Рынок жилья Петербурга: Безжизненное спокойствие
.jpg)
Осень приближается, а качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты. Сегодня застройщики вместе с риэлторами бьют тревогу: если государство не простимулирует конечный спрос, сужение рынка приведет к «дарвиновскому отбору» строительных компаний, а цены на новое жилье даже при незначительном оживлении спроса станут недоступны для среднего покупателя.
Упрямые цифры
Надежды покупателей квартир в Петербурге на резкое снижение цен на новое жилье остаются далекими от реальности. По последним данным, представленным компанией «Петербургская недвижимость», за июль цена предложения нового жилья эконом-класса составила 71,47 тысячи, комфорт- и бизнес-класса – 102,8 тысячи, элиты - 193,07 тысячи рублей за 1 кв. м.
Во всех сегментах снижение цены в июле было менее значительным, чем в июне. При этом меньше всего – на 1,3% - сократилась цена предложения в эконом-классе, что естественно: такое жилье продается сегодня существенно легче, чем дорогое. Об этом свидетельствует сопоставление с ценами продаж: если в элитном сегменте в июле дисконт достигал 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то в типовом жилье не достигал и 2 тысяч (средневзвешенная цена продажи, по данным «ПН», составляла 69,68 тысячи рублей).
С начала 2009 г. в самом доступном сегменте жилья цены снизились не более чем на 9 тысяч рублей за 1 кв. м. Предсказания резкого падения цен, которые связывались со «второй волной» кризиса, стали звучать реже. Теперь говорят, что ниже нынешнего уровня цены упасть и не могут. Вопрос в том, сколько времени рынок будет пребывать на этом уровне, и каков будет отдаленный результат этого пребывания.
Где же ты, волна?
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно, и брокеры предлагали государству и банкам унифицированную схему урегулирования ипотечной задолженности. Однако правительство предпочло добавить коллекторских полномочий Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи дополнительных кредитов должникам.
Впрочем, как считает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта, как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности. К тому же, по оценке «ПН», ипотекой пользовались в основном граждане с достаточно прочными экономическими «тылами».
Не верит во «вторую волну», связанную с кризисом банков, и исполнительный директор PraktisCB Сергей Федоров, исходя из ситуации в сфере деловой недвижимости, где также наблюдается, по его оценке, «успокоение» рынка.
Марш ползком
Однако то, что большинство участников рынка «ужалось» и приучилось работать на грани рентабельности, не означает, что так будет продолжаться долго, особенно если покупательский спрос останется столь же низким, как сегодня. Согласие ряда компаний продавать построенную недвижимость городу даже ниже ее себестоимости также говорит не об их необыкновенной щедрости, а об острой нужде в ресурсах.
Продажа в убыток, на которую соглашаются некоторые участники рынка, усугубляют проблемы других компаний. «Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию», - считают анаоитики ООО «Мир недвижимости». По мнению председателя совета директоров ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, эти уступки не помогут ни самим «уступающим» компаниям, ни всему строительному комплексу: он будет терять своих участников один за другим.
То, что ныне уступленное городу по 42-47 тысяч рублей за 1 кв. м жилье столько не стоит, он иллюстрирует несложным расчетом. В.Заренков приводит в качестве примера объект в новом жилом районе, на участке без каких-либо обременений. Согласно его выкладкам, только строительно-монтажные работы, исходя из закупки материалов по ценам 2008 г., образуют долю себестоимости в размере 30 тысяч за 1 кв.м. К этому следует прибавить, в порядке уменьшения: а) плату за получение прав на земельный участок, б) процент по кредиту, в) налоги, г) расходы на инженерное обеспечение, д) рекламные издержки, е) оплату проектирования; ж) затраты на управление проектом; з) обеспечение охраны объекта; и) плату за градостроительные согласования. В общей сложности в себестоимость объекта в Приморском районе «набегает» никак не меньше 1997 долларов, или 68 тысяч рублей за 1 кв. м.
Несложно догадаться, что при строительстве на застроенной территории к этим цифрам следует добавить расходы на расселение и демонтаж, а цена земли, расходы на устройство паркингов, равно как и издержки на согласование, окажутся несравнимо больше. Между тем, по действуют заградительные ставки на кредиты, единственным источником средств для застройщика является продажа квартир. А они продаются плохо. Если у крупного «ЛенСпецСМУ» объем продаж сократился на 30%, то что говорить о малоизвестных компаниях с менее диверсифицированным бизнесом?
Как напоминает И.Еременко, в период бума далеко не все застройщики задумывались о качестве, благо продать квартиры было легко, в том числе и на начальной стадии. На «рынке покупателя» неудачные проекты не котируются. Долю компаний, ставших таким образом заложниками угасшего бума, сегодня объективно вычислить трудно. Однако аналитики «ПН», АН «Бекар» и ООО «Мир Недвижимости» единодушно признают, что объем первичной недвижимости с высокими потребительскими свойствами весьма ограничен и стремительно сужается.
Жилье для «пришельцев»
Понятно, что чем больше строительные компании, как и производители стройматериалов, будут экономить на рабочей силе, тем меньше вероятность появления на рынке нового ликвидного жилья. А с другой стороны, не сэкономишь – не проживешь. Поэтому многие оказываются перед выбором: «резать» зарплаты или прибегать к бартерным схемам.
Еще более существенным фактором конъюнктуры, по мнению главы аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, является платежеспособность населения. Очевидно, что люди нуждаются в жилье. Но местный платежеспособный спрос минимален, и сегодня многие компании не скрывают, что в немалой степени рассчитывают на иногороднего покупателя.
Так, «ЛенСпецСМУ» вернуло 17% утраченного спроса за счет контракта с ОАО «Роснефть», по которому новые квартиры – с 5-летней рассрочкой – получат сотрудники компании, в основном, из Сибири и с Дальнего Востока. В летние месяцы на объектах холдинга RBI, по словам главы управления маркетинговых исследований компании Веры Сережиной, на треть возросло число продаж иногородним клиентам.
Как считает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, одной из причин является снижение платежеспособности среднего петербуржца. К такому же мнению склоняются специалисты ООО «Мир Недвижимости». Аналитики «ПН» оценивают экономические возможности населения более оптимистично.
Одни аналитики принимают во внимание такие макроэкономические факторы, как сокращение объема инвестиций в промышленность или цены на нефть, другие исходят из достаточно высокого объема частных накоплений. Явно не совпадают и оценки глубины и системности экономического кризиса в целом. Так, С.Федоров считает, что девелоперы напрасно стремятся переформатировать проекты бизнес-центров в дешевое жилье, ибо через год-два спрос на офисы вновь воспрянет, а однокомнатные квартиры станут неликвидом. Я.Долотова считает, напротив, что «однушки» будут востребованы еще много лет, пока в городе не расселены коммуналки.
Видимо, экспертная оценка зависит от точки отсчета. Если ориентироваться в прогнозах на финансовый сектор, можно предположить, что повторные колебания валютной конъюнктуры позволят еще некоторой массе горожан накопить дополнительные средства для приобретения жилья. «Но это не экономика, а спекуляция», - считает глава ООО «Пионер» Александр Погодин. Нельзя не учитывать и потери строительного рынка не только в количестве непостроенных «квадратов», но и в числе утраченных рабочих мест. И некоторое снижение цен, может быть «скомпенсировано» дальнейшим падением платежеспособности.
На пороге «ямы»
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в 30%. «Строители уходят в смежные отрасли», - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга Павел Созинов.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В.Сережина называет цифру 50%, а исследователи АРИН – в 28%. Однако, как отмечает директор департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец, на стройках, находящихся в начальной стадии, какая-либо строительная активность заметна лишь на 35% объектов. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Об этом говорят и застройщики, которые сегодня завершают ранее начатые объекты. «Что мы будем делать в 2010 г., я не знаю», - признает А.Погодин. Setl City не отказывается от запуска проекта «Семь столиц», но сокращает объем I очереди всего до 2 корпусов. Ведущий аналитик компании Владимир Копылов говорит, что для активизации нового строительства требуется целенаправленная поддержка конечного спроса государством.
В исследовании ГУД, особо отмечено, что эффективных мер по поддержке спроса государство до сих пор не предпринимало. Гендиректор «Мира Недвижимости» Сергей Цветков отмечает: «Город стремиться в первую очередь решить свои задачи, а именно – обеспечить ветеранов, военнослужащих и очередников социальным жильем. Поддержка отрасли – важная, но не первоочередная задача. Все меры, которые имеет смысл предпринимать связаны со стимулированием спроса. В первую очередь это касается субсидирования ставок по ипотеке. Субсидирование процентных ставок обойдется гораздо дешевле, чем любые другие меры поддержки строительного рынка».
Дальнейшая пассивность федеральных и городских властей дорого обойдется рынку, считает В.Заренков. По его мнению, плановые цифры проекта «Доступное жилье», по которым объем нового строительства в Петербурге к 2012 г. определен в 9 млн. кв. м, являются фантазией, поскольку за 3 года городу не удастся даже выбраться из провала в объемах ввода, который образуется сегодня и даст себя знать уже в ближайшую зиму. «Будет яма», - предупреждает В.Заренков. На выходе из нее, по его мнению, неизбежен ступенчатый рост цен по мере активизации отложенного спроса – до 40%, и выше.
Аналитики ООО «Мир Недвижимости» рассматривают три варианта дальнейшего развития событий. В случае, если государство предпримет срочные меры по поддержке спроса, субсидируя ипотеку и принимая на себя расходы на землю и инфраструктуру, цены на фоне оживления рынка несколько повысятся, считает директор по развитию Андрей Вересов. Однако если таких мер предпринято не будет, образующийся дефицит приведет к еще более резкому взлету цен, когда отложенный спрос «сработает». Наихудший из вариантов предполагает банкротство как банкиров, так и строителей в обстановке такого ухудшения экономической ситуации, что о программах доступного жилья придется просто забыть.
Как слово отзовется
Строителям досадно, когда вместо реальных мер поддержки официальные лица просто декларируют цены, гипотетически доступные для массового потребителя. Практика показывает, однако, что от таких «заклинаний» падают не цены, а продажи, еще больше зажимая отрасль в тиски между финансовым голодом и низким спросом на продукт.
Впрочем, нередко заявления на высоком уровне приводятся в отрыве от контекста. Так, на заседании президиума совета по реализации нацпроектов, где прозвучала цифра 30 тысяч рублей за 1 кв. м, отнюдь не утверждалось, что по такой цене может быть реализована недвижимость на земле, купленной год назад, и построенной при докризисных ценах на стройматериалы. Речь шла о желательной цене в будущем, и в среднем городе, а не в мегаполисе. Зато на этом заседании министр регионального развития Виктор Басаргин озвучил необходимость прямого субсидирования ипотечного кредита до уровня ставки в 9%. Прозвучало и предложение «развивать домостроительные комбинаты с помощью госбанков». Наконец, глава Фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил о готовности предоставлять бывшие федеральные земли застройщикам бесплатно и с готовой инфраструктурой.
Если бы эти инициативы прозвучали полгода назад, «провала» в закладке новых проектов, можно было бы избежать, полагает В.Заренков. Но лучше 50-процентное субсидирование, чем вовсе никакого, и лучше поздно, чем никогда.
Константин Черемных
Судя по всему, федеральное правительство решило окончательно покончить с «долевкой», как со способом финансирования жилищного строительства. В этой связи застройщики стали более усердно искать альтернативные источники финансирования. Жизнь покажет
Как считает советник губернатора Санкт-Петербурга, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, в ближайшие годы больших изменений не произойдет, и основным финансовым инструментом останется схема долевого участия. «Хотя, конечно, объем кредитных ресурсов, занимаемых строительными организациями, будет расти, – говорит г-н Вотолевский. – Что касается новых форм, то, на мой взгляд, если новый закон останется в той же редакции, как он принят сейчас, то строителями будут создаваться и использоваться различные схемы обхода и защиты от этого закона. Какими конкретно будут эти схемы – покажет жизнь».
Об одной альтернативной схеме можно сказать уже сейчас. В частности, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» предлагает своим клиентам договор предварительной купли-продажи. Заключая его, человек участвует не в долевом строительстве, а приобретает конкретную квартиру, с конкретным номером, на конкретном этаже и за конкретную цену. При этом деньги, как пояснили в компании, покупатель вносит, как и раньше, поэтапно, только в виде предоплаты за строительство жилья. А когда квартира будет оформлена и зарегистрирована, соглашение автоматически трансформируется в нормальный договор купли-продажи.
Как сообщил президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, строительный рынок постепенно идет к тому, чтобы в продажу поступал конечный продукт: уже построенное жилье или коммерческая недвижимость. «Года через три-четыре, по моим представлениям, соотношение долевого участия и купли-продажи готовой недвижимости станет 50 на 50. А еще года через два-три «долевка» может сократиться до 30 процентов», – прогнозирует г-н Заренков.
У управляющего строительным филиалом Промышленно-строительного банка Владимира Желиостова своя точка зрения. «Во-первых, – говорит он, – у меня стойкое убеждение, что федеральное правительство решило окончательно покончить с «долевкой» как со способом финансирования строительства жилья. Во-вторых, как мне кажется, банки сегодня активно осваивают, развивают различные финансовые инструменты. Прежде всего – это ипотечные (или квазиипотечные) схемы кредитования потребителей. На время это разрядит нынешнюю напряженную обстановку. Что касается кредитования непосредственно производственной деятельности строительных компаний, то процентные ставки по кредитам сегодня, конечно, «грабительские», но так будет до тех пор, пока правительство страны не займется вплотную решением жилищных проблем граждан».
Вброс топлива
В одном из банков нам рассказали, что кредитуют застройщиков под 12% годовых в валюте на срок от одного до трех лет. При сроках в пять-семь лет ставки выше, но таких денег мало. «Кредитование на срок до 20 лет вообще находится в зачаточном состоянии», – сказал представитель банка.
Что касается ипотеки, то, по мнению генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, выбранная в свое время американская модель ипотечного кредитования сегодня не работает. Ипотека не только не снижает для покупателей цены на жилье, она делает его еще менее доступным и привлекательным. Приобретая ипотечный кредит, поясняет г-н Викторов, покупатель приобретает и процент по его обслуживанию, а это 14-16% годовых. В случае уже построенного жилья покупатель вынужден оплачивать банковский кредит, полученный застройщиком на строительство дома, а это еще 14-16% годовых.
По оценкам компании «ЮИТ Лентек», в 2004 году выдано менее 1500 ипотечных кредитов, причем из них на строящееся жилье пришлось менее 10%. Ежегодный прирост количества ипотечных кредитов на 3-4 тыс., а именно таковы планы Правительства Санкт-Петербурга, по убеждению застройщиков, выглядит не убедительно.
К слову, о планах. Еще летом 2002 года КУГИ подготовил проект распоряжения городского правительства, согласно которому разрешалось регистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства с последующей возможностью отдавать это право банкам в залог. Также предлагалось отдавать в залог и право аренды земельных участков. Как заявил тогда заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, проект распоряжения чрезвычайно важен для рынка, так как позволит добросовестным инвесторам не искать дольщиков, усложняя имущественные разбирательства с ними по поводу собственности на возведенный объект, а привлекать банковские кредитные ресурсы для завершения строительства. Но, как часто бывает, благая инициатива растворилась в кабинетах Смольного.
Тем не менее, строители выступают за разнообразие форм финансирования жилищного строительства. Кроме «долевки» и ипотеки – это и ПИФы недвижимости, и корпоративные облигации (сегодня их используют компании «ЛенСпецСМУ», ЛСР, «Северный город»). Однако, как образно заметил Михаил Викторов, необходим «вброс топлива» – прежде всего это государственные длинные деньги.
Ресурс плавучести
Примечательно, что на минувшей неделе об этом размышлял министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. По его словам, источниками «длинных денег» могут послужить средства Пенсионного фонда и страховой сферы. Кроме того, г-н Яковлев отметил, что львиная доля ипотечного кредитования вообще не стимулирует развитие строительства жилья, и высказался за государственную поддержку ипотеки до 2010 года.
А вот Михаил Викторов уверяет, что та ипотека, которая сейчас проанонсирована, идет вразрез с планами Правительства РФ и Президента России о реализации программы «Доступное жилье». «Более того, становится очевидным, что поставленная президентом задача об удвоении объемов строящегося жилья не будет выполнена, ввиду того, что до сих пор не создано реальных механизмов для достижения этих целей. Ситуация на рынке жилищного строительства крайне тяжелая и она еще более усугубилась в результате принятия пакета жилищных законов», – беспокоится г-н Викторов.
По его мнению, к началу 2007 года объемы предложения строящегося жилья снизятся в два-три раза, что приведет к серьезному росту цен. Но и это еще не все: если сейчас в Петербурге работают около 200-300 застройщиков, то в дальнейшем, как считает Михаил Викторов, произойдет резкая реструктуризация рынка и сокращение числа застройщиков также в два-три раза. «Работать в условиях нового законодательства смогут только крупные, промышленно ориентированные холдинги, потому что у них есть ресурс плавучести, – поясняет он. – Это приведет к снижению конкуренции, которое опять-таки вызовет рост цен».
Впрочем, например, Владимир Желиостов смотрит на развитие строительного рынка с оптимизмом. «Еще чуть-чуть и все пойдет. Наступит прорыв», – надеется банкир. Главное, по его мнению, чтобы наступил «рассвет» в головах чиновников: чтобы город на бюджетные деньги и в массовом порядке начал осуществлять инженерную подготовку новых территорий (примерно по 1,5-2 кв. км ежегодно), чтобы земля продавалась застройщикам в собственность, а не на правах краткосрочной аренды и т.п. Иными словами, чтобы появились реальные ликвидные залоги, которые банки с удовольствием возьмут в качестве обеспечения кредитов.
Андрей Теплоухов
Страдания нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга близятся к завершению. Однако застройщики не склонны считать, что его принятие – это панацея от конфликтов между строителями и общественностью.Колоссальная работа
Владимира Яковлева сменила на посту губернатора Валентина Матвиенко, вместе с ней в город пришли и другие порядки – разработка Генплана заметно активизировалась. И как в свое время заметил один из чиновников Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), документом «верхнего уровня, который послужит отправной точкой для разработки всей градорегулирующей документации, в частности, правил землепользования и застройки, включающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны города», Генплан, видимо, все-таки станет.
На прошлой неделе председатель КГА Александр Викторов сообщил нам, что в течение полугода проект Генерального плана прошел обсуждения во всех муниципальных образованиях Санкт-Петербурга, в административных районах, проведены согласования со всеми отраслевыми комитетами правительства. Все полученные замечания вносились в материалы проекта.
Если все пойдет, как задумано, то КГА в скором времени сможет разработать правила землепользования и застройки, которые также должны быть приняты как закон, и с 1 января 2006 года город начнет жить по-новому, имея основные документы градостроительного развития.
По мнению депутата Законодательного собрания Владимира Гольмана, только два документа должны определять развитие города до 2025 года: закон «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» и «Правила землепользования и застройки», которые также будут утверждены как закон. «Никаких других нормативных актов быть больше не должно, чтобы строителям и архитекторам не приходилась ходить по многочисленным инстанциям за разрешительными и согласующими документами. Такого положения, как сейчас, не будет – согласование не должно занимать больше времени, чем сам процесс строительства. То, что только два закона будут определять дальнейшее развитие города – благо для всех. В споре родилась истина. Проделана колоссальная работа, и надо довести ее до конца», – заметил г-н Гольман.
Однако, по словам депутата, надо помнить одно: город живой организм, и он не может незыблемо держаться за свой вид. За многими историческими фасадами располагаются коммуналки, в которых невозможно жить, поэтому надо думать не только о том, как сохранить исторические фасады, но и об удобстве людей, которые живут в этих домах.
Дух противоречивости
Как сообщил генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов, такой глобальный документ, как Генеральный план развития Санкт-Петербурга не может служить догматическим материалом при решении практических моментов. Тот проект, который существует на настоящий момент, имеет множество спорных моментов, даже касающихся объектов, находящихся в стадии строительства. «Что же можно говорить о проектах, которые находятся в стадии проектирования, – размышляет г-н Тихонов. – Разделение территорий по характеристикам их использования существенно изменено относительно существующего, причем территория исторического центра значительно уменьшена. Данный аспект с одной стороны может облегчить работу застройщиков в инвестиционно привлекательных местах, с другой стороны вызывает опасения с точки зрения защиты памятников архитектуры, многие из которых попали в разряд открытых для реконструкции и строительства. Весь проект Генерального плана проникнут подобным духом противоречивости».
Денис Тихонов не склонен считать, что принятие Генплана – это панацея от конфликтов. Ибо в любом случае, по его мнению, Генеральный план – это общие, глобальные тенденции развития города, перспектива его развития, указанные направления, но не более того. Возможно, удастся снять некоторые противоречия, касающиеся функционального назначения некоторых объектов застройки, но количество других вопросов, возникающих с принятием нового Генплана, скорее всего, превысит то число сегодняшних проблем, которые он сможет решить.
В свою очередь, президент инвестиционно-промышленнной группы «Источник» Мирон Шакира говорит, что конфликтов между застройщиками и населением «в общем-то, не было». «После сдачи объекта облагораживается не только застроенное место, но и улица и даже квартал, – говорит г-н Шакира. – Если проанализировать инфраструктуру Петербурга, то на Васильевском острове и Петроградской стороне много мест для застройки. Например, здания с брандмауэрами выглядят как крепостные стены и нарушают общую целостность улиц. Однако благодаря определенным действиям заинтересованных лиц создаются движения и даже организуются пикеты против строительства, где зачастую жители соседних домов даже не присутствуют».
Заместителю директора ЗАО «Агентство Бекар» Леониду Сандалову «не очень нравится, что запрещение нового строительства и строгий регламент относится к очень маленькой старой части города». «Отдельные пустыри в центре города, куда во время войны попали снаряды, совершенно не красят наш город, – утверждает г-н Сандалов. – Такие пустыри надо застраивать, даже если они находятся в центре. Важно соблюдать архитектурный стиль нашего города».
Андрей Теплоухов