ИТМО Хайпарк. Первый и устойчивый
Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение по проекту строительства первой очереди Университетского комплекса Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО Хайпарк) в городе-спутнике Южный. Строительство должно начаться в этом году.
Проект стал лауреатом XVIII Международного архитектурного фестиваля «Зодчество», организованного Союзом архитекторов России при поддержке Правительства Москвы и Минстроя РФ, и получил премию Владимира Татлина — высшую награду раздела «Проекты» и золотой знак фестиваля. Помимо этого, проект создается с использованием подхода устойчивого развития в строительстве и отвечает требованиям системы «Green Zoom Университеты и кампусы».
Подобное в подобном
Главная отличительная особенность проекта — комплексное использование самых современных, инновационных и эффективных решений. «При работе над такими масштабными и сложными проектами самая большая трудность обычно заключается в том, чтобы найти взаимопонимание с заказчиком. ИТМО Хайпарк стал в этом смысле приятным исключением — у нас с руководством ИТМО единое видение университета XXI века. Это стало понятно с первых шагов, с технического задания, в котором заказчик поставил во главу угла создание всепроникающей системы, целой иерархии общественных пространств для межличностных и кросс-дисциплинарных коммуникаций, социализации, сотворчества», — рассказывает Антон Яр-Скрябин, партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор проекта ИТМО Хайпарк.
«Важным и во многом уникальным решением при проектировании объектов ИТМО Хайпарк стало создание единых функциональных и композиционных пространств, общественных зон как между блоками учебного корпуса, так и в общежитиях. Также можно отметить решения по цифровизации кампуса, где запланированы офисы для консультации и приема студентов с использованием удаленных сервисов», — говорит главный специалист Управления объектов гражданского назначения Главгосэкспертизы Павел Крутяков.
Примечательно, что ИТМО Хайпарк призван заложить ключевой тренд для всего проекта города-спутника Южный. «Он должен стать образцом высокотехнологичного, максимально комфортного, экономичного и удобного места для проживания, работы, учебы и развития жителей. Тем более что первый резидент, ИТМО Хайпарк, в смысле инноваций и современных технологических решений задает нам высокую планку», — отмечает генеральный директор ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов.
«Объекты ИТМО Хайпарк первые в ряду современных университетских кампусов, которые, я уверен, появятся в России. Нам очень важно использовать самые современные разработки в области технологий, материалов, энергосбережения, которые могут в дальнейшем быть применены при строительстве других инноцентров», — подчеркивает генеральный директор АО «ИТМО Хайпарк» Андрей Назаров.
По словам Сергея Хромова, сейчас идет разработка концепции «Город как сервис», в рамках которой будут внедрены инновационные системы информирования. «Это, например, "умные парковки" для быстрого и удобного поиска парковочных мест и автоматизации процесса постановки автомобиля на стоянку. В городе-спутнике Южный будут применены современные технологии, позволяющие осуществлять контроль состояния и управление элементами инженерной инфраструктуры (энерго- и водоснабжением) и минимизировать эксплуатационные издержки. Возможно применение решений для индивидуального автоматического погодного регулирования. Это позволит экономить до 30% тепловой энергии при внедрении этих систем. Экономить электроэнергию будем за счет светодиодного уличного освещения, датчиков движения и др., что позволит снизить стоимость энергопотребления до 90%», — рассказывает он.
В целом…
«В составе ИТМО Хайпарк — несколько функциональных кластеров: учебный, научный, жилой (общежития), спортивный, зона прогрессивных производств, Центр делового управления (Бизнес-инкубатор и Национальный центр урбанистики). Под строительство выделена территория около 90 га вблизи железнодорожной платформы Лесное (29-й км). Поскольку кампус станет частью города-спутника, его градообразующим фактором и драйвером развития, генплан комплекса подчинен идее открытости университета городскому сообществу, "проницаемости контура" кампуса», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По его словам, главная особенность этого проекта в том, что он всеми планировочными и архитектурными средствами поощряет всевозможные виды коммуникации — между студентами, преподавателями, учеными, горожанами и пр. «Это такой гигантский "коммуникационный коллайдер", ускоряющий социализацию и профессиональное становление учащихся, способствующий научным открытиям на стыке различных дисциплин», — отмечает архитектор.
Первая очередь строительства будет реализована в два этапа. Сначала построят главный учебный корпус, четыре здания общежития № 1 на 618 мест и улично-дорожную сеть. На втором этапе — еще три здания общежития № 2 на 463 места. Главный учебный корпус общей площадью 30 тыс. кв. м — это ансамбль из девяти зданий. Он объединен общей крышей в форме гигантского диска, на котором разместят спортивные зоны, а по контуру будет выстроена беговая дорожка.
«Размещение спортивных зон и бегового трека на кровле служит хорошим дополнением к общей концепции проекта, обеспечивая свежий воздух и хороший вид на студенческий городок во время занятий спортом. Располагая их на кровле здания, а не на уровне земли, университет сокращает площадь застраиваемых территорий и повышает эффективность использования земельного участка», — считает директор Научно-исследовательского института устойчивого развития в строительстве Вера Бурцева.
Помимо преподавательских, учебных аудиторий, главный корпус будет включать множество коворкингов для проектной и индивидуальной работы, фабрику-лабораторию для экспресс-прототипирования научных разработок, цифровую библиотеку, фуд-корт, парковки для каршеринга и кикшеринга.
«Наличие и доступность шеринговых сервисов даст возможность студентам и гостям ИТМО быстрее перемещаться и делает автомобиль более доступным. Каршеринг, со своей стороны, повышает эффективность использование машины, сокращает потребности в личном транспорте и, как следствие, снижает нагрузку на окружающую среду», — отмечает Вера Бурцева.
…и в частностях
По словам Антона Яр-Скрябина, в узловой точке схождения коммуникаций комплекса расположен главный учебный корпус. «Внешне он производит впечатление агломерата функциональных блоков различной формы и назначения. Но при взгляде изнутри это впечатление развеивается, поскольку в интерьере принцип единого перетекающего пространства образования реализован с полнотой и последовательностью, беспрецедентными не только для отечественной, но и для зарубежной практики последних десятилетий», — говорит он.
Композиционное ядро главного учебного корпуса — конференц-зал, который похож на лестницу: это наклонная плоскость, в которую интегрирована система зрительских рядов, проходов, ступеней, лестничных маршей и горизонтальных площадок-подиумов многофункционального назначения. «Лестница» — это и вертикальная коммуникация, и самая большая аудитория, и читальный зал библиотеки, и рекреация — бельведер, откуда сквозь стеклянную стену открывается впечатляющий вид на парк.
«Естественный свет жизненно необходим для поддержания физического и психологического здоровья человека. Остекленные кровли атриумов таким образом выполняют сразу две функции: повышают комфортность пребывания в помещении и сокращают потребление энергоресурсов на дополнительное освещении в дневное время», — считает Вера Бурцева.
Заметной особенностью здания станет атриум-трансформер, который легко превращается в конгресс-зал на 2000 человек. «Именно с конференц-залом связаны самые серьезные возникшие технические сложности. Дело в том, что его расчетная высота — 17–18 м, а на площадке будущего строительства действует высотный регламент, по которому здания не могут быть выше 15 м. В итоге мы нашли решение: конференц-зал постепенно уходит на 4,5–5 м ниже уровня земли. Соответственно, и отметки озелененной поверхности центрального парка плавно понижаются в направлении учебного корпуса на 4,5–5 м», — рассказывает Антон Яр-Скрябин.
По словам Веры Бурцевой, трансформируемое пространство атриума является отличным примером функциональной гибкости. «Это решение отражает динамику жизни учебных заведений, позволяя легко и быстро переоборудовать помещение в зависимости от нужд. Не менее важен и экологический аспект. Очень важно уметь найти баланс между эффективностью использования материальных и строительных ресурсов, потребностями университета и стоимостью жизненного цикла здания», — отмечает она.
Экосоставляющие
Экологический фактор, как уже стало ясно из вышесказанного, — вообще один из ключевых в проекте. «Прежде всего надо сказать о том, что наш кампус спланирован по модели "тотального парка": здания студенческих общежитий свободно "разбросаны" по его территории. В парке предусмотрена система велосипедных дорожек и крытых галерей, ведущих от общежитий и научных центров к учебному корпусу. Энергоэффективность заложена в самой архитектуре — в компоновке помещений и обширных плоскостях остекления, которые в совокупности обеспечивают отличную инсоляцию естественным светом. В проекте предусмотрены и солнечные батареи на кровлях, и рециркуляция дождевых вод, и рекуперация тепла в вентиляционных системах, и автоматизированный мониторинг воздушной среды. Все это соответствует золотому уровню стандарта устойчивого развития в строительстве Green Zoom», — подчеркивает Антон Яр-Скрябин.
Недавно Главгосэкспертиза дала положительное заключение на проект энергоцентра кампуса. Он будет обеспечивать тепло- и холодоснабжение главного учебного корпуса и общежитий. Энергоцентр состоит из трех блоков: хладоцентра производительностью 4 МВт, автономной котельной мощностью 14,4 МВт и дизель-генераторной установки мощностью 281 кВт — резервного источника электроснабжения информационно-телекоммуникационного оборудования кампуса.
«Создание энергоцентр отвечает "Green Zoom Университеты и кампусы" в части наличия на объекте автономной генерации ресурсов. Так, например, "холод" для систем кондиционирования будет обеспечивать абсорбционная холодильная машина на природном газе, что позволит сократить потребление электроэнергии, снизить эксплуатационные затраты, а также способствовать декарбонизации объекта в целом», — отмечает Антон Яр-Скрябин.
Таким образом, все пространство ИТМО Хайпарк обустроят по стандарту «Green Zoom Университеты и кампусы» с использованием энергосберегающих технологий. Например, дождевая вода будет проходить локальную очистку и храниться в резервуарах. Ее можно использовать для уборки тротуаров или полива деревьев и кустарников.
Вера Бурцева отмечает важность такого рационального использования водных ресурсов. «При строительстве мы вмешиваемся в натуральный гидрологический баланс участка. С одной стороны, мы снижаем площадь водопроницаемой поверхности, с другой — обычно удаляем дождевые стоки на станции очистки, вследствие чего растет нагрузка на очистные сооружения. Использование дождевых стоков для технических нужд позволит сократить использование воды питьевого качества и частично вернет влагу обратно в грунт», — говорит она.
Строительство «зеленых» научно-технологических центров становится устойчивым мировым трендом. Так, например, давно работает Ассоциация азиатских «зеленых» кампусов, в которую входит более 300 университетов. Ассоциация активно разрабатывает стандарты устойчивого развития в строительстве и помогает внедрять передовые технологии в практику азиатских зданий Высшей школы. Россия не исключение, и в скором времени у нас в стране появится передовой, современный научно-технологический центр ИТМО Хайпарк с золотым сертификатом «Green Zoom Университеты и кампусы».
Перепланировка квартиры – распространенная процедура среди россиян, стремящихся к комфорту. «Строительный Еженедельник» разобрался, что нужно учесть, затевая эту операцию, и к чему может привести несоблюдение законодательства в этой сфере.
Закон охраняет право на жилище и его неприкосновенность. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Здесь имеет смысл обратить внимание на слово «произвольно». Именно оно отсылает нас к перечню ситуаций, которые могут привести к потере недвижимости. Одна из таких ситуаций – незаконная перепланировка.
Закон допускает улучшения в квартире по собственному усмотрению, но весьма ограниченные. Среди них – косметический ремонт, переустановка сантехники и пр. Для более глобального ремонта требуется проектное решение и его согласование в надзорных органах.
Закон прямо запрещает частично или полностью убирать стены при объединении жилой комнаты и балкона, увеличивать площадь санузла за счет жилой площади, перекрывать вентшахты, демонтировать перекрытия между квартирами и дверные проемы в капитальных стенах. Самые распространенные нарушения – размещение «мокрых» зон, то есть санузлов и кухни, над жилыми помещениями, а также увеличение площади квартиры за счет лестничных пролетов.
По словам генерального директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, нести ответственность за выполненные работы будет не тот, кто их произвел, а собственник объекта. «Если такой факт обнаружился, то никто разбираться не будет в том, кто делал изменения – нынешний владелец или предыдущий. Главной санкцией является требование привести жилое помещение в исходное состояние за свой счет. Если этого не произойдет, владелец может лишиться своего жилища. Оно будет передано новому собственнику, в обязанности которого будет вменено привести объект в исходное состояние», – пояснил он.
Узаконить «задним числом»
Если перепланировка сделана, а согласования нет, это повод пообщаться с государственными органами.
Если ремонт не слишком нарушает нормы, его можно узаконить через суд. Необходимо написать заявление в районный суд и собрать документы. В обязательном порядке нужны заключения санэпидемнадзора и госпожарнадзора, технический паспорт, заключение о состоянии несущих стен, а также документы о праве собственности на квартиру. Так, если объект находится в долевой собственности, все сособственники выступают истцами.
Желающие согласовать перепланировку «задним числом» могут отделаться «легким испугом». «Согласовать перепланировку квартиры можно после ее проведения, но только если она проведена правильно и без нарушений. Вы просто заплатите штраф – и далее будете согласовывать в жилищной инспекции», – отмечают специалисты СК «Самолет».
Посредники
Перепланировка – достаточно сложный процесс, требующий специальных навыков и знаний, поэтому часто для узаконения перепланировки граждане обращаются к посредникам. Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко советует в любом случае перед проведением перепланировки и переустройства самостоятельно изучить данный вопрос, понять, какие перепланировки законны, а какие узаконить не удастся.
«В настоящий момент на рынке существует большое количество посредников, оказывающих подобный вид услуг, и далеко не все из них предоставляют профессиональную помощь. Поэтому при выборе компании рекомендуем получить консультацию в нескольких, предварительно самостоятельно изучив данный вопрос – тогда можно более трезво оценить объем информации и ее актуальность перед заключением договора на посреднические услуги. Кроме того, стоит внимательно ознакомиться с договором. Так, например, результатом оказания услуг по договору должно быть получение надлежащим образом оформленных документов с узаконенной перепланировкой помещения, а не просто предоставления ряда услуг без указания конкретного результата», – подчеркивает она.
Перепланировка на стройке
Нередко перепланировку хочет сделать дольщик в ходе строительства нового дома. Однако застройщики, как правило, не соглашаются. «Это связано с тем, что до передачи ключей дольщику он в любое время может расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные средства. То есть застройщик окажется с переделанной под вкусы бывшего клиента квартирой, которую проблематично реализовать. Поэтому всеми перепланировками и их согласованиями, как правило, собственники занимаются сами после получения ключей», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Особняком стоит вопрос о перепланировке, связанной с объединением квартир. Часто люди покупают соседние квартиры с намерением их объединить. В таком случае заниматься объединением помещений им точно придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на тысячу квартир – значит, и сдать он должен тысячу квартир, а не 999. Если объединить даже две квартиры, придется заново согласовывать всю проектную документацию.
Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Евгения Михайлова советует заниматься перепланировкой после получения ключей от застройщика, «поскольку перепланировка на этапе строительства – это не совсем перепланировка, речь в такой ситуации идет об изменении проектной документации, то есть о строительстве по измененному проекту». Она подчеркивает: «О внесении изменений в проектную документацию клиенту нужно договариваться напрямую с застройщиком. При этом потребуется переоформление договорных отношений с застройщиком (конечно, при его согласии) и внесение соответствующих изменений в договор долевого участия».
Чревато санкциями
При обнаружении незаконной перепланировки квартиры – например, при аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей – владельцу могут грозить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей и указание привести квартиру в первоначальное состояние. Если это не исполняется, квартира может быть продана с публичных торгов.
Но по решению суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Форма проектной декларации предполагает четкое описание всех помещений в составе квартиры. Все графические материалы по объекту (поэтажные планы квартир, в которых содержится и набор комнат) подаются на регистрацию вместе с первым договором долевого участия. Свободы для маневра остается не так уж и много. Если квартира сдается как трехкомнатная, но покупатель решил, что он хочет двухкомнатную, ему придется согласовывать проект и сносить перегородки после оформления собственности. Застройщик готов вносить изменения в проект, публиковать изменения в проектной декларации только в процессе индивидуального взаимодействия, когда речь идет о квартирах в высшем ценовом сегменте. Администрировать подобные изменения в масс-маркете просто нереально.
Евгения Михайлова, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»:
– Инженеры-проектировщики ГУП «ГУИОН» уже много десятков лет занимаются подготовкой проектов перепланировок и переоборудования жилых и нежилых помещений и вопросами последующих согласований этих изменений в соответствующих инстанциях. По нашему опыту могу сказать, что каждое третье обращение к нам происходит по факту уже сделанной перепланировки. Мы сталкиваемся в своей работе с нарушениями, вследствие которых сохранить выполненную перепланировку оказывается невозможным. Выявленные нарушения приводят к жалобам соседей, штрафным санкциям, невозможности совершать сделки с помещением и к иным негативным последствиям.
Наши советы остаются по-прежнему неизменными: во-первых, не покупать квартиры с несогласованными перепланировками, предварительно не получив заключения проектировщика о возможности эти изменения впоследствии узаконить; во-вторых, не сносить стены и не передвигать оборудование в квартире без консультации с проектировщиком.
Власти Ленинградской области в 2020 году вновь получат денежные средства из федерального центра на реконструкцию и строительство региональных дорог. Сумма будет больше, чем в этом году, но пока она уточняется.
В Ленинградской области почти завершился сезонный дорожный ремонт региональных и муниципальных трасс. На эти цели было потрачено почти 1,5 млрд рублей, в том числе 296 млн рублей из федерального бюджета. Средства были предоставлены региону в рамках реализации национального проекта «Безопасные и качественные дороги».
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил: федеральные средства были, в частности, использованы на ремонт участков трех дорог с высокой интенсивностью движения: «Санкт-Петербург – Ручьи» (дорога к Сосновому Бору); «Гатчина – Ополье»; «Кемполово – Выра – Тосно – Шапки». Все работы на этих объектах уже выполнены в полном объеме.
Также в этом году, но за счет средств Дорожного фонда Ленобласти, проводился ремонт 18 участков дорог в 13 муниципальных районах. В том числе обновлена трасса «Ульяновка – Отрадное», участок дороги «Зеленогорск – Приморск – Выборг», частично сделаны подъезды к порту Усть-Луга и к Старой Ладоге.
Ожидается, что с участием федеральных субсидий, но вне рамок нацпроекта, до конца 2019 года будут получены денежные средства на строительство новых мостов через реки Волхов в Киришах и Свирь в Подпорожье. Предполагается, что конкурсы на выбор подрядчика пройдут до января 2020-го. В следующем году по схеме софинансирования планируется начать уширение дороги «КАД – Колтуши», а также продолжить строительство обходов Мурино через Гражданский и Пискаревский проспект.
«Конечно, текущих объемов софинансирования (296 млн рублей) недостаточно для строительства и реконструкции дорог Ленобласти. В следующем году ожидаем увеличение средств из федерального бюджета. Точная сумма будет определена после утверждения бюджета в Госдуме в октябре-ноябре. Но сколько бы ни дали – мы свои задачи выполним. Кроме того, я уверен, что сумма, которая изначально будет заложена федеральным бюджетом для Ленобласти, в течение года увеличится. Это связано с тем, что у ряда регионов идет неисполнение нацпроекта и есть неиспользуемые остатки средств, которые можно будет перенаправить», – подчеркнул Михаил Москвин.
По словам главы Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Дениса Седова, чтобы все областные дороги хотя бы наполовину соответствовали нормативам по качеству, требуется порядка 24 млрд рублей. «Это сумма рассчитана исходя из нормативного содержания 10 тыс. км дорог: их ремонт, пять лет гарантии и новый ремонт. Поэтому очень важно привлечение федеральных средств. К сожалению, у нас есть дороги, которые по 20–30 лет не ремонтировались», – сокрушается он.
Денис Седов добавил: согласно требованиям нацпроекта, дорожные работы должны проходить особо качественно. Соответственно, подрядные организации при реконструкции и строительстве трасс задействовали новые технологии. В частности, они начали использовать битумные ленты, предотвращающие попадание воды в стыки асфальта. А также применять холодный и горячий ресайклинг, который усиливает основание дорог.