Слагаемые комфорта. Какой будет завтрашняя жилая среда
По пирамиде Маслоу, базовая потребность человека — в крыше над головой, еде, воде и сне. За ней идет потребность в безопасности, затем в принадлежности и только потом — в творчестве, самосознании и признании. А значит, жилая среда следует сразу за пищей и кровом: спокойствие и чувство обретения своего места. В каком-то смысле она даже важнее, чем тот дом, вокруг которого она формируется. Из чего она складывается и на что влияет, размышляют архитекторы «Института территориального развития».
Сегодня наша городская реальность — это многоквартирные дома высотой около 40 метров. А значит, высокая плотность и высокая анонимность, в которых человек перестает считать пространство своим и идентифицировать себя с местом, в котором живет. И если в последние годы в новых проектах нормой стал закрытый двор (Б — безопасность), то сегодня становится ясно, что он превратился в резервацию для узких групп жителей ЖК. Необходимость в свободном перемещении, в совместном опыте проживания зеленых территорий поблизости от дома, в пространстве, где жители квартала района будут общаться и образовывать устойчивые социальные связи, становится очевидной (П — принадлежность). И сейчас уже на этапе проектирования застройщики начинают закладывать эту возможность на уровне градостроительной структуры, формируя бульвары и парки внутри кварталов и групп разных ЖК, говорит главный архитектор «ИТР» Елена Миронова. Эта современная тенденция, в которой уже сами девелоперы начинают вкладываться в формирование среды за пределами своего участка, — закономерный путь развития и движение в сторону сбалансированного безопасного города с устойчивой социальной структурой. А это неизменно влияет на уровень благосостояния общества и формирует долгосрочный рыночный запрос на более высокое качество жизни в целом, добавляет главный архитектор проектов Анна Менщикова.
Человек идентифицирует себя с местом, осознанно выбранным для жизни, вычленяя в ряду одинаковых районов различия, непохожести. В этом смысле сложность объемных решений в архитектуре, проработка видовых точек и доминант играют важнейшую роль. Петербург — плоский город, и динамику застройке может обеспечить только вдумчивая работа с силуэтами. Фасадные решения и отделка зачастую менее значимы и подвержены быстрым изменениям тенденций, напоминает ведущий архитектор Ольга Потребчук.
И все же рынок наглядно демонстрирует, что, когда мы говорим о комфортной для человека среде, главную роль играет зеленый каркас. И кварталы первых массовых серий с их однотипными, архитектурно скудными фасадами, по-прежнему высоко ценятся на вторичном рынке не только за счет своей малоэтажности, но и во многом именно благодаря зелени, которая превращает «ничьи земли» в полноценные общественные парки.
Может ли архитектор на своем уровне влиять на то, каким будет социальный и, как следствие, экономический профиль города? Да, и прежде всего на уровне градостроительного планирования, когда уже на этапе прорисовки кварталов закладывается баланс общественного и приватного, говорит главный архитектор проектов Ольга Калинина. И если еще несколько лет назад девелоперы в основном были уверены, что эта задача убыточна и не входит в их компетенцию, то сегодня смена парадигмы становится очевидной, и уже застройщики сами закладывают общественные зеленые зоны в проекты. Потому что качественная среда — это их устойчиво высокая репутация на годы вперед. А для горожан это инвестиция в жизнь семьи с расчетом не на одно поколение.
Впервые за почти 15-летнюю историю Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от ужесточения требований документа власти готовы перейти к их либерализации. Эксперты идею поддерживают, но на фоне общей ситуации в отрасли считают ее полумерой.
Очередные поправки в 214-ФЗ анонсировал глава Минстроя РФ Владимир Якушев, заявивший, что корректировки снимут с застройщиков требования, неуместные в рамках проектного финансирования. В числе таковых – опыт работы девелопера на рынке не менее трех лет, не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья, наличие собственных средств на расчетном счете в размере не менее 10% от стоимости проекта и пр.
По словам министра, в условиях перехода отрасли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов многие из требований 214-ФЗ становятся излишними, поскольку уполномоченный банк-кредитор с успехом возьмет на себя все контролирующие функции над застройщиком. «На сегодняшний день банк определяет, что для выдачи проектного финансирования ему достаточно тех залогов, которые застройщик ему предоставляет. Он уже не будет привязываться строго к тем требованиям, которые были прописаны раньше в законе», – отметил он.
Ту же мысль озвучил председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, заявивший, что следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок. Под этом он имеет в виду снижение требований к девелоперам, претендующим на реализацию жилищных проектов различной сложности, – в частности, исключение процедуры госконтроля на стройках жилья.
«Мы изначально планировали после перехода на эскроу-счета снижать какие-то требования и барьеры, которые стоят на пути застройщиков. Мы же, в конце концов, все заинтересованы в развитии жилищного строительства, просто оно не должно быть за счет граждан», – говорит депутат.
Девелоперы выразили позитивное отношение к этой декларации о намерениях властей. Однако не уверены, что новации дадут особый эффект. «Прекрасно, что избыточные препоны снимаются. Для провинциальных рынков в России требования по поводу 10 тыс. построенного жилья могли бы стать проблемой», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова: «Снижение требований к застройщикам – это положительная мера. Строгие ограничения по опыту работы и наличию завершенных проектов фактически закрывают вход на рынок для новых компаний и «отсекают» от него часть действующих. Все это приводит к снижению конкуренции и, как следствие, к возможному ухудшению качества на фоне растущих цен».
Однако на фоне перехода на проектное финансирование такие новации можно назвать полумерой, говорит эксперт. «Для новичков рынка и компаний, не дотягивающих до «стандарта», явно будут создаваться менее выгодные условия. Либерализируют на уровне госконтроля, а все может в итоге упереться в неподъемные ставки от банка, например», – прогнозирует Надежда Калашникова. «Не думаю, что за счет таких косметических поправок можно снять напряжение, связанное с доступом к проектному финансированию», – добавляет Светлана Денисова.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Члены Экспертного совета НОСТРОЙ обсудили возможность введения обязательного страхования членов СРО и меры по борьбе с «потребительским терроризмом» дольщиков.
Состоявшееся в Санкт-Петербурге заседание прошло под руководством нового председателя – вице-президента СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, сменившего на этом посту недавно избранного президента НОСТРОЙ Антона Глушкова. В поле зрения собравшихся попал широкий спектр вопросов, касающихся деятельности строительных компаний.
Нет потребительскому терроризму
Особое внимание на заседании уделили вопросам так называемого «потребительского терроризма» дольщиков, обретающим особую остроту в связи со введением в жилищном строительстве механизмов эскроу-счетов и проектного финансирования.
В последнее время растет количество исков от участников долевого строительства с требованием финансовых компенсаций за некачественно выполненные отделочные работы. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей», выбор способа компенсации между требованием об устранении недостатков и денежной выплатой предоставлен пострадавшей стороне. И дольщики требуют финансовых компенсаций, размер которых составляет 300–400 тыс. рублей и является, по мнению региональных застройщиков, чрезмерным, особенно при распространенной во многих округах стоимости квартиры в 1,5 млн рублей.
Члены Экспертного совета приняли решение поддержать проект поправок в Закон «О защите прав потребителей» о неприменении его к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве. Предполагается, что эта мера вернет в отношения застройщиков и дольщиков баланс интересов и простимулирует последних в качестве способа компенсации отдавать предпочтение требованиям об устранении недостатков.
Техзаказчик может не быть изыскателем
Согласно действующей нормативной базе, организации, выполняющие функции технического заказчика, должны состоять в СРО трех видов – изыскательской, проектной и строительной. Но при этом заключаемый с техническим заказчиком договор далеко не всегда предусматривает организацию и координацию работ по инженерным изысканиям. Кроме этого, практика включения задания на выполнение инженерных изысканий в договор подряда на подготовку проектной документации распространена достаточно широко.
В связи с этим Экспертный совет поддержал предложение о необходимости внесения поправки в ГрК об отмене для техзаказчиков обязательного членства в изыскательской СРО, за исключением случаев, когда организация работ по инженерным изысканиям является частью контракта.
Обязательная страховка
С самого начала работы СРО в строительной отрасли ими активно использовался механизм страхования ответственности своих членов. Мотивация была очевидной – наличие страховки позволяло строительным компаниям в разы снизить размер взноса в компенсационный фонд СРО. Но 372-ФЗ от 3 июня 2016 года ситуацию изменил, оговорив в Градкодексе фиксированные размеры взносов в компенсационные фонды возмещения вреда (ВВ) и обеспечения договорных обязательств (ОДО), без возможности их уменьшения при использовании страхования.
Таким образом, финансовые стимулы к обеспечению своей имущественной ответственности через страхование у членов СРО исчезли, и страхование сейчас используется намного реже. Вместе с тем Комитет НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка считает страхование передовым и эффективным инструментом и предлагает внести поправки в ГрК, переводящие требование о страховании членов СРО из разряда добровольных в обязательные. Указывается, что данная мера повысит и уровень защищенности интересов заказчика, который получит возможность компенсации неисполнения договора не только из фонда ОДО, но и из средств страховщика.
Соответствующий проект поправок в ГрК, представленный членам Экпертного совета председателем Комитета Никитой Загускиным, был участниками заседания поддержан.