Западная», «Старо-Паново». Эти территории будут предназначены для строительства промышленных предприятий, а также размещения объектов транспортной инфраструктуры.
С вводом Юго-Западных очистных сооружений район стал одним из самых инвестиционно привлекательных. Капитальное строительство в Красносельском районе переходит в стадию комплексного развития территорий, квартальной застройки и реконструкции. В 2008 г. на территории района продолжилась реализация стратегических инвестиционных проектов. В сентябре 2008 г. начались продажи квартир в многофункциональным комплексе «Балтийская жемчужина». Здесь уже построено здание детского сада, по всей территории осуществляется инженерная подготовка. Наиболее крупными проектами, реализация которых осуществлялась в 2008 г. на территории района является комплексная застройка кварталов 15 и 18 Юго-Запада, где общая площадь вводимого жилья составит более 500 тысяч кв. м., а также освоение кварталов 20 Юго-Западной Приморской части , 7 и А-10 Красного Села за счет средств горбюджета.
В 2008 г. в районе продолжалось жилищное строительство, введено 18 жилых домов общей площадью 72 9 тысячи кв.м на 1469 квартир. Общий объем подрядных работ, выполненных строительными организациями за 2008 г., превысил 8 млрд. рублей, что на 446 млн. больше, чем в 2007 г.
Развивается инфраструктура района. В 2008 г. начато проектирование участка Красносельско-Калининской линии метрополитена от станции «Московские ворота – II» до станции «Проспект Маршала Казакова», строительство КАД на участке от транспортной развязки с продолжением ул. Пионерстроя до автодороги «Нарва», продолжилось проектирование транспортного обхода Красного Села.
Социальная инфраструктура
В 2008 г. введены в эксплуатацию 13 объектов социальной инфраструктуры, в том числе 4 АЗС, пожарное депо ГУП «Водоканал» на Волхонском шоссе, административно-складское здание ООО «Осетрон» на Петергофском шоссе, пристроенный блок обслуживания к жилому дому ЗАО «Домостроительный комбинат №3» на ул. Летчика Пилютова, центр по продаже и обслуживанию автомобилей «Хонда» в Старо-Паново.
Однако в связи с большим объемом жилищного строительства в районе по-прежнему ощущается недостаток в объектах социальной инфраструктуры. Одной из проблем является недостаточное обеспечение Юго-Запада амбулаторно-поликлиническим обслуживанием. Эту проблему должно решить строительство новой поликлиники в квартале 11 Юго-Запада, начатое в 2008 г.
На пересечении ул. Отважных и ул. Партизана Германа предполагается строительство банно-оздоровительного комплекса, в настоящее время разработаны проекты планировки и межевания; ведется их согласование. Комитетом по градостроительству и архитектуре согласовано пятно застройки банного комплекса за счет средств бюджета Петербурга на ул. Рябчикова, западнее д.11.
Приоритетным направлением деятельности рынков и объектов мелкорозничной торговли в 2008 г. стал перевод хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в объектах и комплексах (зонах) мелкорозничной торговли некапитального характера в многопрофильные торговые комплексы. Введены в эксплуатацию ТК ЗАО «Ракита» (ул. Маршала Захарова, 34), ООО Фирма «Л» (ул. Маршала Казакова, 36), павильоны ООО «Шариф» (ст. Сосновая Поляна), ООО «МТК» (пр. Ленина, 87), ООО «Тверь-Авто» (пр. Ветеранов, напротив дома 155) и др. За счет средств предприятий потребительского рынка в 2008 г. проведены работы по благоустройству прилегающих территорий на площади 74,7 тысячи кв. м на сумму 68,7 млн. рублей.
Образование, спорт, медицина
В соответствии с адресными программами проектно-изыскательских работ в 2008 г. за счет бюджета Петербурга разрабатывались проекты 6 школ, 6 детских дошкольных учреждений, 3 поликлиник, 2 отделов милиции, пожарного депо, подстанции скорой медицинской помощи, детско-юношеской спортивной школы. На проведение работ по капитальному и текущему ремонту учреждений образования района бюджетом Петербурга в 2008 г. было выделено 266,1 млн. рублей.
В 2008 г. начато строительство бассейна на территории гимназии №271. По состоянию на январь 2009 г. завершено возведение здания бассейна, и начаты работы по устройству инженерных сетей. Срок ввода – июнь 2009 г. В 2008 г. на территории 12 образовательных учреждений открыты новые стадионы с искусственным покрытием. Помимо этого, продолжается реконструкция футбольного поля на стадионе в Красном Селе.
В 2008 г. начато проектирование стадиона для конькобежного спорта в Полежаевском парке. На площади в 30 тысяч кв. м предполагается разместить каток с искусственным льдом, конькобежные дорожки, поле для игры в хоккей, центральную арену на 2,5-3,5 тысяч зрителей, спортзалы и различные вспомогательные помещения. Проект предполагает также строительство бассейна и подземного паркинга. Спортсооружения можно будет трансформировать и под летние виды спорта.
В 2008 г. общая сумма освоенных средств по ремонтным работам в медицинских учреждениях района составила более 51 млн. рублей. Проведен капремонт филиала стоматологической поликлиники Красного Села. Отремонтированы бассейны в поликлиники №106, ДПО №53 и №65. Выполнены ремонтные работы в поликлиниках №91 и №93».
В перспективном плане развития системы здравоохранения района – открытие новых амбулаторно-поликлинических учреждений в строящихся кварталах, подстанции скорой помощи в Красном Селе, завершение строительства поликлиники в квартале 11 Юго-Запада.
Жилищные программы
По городской программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге на 2002-2012 гг.» 57 семей участников приобрели жилье за счет собственных средств и ипотечных субсидий, в том числе 24 семьи в 2008 г. В рамках программы по обеспечению жильем бюджетников приобрели квартиры 97 семей, в том числе 40 семей в 2008 г. 42 семьи очередников Красносельского района приобрели квартиры в 2008 г. по программе «Молодежи – доступное жилье». Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья в Красносельском районе в объеме 355,7 млн.рублей получили 247 семей, в том числе 69 семей – в 2008 г., из них 12 семей уже использовали средства субсидии на приобретение жилья.
В рамках программы «Расселение коммунальных квартир» при сотрудничестве с ГУ «Горжилобмен» 44 квартиры были включены в Перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению, 121 семья признана участниками программы, 27 семей получили социальную выплату на сумму 78,88 млн. рублей. Расселено 12 коммунальных квартир.
В рамках программы «Петербургские жилищные сертификаты» 30 семей получили социальную выплату на сумму 62,88 млн. рублей. 28 семей очередников района в 2008 г. уже улучшили свои жилищные условия, участвуя в этой программе.
В Красносельском районе до 1 мая 2010 г. должны быть обеспечены отдельным жильем 193 семьи участников ВОВ данной категории граждан. В 2008 г. 10 семьям предоставлены жилые помещения в домах нового строительства.
Обеспечено жильем 6 ветеранов боевых действий, 23 многодетных семьи, 11 семей граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, 11 выпускников детских домов, 15 семей участников ликвидации последствий радиационных аварий, 6 семей инвалидов общего заболевания.
Всего в 2008 г. улучшили свои жилищные условия 478 семей.
Переселение из ветхого фонда и реновация
В 2008 г. продолжена работа по расселению 42 аварийных домов, вошедших в Адресный перечень аварийных домов, подлежащих расселению в 2007-2008 гг. (320 семей, 804 человека). На 1 января 2009 г. эти дома расселены на 18 %.
В 2008 г. в кварталах 7 и А-10 Красного Села строились жилые дома, большую часть квартир в которых получат граждане, переселяемые из аварийного фонда. Красносельский район является пилотным в реализации городской программы по расселению аварийного жилья.
В перечень планируемых к развитию застроенных территорий включены два квартала в Сосновой Поляне: 1-5 и 7-17. В 2008 г. произведены все необходимые расчеты потребной квартирографии для расселения нанимателей и собственников, проживающих на этой территории. Сроки реновации пока не определены; вероятно, кризис может внести в планы реновации свои коррективы.
Реформа ЖКХ
В районе растет финансирование программ по капремонту жилищного фонда и благоустройству дворов. В 2008 г. на эти направлено 653 млн. рублей. связи с многочисленными жалобами жителей на неудовлетворительное состояние внутридомовых инженерных сетей и лифтового оборудования, особое внимание уделено именно этим работам. Увеличение финансирования позволило увеличить количество квартир, в которых заменили стояки ГВС и ХВС, системы центрального отопления. Увеличился объем капитального ремонта фасадов зданий (121 тысяч кв. м.). В 2008 г.на 84 домах отремонтировано 113,6 тысяч кв.м. кровли. Реконструированы и модернизированы 90 лифтов и произведена замена крупных узлов на 43 лифтах.
Объем финансирования по замене инженерных систем составил 23,5% от общей суммы финансирования ЖКХ. Для льготных категорий населения осуществлена замена 76 газовых водонагревательных колонок, 269 газовых и 914 электрических плит.
Продолжается благоустройство дворов. Отремонтировано асфальтовое покрытие 60 дворов площадью 76,8 тысяч кв. м., в том числе увеличены парковочные места на 16,6 тысяч кв.м. Выполнено озеленение на площади 55,7 тысяч кв. м. и созданы набивные дорожки площадью 8,7 тысяч кв.м., оборудовано 13 детских площадок, установлены 2 контейнерные площадки. Особое внимание уделялось комплексному благоустройству квартала 3-6 Сосновой Поляны. Затраты на это составили 17,5 млн. рублей.
В 2008 г. из бюджетов органов местного самоуправления на осуществление работ по благоустройству было израсходовано 122 млн. рублей, что составляет 117% от запланированной общей суммы контрактов. Выполнены работы по восстановлению асфальтового покрытия с устройством парковочных мест для автотранспорта на площади 38 тысяч кв. м, озеленение – на площади 75,8 тысяч. кв. м, установлено 13 тысяч погонных метров газонных ограждений.
Газификация, дорожное строительство
В рамках целевой программы, в 2008 г. были продолжены работы по газификации в микрорайонах Торики, Горелово, Володарский, Старо-Паново, Можайский, Красное Село. В 2004-2008 гг. построено 111,1 км магистральных газопроводов, выполнено работ по проектированию и строительству магистральных и отводящих газопроводов на сумму 710,8 млн. рублей, в том числе в 2008 г. на сумму 217,2 млн. рублей.
Построено 1468 отводящих газопроводов жилых домов, что составляет 29% от общего количества (5131) индивидуальных жилых домов. В микрорайоне Торики работы по газификации практически завершены.
В 2008 г. сдана в эксплуатацию II очередь КАД на участке от трассы М-10 до магистрали М-11. В 2009 г. продолжатся работы по строительству КАД на участке от Таллиннского до Красносельского шоссе.
Выполнен ремонт тротуаров и проезжей части ул. Освобождения, ул. Добровольцев, ул. Кузнецова, ул. М.Захарова, пр. Народного Ополчения, ул. Доблести, Петергофском шоссе, тротуаров по Ленинскому пр., пр. Ветеранов, Гатчинскому шоссе, ул. Пионерстроя и др. – всего отремонтированы дорожные покрытия площадью 158,8 тысяч кв. м.
Кроме этого, за счет средств местных бюджетов выполнены работы по ремонту дорожных покрытий на дорогах местного значения, расположенных на территории муниципального округа Красное Село – на площади 9 тысяч кв.м по улицам: Театральная, Семеновская, Малая Горская, пер. Лагерный и Нагорный и др.
После прокладки инженерных сетей на территории района были выполнены работы по восстановлению дорожных покрытий в микрорайонах Горелово, Красное Село, Володарский.
Нерешенные проблемы
Глава района В.Фролов в своем отчете перед общественностью коснулся не только успехов, но и проблем района. Среди последних он выделио несколько главных.
Так, в 2008 г. в связи с финансово-экономическим кризисом не удалось включить в адресную инвестиционную программу строительство таких социально важных для района объектов, как баня и дом культуры в Красном Селе, общественно-административный центр в Можайском. Не удалось добиться завершения строительства бассейна у гимназии №271.
Несмотря на реализацию программы «газонное ограждение», по-прежнему остро стоит проблема парковки личного автотранспорта на дворовых газонах. Не удалось в полной мере прекратить загрязнение улиц района при проведении земляных работ на строительных площадках. Остается проблема появления на территории района несанкционированных свалок мусора.
Экономический кризис нашел свое отражение и в уменьшении утвержденной сметы расходов района 2009 г. на 18,8 %. «Это не позволит в полной мере осуществить все, что было запланировано, и, в первую очередь, многие ремонтные работы в школах, детских садах, поликлиниках и жилом фонде», - признал В.Фролов.
«В то же время, все предусмотренные правительством Петербурга социальные программы должны быть выполнены в полном объеме. В частности, райадминистрация будет добиваться строительства на территории района первого промышленного бизнес-инкубатора. Кроме того, необходимо совместно с Комитетом по строительству обеспечить ввод бассейна у гимназии №271 и ускорить строительство поликлиники в квартале 11 Юго-Запада», отметил он.
Алена Поддубная
Сегодняшнее заседание Градсовета неожиданно стало знаменательным прецедентом, значение которого, вероятно, будет оценено городской общественностью очень скоро. Проект, рассмотренный и всецело одобренный на совете, стал первым из очереди тех, которые будут «преодолевать», заметим, еще даже не опубликованные Правила землепользования и застройки в части высотного регламента. На стыке пр. Просвещения и ул. Хо-Ши-Мина, на месте бывшего рынка, Группа компаний «Пионер» намерена построить здание высотой 150 м, тогда как в ПЗЗ на этом месте отмечена максимальная высота в 90 м. Пятно куплено компанией в 2007 г. на аукционе Фонда имущества, на данный момент рынок с него выведен, имущественно-правовые вопросы, по словам представителей компании, решены.
То, что проект, скорее всего, одобрят, стало ясно уже в самом начале заседания, когда главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев предварил рассказ о проекте важным замечанием. «Заказчик не успел подать свои предложения по корректировке ПЗЗ в этой точке. Хотя для этого есть все основания. Правда, процедура выхода за параметры ПЗЗ еще нет, но мы ее сочиним, - обещал он. - И потом, компания заказала визуальную экспертизу, которая, конечно же, продемонстрировала, что проект никак не вмешивается в панорамы исторического центра». Ю.Митюрев также напомнил, что автор проекта, известный московский архитектор Сергей Киселев, участвовал в петербургских конкурсах по строительству второй сцены Мариинского театра и проекту здания Морского вокзала.
Директор петербургского филиала ГК «Пионер» Юрий Грудин напомнил, что для его компании это уже не первый проект, реализуемый в Северной столице: «Мы уже строили по проекту Михаила Мамошина в 130 квартале. Кроме того, на ул. Королева, 21, вы возвели два 25-этажных дома. Сейчас строим шесть 25-этажных жилых домов на Шуваловских высотах и жилье бизнес-класса во дворе администрации Калининского района – дом «сталинского» типа на Арсенальной наб. Компания – московского происхождения, и имеет большой опыт строительства в столице. Так, с автором обсуждаемого проекта, С.Киселевым, мы построили в Москве дом «Авангард». Сейчас строим новый квартал на ул. Текстильщиков. Что касается этого проекта, то, я думаю, он позволит создать яркий акцент среди довольно безликой застройки севера Выборгского района». По словам Ю.Грудина, ГК «Пионер» намерена не только построить комплекс по этому проекту, но и выставить проект на MIPIM.
Как рассказал на заседании С.Киселев, высотную визуальную экспертизу проводил московский Центр визуального ландшафтного анализа (подразделение Мосстройархитектуры). Объект действительно находится довольно далеко от центра – в 12-13 км, однако на заседании были представлены лишь три точки обзора, причем две из них к историческому центру не относятся. Это наб. Кутузова, Финляндский мост и мост Александра Невского. На всех трех панорамах будущий объект визуально незначительно превышает уровень существующей застройки. По словам архитектора, в Москве в таком случае вообще никаких экспертиз не проводят, но тут заказчик и авторы проекта были «нервированы» скандальной ситуацией вокруг «Охта-Центра», поэтому исследование все-таки заказали. Ни у кого из членов Градсовета экспертиза вопросов не вызвала. Высотой, записанной в ПЗЗ, поинтересовался лишь один из них, Михаил Сарри, однако и он публичных возражений против превышения ПЗЗ не высказал.
Будущий многофункциональный комплекс площадью 2,5 га в стадии проекта представляет собой 5 зданий, расположенных в двухчастной композиции. 2 из них представляют собой 38- и 36-этажные высотки, соединенные в нижней части и напоминающие камертон. В 38-этажной башне, ближней к пр. Просвещения, будет находиться деловой центр. В здании будут 3 лифтовые группы, каждая из которых будет поднимать людей до своего уровня: от 0 до 50 м, от 50 до 100 и от 100 до 150 м. Из-за сложной конструкции лифтов «внутренняя стена» сооружения, обращенная к парной башне, не строго вертикальная, а немного расширяется книзу.
Авторы проекта решили подчеркнуть в облике дома тему гравитации: черно-белые «клеточки», чередующиеся в шахматном порядке, книзу «сжимаются» в горизонтальные полоски, а с повышением высоты вытягиваются до вертикальных прямоугольников. Тема шахмат в облике дома весьма воодушевила Градсовет. Замглавы КГА Виктор Полищук даже предположил, что здание можно будет считать памятником мастерам петербургской шахматной школы.
Парная, 36-этажная высотка предназначена под жилые апартаменты: она опирается на общее с «соседкой» основание, выполненное также в шахматном стиле. Все сооружение является центром будущего комплекса и выходит торцовыми стенами непосредственно на стык двух улиц. С.Киселев назвал подобное решение «бабочкой».
Далее «веерно» расположены еще 3 корпуса – 23-этажные жилые здания, также обращенные торцами к перекрестку. Со стороны пр. Просвещения автор проекта сделал их светлыми, почти белыми, как и все светлые поверхности в комплексе; со стороны ул. Хо-Ши-Мина дома темные. Впрочем, окончательные цвета для будущих сооружений авторы проекта еще не нашли. Однако, по словам С.Киселева, им хотелось сделать сдержанный, элегантный и в то же время динамичный объект, и поэтому, вероятно, окончательный вариант будет близок к продемонстрированному на Градсовете черно-белому решению. Архитекторы отталкивались от известного здания в Роттердаме – «Дома в клеточку», пояснил С.Киселев. В то же время экс-глава КГА Александр Викторов, полностью одобривший проект, подчеркнул, что он не является повторением, а лишь вызывает ассоциации.
Жилые дома будут расположены на 3,5-метровом общем стилобате, в котором будет сооружена двухуровневая парковка. По словам представителей ГК «Пионер», плотность населения будущего квартала не превысит предельных значений. В настоящее время компания готовит проект планировки и межевания квартала. Предметом для дальнейшего обсуждения, по словам Ю.Митюрева, является встроенный в срединный корпус детский сад: по городским нормативам, площадку для детского сада нельзя располагать на стилобате. Кроме того, пока неясно, можно ли будет разместить на нем зеленые насаждения.
Всего, как сообщил С.Киселев, в комплексе будет 81,4 тысячи кв. м. жилой площади и 40,8 тысячи кв. м. офисной. Технические нормативы для строительства будут разработаны специально для этого объекта, как это делается на стройках в Москве. Так, в частности, строится 47-этажная высотка « Миракс-Плаза» - тоже проект С.Киселева.
Архитектурное сообщество на редкость единодушно одобрило проект. По словам рецензента Михаила Мамошина, он является исключением из порочной традиции петербургских архитекторов «строить только в центре, а на окраины внимания не обращать». «Впереди преодоление ПЗЗ» – воодушевлено изрек он, и добавил, что обычно архитекторы, готовя проект в Петербурге, «думают о городе, а здесь о городе никто не думал, и это правильно в данном случае».
«Профессиональный подход, все четко, ясно, отличная работа московского архитектора. Что касается высоты, то важно ведь не количество метров, а то, агрессивно ли выглядит здание. Здесь с этим все нормально», - отметил Тимофей Садовский. «С появлением этого объекта район не потеряет, а многое приобретет», - считает Вячеслав Ухов. «Умная, уместная работа. Если 3 жилых дома – это честная архитектура ХХ века, то сдвоенная башня – это уже век ХХI, попытка уйти от надоевших парадигм, эксперимент. Может получиться что-то очень интересное. Хотя я, как петербуржец, пока полностью этого принять не могу», - заявил Юрий Курбатов.
Небольшую дискуссию вызвало лишь цветовое решение: так, по мнению В.Полищука, «сухой и жесткий» пр. Просвещения требует введения цветового акцента. «Мы хотели обойтись без, так сказать, клюквы и лоскутного одеяла, сделать сдержанный проект», - возразил С.Киселев.
Впрочем, в кулуарах некоторые маститые петербургские мастера высказывали иные мнения. Так, Юрию Земцову проект пришелся не по душе. Члену градсовета Михаилу Сарри он тоже не понравился. «В целом неплохо, но лично мне не нравится. Это дизайнерский объект, а не архитектурный», - отозвался Никита Явейн.
Как именно проект будет «преодолевать ПЗЗ», станет ясно после их публикации. Очевидно, после одобрения Градсовета сложностей с этим у заказчиков не возникнет.
Елена Зеликова