Промышленной стройке приказано ускориться
Поставленная властями задача ускорить строительство промышленных объектов в России и сократить затраты на строительство представляется участникам рынка если не утопичной, то очень сложной.
Президент РФ Владимир Путин во время обращения к Федеральному собранию вспомнил о промышленном строительстве и указал: «Нужно наращивать набранные темпы, и результат в улучшении делового климата должен быть предметным, понятным, осязаемым. Например, построить завод под ключ в России должно быть быстрее, значительно выгоднее и проще, чем в других регионах мира».
Но Президент обратил внимание на этот сегмент несколько раньше. Неудивительно: по некоторым оценкам, примерно треть возводящихся объектов в стране относится к промышленному строительству.
Долго запрягали
Еще в ходе подготовки Послания Федеральному собранию 2019–2020 года Правительство информировало Президента о намерениях к 2024 году сократить сроки строительства промышленных объектов на 20%, а издержки инвесторов — на 10%.
В декабре 2020 года Путин поручил Правительству провести комплексную ревизию регулирования в промышленном строительстве. В январе было объявлено, что нормативно-техническим регулированием промышленного строительства займется Минстрой РФ. Под эту задачу в министерстве создается целый отдел. «Системно министерство этим раньше не занималось. Соответствующая служба будет создана пока в статусе расширенного отдела, который будет отрабатывать задачи по промышленному строительству», — заявил тогда глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.
К марту новый департамент был организован, а Правительство определилось с задачами: к 2030 году сроки строительства промышленных объектов должны сократиться на 40%, затраты на строительство — на 20%. Каким образом это сделать, должна решить рабочая группа по системным технологическим изменениям в сфере промышленного строительства под руководством первого вице-премьера Андрея Белоусова.
Группа заседает вовсю, составляя дорожную карту по снижению административных барьеров и затрат инвесторов при строительстве промышленных объектов. Изначально предполагалось, что она будет более-менее готова в середине апреля, однако в последней декаде апреля замглавы ведомства Дмитрий Волков заявил, что дорожная карта будет готова во второй половине года.
Сначала рабочая группа планировала 25 мероприятий в составе документа, но перечень расширяется. «На сегодняшний момент бизнес дал более 200 предложений. И они укладываются в дорожную карту, в плане мероприятий сейчас 33 пункта. Думаю, их количество будет расти <…>. И во второй половине года мы получим дорожную карту, которую будем реализовывать», — сказал Волков в интервью ТАСС.
Мероприятия должны изменить правила в промышленном строительстве, сократив избыточные требования, вводя BIM-технологии, используя зарубежные наработки в сфере нормативов. Первый пул изменений должен случиться уже в текущем году.
Не факт, что быстрее
Коррективы в процесс промышленного строительства должны быть серьезными. В первую очередь это касается нормативных документов, которые заметно тормозят процесс.
По мнению профильных чиновников Ленобласти, главный вопрос — сроки подготовки документов территориального планирования, граддокументации: генпланов, градпланов, проектов планировок и так далее. Эти процессы могу длиться месяцами. «Также неприятными сюрпризами для строителей могут стать охранные зоны, их наложения — это объекты культурного наследия, зоны подтопления, зоны подлета аэропортов и так далее. В идеале вся градостроительная документация со всеми слоями и наложениями, ресурсами, техусловиями, ограничениями должна быть переведена в электронный вид, чтобы человек из любой точки мира мог получить полную информацию и работать с ней», — пояснили в областном правительстве.
Несколько проще и быстрее получается работать у крупных компаний, которые опираются на административный ресурс. Александр Щелканов, к. э. н., доцент кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами СПбГЭУ, член Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», эксперт Ленинградского областного отделения организации, отмечает: многие инвесторы, как российские, так и западные, выбирают СЗФО для строительства новых производств и запуска промышленного строительства, полноценно получая сопровождение на всех этапах реализации проекта. Однако преференции и административная поддержка достается в большинстве случаев крупным компаниям. «Относительно среднего бизнеса есть ряд вопросов, а именно: почему производители не спешат начинать инвестпроекты и использовать господдержку, например, СПИК 2.0, региональные инвестиционные проекты и др.», — уточняет он.
Вместе с тем, по мнению Щелканова, средний бизнес мог бы стать драйвером в развитии регионов.
Константин Бородаев, генеральный директор ООО «Креатор», исполнительный директор Ленинградского областного отделения «Деловой России», указывает на административные барьеры, которые возникают на этапе выдачи разрешения на строительство: «Зачем, к примеру, существует такой документ, как Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)? Ведь это всего лишь выдержка из другой документации (ПЗЗ, ЕГРН, Генерального плана, ТУ). Разработка и утверждение его занимают 30 дней. Причем формирует ГПЗУ администрация, у которой и так есть вся эта информация. Почему считается, что здание до 1,5 тыс. кв. м менее опасное и на него не требуется экспертиза, а такое же здание, но на 1 кв. м больше, опаснее и на него требуется получать положительное разрешение экспертизы?»
Уже после положительного заключения экспертизы тот же пакет проектной документации надо опять сдавать в администрацию, чтобы получить разрешение на строительство — другие чиновники будут еще раз проверять все документы. При этом, отмечает Бородаев, администрация, получая документы для выдачи разрешения на строительство, не имеет необходимых специалистов для ее проверки, не несет никакой ответственности за качество проектной документации и построенного объекта, однако имеет право отказать заявителю. «А организация, выпускающая эту проектную документацию, состоит в СРО, которое проводит периодические проверки и контролирует работу этой организации, имеет необходимых специалистов, которые состоят в НОСТРОЙ и НОПРИЗ, руководитель которой несет персональную ответственность не имеет возможности защитить свою документацию», — указывает он.
Сроки строительства, однако, зависят не только от скорости прохождения документов. Как отмечает Дмитрий Ломачевский, главный инженер проектов Группы компаний Global EM, по срокам проектирования и экспертизы объектов как производственного, так и иного назначения определенного показателя нет. «Все сугубо индивидуально и зависит от ряда факторов: тип производства, объемы, пожелания заказчика, выраженные в техническом задании и т. п.», — поясняет он.
Зависимость в плане сроков от заказчика подтверждает и Сергей Бортников, соучредитель ООО «Регистр».
В Правительстве Ленобласти так не считают: «Сроки строительства полностью зависят от застройщика. Госорганы "не съедают" дни в стройке заводов».
Не факт, что дешевле
В возможности удешевить проекты промышленного строительства участники рынка также сомневаются. Государство до сих пор демонстрирует заботу больше на словах.
«Ситуация в строительстве промышленных объектов с точки зрения помощи государства уже много лет не меняется. Напротив, взяв направление на экспорт продукции, мы забываем об отечественных потребителях, которые не имеют возможности закупать металл и другую продукцию, необходимую для промышленного строительства, за валюту. Для производителей, наоборот, открывается новый рынок (зарубежный), где свою продукцию можно продавать по цене, значительно превышающей цены внутри страны. Это приводит к тому, что стоимость материалов внутри страны увеличивается (причем процесс этот хаотичный и непрогнозируемый) просто за счет того, что производители, умея считать, понимают, что отправлять свой товар на экспорт гораздо выгоднее. В результате производители придерживают материалы, дожидаясь либо дефицита (читай — увеличения стоимости), либо заказа из-за границы за валюту», — обрисовал ситуацию Бородаев.
По его словам, вслед за ростом цен на материалы неизбежно вырастают цены на рабочую силу. И т. д. «Вопросов и проблем хватает. И мало чего делается для упрощения работы проектировщикам и строителям», — резюмировал он.
Есть куда расти
Тем не менее есть некоторые возможности улучшить ситуацию в промышленном строительстве. Например, применение BIM. «Последние годы ощущается ускорение процесса проектирования. И в этом львиная доля заслуги перехода на современное программное обеспечение. BIM-технологии уже вовсю применяются в ГК Global EM, что позволяет оптимизировать сроки проектирования, а также улучшить качество итогового продукта», — отмечает Ломачевский.
Некоторое подспорье оказывает цифровизация, в том числе официальных процедур. Сократить процесс также, по крайней мере теоретически, может ускорение технологических присоединений. Однако от строительных компаний эти позиции не зависят.
В Ленобласти некоторые проблемы, зависящие от местных властей, решаются. «Мы последовательно сокращаем количество процедур и сроки рассмотрения заявлений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Сейчас это время сократили с десяти до пяти дней. Также постоянно расширяется список объектов, где не требуется получать разрешение на строительство и нет строительного надзора», — указывают в областном правительстве.
Принимаемых мер явно недостаточно. «Необходимо подключать регулятора рынка производственных материалов для снижения цен на материалы. Необходимо навести порядок в работе администрации и определить, кто несет ответственность и как контролировать качество без увеличения сроков и стоимости. Необходимо донести до сотрудников администрации, что свою заработную плату они получают из тех самых денег, которые платят в виде налогов производители, строители и просто собственники объектов недвижимости», — уверен Бородаев.
По его мнению, все проблемы лежат на поверхности и давно всем известны. Остается сожалеть, что не все знают, как работать в этой ситуации.
Мнение:
Сергей Бортников, соучредитель ООО «Регистр»:
— Теоретически ускорить строительный процесс промышленных объектов можно. Например, если применяются типовые проекты — нет затрат на проектирование. Цифровизация — интересный процесс, но без изменения регламентов по срокам, прописанных в нормативных документах, она бесполезна.
И разрешения на строительство без техусловий на подключение не получить. Поэтому, если есть своя точка сброса по сетям, ничто не мешает работать, проблем нет. Но если надо подключаться к государственным сетям, всегда есть нюансы. Тут все зависит от запрашиваемых мощностей. Например, требуется реконструкция, затраты по которой ложатся на инвестора. Но далеко не каждый может найти деньги под обещания, что когда-нибудь получит отдачу.
Словом, идея сократить сроки почти наполовину выглядит сомнительной при существующей ситуации.
Дмитрий Ломачевский, главный инженер проектов Группы компаний Global EM:
— По ключевым особенностям промышленного строительства в РФ можно отметить смещение от строительства конкретного производства с определенным технологическим процессом в сторону строительства свободных площадей производственного назначения. Такие объекты позволяют создать платформу для развития и расширения малого и среднего бизнеса без больших финансовых вложений, а также стимулируют производственные отрасли концентрироваться в определенных локациях.
Основной проблемой заказчика является ограниченность выбора поставщиков оборудования в связи с импортозамещением. Оснастить производственную линию на 100% отечественным оборудованием и материалами на сегодняшний день невозможно, а закупка импортного оборудования вызывает много вопросов. Но это не означает, что импортозамещение мешает строительству — это говорит о том, что нам нужно расширять ассортимент продукта отечественного производства.
В развитии микроэнергетики и возобновляемых источников энергии (ВИЭ) сделан еще один шаг: в начале ноября текущего года в Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электроэнергетике» в части развития микрогенерации».
Суть новеллы законодательства в том, что владельцы объектов по производству электроэнергии мощностью до 15 кВт смогут продавать по среднеоптовой цене излишки выработанной энергии генерирующим компаниям на розничных рынках.
Законопроект разъясняет само понятие «объект микроэнергетики» и критерии, по которым различные объекты, вырабатывающие энергию, смогут быть к ним причисленными. Таких критериев два: мощность до 15 кВт и назначение вырабатываемой энергии – для обеспечения собственных бытовых или производственных нужд.
Стоит подчеркнуть, что источник выработки энергии – возобновляемый или не возобновляемый – критерием не является.
При редакции законопроекта рассматривалось два направления решения вопроса сбыта выработанной на объектах микрогенерации энергии. Первый – продажа, второй – взаимозачет.
С точки зрения владельцев объектов микроэнергетики, второй вариант выглядел более эффективным для стимуляции развития данного способа генерации, да и законодательно регулировать сальдирование было бы проще, так как при использовании взаимозачета требуется лишь один счетчик, показывающий разницу между объемами взятой и поставленной в сеть электроэнергии.
Но предлагаемый норматив утверждает первый вариант, то есть продажу.
В целях создания правовых механизмов для развития микрогенерации Минэнерго вырабатывает предложения по льготному присоединению объектов микроэнергетики к сетям генерирующих компаний и механизм данного присоединения.
Сейчас можно определенно сказать лишь о том, что объекты микроэнергетики, подключенные к общей сети, смогут работать без дорогостоящих систем накопления энергии, что значительно снизит срок их окупаемости по сравнению с полностью автономными системами энергоснабжения.
К слову, по мнению профессионалов, отдельные безаккумуляторные системы, соединенные с сетью, характеризуются большей производительностью и меньшими эксплуатационными расходами.
С практической точки зрения, нововведения пригодятся не только частным домовладельцам, но и девелоперам, и управляющим компаниям.
«Закон определяет норму мощности, но оставляет варианты по количеству объектов микроэнергетики, которые могут находиться в собственности одного лица: сколько угодно, – комментирует управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин. – Собственниками же могут быть и физические, и юридические лица. Поэтому если в строящемся, к примеру, коттеджном поселке у каждого объекта стоит свой энергоисточник мощностью до 15 кВт, то оформив на каждый из них договор присоединения, поставив отдельный прибор учета, девелопер или управляющая компания смогут присоединиться к сетям на льготных условиях. Далее подобные договоры после продажи коттеджа можно переоформить уже на физические лица без повторной оплаты присоединения».
Еще один важный момент, также предусмотренный законопроектом: продажа излишков, выработанных объектами микрогенерации, согласно нормативу, не будет считаться предпринимательской деятельностью. То есть налогом сделка облагаться не должна.
Однако на обсуждении сейчас находится встречный проект «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», подготовленный Министерством финансов РФ, предусматривающий вместо полной и безусловной отмены налогообложения физических лиц ограничение сделки по сумме (не более 30 тыс. рублей) и по сроку действия – не более 5 лет.
Также остаются пока нерешенными вопросы, касающиеся механизма расчета оплаты за мощность, – как и в каком размере будет учитываться коэффициент использования установленной мощности.
Кроме этого необходимо законодательно определить порядок оформления отношений между владельцами объектов микрогенерации и энергосбытовыми компаниями на розничных рынках.
Поэтому принятие законопроекта предполагает разработку ряда подзаконных актов, которые будут регулировать и эти вопросы.
Кстати
Этот и другие вопросы будут обсуждаться в рамках деловой программы юбилейного – XV – Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», который состоится 14 ноября 2018 года в гостинице «Park Inn Прибалтийская».
Совет Госдумы РФ рассмотривает проект закона, который предлагает запретить использовать территории с объектами культурного наследия для жилищного и иного строительства.
Авторы законопроекта – депутаты Госдумы РФ Андрей Луговой и Андрей Чернышёв – решили привести в соответствие законодательство о памятниках культуры и о развитии жилищного строительства. Закон призван скорректировать 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В пояснительной записке к этому документу говорится, что нынешнее законодательство не учитывает специфику государственной политики в отношении охраны объектов культурного наследия, которые являются народным достоянием, и не обеспечивает их охрану в должном виде.
В частности, на уровне федерального закона есть противоречие, которое позволяет использовать территории с расположенными на них объектами культурного наследия для строительства жилья и объектов инфраструктуры, в обход законодательства в области сохранения культурного наследия.
Депутаты предлагают запретить включение в перечни земельных участков под развитие федеральные «пятна», в границах которых располагаются объекты культурного наследия. И наделить межведомственный коллегиальный орган правом запрещать использование таких «пятен» и сделок с ними, даже если соответствующие предложения будут поступать от федеральных и региональных властей.
«Государственная политика исходит из приоритета сохранения историко-культурного потенциала страны. Поэтому правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере, следует приводить в соответствие с этим приоритетом», – отмечено в документе.
По мнению партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, законопроект свидетельствует о полном непонимании разработчиками проекта разницы между территорией памятника и земельным участком, на котором расположен памятник. «В настоящее время применительно к территории памятника установлен полный запрет на новое строительство действующим Законом № 73-ФЗ «Об охране объектов культурного наследия». В свою очередь, в законе прямо сказано, что границы территории памятника и земельного участка могут не совпадать – в таком случае на части земельного участка, занятой территорией памятника, работы выполнять нельзя, а на оставшейся части они осуществляются с учетом установленных режимов зон охраны памятника. Таким образом, предложенный проект абсурден и во многом губителен для развития крупных городов со сложившейся исторической застройкой», – говорит он.
Застройщики тоже от инициативы не в восторге. «Сказать, что это решение заморозит застройку центра Петербурга, который практически полностью является историческим поселением, нельзя. Но очень сильно осложнит ее – это точно. К сожалению, сейчас жилищная застройка – одна из немногих возможностей реновировать здание, приспособить его под современное использование. Жаль, что эта возможность будет сильно ограничена. В мире есть множество примеров гармоничного соседства исторических зданий с современным жильем. К сожалению, мы опять идем по пути, что проще все запретить», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер также говорит, что данная законодательная инициатива вызывает весьма неоднозначное отношение. «Желание сделать лучше можно только приветствовать. Вопрос в том, какими мерами решать ту или иную задачу. Уверенности в том, что ситуация будет улучшена именно таким путем, нет. Представленное на текущий момент решение при переводе в практическое русло выглядит неубедительно. Если мы говорим о «территориях с размежеванными на ними объектами культурного наследия», то важно понимать, что их существенная часть находится в историческом центре города. Далеко не все земельные участки размежеваны под конкретные объекты, поэтому не совсем ясно, как будут определяться границы и кто их будет определять не по факту, а с точки зрения территориального признака», – говорит она.
Если объекты культуры исключат из границ развивающихся территорий, то не ясно, за счет каких средств они будут содержаться. У Петербурга весьма ограниченный бюджет – и скорее всего, городу будет сложно нести эти затраты. «А любое изменение законодательства, его ужесточение сказывается на времени реализации проектов, развитии сферы и на объеме инвестиций, которые в нее будут направляться. Если же смотреть на ситуацию в аспекте культуры, сохранения историко-культурного потенциала страны, то это наследие должно более активно быть включено в повседневную жизнь, население должно не только знать, но и должно жить в его окружении. Это должно стать неотъемлемой частью жизни, а не чем-то парадным и вырванным из контекста», – заключила Екатерина Тейдер.