Городам придется «поумнеть»
Локдаун подарил цифровизации городской среды импульс для развития, но диджитализация идет медленно. По оценкам экспертов, процесс находится на ранней стадии, но лет через десять города наконец станут «умными».
Тема цифровизации стала одной из основных на XXIV Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ), ее обсудили участники нескольких сессий. Они полагают, что рынку не хватает конкуренции, вменяемого регулирования и честного бюджетного финансирования.
В начале пути
В 2018 году в России запущен проект Минстроя РФ «Умный город». Его цель — найти и применить инструменты и технологии для диджитализации городов.
Чиновники вполне довольны скоростью процесса. Дмитрий Чернышенко, заместитель председателя Правительства РФ, например, считает достижением возможность для Правительства получить доступ к данным в режиме реального времени. По его словам, цифровизация идет быстро, однако в идеале она должна стать нормой жизни, а не поводом для обсуждения.
Бизнес настроен менее оптимистично. Как отметил Андрей Кузяев, президент, член совета директоров АО «ЭР-Телеком Холдинг» (Пермь), пока нет ни одного законченного проекта. Идет поток legacy-решений, которые снимают самые острые проблемы.
По его словам, во-первых, тема «не вызрела», нет понимания, что такое «умный город». Очень серьезная проблема связана с тем, что в этом понятии заложена масса технологических, софтовых и многих других решений. «Сегодня диджитал-трансформация городской среды очень сырая, неумелая. Мы на ранней стадии, пока это не походит на осознанную системную работу», — полагает Андрей Кузяев.
Уже очевидно: локдаун дал толчок диджитализации по всем направлениям. Жан-Паскаль Трикуар, председатель совета директоров, главный исполнительный директор Schneider Electric, рассуждает: «Ковид все изменил. Дистанционная работа требует новых технологий».
По его словам, в строительстве наметилась тенденция использовать новые экологически чистые технологии, более эффективным становится энергообеспечение. «Мы наблюдаем очень быструю адаптацию в сфере энергетики и цифровизации», — подчеркнул Жан-Паскаль Трикуар.
Владислав Бутенко, управляющий директор, старший партнер, председатель BCG Россия и СНГ, руководитель глобального сектора «Развитие городов», также полагает, что последствия пандемии пошли на пользу цифровизации: управлять бизнесом стало легче, люди стали относиться еще более лояльно к цифровым технологиям.
Всеобщая цифровизация
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, отметил переход на «цифру» разных сервисов — и по оплате услуг, и в торговле и т. д., включая «умные» содержание и эксплуатацию жилья. Цифровизация услуг в сфере ЖКХ, по словам замминистра, «показала плюсы и то, что необходимо доделать, чтобы получить комфортную жилую среду».
В числе новых направлений диджитализации Никита Стасишин назвал ипотечное кредитование в онлайн-режиме, а также составляющие умного города — все, что связано с картографией, кадастром, регистрацией в Росреестре.
По его мнению, в ближайшее время в жилых комплексах появятся специальные боксы и места общего пользования для доставки товаров, в том числе продуктов. Продвинутые застройщики, по словам Никиты Стасишина, уже озаботились этим.
Кроме того, в масштабных инфраструктурных проектах уже заложена цифровая составляющая, добавил он.
«Продвинутые давно все продвигают», — согласился Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон». По его мнению, основой для цифровизации строительного рынка должна стать BIM-технология: «В BIM можно заложить все инновационные решения».
Филипп Жозеф Оливье Брошар, президент Auchan Russia, отметил: 10% выручки сети «Ашан» приходит по цифровым каналам. Кроме того, цифровизация позволила ускорить доставку товара, а также экономить. Сегодня по цифровым каналам между собой соединены более 300 магазинов сети.
«Умнеющий» Петербург
Петербург — один из лидеров регулярного рейтинга умных городов-миллионников Минстроя РФ. Согласно данным последнего рейтинга, он опустился с третьего на четвертое место. Впереди Москва, Казань и Екатеринбург.
В мировом рейтинге Петербурге остается на 73-й позиции.
Есть определенные направления, в которых город держит первенство. Например, цифровая платформа «Смартека», аккумулирующая идеи для диджитализации, заинтересовалась петербургским консьерж-сервисом, созданным для поддержки системообразующих предприятий, а также методикой оценки городских районов по энергосбережению.
В региональном исследовательском центре РАН в Петербурге разработано программное обеспечение для защиты систем, уже действующих или которым предстоит работать на транспорте. Это пилотируемые и беспилотные автомобили, светофоры, электронные табло, турникеты и прочее. Программы распознают и хакерские атаки, и ошибки интерфейсов.
В ходе ПМЭФ, кроме того, Петербург подписал соглашение с ПАО «Ростелеком» — город получит 180 тыс. видеокамер в шестнадцати районах в рамках проекта «Умный город». Первый пул в 25 тыс. камер планируется установить в текущем году. Кроме того, «Ростелеком» устанавливает комплексы для фиксации нарушений ПДД.
Также на форуме подписано соглашение между Петербургом и АО «Эр-Телеком Холдинг». Документ подразумевает совместные мероприятия для развития услуги связи и системы умного города.
Города будущего
В декабре 2020 года Минстрой РФ опубликовал индекс цифровизации городских хозяйств в рамках проекта «Умный город» по итогам 2019 года. По подсчетам, за год все 203 населенных пункта, которые участвуют в рейтинге, «поумнели» на 18%. Средний балл — более 40 из 120 возможных. Любопытно, что больше всего продвинулся вверх показатель «городское управление».
Вместе с тем, отмечает Хенрик Франк Нильсен, старший вице-президент, глава подразделения «Теплоизоляция» компании ROCKWOOL в Северо-Восточной Европе, средний возраст жилого фонда в России — 40 лет, и доля умных домов невелика. По его словам, урбанизация сегодня — свершившийся факт. Хенрик Нильсен предсказывает: «К 2030 году в мире будет более 40 умных городов. Но нам нужны города, в которых можно жить».
Сегодня жить в действительно умных домах может себе позволить небольшая часть населения. Андрей Кузяев утверждает: «Смысл трансформации — комфорт не только для группы людей, которая может заплатить, но чтобы плоды технологического уклада достались всем».
Однако здесь возникает проблема. Как заявил Игорь Ляпунов, вице-президент по информационной безопасности ПАО «Ростелеком», денег у администраций большинства городов нет. Необходимо, чтобы на этот рынок пришли деньги. Тогда появится оплаченный спрос, а вслед за ним — открытая конкуренция.
Пока основным заказчиком выступают государственные органы. Бизнес полагает, что проект «Умный город» лучше разовьют частные структуры. «Частные компании в любой области эффективнее, но им нужен присмотр. Нужно отдавать некоторые функции частным компаниям, но регулировать должно государство», — заявил Владислав Бутенко.
Никита Стасишин полагает, что кое-какая конкуренция на рынке есть: «Если бы мы ввели обязательный интернет, появился бы единый поставщик — и никакой конкуренции».
Что касается регулирования, сейчас как раз министерство озабочено сокращением лишних процедур. Правда, в региональных законах остается множество требований. «Главное, что должно остаться в обязательных требованиях, — безопасность. Все остальное должны регулировать рынок и бизнес», — заключил замминистра.
Мнение
Владислав Бутенко, управляющий директор, старший партнер, председатель BCG Россия и СНГ, руководитель глобального сектора «Развитие городов»:
— Практика работы с городами очень быстро растет — на 50–60% в год. Города имеют тенденцию жить по наработанным схемам и постепенно чуть улучшать их. Но лет через 10–15 все города станут цифровыми. Это не какая-то фишка, это — как мобильный интернет, который сегодня есть повсеместно. Города станут либо умными, либо не будут существовать вообще.
Действие пирамиды Маслоу применимо и в городе. На разных уровнях — удовлетворение первичных потребностей, комфорт жизни, развитие, сопричастность к управлению городом. Но самый базовый уровень — безопасность. Иначе даже аппетит портится.
Андрей Кузяев, президент, член совета директоров, АО «ЭР-Телеком Холдинг»:
— Процесс диджитализации идет эволюционно, постепенно ускоряется. Но решению задач разговоры о стандартизации, типизации, сертификации не помогут. Чтобы решить задачи местного значения, надо замахиваться на мировые рынки, нужны решения во всех городах.
Сегодня основной заказчик — государство. Поэтому оно должно обеспечить равный доступ к бюджетным средствам и частных и полугосударственных структур. Давайте сделаем так, чтобы на этом рынке была конкуренция решений, чтобы пришел капитал.
Но для привлечения капитала, инноваций нужно создавать стимулы. Нужна рыночная среда, разумное регулирование. Тогда через десять лет будем жить в умных городах.
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.
Как известно, Фонд защиты дольщиков законодательно наделен правом достраивать долгострои с целью решения проблем пострадавших дольщиков. Видимо, федеральные власти подсчитали примерную общую стоимость этих работ, поскольку Минстрой РФ разработал и вынес на обсуждение проект Постановления Правительства РФ, согласно которому часть проблемных объектов можно вообще не достраивать.
Вместо этого Фонд защиты дольщиков будет наделен правом ограничиться денежной компенсацией обманутым гражданам. Причем проект Постановления касается только случаев, если застройщик – банкрот.
Фонд сможет отказаться от финансирования достройки в ряде случаев: если пострадавшим дольщикам надо выплатить меньше или столько же денег, сколько потребуется на завершение объекта; если на достройку объекта потребуется больше трех лет; и если в регионе сформирован местный фонд защиты дольщиков.
Чтобы выбрать форму помощи дольщикам, Фонду предстоит учесть сведения, размещенные в Единой информационной системе. Например, сформирован ли уже реестр требований к застройщику-банкроту, каков размер этих требований, известна ли стоимость земли, какова степень готовности незавершенного объекта и т. д.
По оценке экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», основные положения документа должны поспособствовать решению проблемы обманутых дольщиков.
Как отмечает советник и руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко, сама по себе идея финансирования мероприятий при банкротстве застройщика, в том числе по завершению строительства за счет средств Фонда защиты прав дольщиков, не нова. «Проект призван «заменить» действующее Постановление Правительства РФ № 1234 от 07.10.2017 и содержит более детальное регулирование порядка принятия Фондом решения о финансировании или решения о нецелесообразности финансирования», – отмечает она.
По словам эксперта, более детальное регулирование процедуры принятия Фондом защиты дольщиков решения о финансировании и оснований отказа приведет к большей прозрачности и прогнозируемости соответствующих решений Фонда, что является позитивным моментом.
Руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова отмечает, что долгое время ситуация с объектами, где на достройку дома требовалось значительное дополнительное финансирование, оставалась очень сложной, практически непреодолимой: пострадавшие дольщики попадали в финансовую и правовую ловушки с непонятными перспективами. «Данная инициатива Минстроя РФ, скорее всего, повлияет на положение участников долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, позитивно, так как она предусматривает разрешение сложных ситуаций – порядок возмещения дольщикам», – считает она.
Вопрос, насколько выгодна пострадавшим дольщикам выплата компенсации, не имеет однозначного ответа. «Действительно, выплата денег позволяет мгновенно снять с большого количества лиц статус обманутых дольщиков. Что касается выгоды дольщиков от этого, то все будет зависеть от выбора объектов аналогов для определения стоимости квадратного метра. Пока проект не вносит ясности в критерии выбора», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«При выплате компенсации за счет средств компенсационного фонда гражданин получает денежные средства в размере не менее цены квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве. При этом сумма компенсации определяется расчетным путем как произведение общей площади квартиры (но не более 120 кв. м) и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Гражданин в любом случае вернет себе уплаченную стоимость квартиры. Вопрос о том, что выгоднее – деньги или квартира, – на наш взгляд, зависит, в частности, от цен на рынке в данный момент, от конкретной локации, где расположена «несостоявшаяся» квартира гражданина», – добавляет Арина Довженко.
Мнение
Юлия Арустамова, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы:
– Появление права на получение компенсации позволит дольщикам покинуть проекты-долгострои с неопределенной перспективой, перестать быть заложниками ситуации, когда застройщик – банкрот. Максимальная сумма возмещения рассчитывается на основе официальной стоимости квадратного метра в регионе на дату покупки. При этом площадь квартиры, за которую можно получить деньги, не должна превышать 120 кв. м. Конечно, это ограничение компенсации влияет на удовлетворенность дольщика. При этом опыт прошлых лет показывает, что лучше иметь хотя бы такую возможность, позволяющую покинуть бесперспективный проект не с пустыми руками.