Рынок жилья Петербурга: Безжизненное спокойствие
.jpg)
Осень приближается, а качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты. Сегодня застройщики вместе с риэлторами бьют тревогу: если государство не простимулирует конечный спрос, сужение рынка приведет к «дарвиновскому отбору» строительных компаний, а цены на новое жилье даже при незначительном оживлении спроса станут недоступны для среднего покупателя.
Упрямые цифры
Надежды покупателей квартир в Петербурге на резкое снижение цен на новое жилье остаются далекими от реальности. По последним данным, представленным компанией «Петербургская недвижимость», за июль цена предложения нового жилья эконом-класса составила 71,47 тысячи, комфорт- и бизнес-класса – 102,8 тысячи, элиты - 193,07 тысячи рублей за 1 кв. м.
Во всех сегментах снижение цены в июле было менее значительным, чем в июне. При этом меньше всего – на 1,3% - сократилась цена предложения в эконом-классе, что естественно: такое жилье продается сегодня существенно легче, чем дорогое. Об этом свидетельствует сопоставление с ценами продаж: если в элитном сегменте в июле дисконт достигал 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то в типовом жилье не достигал и 2 тысяч (средневзвешенная цена продажи, по данным «ПН», составляла 69,68 тысячи рублей).
С начала 2009 г. в самом доступном сегменте жилья цены снизились не более чем на 9 тысяч рублей за 1 кв. м. Предсказания резкого падения цен, которые связывались со «второй волной» кризиса, стали звучать реже. Теперь говорят, что ниже нынешнего уровня цены упасть и не могут. Вопрос в том, сколько времени рынок будет пребывать на этом уровне, и каков будет отдаленный результат этого пребывания.
Где же ты, волна?
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно, и брокеры предлагали государству и банкам унифицированную схему урегулирования ипотечной задолженности. Однако правительство предпочло добавить коллекторских полномочий Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи дополнительных кредитов должникам.
Впрочем, как считает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта, как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности. К тому же, по оценке «ПН», ипотекой пользовались в основном граждане с достаточно прочными экономическими «тылами».
Не верит во «вторую волну», связанную с кризисом банков, и исполнительный директор PraktisCB Сергей Федоров, исходя из ситуации в сфере деловой недвижимости, где также наблюдается, по его оценке, «успокоение» рынка.
Марш ползком
Однако то, что большинство участников рынка «ужалось» и приучилось работать на грани рентабельности, не означает, что так будет продолжаться долго, особенно если покупательский спрос останется столь же низким, как сегодня. Согласие ряда компаний продавать построенную недвижимость городу даже ниже ее себестоимости также говорит не об их необыкновенной щедрости, а об острой нужде в ресурсах.
Продажа в убыток, на которую соглашаются некоторые участники рынка, усугубляют проблемы других компаний. «Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию», - считают анаоитики ООО «Мир недвижимости». По мнению председателя совета директоров ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, эти уступки не помогут ни самим «уступающим» компаниям, ни всему строительному комплексу: он будет терять своих участников один за другим.
То, что ныне уступленное городу по 42-47 тысяч рублей за 1 кв. м жилье столько не стоит, он иллюстрирует несложным расчетом. В.Заренков приводит в качестве примера объект в новом жилом районе, на участке без каких-либо обременений. Согласно его выкладкам, только строительно-монтажные работы, исходя из закупки материалов по ценам 2008 г., образуют долю себестоимости в размере 30 тысяч за 1 кв.м. К этому следует прибавить, в порядке уменьшения: а) плату за получение прав на земельный участок, б) процент по кредиту, в) налоги, г) расходы на инженерное обеспечение, д) рекламные издержки, е) оплату проектирования; ж) затраты на управление проектом; з) обеспечение охраны объекта; и) плату за градостроительные согласования. В общей сложности в себестоимость объекта в Приморском районе «набегает» никак не меньше 1997 долларов, или 68 тысяч рублей за 1 кв. м.
Несложно догадаться, что при строительстве на застроенной территории к этим цифрам следует добавить расходы на расселение и демонтаж, а цена земли, расходы на устройство паркингов, равно как и издержки на согласование, окажутся несравнимо больше. Между тем, по действуют заградительные ставки на кредиты, единственным источником средств для застройщика является продажа квартир. А они продаются плохо. Если у крупного «ЛенСпецСМУ» объем продаж сократился на 30%, то что говорить о малоизвестных компаниях с менее диверсифицированным бизнесом?
Как напоминает И.Еременко, в период бума далеко не все застройщики задумывались о качестве, благо продать квартиры было легко, в том числе и на начальной стадии. На «рынке покупателя» неудачные проекты не котируются. Долю компаний, ставших таким образом заложниками угасшего бума, сегодня объективно вычислить трудно. Однако аналитики «ПН», АН «Бекар» и ООО «Мир Недвижимости» единодушно признают, что объем первичной недвижимости с высокими потребительскими свойствами весьма ограничен и стремительно сужается.
Жилье для «пришельцев»
Понятно, что чем больше строительные компании, как и производители стройматериалов, будут экономить на рабочей силе, тем меньше вероятность появления на рынке нового ликвидного жилья. А с другой стороны, не сэкономишь – не проживешь. Поэтому многие оказываются перед выбором: «резать» зарплаты или прибегать к бартерным схемам.
Еще более существенным фактором конъюнктуры, по мнению главы аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, является платежеспособность населения. Очевидно, что люди нуждаются в жилье. Но местный платежеспособный спрос минимален, и сегодня многие компании не скрывают, что в немалой степени рассчитывают на иногороднего покупателя.
Так, «ЛенСпецСМУ» вернуло 17% утраченного спроса за счет контракта с ОАО «Роснефть», по которому новые квартиры – с 5-летней рассрочкой – получат сотрудники компании, в основном, из Сибири и с Дальнего Востока. В летние месяцы на объектах холдинга RBI, по словам главы управления маркетинговых исследований компании Веры Сережиной, на треть возросло число продаж иногородним клиентам.
Как считает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, одной из причин является снижение платежеспособности среднего петербуржца. К такому же мнению склоняются специалисты ООО «Мир Недвижимости». Аналитики «ПН» оценивают экономические возможности населения более оптимистично.
Одни аналитики принимают во внимание такие макроэкономические факторы, как сокращение объема инвестиций в промышленность или цены на нефть, другие исходят из достаточно высокого объема частных накоплений. Явно не совпадают и оценки глубины и системности экономического кризиса в целом. Так, С.Федоров считает, что девелоперы напрасно стремятся переформатировать проекты бизнес-центров в дешевое жилье, ибо через год-два спрос на офисы вновь воспрянет, а однокомнатные квартиры станут неликвидом. Я.Долотова считает, напротив, что «однушки» будут востребованы еще много лет, пока в городе не расселены коммуналки.
Видимо, экспертная оценка зависит от точки отсчета. Если ориентироваться в прогнозах на финансовый сектор, можно предположить, что повторные колебания валютной конъюнктуры позволят еще некоторой массе горожан накопить дополнительные средства для приобретения жилья. «Но это не экономика, а спекуляция», - считает глава ООО «Пионер» Александр Погодин. Нельзя не учитывать и потери строительного рынка не только в количестве непостроенных «квадратов», но и в числе утраченных рабочих мест. И некоторое снижение цен, может быть «скомпенсировано» дальнейшим падением платежеспособности.
На пороге «ямы»
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в 30%. «Строители уходят в смежные отрасли», - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга Павел Созинов.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В.Сережина называет цифру 50%, а исследователи АРИН – в 28%. Однако, как отмечает директор департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец, на стройках, находящихся в начальной стадии, какая-либо строительная активность заметна лишь на 35% объектов. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Об этом говорят и застройщики, которые сегодня завершают ранее начатые объекты. «Что мы будем делать в 2010 г., я не знаю», - признает А.Погодин. Setl City не отказывается от запуска проекта «Семь столиц», но сокращает объем I очереди всего до 2 корпусов. Ведущий аналитик компании Владимир Копылов говорит, что для активизации нового строительства требуется целенаправленная поддержка конечного спроса государством.
В исследовании ГУД, особо отмечено, что эффективных мер по поддержке спроса государство до сих пор не предпринимало. Гендиректор «Мира Недвижимости» Сергей Цветков отмечает: «Город стремиться в первую очередь решить свои задачи, а именно – обеспечить ветеранов, военнослужащих и очередников социальным жильем. Поддержка отрасли – важная, но не первоочередная задача. Все меры, которые имеет смысл предпринимать связаны со стимулированием спроса. В первую очередь это касается субсидирования ставок по ипотеке. Субсидирование процентных ставок обойдется гораздо дешевле, чем любые другие меры поддержки строительного рынка».
Дальнейшая пассивность федеральных и городских властей дорого обойдется рынку, считает В.Заренков. По его мнению, плановые цифры проекта «Доступное жилье», по которым объем нового строительства в Петербурге к 2012 г. определен в 9 млн. кв. м, являются фантазией, поскольку за 3 года городу не удастся даже выбраться из провала в объемах ввода, который образуется сегодня и даст себя знать уже в ближайшую зиму. «Будет яма», - предупреждает В.Заренков. На выходе из нее, по его мнению, неизбежен ступенчатый рост цен по мере активизации отложенного спроса – до 40%, и выше.
Аналитики ООО «Мир Недвижимости» рассматривают три варианта дальнейшего развития событий. В случае, если государство предпримет срочные меры по поддержке спроса, субсидируя ипотеку и принимая на себя расходы на землю и инфраструктуру, цены на фоне оживления рынка несколько повысятся, считает директор по развитию Андрей Вересов. Однако если таких мер предпринято не будет, образующийся дефицит приведет к еще более резкому взлету цен, когда отложенный спрос «сработает». Наихудший из вариантов предполагает банкротство как банкиров, так и строителей в обстановке такого ухудшения экономической ситуации, что о программах доступного жилья придется просто забыть.
Как слово отзовется
Строителям досадно, когда вместо реальных мер поддержки официальные лица просто декларируют цены, гипотетически доступные для массового потребителя. Практика показывает, однако, что от таких «заклинаний» падают не цены, а продажи, еще больше зажимая отрасль в тиски между финансовым голодом и низким спросом на продукт.
Впрочем, нередко заявления на высоком уровне приводятся в отрыве от контекста. Так, на заседании президиума совета по реализации нацпроектов, где прозвучала цифра 30 тысяч рублей за 1 кв. м, отнюдь не утверждалось, что по такой цене может быть реализована недвижимость на земле, купленной год назад, и построенной при докризисных ценах на стройматериалы. Речь шла о желательной цене в будущем, и в среднем городе, а не в мегаполисе. Зато на этом заседании министр регионального развития Виктор Басаргин озвучил необходимость прямого субсидирования ипотечного кредита до уровня ставки в 9%. Прозвучало и предложение «развивать домостроительные комбинаты с помощью госбанков». Наконец, глава Фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил о готовности предоставлять бывшие федеральные земли застройщикам бесплатно и с готовой инфраструктурой.
Если бы эти инициативы прозвучали полгода назад, «провала» в закладке новых проектов, можно было бы избежать, полагает В.Заренков. Но лучше 50-процентное субсидирование, чем вовсе никакого, и лучше поздно, чем никогда.
Константин Черемных
Уже год Петербург живет по новому Генеральному плану. Этот документ общественного согласия разработан впервые в России в полном соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. В условиях рыночной экономики неизбежно возникновение конфликтов интересов по вопросам использования и развития территорий. И все эти противоречия во многом должны быть решены в одном документе – Генеральном плане.
О Генеральном плане Петербурга рассказывает Валентин Назаров, генеральный директор ЗАО «Петербургский НИПИград» – разработчик Генплана. – Валентин Федорович, что такое Генеральный план Санкт-Петербурга?
– Генплан, несмотря на все издержки, все запятые, которые там можно поставить, все-таки документ общественного согласия. Рождался он в спорах, криках, конфликтах. Эти дискуссии и споры происходили на всех уровнях – и власти, и общества, и инвесторов.
Интересно, что Генплан затрагивает такие острые вопросы, которые до этого никто не поднимал. Для его составления нужна масса сведений. Например, такие данные, как прогнозы численности населения города, прогнозы развития производств, соотношение отраслей и многое другое. Когда все эти данные фиксируются в конкретном законодательном документе – все начинают беспокоиться. Не только чиновники и инвесторы, но и население начинает возбуждаться.
В общем, происходит активизация всей общественной деятельности, всех слоев общества, в результате и рождается документ общественного согласия.
– В каком из городов страны принят документ, подобный Генплану Петербурга?
– Санкт-Петербург – первый город в России, который прошел по пути создания Генерального плана по закону, согласно Градостроительному кодексу. Что из этого выйдет, я не знаю. Жизнь покажет. Но мы пошли по этому пути, и теперь нас обвиняют, что мы, мол, все сделали не так. Разработчики Градкодекса говорят, что их не так поняли. А их невозможно понять, потому что они до сих пор спорят между собой.
Сейчас во властных структурах предлагают делать «как надо», а не как записано в Градкодексе, а мы, мол, потом его подправим. Но юристы нам этого не дают. И мы на себе несем не только бремя забот, но и бремя всех ошибок Градостроительного кодекса, которые были допущены.
– Некоторые эксперты говорят, что Генплан Санкт-Петербурга сделан дорого и очень подробно.
– Хотел бы я этих экспертов спросить, как бы они сделали это дешево? Ведь по генплану надо распределить территорию: это отдать под промышленное строительство, это – под рекреацию, это – под жилье… А скажите, пожалуйста, кто нам и за какие деньги ответит на вопрос: «Какова будет численность населения города?». Ведь пока не рассчитана районная планировка на всю Россию, этой цифры нет. Другой вопрос: «А как нам наращивать отрасли промышленности?». Только сейчас заговорили о том, что в России надо развивать машиностроение, авиапром, судостроение. А существует ли какой-нибудь градостроительный документ, в котором прописано, где будет развиваться это судостроение? Будет ли это на Черном море или на Северном, в Калининграде или в Петербурге? Если нам об этом кто-то скажет, будем благодарны. Пока все молчат. А вопросов море. К примеру, будут ли в Петербурге строиться новые или развиваться существующие судостроительные верфи? Как развивать морской порт? Где пойдет дорога Москва—Хельсинки?..
Перед работой над Генпланом мы написали письмо в правительство, с тем, чтобы узнать, какие федеральные интересы в Петербурге должны быть соблюдены. Ведь прежде чем разрабатывать Генплан, я обязан запросить федеральные органы о том, как они видят развитие внешнего транспорта, оборонного комплекса, промышленности, науки – по всем позициям. Ответа до сих пор нет.
– Получается, что разработчики Градостроительного кодекса поставили в вынужденную непреодолимую ситуацию разработчиков генеральных планов?
– При составлении Генерального плана нами был заложен некий «люфт» в размере 20 процентов практически по всем основным направлениям развития города. Однако меньше чем через год после его принятия пошел поток поправок – их были поданы тысячи, и этот поток не иссякает. Большая часть поправок носит «технический характер» – это небольшие, локальные уточнения границ зон или их функционального назначения. Но другая часть поправок связана с активным экономическим развитием города, приходом в город новых крупных компаний. А им уже в ближайшее время нужны сотни гектар новых территорий. Из-за чего возникают поправки? Не потому, что мы плохо сделали свою работу, а потому, что мы в принципе не могли всего учесть и не могли скоординировать наш Генплан с федеральными задачами.
Кстати, «Петербургский НИПИград» подготовил комплексную поправку по объединению части функциональных зон и соответствующему укрупнению схемы функционального зонирования города. Если такое решение будет принято, то Генеральный план Санкт-Петербурга будет более устойчивым к изменениям конъюнктуры рынка и стабильным на более продолжительный срок, по крайней мере, до 2010 года.
– Валентин Федорович, ведь Вы создали уже три генеральных плана развития нашего города – в 1967 году, 1985-м и последний – в 2005 году. Есть разница между работой над предыдущими и сегодняшним генпланами?
– Конечно. Разница колоссальная. Я ведь не только разрабатывал генпланы, два из них я реализовал. А как реализовывать генпланы – это мало кто знает. Прежние генпланы не были документами общественного согласия. Это была заявка руководства города на выделение средств государственного бюджета на развитие города. Деньги были централизованными, и для их выделения формировалась заявка – под жилищное строительство, под строительство метрополитена, дорог… Эту заявку важно было утвердить в ЦК КПСС и Совете министров. Мнение местных органов власти значения не имело. Если ЦК утвердил, то заявка города на развитие принята, и деньги из бюджета будут отпускаться – иногда не в том объеме, иногда с накладками по срокам. Но если в генплане не было развития метрополитена, не было заявки на строительство больничного комплекса – ничего город не получит. А генплан также делался на 20 лет.
Так что это был документ не общественного согласия, а согласия между городским руководством и руководством страны.
– Генплан Петербурга сделан подробно?
– Я считаю так: чем Генплан подробнее, тем он хуже. Этот документ должен быть достаточно гибким. А если он будет точно отвечать на все вопросы, его надо будет все время корректировать. Нельзя реагировать на все трудности жизни. Может произойти то, что в физике называется «перебор чувствительности прибора».
При работе над генпланом каждый инвестор, каждый человек пытался зафиксировать в нем свои интересы. В процессе общественных обсуждений все требовали жуткой детализации документа. Мы сопротивлялись и предлагали сделать его «вообще», а затем, при работе над Правилами землепользования и застройки, прописать детали. Ничего не получалось. В результате Генплан страдает от излишней детализации. Как с этим сейчас бороться – я не знаю. Единственное, что могу сказать – если менять стратегию города каждые три года, то ничего не построишь. Градостроительные идеи реализуются долго. Для воплощения в жизнь генплана нужно 20-30 лет. Тогда город будет развиваться устойчиво.
Тема перехода строительной отрасли от государственного регулирования в форме лицензирования к саморегулированию в последние месяцы широко обсуждается, поскольку 1 июля истекает срок окончания выдачи государственных лицензий в этой сфере. А процесс создания саморегулируемых организаций (СРО), как один из способов заполнить правовой вакуум и перейти на качественно новый уровень управления строительными процессами в стране, пока не запущен.О проблемах переходного периода и собственной концепции законопроекта по СРО «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский:
– Виктор Семенович, почему отменяется лицензирование в строительной отрасли?
– На сегодняшний день Федеральный лицензионный центр при Росстрое выдал более 240 тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности. Кто выдал лицензию, тот, по логике, и должен отвечать за тех, кому выдал. Однако нынешняя форма регулирования в виде государственного лицензирования, не в состоянии обеспечить ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в данной сфере.
Сегодня строительную деятельность регулируют порядка 15 различных ведомств и 13 надзоров, а также все уровни публичной власти: федеральный, региональный и муниципальный. И в этом многообразии регулирования можно констатировать только одно – «у семи нянек дитя без глазу». Иначе как объяснить, что большая часть строящихся объектов возводится сегодня лицензированными компаниями с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Как правило, по завершении строительства эти компании ликвидируются. Получается, что вся система регулирования строительной деятельности, как со стороны государства, так и со стороны самих строительных фирм, построена только на добросовестности участников рынка.
– Почему проблема саморегулирования в строительной отрасли так остра?
– Потому что она затрагивает вопросы национальной безопасности. Дело в том, что за 15 лет рыночной экономики в строительстве накопилось большое количество проблем, которые, в итоге, привели к серьезным техногенным катастрофам. Можно вспомнить трагедию в «Трансвааль-парке», на Басманном рынке, в бассейне «Дельфин»… Внимательный анализ показывает, что все произошедшее – не случайность. А значит, есть высокая вероятность того, что катастрофы могут продолжиться.
– Но в советский период техногенные катастрофы тоже были…
– В Советском Союзе существовал порядок. Были партийная и уголовная ответственность. Действовал фактический запрет на совмещение строительной и проектировочной деятельности. Сейчас, скажем, проектировщик может запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше за это заплатит. А как это отразится на безопасности здания – открытый вопрос. В советский период существовали отдельно – проектировщики, отдельно – строительные компании, отдельно – заказчики. Вот, собственно, из какой конструкции вырастает необходимость поискать более надежные, чем лицензирование, способы регулирования строительной деятельности. В частности, обратиться к саморегулированию.
– Вы считаете, что через создание СРО можно установить более эффективный механизм регулирования строительной сферы, чем контроль чиновников?
– Безусловно. Как я уже говорил, чиновники выдали порядка 240 тысяч строительных лицензий и отозвали из них порядка 100. Но при этом дома в Москве, Питере и других городах застраивают компании-однодневки. Если с их объектами в течение десяти лет возникают неприятности и здания, не дай Бог, рушатся, то в 80 процентах случаев невозможно найти концов и привлечь к ответственности конкретных людей. Какая уж тут эффективность?
– Как появление СРО сможет изменить ситуацию?
– Саморегулирование позволит развивать механизмы гражданской правовой ответственности. Помимо того, что есть уголовная и административная ответственность, возникнет материальная ответственность, которая будет действовать непрерывно и окажется хорошим дисциплинирующим фактором. Процесс создания нового вида ответственности начался год назад на коллегии Лицензионной палаты по строительству. В марте прошлого года началась работа над концепцией нового закона. Комитет Государственной думы по собственности подготовил текст законопроекта, но он не является окончательным. Это не более чем рабочий вариант концепции. Я уверен, что доработанный законопроект в самое ближайшее время будет внесен в Госдуму.
– В чем особенность вашей концепции?
– Перед нами стояла задача – построить объективный механизм, который бы работал автоматически. Он должен быть доступен для контроля общественности, не должен быть слишком громоздким в плане издержек для строительных фирм и должен создать предпосылки для закрепления цивилизованной практики работы на рынке и ее обобщения. Этот механизм и есть «саморегулирование». Главный элемент такой тактики – некоммерческая организация, куда входят добросовестные строительные компании. Но это не просто некоммерческая организация, а специальный институт регулирования. Строится он не сверху, постановлением Правительства или указом Президента, а снизу. Таким образом, мы получаем государственное регулирование отрасли, но через организации, отвечающие определенным требованиям. В этой некоммерческой организации будет действовать механизм круговой поруки – это механизм материальной ответственности, который ложится на плечи членов партнерства. Включается он двумя способами: через страхование гражданской ответственности строительных компаний перед третьими лицами и через создание компенсационного фонда. Фонд, в свою очередь, чем-то похож на систему гарантирования банковских вкладов (когда банки скидываются на случай, если кто-то из них нарушит обязательства перед вкладчиками, чтобы у сообщества был денежный резерв для расчета с людьми).
– Какие еще функции, кроме «круговой поруки», будут у некоммерческой организации?
– Она сможет заниматься разработкой профессиональных строительных стандартов, то, что в России называется СНИПами. Система, которая существует сегодня, несовершенна. Хоть и говорится, что стандарты разрабатываются с помощью профессионалов, но нигде не написано, как чиновники учитывают пожелания участников рынка. А ведь право только тогда становится правом, когда оно для кого-то становится обязанностью. А сегодня ни в одном законе не написано, что правительство обязано учитывать требования или хотя бы пожелания строителей. (Хотя во всем мире требования учитываются). Так что преимущества саморегулирования очевидны. Можно спорить об отдельных деталях этого процесса, но главное – оно объективно.
– Саморегулирование будет одинаковым для всех строительных специальностей?
– В нашей модели есть четыре группы ответственных лиц. Первая группа – это производители инженерно-технического продукта. В него входят изыскатели, проектировщики, архитекторы. Это группа лиц, которая подписывает документ, над которым, может быть, работал большой авторский коллектив. Здесь нужно говорить о персональной ответственности каждого. Хотя никто не запрещает специалистам объединяться в партнерства между собой или работать по найму в юридическом лице.
Второй блок ответственности – это строительные компании, третий – производители конструкционных материалов и четвертый – собственники здания. Здесь ответственность может быть коллективной.
– Схему саморегулирования вы заимствовали у западных коллег?
– Отчасти, но мы категорически против примитивного копирования норм европейского права. Да и невозможен прямой перенос западных образцов на нашу, российскую почву. Хотя во многих развитых странах институт саморегулирования хорошо себя проявил, и не только в строительстве. Мы просто несколько усовершенствовали процедуру, обобщив мировую практику – практически все, что есть в Северной Америке, в Европе, в Израиле. Там строительные компании сами осуществляют фактический допуск на рынок своих соратников под свою же ответственность. Но в зарубежных стандартах действует механизм репутационной ответственности. Например, никому в голову не придет поручить только что созданной строительной компании возводить здание в центре Парижа. А в Москве и Петербурге – запросто. Потому что нет механизма, который мог бы заставить всех действовать в интересах общества.
– Как члены строительного сообщества относятся к перспективе саморегулирования?
– Сейчас эта идея шумно обсуждается. Но ни на одних прениях я не слышал ни одного принципиального возражения. Никто не сказал: «Это глупость! Не будет работать!» Строительные компании со своей стороны говорят так: «Хорошо. Вы на нас налагаете дополнительную ответственность. Но создайте хоть какую-то выгоду!». Мы пока отвечаем, что выгодой будет более объективное отношение в обществе к сфере строительства. Кроме того, будет запущен механизм очищения рядов от недобросовестных фирм, например, от тех, кто нечистоплотно работает по долевым схемам. На сегодняшний день, и я это всячески подчеркиваю, круговая порука – единственный способ борьбы с грязной «долевкой». Победить в системе, которая построена на добросовестности участников, она не сможет. Все остальное абсолютно неэффективно. Что касается страховщиков, то они инициативу поддерживают, но предстоит большая работа по описанию того, что такое строительные риски, так как нельзя страховать абстрактно. Эта работа ведется параллельно с написанием законопроекта.
Так что переход от безответственного лицензирования к ответственному саморегулированию – очень важный и нужный шаг.
Наталья Ковтун