ИТМО Хайпарк. Первый и устойчивый
Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение по проекту строительства первой очереди Университетского комплекса Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО Хайпарк) в городе-спутнике Южный. Строительство должно начаться в этом году.
Проект стал лауреатом XVIII Международного архитектурного фестиваля «Зодчество», организованного Союзом архитекторов России при поддержке Правительства Москвы и Минстроя РФ, и получил премию Владимира Татлина — высшую награду раздела «Проекты» и золотой знак фестиваля. Помимо этого, проект создается с использованием подхода устойчивого развития в строительстве и отвечает требованиям системы «Green Zoom Университеты и кампусы».
Подобное в подобном
Главная отличительная особенность проекта — комплексное использование самых современных, инновационных и эффективных решений. «При работе над такими масштабными и сложными проектами самая большая трудность обычно заключается в том, чтобы найти взаимопонимание с заказчиком. ИТМО Хайпарк стал в этом смысле приятным исключением — у нас с руководством ИТМО единое видение университета XXI века. Это стало понятно с первых шагов, с технического задания, в котором заказчик поставил во главу угла создание всепроникающей системы, целой иерархии общественных пространств для межличностных и кросс-дисциплинарных коммуникаций, социализации, сотворчества», — рассказывает Антон Яр-Скрябин, партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор проекта ИТМО Хайпарк.
«Важным и во многом уникальным решением при проектировании объектов ИТМО Хайпарк стало создание единых функциональных и композиционных пространств, общественных зон как между блоками учебного корпуса, так и в общежитиях. Также можно отметить решения по цифровизации кампуса, где запланированы офисы для консультации и приема студентов с использованием удаленных сервисов», — говорит главный специалист Управления объектов гражданского назначения Главгосэкспертизы Павел Крутяков.
Примечательно, что ИТМО Хайпарк призван заложить ключевой тренд для всего проекта города-спутника Южный. «Он должен стать образцом высокотехнологичного, максимально комфортного, экономичного и удобного места для проживания, работы, учебы и развития жителей. Тем более что первый резидент, ИТМО Хайпарк, в смысле инноваций и современных технологических решений задает нам высокую планку», — отмечает генеральный директор ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов.
«Объекты ИТМО Хайпарк первые в ряду современных университетских кампусов, которые, я уверен, появятся в России. Нам очень важно использовать самые современные разработки в области технологий, материалов, энергосбережения, которые могут в дальнейшем быть применены при строительстве других инноцентров», — подчеркивает генеральный директор АО «ИТМО Хайпарк» Андрей Назаров.
По словам Сергея Хромова, сейчас идет разработка концепции «Город как сервис», в рамках которой будут внедрены инновационные системы информирования. «Это, например, "умные парковки" для быстрого и удобного поиска парковочных мест и автоматизации процесса постановки автомобиля на стоянку. В городе-спутнике Южный будут применены современные технологии, позволяющие осуществлять контроль состояния и управление элементами инженерной инфраструктуры (энерго- и водоснабжением) и минимизировать эксплуатационные издержки. Возможно применение решений для индивидуального автоматического погодного регулирования. Это позволит экономить до 30% тепловой энергии при внедрении этих систем. Экономить электроэнергию будем за счет светодиодного уличного освещения, датчиков движения и др., что позволит снизить стоимость энергопотребления до 90%», — рассказывает он.
В целом…
«В составе ИТМО Хайпарк — несколько функциональных кластеров: учебный, научный, жилой (общежития), спортивный, зона прогрессивных производств, Центр делового управления (Бизнес-инкубатор и Национальный центр урбанистики). Под строительство выделена территория около 90 га вблизи железнодорожной платформы Лесное (29-й км). Поскольку кампус станет частью города-спутника, его градообразующим фактором и драйвером развития, генплан комплекса подчинен идее открытости университета городскому сообществу, "проницаемости контура" кампуса», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По его словам, главная особенность этого проекта в том, что он всеми планировочными и архитектурными средствами поощряет всевозможные виды коммуникации — между студентами, преподавателями, учеными, горожанами и пр. «Это такой гигантский "коммуникационный коллайдер", ускоряющий социализацию и профессиональное становление учащихся, способствующий научным открытиям на стыке различных дисциплин», — отмечает архитектор.
Первая очередь строительства будет реализована в два этапа. Сначала построят главный учебный корпус, четыре здания общежития № 1 на 618 мест и улично-дорожную сеть. На втором этапе — еще три здания общежития № 2 на 463 места. Главный учебный корпус общей площадью 30 тыс. кв. м — это ансамбль из девяти зданий. Он объединен общей крышей в форме гигантского диска, на котором разместят спортивные зоны, а по контуру будет выстроена беговая дорожка.
«Размещение спортивных зон и бегового трека на кровле служит хорошим дополнением к общей концепции проекта, обеспечивая свежий воздух и хороший вид на студенческий городок во время занятий спортом. Располагая их на кровле здания, а не на уровне земли, университет сокращает площадь застраиваемых территорий и повышает эффективность использования земельного участка», — считает директор Научно-исследовательского института устойчивого развития в строительстве Вера Бурцева.
Помимо преподавательских, учебных аудиторий, главный корпус будет включать множество коворкингов для проектной и индивидуальной работы, фабрику-лабораторию для экспресс-прототипирования научных разработок, цифровую библиотеку, фуд-корт, парковки для каршеринга и кикшеринга.
«Наличие и доступность шеринговых сервисов даст возможность студентам и гостям ИТМО быстрее перемещаться и делает автомобиль более доступным. Каршеринг, со своей стороны, повышает эффективность использование машины, сокращает потребности в личном транспорте и, как следствие, снижает нагрузку на окружающую среду», — отмечает Вера Бурцева.
…и в частностях
По словам Антона Яр-Скрябина, в узловой точке схождения коммуникаций комплекса расположен главный учебный корпус. «Внешне он производит впечатление агломерата функциональных блоков различной формы и назначения. Но при взгляде изнутри это впечатление развеивается, поскольку в интерьере принцип единого перетекающего пространства образования реализован с полнотой и последовательностью, беспрецедентными не только для отечественной, но и для зарубежной практики последних десятилетий», — говорит он.
Композиционное ядро главного учебного корпуса — конференц-зал, который похож на лестницу: это наклонная плоскость, в которую интегрирована система зрительских рядов, проходов, ступеней, лестничных маршей и горизонтальных площадок-подиумов многофункционального назначения. «Лестница» — это и вертикальная коммуникация, и самая большая аудитория, и читальный зал библиотеки, и рекреация — бельведер, откуда сквозь стеклянную стену открывается впечатляющий вид на парк.
«Естественный свет жизненно необходим для поддержания физического и психологического здоровья человека. Остекленные кровли атриумов таким образом выполняют сразу две функции: повышают комфортность пребывания в помещении и сокращают потребление энергоресурсов на дополнительное освещении в дневное время», — считает Вера Бурцева.
Заметной особенностью здания станет атриум-трансформер, который легко превращается в конгресс-зал на 2000 человек. «Именно с конференц-залом связаны самые серьезные возникшие технические сложности. Дело в том, что его расчетная высота — 17–18 м, а на площадке будущего строительства действует высотный регламент, по которому здания не могут быть выше 15 м. В итоге мы нашли решение: конференц-зал постепенно уходит на 4,5–5 м ниже уровня земли. Соответственно, и отметки озелененной поверхности центрального парка плавно понижаются в направлении учебного корпуса на 4,5–5 м», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По словам Веры Бурцевой, трансформируемое пространство атриума является отличным примером функциональной гибкости. «Это решение отражает динамику жизни учебных заведений, позволяя легко и быстро переоборудовать помещение в зависимости от нужд. Не менее важен и экологический аспект. Очень важно уметь найти баланс между эффективностью использования материальных и строительных ресурсов, потребностями университета и стоимостью жизненного цикла здания», — отмечает она.
Экосоставляющие
Экологический фактор, как уже стало ясно из вышесказанного, — вообще один из ключевых в проекте. «Прежде всего надо сказать о том, что наш кампус спланирован по модели "тотального парка": здания студенческих общежитий свободно "разбросаны" по его территории. В парке предусмотрена система велосипедных дорожек и крытых галерей, ведущих от общежитий и научных центров к учебному корпусу. Энергоэффективность заложена в самой архитектуре — в компоновке помещений и обширных плоскостях остекления, которые в совокупности обеспечивают отличную инсоляцию естественным светом. В проекте предусмотрены и солнечные батареи на кровлях, и рециркуляция дождевых вод, и рекуперация тепла в вентиляционных системах, и автоматизированный мониторинг воздушной среды. Все это соответствует золотому уровню стандарта устойчивого развития в строительстве Green Zoom», — подчеркивает Антон Яр-Скрябин.
Недавно Главгосэкспертиза дала положительное заключение на проект энергоцентра кампуса. Он будет обеспечивать тепло- и холодоснабжение главного учебного корпуса и общежитий. Энергоцентр состоит из трех блоков: хладоцентра производительностью 4 МВт, автономной котельной мощностью 14,4 МВт и дизель-генераторной установки мощностью 281 кВт — резервного источника электроснабжения информационно-телекоммуникационного оборудования кампуса.
«Создание энергоцентр отвечает "Green Zoom Университеты и кампусы" в части наличия на объекте автономной генерации ресурсов. Так, например, "холод" для систем кондиционирования будет обеспечивать абсорбционная холодильная машина на природном газе, что позволит сократить потребление электроэнергии, снизить эксплуатационные затраты, а также способствовать декарбонизации объекта в целом», — отмечает Антон Яр-Скрябин.
Таким образом, все пространство ИТМО Хайпарк обустроят по стандарту «Green Zoom Университеты и кампусы» с использованием энергосберегающих технологий. Например, дождевая вода будет проходить локальную очистку и храниться в резервуарах. Ее можно использовать для уборки тротуаров или полива деревьев и кустарников.
Вера Бурцева отмечает важность такого рационального использования водных ресурсов. «При строительстве мы вмешиваемся в натуральный гидрологический баланс участка. С одной стороны, мы снижаем площадь водопроницаемой поверхности, с другой — обычно удаляем дождевые стоки на станции очистки, вследствие чего растет нагрузка на очистные сооружения. Использование дождевых стоков для технических нужд позволит сократить использование воды питьевого качества и частично вернет влагу обратно в грунт», — говорит она.
Строительство «зеленых» научно-технологических центров становится устойчивым мировым трендом. Так, например, давно работает Ассоциация азиатских «зеленых» кампусов, в которую входит более 300 университетов. Ассоциация активно разрабатывает стандарты устойчивого развития в строительстве и помогает внедрять передовые технологии в практику азиатских зданий Высшей школы. Россия не исключение, и в скором времени у нас в стране появится передовой, современный научно-технологический центр ИТМО Хайпарк с золотым сертификатом «Green Zoom Университеты и кампусы».
В условиях сокращения пятен под застройку в обжитых районах Петербурга девелоперы вынуждены осваивать приграничные территории. Объемы строительства в этой локации растут с каждым годом.
Как решаются вопросы с инфраструктурой в новых проектах, какова ситуация со спросом и как избежать рисков при покупке такого жилья, обсудили участники заседания круглого стола «Новостройки на границе Петербурга и Ленобласти: предложение, спрос, риски», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и прошедшего в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В круглом столе приняли участие: Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор; Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»; Елена Гуцол, руководитель офиса департамента продаж строящегося жилья ООО ЦРП «Петербургская недвижимость»; Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»; Алексей Охтинский, член СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор ООО «Хорошие квартиры»; Екатерина Романенко, председатель правления СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», президент ГК «Экотон»; Константин Анисимов, руководитель проекта «Моя стихия» O2 Development; Марина Баталова, начальник отдела продаж УК «Новоселье»; Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС».
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с предложением жилья на границе с Ленинградской областью?
Елена Гуцол:
– Если говорить о предложении в этой локации, то основную массу занимают проекты комплексного освоения территорий. Их доля сегодня превышает 80%. Основная доля этих проектов располагается в городе на границе Петербурга, и порядка 20% – в Ленобласти. В Приморском районе – «Юнтолово», в Выборгском районе – «Северная долина», в Красногвардейском районе – «Новая Охта», в Московском районе – «Триумф-парк», рядом с Пушкином и Павловском – «Южный», юго-запад – «Балтийская жемчужина», «Море», «Огни залива». Приграничные проекты в Ленинградской области сосредоточены в основном во Всеволожском районе, в Девяткино и Кудрово.
Дмитрий Сидоренко:
– Высокий спрос на дома, строящиеся на границе города и области, вызвал рост предложений на рынке. В некоторых районах объем строительства увеличился в разы. Такие показатели обусловлены несколькими причинами: градостроительная политика Ленинградской области и меньшая стоимость квадратного метра, чем в среднем по городу. Так, наша компания активно работает во Всеволожском районе (Мурино, Лаврики, Кудрово и пос. Бугры).
Алена Шереметьева:
– Принято считать, что стоимость жилья на приграничных территориях значительно ниже, чем внутри города. Так ли это на самом деле? Какова разница в ценах?
Екатерина Бармашова:
– Да, разница в ценах есть. Например, в Кудрово минимальное ценовое предложение – 1,4 млн рублей, а на Парнасе – 1,6 млн рублей. Что касается динамики цен, то здесь ситуация схожа с общерыночной. Так, за прошлый год стоимость квадратного метра выросла на 5-7%.
Дмитрий Сидоренко:
– Если мы говорим о массовом сегменте, то разница в ценах на жилье в Петербурге и приграничных территориях составляет 25-30%.
Алексей Охтинский:
– По моим оценкам, разница в цене между городскими и областными проектами составляет порядка 40%. А между объектами по обе стороны от границы – около 20%.
Алена Шереметьева:
– Влияет ли на цену степень готовности жилья?
Елена Гуцол:
– Я считаю, что степень готовности оказывает довольно серьезное влияние на спрос и цену. Одно дело, когда покупатель видит поле и только силами своего воображения может представить, что здесь будет построено, а другое – когда он видит построенные дома. Цена на начальном этапе всегда ниже, и по мере реализации проекта она постепенно растет.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация со спросом на квартиры, расположенные в приграничных районах?
Екатерина Бармашова:
– Спрос на объекты в приграничной территории выше, чем на новостройки внутри города. Прежде всего это обусловлено более низкой ценой. У нас доля сделок в пригороде уже перешагнула за 50%. Людям интересна эта локация, и даже начальный этап строительства их не отпугивает. К тому же есть и объекты в высокой стадии готовности, где люди могут увидеть, что территория будет развиваться.
Дмитрий Сидоренко:
– Могу сказать о ситуации со спросом на севере города. Среди клиентов большинство тех, кто привык жить в Выборгском и Калининском районах. Люди хотят улучшить свои жилищные условия, пользуются возможностью купить квартиру большего метража в новом доме. Многие ценят близость загородных курортов, лесопарков и водоемов. Большой процент наших региональных клиентов выбирают квартиры в этих жилых комплексах не только из-за ценообразования, но и благодаря возможности получить работу в формирующейся инфраструктуре новых районов. Молодые семьи с детьми также предпочитают покупать квартиры в тех жилых комплексах, которые обеспечены социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты).
Алексей Охтинский:
– Если говорить о портрете покупателя, то, как правило, клиентов, интересующихся жильем на приграничных территориях, можно условно разделить на две категории. На тех, кто собирается работать в городе, и тех, кто находится на отдыхе. Первым больше интересно время, потраченное на дорогу до работы, вторым – наличие мест для отдыха, прогулок и т. д. Кроме того, есть на рынке и иногородние покупатели, которым важна сама возможность покупки жилья в Петербурге или рядом с ним. Таковых, по нашим оценкам, порядка 30%.
Алена Шереметьева:
– Есть мнение, что покупка квартиры в новостройке на окраине несет определенные риски для покупателей. Что это за риски, и каким образом их можно избежать?
Дмитрий Сидоренко:
– Риски такие же, как при покупке любого строящегося жилья в городе. Покупателям в первую очередь необходимо обратить внимание на надежность и авторитет компании-застройщика, а также на наличие у нее всей необходимой разрешительной документации.
Екатерина Романенко:
– Покупатель должен понимать, для чего он покупает квартиру. Если для постоянного проживания, то необходимо знать, как обстоят дела с транспортной доступностью, есть ли рядом детские сады и школы. Если квартира приобретается в качестве инвестиций, то есть экономические риски. К примеру, надо выяснить, получится ли эту квартиру сдать в аренду, будет ли она востребована у арендаторов.
Алексей Охтинский:
– К рискам, которые необходимо учитывать, я отношу транспортную доступность. Если квартира находится рядом с КАД, то надо понимать, что иногда пробки на этой дороге могут свести к нулю все преимущества такого расположения. Также надо учитывать близость к медицинским учреждениям. Кроме того, необходимо принимать во внимание инфраструктурные риски. Так, если жилой комплекс строится на необжитой территории, надо убедиться в том, что он имеет возможность подключения к инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация). К сожалению, сейчас и в городе есть объекты, которые не имеют нормального подключения к электрическим сетям. Еще одной проблемой может стать вывоз мусора.
Елена Гуцол:
– Для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо обратиться к профессионалам, которые смогут дать объективную оценку тому или иному объекту. Своим покупателям я всегда советую посмотреть дома, которые построил застройщик. Качество видно в мелочах, и даже непрофессиональным взглядом можно увидеть недоделки или, наоборот, понять, что застройщик ответственно подошел к делу. Эта собранная информация позволит сделать максимально правильный выбор.
Екатерина Романенко:
– Я бы еще посоветовала покупателям не гнаться за низкой ценой. Так как зачастую низкая стоимость – это плата за отказ от необходимых потребностей. Иногда имеет смысл купить квартиру в доме, который находится на высокой стадии готовности, чем сидеть и ждать, когда же наконец застройщик достроит объект. Не помешает и почитать форумы, посоветоваться с профессионалами. Полезно посещать отраслевые выставки и форумы.
Алена Шереметьева:
– Пришло время обратиться за комментариями к представителям застройщиков жилья. Так, одной из активно развивающихся локаций является Кудрово. Расскажите, пожалуйста, как развивается эта территория.
Николай Гражданкин:
– Наш проект в Кудрово строится на границе Петербурга и Ленобласти, в 800 м от станции метрополитена «Улица Дыбенко». Наш объект является проектом комплексного освоения территории, поэтому всю необходимую для проживания инфраструктуру мы создали внутри жилого квартала. Конкуренция на рынке достаточно серьезная, поэтому мало просто построить дома. Необходимо продумывать вопросы транспортной доступности – у нас есть два выезда на КАД. Параллельно с введенными очередями строятся и объекты социальной инфраструктуры. Мы уже построили детский сад на 190 мест с бассейном и строим школу на 1600 мест, планируем строительство еще одного детского сада. На территории комплекса работает фитнес-центр с бассейном. Запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса. Также мы передали встроенное помещение под поликлинику и договорились с Всеволожской областной больницей о том, что там будет открыта поликлиника, обслуживающая по полису ОМС. Кроме того, мы стараемся не продавать встроенные помещения, а сдавать их в аренду, чтобы контролировать набор услуг, предоставляемый жителям нашего жилого комплекса. Катализатором развития этой локации является и «МЕГА Дыбенко». Сейчас ведутся переговоры о строительстве в Кудрово метро, которое появится как раз возле «МЕГИ». Соглашение между правительством Петербурга и Ленобластью о необходимости строительства этой станции уже подписано.
Алена Шереметьева:
– Какова ситуация с освоением территорий под жилищное строительство в Мурино и на Парнасе? С какими трудностями сталкиваются застройщики при строительстве жилья в этих локациях?
Константин Анисимов:
– У нас есть два объекта в этих районах. Первый – ЖК «Моя стихия» – находится в пяти минутах от станции метрополитена «Парнас». Но есть в этой локации и проблемные точки. К примеру, большая нагрузка на дорожные сети. Что касается инженерной инфраструктуры, то на Парнасе с этим проблемы нет, и условия на подключение получить несложно. В Мурино застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые влекут за собой повышение цен на жилье. Однако цена все равно достаточно привлекательная. Так, в нашем проекте стоимость квадратного метра начинается от 41 тыс. рублей. Низкая цена привлекает покупателей, однако определенные риски есть. Например, социальные объекты будут строиться позже, чем будут сданы первые очереди жилья. На этой территории впоследствии будет жить порядка 40-50 тыс. жителей. Пока не решена проблема транспортной доступности: сейчас туда ведет дорога из двух полос. Мы ведем переговоры с администрацией о расширении этой дороги, строительстве развязок и путепроводов, чтобы разгрузить транспортные потоки. Были у застройщиков, работающих на этой территории, трудности с водопроводом и канализацией. Мы тоже столкнулись с этой проблемой и были вынуждены подключаться к городским сетям, объединившись для решения этого вопроса с нашими соседями. Дорого застройщикам обходится и создание газовых сетей. В общем, проблемы есть, но все они постепенно решаются. В любом случае относительно недорогие квартиры в приграничных зонах являются хорошей альтернативой покупки комнаты в коммунальной квартире.
Марина Баталова:
– Мы строим свой объект на юге города, в 500 м от КАД в районе Стрельны. 237 га отведено под строительство жилья. Также проектом предусмотрено созданием всей необходимой сопутствующей инфраструктуры. Первую очередь мы уже успешно сдали. Сейчас активно работаем над решением вопроса с инфраструктурой. Школа и садик в шаговой доступности появятся в течение 2-3 лет.
Алена Шереметьева:
– На каком расстоянии от границы с городом, на ваш взгляд, целесообразно строить многоквартирные дома и покупать квартиры для постоянного проживания?
Дмитрий Сидоренко:
– На сегодняшний день расстояние не является основным фактором при выборе загородного жилья, скорее важна хорошая транспортная доступность и полноценная инфраструктура. Важно, с какой целью приобретается недвижимость: круглогодичное или сезонное проживание.
Алексей Охтинский:
– Я предлагаю мерить расстояние не в метрах или километрах, а в минутах. Оптимальное время – это полчаса на общественном транспорте или 15 минут на машине до ближайшего метро. Это некие предельные цифры, и если они больше, то нужно задуматься, стоит ли приобретать жилье на таком расстоянии.
Екатерина Романенко:
– Я бы посоветовала обратить внимание на юг города, так как жилье там стоит дешевле и ситуация с транспортной доступностью лучше, чем на севере Петербурга. В любом случае чтобы не прогадать, не надо гнаться за низкой ценой.
Алена Шереметьева:
– Интерес покупателей-инвесторов к дешевым квартирам всем известен. Насколько ими востребовано жилье в приграничных зонах?
Елена Гуцол:
– В связи с тем, что происходит на валютном рынке, покупатели заметно оживились. Если говорить о приобретении квартиры в приграничной зоне или в городе на стадии котлована, то к моменту сдачи они одинаково прирастают в цене. Рост составляет порядка 30-60% в зависимости от характеристик объекта. Инвестиции в недвижимость в Петербурге и на границе с ним привлекательны для клиентов, так как рынок уже пережил несколько кризисов, и недвижимость показала себя надежным активом. Даже если цены падали, спустя некоторое время они отыгрывали. Как минимум покупатель ничего не теряет, а как максимум может заработать.
Екатерина Романенко:
– Рост в 40-60% мне кажется нереальным. Сегодня заработать на рынке можно максимум 20%, и то если квартира приобреталась на начальной стадии и у надежного застройщика. Тезис о том, что недвижимость постоянно растет, неверный. На самом деле она растет и падает. И не факт, что когда вам надо будет ее продавать, цена будет находиться на пике. Также нужно помнить, что помимо стоимости есть понятие ликвидности. Квартира может стоить и дорого, но при этом быть никому не нужной.
Елена Гуцол:
– В подтверждение своих слов о показателях доходности приведу конкретные примеры. В ЖК «Токио» на старте продаж трехкомнатная квартира при 100% оплате стоила 3,8 млн рублей, а последнюю трехкомнатную квартиру в этом комплексе мы продали за 7,7 млн рублей. В ЖК «Море» на старте студия стоила 1,7 млн рублей, на данный момент в сданной очереди этого ЖК студия стоит 3,2 млн рублей.
Константин Анисимов:
– В одном из наших проектов мы начинали продажи с 1 млн рублей за квартиру, сейчас она уже стоит 1,3 млн рублей, а к моменту сдачи будет стоить 1,6 млн рублей. Так что ценник планомерно растет.
Алексей Охтинский:
– Вложения в недвижимость на фоне колебания курса валют являются актуальным способом сохранения средств. При этом если интерес к покупке носит инвестиционный характер, то необходимо тщательно подойти к выбору застройщика.
Екатерина Бармашова:
– Доля инвесторов в декабре была на уровне 25%, а в январе – 20%. То есть те, кто хотел вложить деньги, постарались сделать это до колебания курса валют.
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.