ИТМО Хайпарк. Первый и устойчивый
Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение по проекту строительства первой очереди Университетского комплекса Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО Хайпарк) в городе-спутнике Южный. Строительство должно начаться в этом году.
Проект стал лауреатом XVIII Международного архитектурного фестиваля «Зодчество», организованного Союзом архитекторов России при поддержке Правительства Москвы и Минстроя РФ, и получил премию Владимира Татлина — высшую награду раздела «Проекты» и золотой знак фестиваля. Помимо этого, проект создается с использованием подхода устойчивого развития в строительстве и отвечает требованиям системы «Green Zoom Университеты и кампусы».
Подобное в подобном
Главная отличительная особенность проекта — комплексное использование самых современных, инновационных и эффективных решений. «При работе над такими масштабными и сложными проектами самая большая трудность обычно заключается в том, чтобы найти взаимопонимание с заказчиком. ИТМО Хайпарк стал в этом смысле приятным исключением — у нас с руководством ИТМО единое видение университета XXI века. Это стало понятно с первых шагов, с технического задания, в котором заказчик поставил во главу угла создание всепроникающей системы, целой иерархии общественных пространств для межличностных и кросс-дисциплинарных коммуникаций, социализации, сотворчества», — рассказывает Антон Яр-Скрябин, партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор проекта ИТМО Хайпарк.
«Важным и во многом уникальным решением при проектировании объектов ИТМО Хайпарк стало создание единых функциональных и композиционных пространств, общественных зон как между блоками учебного корпуса, так и в общежитиях. Также можно отметить решения по цифровизации кампуса, где запланированы офисы для консультации и приема студентов с использованием удаленных сервисов», — говорит главный специалист Управления объектов гражданского назначения Главгосэкспертизы Павел Крутяков.
Примечательно, что ИТМО Хайпарк призван заложить ключевой тренд для всего проекта города-спутника Южный. «Он должен стать образцом высокотехнологичного, максимально комфортного, экономичного и удобного места для проживания, работы, учебы и развития жителей. Тем более что первый резидент, ИТМО Хайпарк, в смысле инноваций и современных технологических решений задает нам высокую планку», — отмечает генеральный директор ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов.
«Объекты ИТМО Хайпарк первые в ряду современных университетских кампусов, которые, я уверен, появятся в России. Нам очень важно использовать самые современные разработки в области технологий, материалов, энергосбережения, которые могут в дальнейшем быть применены при строительстве других инноцентров», — подчеркивает генеральный директор АО «ИТМО Хайпарк» Андрей Назаров.
По словам Сергея Хромова, сейчас идет разработка концепции «Город как сервис», в рамках которой будут внедрены инновационные системы информирования. «Это, например, "умные парковки" для быстрого и удобного поиска парковочных мест и автоматизации процесса постановки автомобиля на стоянку. В городе-спутнике Южный будут применены современные технологии, позволяющие осуществлять контроль состояния и управление элементами инженерной инфраструктуры (энерго- и водоснабжением) и минимизировать эксплуатационные издержки. Возможно применение решений для индивидуального автоматического погодного регулирования. Это позволит экономить до 30% тепловой энергии при внедрении этих систем. Экономить электроэнергию будем за счет светодиодного уличного освещения, датчиков движения и др., что позволит снизить стоимость энергопотребления до 90%», — рассказывает он.
В целом…
«В составе ИТМО Хайпарк — несколько функциональных кластеров: учебный, научный, жилой (общежития), спортивный, зона прогрессивных производств, Центр делового управления (Бизнес-инкубатор и Национальный центр урбанистики). Под строительство выделена территория около 90 га вблизи железнодорожной платформы Лесное (29-й км). Поскольку кампус станет частью города-спутника, его градообразующим фактором и драйвером развития, генплан комплекса подчинен идее открытости университета городскому сообществу, "проницаемости контура" кампуса», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По его словам, главная особенность этого проекта в том, что он всеми планировочными и архитектурными средствами поощряет всевозможные виды коммуникации — между студентами, преподавателями, учеными, горожанами и пр. «Это такой гигантский "коммуникационный коллайдер", ускоряющий социализацию и профессиональное становление учащихся, способствующий научным открытиям на стыке различных дисциплин», — отмечает архитектор.
Первая очередь строительства будет реализована в два этапа. Сначала построят главный учебный корпус, четыре здания общежития № 1 на 618 мест и улично-дорожную сеть. На втором этапе — еще три здания общежития № 2 на 463 места. Главный учебный корпус общей площадью 30 тыс. кв. м — это ансамбль из девяти зданий. Он объединен общей крышей в форме гигантского диска, на котором разместят спортивные зоны, а по контуру будет выстроена беговая дорожка.
«Размещение спортивных зон и бегового трека на кровле служит хорошим дополнением к общей концепции проекта, обеспечивая свежий воздух и хороший вид на студенческий городок во время занятий спортом. Располагая их на кровле здания, а не на уровне земли, университет сокращает площадь застраиваемых территорий и повышает эффективность использования земельного участка», — считает директор Научно-исследовательского института устойчивого развития в строительстве Вера Бурцева.
Помимо преподавательских, учебных аудиторий, главный корпус будет включать множество коворкингов для проектной и индивидуальной работы, фабрику-лабораторию для экспресс-прототипирования научных разработок, цифровую библиотеку, фуд-корт, парковки для каршеринга и кикшеринга.
«Наличие и доступность шеринговых сервисов даст возможность студентам и гостям ИТМО быстрее перемещаться и делает автомобиль более доступным. Каршеринг, со своей стороны, повышает эффективность использование машины, сокращает потребности в личном транспорте и, как следствие, снижает нагрузку на окружающую среду», — отмечает Вера Бурцева.
…и в частностях
По словам Антона Яр-Скрябина, в узловой точке схождения коммуникаций комплекса расположен главный учебный корпус. «Внешне он производит впечатление агломерата функциональных блоков различной формы и назначения. Но при взгляде изнутри это впечатление развеивается, поскольку в интерьере принцип единого перетекающего пространства образования реализован с полнотой и последовательностью, беспрецедентными не только для отечественной, но и для зарубежной практики последних десятилетий», — говорит он.
Композиционное ядро главного учебного корпуса — конференц-зал, который похож на лестницу: это наклонная плоскость, в которую интегрирована система зрительских рядов, проходов, ступеней, лестничных маршей и горизонтальных площадок-подиумов многофункционального назначения. «Лестница» — это и вертикальная коммуникация, и самая большая аудитория, и читальный зал библиотеки, и рекреация — бельведер, откуда сквозь стеклянную стену открывается впечатляющий вид на парк.
«Естественный свет жизненно необходим для поддержания физического и психологического здоровья человека. Остекленные кровли атриумов таким образом выполняют сразу две функции: повышают комфортность пребывания в помещении и сокращают потребление энергоресурсов на дополнительное освещении в дневное время», — считает Вера Бурцева.
Заметной особенностью здания станет атриум-трансформер, который легко превращается в конгресс-зал на 2000 человек. «Именно с конференц-залом связаны самые серьезные возникшие технические сложности. Дело в том, что его расчетная высота — 17–18 м, а на площадке будущего строительства действует высотный регламент, по которому здания не могут быть выше 15 м. В итоге мы нашли решение: конференц-зал постепенно уходит на 4,5–5 м ниже уровня земли. Соответственно, и отметки озелененной поверхности центрального парка плавно понижаются в направлении учебного корпуса на 4,5–5 м», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По словам Веры Бурцевой, трансформируемое пространство атриума является отличным примером функциональной гибкости. «Это решение отражает динамику жизни учебных заведений, позволяя легко и быстро переоборудовать помещение в зависимости от нужд. Не менее важен и экологический аспект. Очень важно уметь найти баланс между эффективностью использования материальных и строительных ресурсов, потребностями университета и стоимостью жизненного цикла здания», — отмечает она.
Экосоставляющие
Экологический фактор, как уже стало ясно из вышесказанного, — вообще один из ключевых в проекте. «Прежде всего надо сказать о том, что наш кампус спланирован по модели "тотального парка": здания студенческих общежитий свободно "разбросаны" по его территории. В парке предусмотрена система велосипедных дорожек и крытых галерей, ведущих от общежитий и научных центров к учебному корпусу. Энергоэффективность заложена в самой архитектуре — в компоновке помещений и обширных плоскостях остекления, которые в совокупности обеспечивают отличную инсоляцию естественным светом. В проекте предусмотрены и солнечные батареи на кровлях, и рециркуляция дождевых вод, и рекуперация тепла в вентиляционных системах, и автоматизированный мониторинг воздушной среды. Все это соответствует золотому уровню стандарта устойчивого развития в строительстве Green Zoom», — подчеркивает Антон Яр-Скрябин.
Недавно Главгосэкспертиза дала положительное заключение на проект энергоцентра кампуса. Он будет обеспечивать тепло- и холодоснабжение главного учебного корпуса и общежитий. Энергоцентр состоит из трех блоков: хладоцентра производительностью 4 МВт, автономной котельной мощностью 14,4 МВт и дизель-генераторной установки мощностью 281 кВт — резервного источника электроснабжения информационно-телекоммуникационного оборудования кампуса.
«Создание энергоцентр отвечает "Green Zoom Университеты и кампусы" в части наличия на объекте автономной генерации ресурсов. Так, например, "холод" для систем кондиционирования будет обеспечивать абсорбционная холодильная машина на природном газе, что позволит сократить потребление электроэнергии, снизить эксплуатационные затраты, а также способствовать декарбонизации объекта в целом», — отмечает Антон Яр-Скрябин.
Таким образом, все пространство ИТМО Хайпарк обустроят по стандарту «Green Zoom Университеты и кампусы» с использованием энергосберегающих технологий. Например, дождевая вода будет проходить локальную очистку и храниться в резервуарах. Ее можно использовать для уборки тротуаров или полива деревьев и кустарников.
Вера Бурцева отмечает важность такого рационального использования водных ресурсов. «При строительстве мы вмешиваемся в натуральный гидрологический баланс участка. С одной стороны, мы снижаем площадь водопроницаемой поверхности, с другой — обычно удаляем дождевые стоки на станции очистки, вследствие чего растет нагрузка на очистные сооружения. Использование дождевых стоков для технических нужд позволит сократить использование воды питьевого качества и частично вернет влагу обратно в грунт», — говорит она.
Строительство «зеленых» научно-технологических центров становится устойчивым мировым трендом. Так, например, давно работает Ассоциация азиатских «зеленых» кампусов, в которую входит более 300 университетов. Ассоциация активно разрабатывает стандарты устойчивого развития в строительстве и помогает внедрять передовые технологии в практику азиатских зданий Высшей школы. Россия не исключение, и в скором времени у нас в стране появится передовой, современный научно-технологический центр ИТМО Хайпарк с золотым сертификатом «Green Zoom Университеты и кампусы».
Власти ужесточают ответственность собственников жилья за несоблюдение правил эксплуатации бытового газового оборудования. Президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Административный кодекс РФ, предусматривающие ответственность владельцев недвижимости.
Как сообщил первый заместитель председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленобласти Кирилл Салмин, с ноября текущего года Административный кодекс РФ был дополнен новыми штрафами за несоблюдение правил эксплуатации бытового газового оборудования в жилых домах. По словам чиновника, ужесточение наказания было предложено Минстроем РФ.
К примеру, отказ собственника от заключения договора с ресурсной компанией или недопуск специалистов к газооборудованию предполагает штраф до 2 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 20 тыс. рублей для должностных лиц и от 40 тыс. до 100 тыс. рублей – для юридических лиц. При авариях или многократных нарушениях сумма штрафа возрастет до 30 тыс. рублей для частных лиц, до 100 тыс. рублей для ответственных лиц (а в особых случаях – до трех лет лишения свободы) и до 400 тыс. рублей – для компаний. В особых случаях работа юридических лиц может быть приостановлена на срок до трех месяцев. По словам Кирилла Салмина, ужесточение наказания стало следствием того, что ситуация с обслуживанием бытовых газовых приборов дошла до критической.
Господин Салмин рассказывает, что зачастую собственники жилья категорически отказываются впускать в квартиры работников газовых служб: «Одна категория граждан боится, что под видом рабочих в квартиру попадут мошенники. Другая группа не открывает дверь потому, что просто не хочет оплачивать поставляемую энергию. Однако первых больше».
Генеральный директор АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» Алексей Агеев подтверждает слова чиновника. Он выражает недоумение от того, что жители не проявляют сознательность. «Расходы по заключенному договору не превысят 700 рублей – за осмотр оборудования», – говорит он. При этом, если в квартире установлены газоприборы сроком службы менее 15 лет, приглашать специалистов необходимо раз в три года, если больше – раз в год. В любом случае осмотр сетей и приборов может сэкономить собственнику значительные средства в случае форс-мажорных обстоятельств. По словам Алексея Агеева, все сотрудники газовых служб выходят на осмотр в форменной одежде и с удостоверением сотрудника компании. Любой человек может позвонить в компанию и узнать фамилию и должность сотрудника, направленного для осмотра оборудования.
Заместитель гендиректора по правовым вопросам АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» Наталья Черничкина уверена в том, что люди в полной мере опасность не осознают. «Позиция населения многоквартирных домов неактивная. Они считают достаточным заключение договора на обслуживание общедомового имущества с управляющей компанией», – добавила она.
Замначальника управления надзорной деятельности и профилактической работы регионального ГУ МЧС Андрей Яшуков подтверждает необходимость проведения своевременного осмотра газового оборудования. «С начала 2016 года в России зафиксировано 219 инцидентов, связанных с неисправностью газового оборудования в квартирах. В данных происшествиях погибли 23 человека. В Ленинградской области таких происшествий за год не зафиксировано, однако есть тенденции, вызывающие опасение», – говорит он.
По данным АО «Газпром газораспределение Ленинградская область», число газифицированных квартир в Ленинградской области превышает 500 тыс., газифицированных частных домов – 40 тыс. При этом собственники домохозяйств проявляют большую активность в заключении договоров. Эксперты считают, что это связано с желанием собственника обезопасить частный дом и снять с себя ответственность. При этом ЧП с газовым оборудованием в многоквартирных домах гораздо опасней.
Холдинг «Эталон» продал группе «БестЪ» торговый центр «Аура» в Приморском районе. Эксперты оценивают сделку в 0,5-0,8 млрд рублей. Новый собственник сделает в здании бизнес-центр. Реконцепция завершится к лету.
О том, что группа компаний «БестЪ» приобрела у ГК «Эталон» ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте, 85А, и приступила к его реконцепции и ребрендингу, сообщил председатель совета директоров «БестЪ» Андрей Лушников. Детали и сумму сделки он не раскрыл. В ГК «Эталон» от комментариев отказались. По оценке гендиректора Docklands Development Екатерины Запорожченко, объект обошелся покупателю в 0,5-0,8 млрд рублей. Но генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков напомнил, что прежний собственник давно и безуспешно пытался избавиться от объекта. «Поэтому «Ауру», скорее всего, продали с большим дисконтом», – считает он.
Напомним, что ТЦ «Аура» площадью 14,6 тыс. кв. м был открыт в конце 2012 года в качестве дизайнерского центра элитных товаров для интерьера. Но арендаторов собрать не удалось – около года комплекс стоял почти пустым. Тогда «Эталон» решил переделать его в галерею бутиков одежды и обуви. Но и с этими арендаторами возникли сложности. А два года назад первый этаж здания занял супермаркет «О’Кей». Но через два года и он из «Ауры» ушел. Сейчас арендаторами заполнены только 2 тыс. кв. м площадей комплекса (20% от его арендопригодной площади).
Андрей Лушников рассказал, что «БестЪ» переделает «Ауру» в бизнес-центр класса «А» с расширенной инфраструктурой. «Весь цикл работ будет выполняться силами подразделений группы: «БестЪ. Коммерческая недвижимость» возьмет на себя подготовку концепции и брокеридж, а «МТЛ» будет отвечать за внешнее управление, управленческий учет, а в последующем – за маркетинг и позиционирование», – пояснил он.
Согласно концепции «БестЪ», более трети площадей офисного здания займут общественные зоны, где разместятся кафе, рестораны, фитнес студия, спа-центр и др.
«Мы уверены в позитивном результате. Формат офисной недвижимости, который мы задумали, очень хорошо воспринимается, потому что он «сделан для людей». Подобное предложение на рынке аренды в Петербурге практически отсутствует, хотя сейчас этот сегмент востребован на Западе и активно развивается в Москве. Мы понимаем, что реконцепция известного объекта торговой недвижимости – это довольно сложная задача. Но от этого только больше драйва», – отметил Андрей Лушников. Он добавил, что идея превращения торгового комплекса в офисный появилась благодаря его близости к будущему небоскребу «Газпрома» «Лахта Центр». «Иметь офис рядом с ним становится престижно. На уровне предварительных договоренностей у нас уже есть два крупных потенциальных арендатора», – сообщил Андрей Лушников.
Эксперты считают, что идея превращения «Ауры» в бизнес-центр может быть успешной.
«Реконцепция – это сложная задача. Надо обратить особое внимание на конструктив и логистику здания. У торговых и офисных комплексов они совершенно разные. Но для опытного и серьезного девелопера все решаемо. Когда мы начинали превращение универмага «Фрунзенский» в бизнес-центр, многие скептики не верили в успех. Но дело сделано – и комплекс заполнен арендаторами на 100%, несмотря на приличную арендную ставку», – сообщил партнер сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Кстати
«У торгового центра «Аура» концепция изначально была некачественной. А озвученный проект реконцепции – очень удачная идея. С учетом строительства ЗСД и переезда в Лахту структур «Газпрома», бизнес-центр высокого класса в этом районе, безусловно, будет пользоваться высоким спросом. Средний уровень ставок на офисы в Приморском районе составляет 1 тыс. рублей за кв. м. Средний уровень вакансии в этой локации – 9,7%», – говорит вице-президент Группы Becar Илья Андреев.