Рынок жилья Петербурга: Безжизненное спокойствие
.jpg)
Осень приближается, а качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты. Сегодня застройщики вместе с риэлторами бьют тревогу: если государство не простимулирует конечный спрос, сужение рынка приведет к «дарвиновскому отбору» строительных компаний, а цены на новое жилье даже при незначительном оживлении спроса станут недоступны для среднего покупателя.
Упрямые цифры
Надежды покупателей квартир в Петербурге на резкое снижение цен на новое жилье остаются далекими от реальности. По последним данным, представленным компанией «Петербургская недвижимость», за июль цена предложения нового жилья эконом-класса составила 71,47 тысячи, комфорт- и бизнес-класса – 102,8 тысячи, элиты - 193,07 тысячи рублей за 1 кв. м.
Во всех сегментах снижение цены в июле было менее значительным, чем в июне. При этом меньше всего – на 1,3% - сократилась цена предложения в эконом-классе, что естественно: такое жилье продается сегодня существенно легче, чем дорогое. Об этом свидетельствует сопоставление с ценами продаж: если в элитном сегменте в июле дисконт достигал 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то в типовом жилье не достигал и 2 тысяч (средневзвешенная цена продажи, по данным «ПН», составляла 69,68 тысячи рублей).
С начала 2009 г. в самом доступном сегменте жилья цены снизились не более чем на 9 тысяч рублей за 1 кв. м. Предсказания резкого падения цен, которые связывались со «второй волной» кризиса, стали звучать реже. Теперь говорят, что ниже нынешнего уровня цены упасть и не могут. Вопрос в том, сколько времени рынок будет пребывать на этом уровне, и каков будет отдаленный результат этого пребывания.
Где же ты, волна?
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно, и брокеры предлагали государству и банкам унифицированную схему урегулирования ипотечной задолженности. Однако правительство предпочло добавить коллекторских полномочий Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи дополнительных кредитов должникам.
Впрочем, как считает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта, как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности. К тому же, по оценке «ПН», ипотекой пользовались в основном граждане с достаточно прочными экономическими «тылами».
Не верит во «вторую волну», связанную с кризисом банков, и исполнительный директор PraktisCB Сергей Федоров, исходя из ситуации в сфере деловой недвижимости, где также наблюдается, по его оценке, «успокоение» рынка.
Марш ползком
Однако то, что большинство участников рынка «ужалось» и приучилось работать на грани рентабельности, не означает, что так будет продолжаться долго, особенно если покупательский спрос останется столь же низким, как сегодня. Согласие ряда компаний продавать построенную недвижимость городу даже ниже ее себестоимости также говорит не об их необыкновенной щедрости, а об острой нужде в ресурсах.
Продажа в убыток, на которую соглашаются некоторые участники рынка, усугубляют проблемы других компаний. «Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию», - считают анаоитики ООО «Мир недвижимости». По мнению председателя совета директоров ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, эти уступки не помогут ни самим «уступающим» компаниям, ни всему строительному комплексу: он будет терять своих участников один за другим.
То, что ныне уступленное городу по 42-47 тысяч рублей за 1 кв. м жилье столько не стоит, он иллюстрирует несложным расчетом. В.Заренков приводит в качестве примера объект в новом жилом районе, на участке без каких-либо обременений. Согласно его выкладкам, только строительно-монтажные работы, исходя из закупки материалов по ценам 2008 г., образуют долю себестоимости в размере 30 тысяч за 1 кв.м. К этому следует прибавить, в порядке уменьшения: а) плату за получение прав на земельный участок, б) процент по кредиту, в) налоги, г) расходы на инженерное обеспечение, д) рекламные издержки, е) оплату проектирования; ж) затраты на управление проектом; з) обеспечение охраны объекта; и) плату за градостроительные согласования. В общей сложности в себестоимость объекта в Приморском районе «набегает» никак не меньше 1997 долларов, или 68 тысяч рублей за 1 кв. м.
Несложно догадаться, что при строительстве на застроенной территории к этим цифрам следует добавить расходы на расселение и демонтаж, а цена земли, расходы на устройство паркингов, равно как и издержки на согласование, окажутся несравнимо больше. Между тем, по действуют заградительные ставки на кредиты, единственным источником средств для застройщика является продажа квартир. А они продаются плохо. Если у крупного «ЛенСпецСМУ» объем продаж сократился на 30%, то что говорить о малоизвестных компаниях с менее диверсифицированным бизнесом?
Как напоминает И.Еременко, в период бума далеко не все застройщики задумывались о качестве, благо продать квартиры было легко, в том числе и на начальной стадии. На «рынке покупателя» неудачные проекты не котируются. Долю компаний, ставших таким образом заложниками угасшего бума, сегодня объективно вычислить трудно. Однако аналитики «ПН», АН «Бекар» и ООО «Мир Недвижимости» единодушно признают, что объем первичной недвижимости с высокими потребительскими свойствами весьма ограничен и стремительно сужается.
Жилье для «пришельцев»
Понятно, что чем больше строительные компании, как и производители стройматериалов, будут экономить на рабочей силе, тем меньше вероятность появления на рынке нового ликвидного жилья. А с другой стороны, не сэкономишь – не проживешь. Поэтому многие оказываются перед выбором: «резать» зарплаты или прибегать к бартерным схемам.
Еще более существенным фактором конъюнктуры, по мнению главы аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, является платежеспособность населения. Очевидно, что люди нуждаются в жилье. Но местный платежеспособный спрос минимален, и сегодня многие компании не скрывают, что в немалой степени рассчитывают на иногороднего покупателя.
Так, «ЛенСпецСМУ» вернуло 17% утраченного спроса за счет контракта с ОАО «Роснефть», по которому новые квартиры – с 5-летней рассрочкой – получат сотрудники компании, в основном, из Сибири и с Дальнего Востока. В летние месяцы на объектах холдинга RBI, по словам главы управления маркетинговых исследований компании Веры Сережиной, на треть возросло число продаж иногородним клиентам.
Как считает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова, одной из причин является снижение платежеспособности среднего петербуржца. К такому же мнению склоняются специалисты ООО «Мир Недвижимости». Аналитики «ПН» оценивают экономические возможности населения более оптимистично.
Одни аналитики принимают во внимание такие макроэкономические факторы, как сокращение объема инвестиций в промышленность или цены на нефть, другие исходят из достаточно высокого объема частных накоплений. Явно не совпадают и оценки глубины и системности экономического кризиса в целом. Так, С.Федоров считает, что девелоперы напрасно стремятся переформатировать проекты бизнес-центров в дешевое жилье, ибо через год-два спрос на офисы вновь воспрянет, а однокомнатные квартиры станут неликвидом. Я.Долотова считает, напротив, что «однушки» будут востребованы еще много лет, пока в городе не расселены коммуналки.
Видимо, экспертная оценка зависит от точки отсчета. Если ориентироваться в прогнозах на финансовый сектор, можно предположить, что повторные колебания валютной конъюнктуры позволят еще некоторой массе горожан накопить дополнительные средства для приобретения жилья. «Но это не экономика, а спекуляция», - считает глава ООО «Пионер» Александр Погодин. Нельзя не учитывать и потери строительного рынка не только в количестве непостроенных «квадратов», но и в числе утраченных рабочих мест. И некоторое снижение цен, может быть «скомпенсировано» дальнейшим падением платежеспособности.
На пороге «ямы»
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в 30%. «Строители уходят в смежные отрасли», - констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга Павел Созинов.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В.Сережина называет цифру 50%, а исследователи АРИН – в 28%. Однако, как отмечает директор департамента и оценки АРИН Екатерина Марковец, на стройках, находящихся в начальной стадии, какая-либо строительная активность заметна лишь на 35% объектов. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Об этом говорят и застройщики, которые сегодня завершают ранее начатые объекты. «Что мы будем делать в 2010 г., я не знаю», - признает А.Погодин. Setl City не отказывается от запуска проекта «Семь столиц», но сокращает объем I очереди всего до 2 корпусов. Ведущий аналитик компании Владимир Копылов говорит, что для активизации нового строительства требуется целенаправленная поддержка конечного спроса государством.
В исследовании ГУД, особо отмечено, что эффективных мер по поддержке спроса государство до сих пор не предпринимало. Гендиректор «Мира Недвижимости» Сергей Цветков отмечает: «Город стремиться в первую очередь решить свои задачи, а именно – обеспечить ветеранов, военнослужащих и очередников социальным жильем. Поддержка отрасли – важная, но не первоочередная задача. Все меры, которые имеет смысл предпринимать связаны со стимулированием спроса. В первую очередь это касается субсидирования ставок по ипотеке. Субсидирование процентных ставок обойдется гораздо дешевле, чем любые другие меры поддержки строительного рынка».
Дальнейшая пассивность федеральных и городских властей дорого обойдется рынку, считает В.Заренков. По его мнению, плановые цифры проекта «Доступное жилье», по которым объем нового строительства в Петербурге к 2012 г. определен в 9 млн. кв. м, являются фантазией, поскольку за 3 года городу не удастся даже выбраться из провала в объемах ввода, который образуется сегодня и даст себя знать уже в ближайшую зиму. «Будет яма», - предупреждает В.Заренков. На выходе из нее, по его мнению, неизбежен ступенчатый рост цен по мере активизации отложенного спроса – до 40%, и выше.
Аналитики ООО «Мир Недвижимости» рассматривают три варианта дальнейшего развития событий. В случае, если государство предпримет срочные меры по поддержке спроса, субсидируя ипотеку и принимая на себя расходы на землю и инфраструктуру, цены на фоне оживления рынка несколько повысятся, считает директор по развитию Андрей Вересов. Однако если таких мер предпринято не будет, образующийся дефицит приведет к еще более резкому взлету цен, когда отложенный спрос «сработает». Наихудший из вариантов предполагает банкротство как банкиров, так и строителей в обстановке такого ухудшения экономической ситуации, что о программах доступного жилья придется просто забыть.
Как слово отзовется
Строителям досадно, когда вместо реальных мер поддержки официальные лица просто декларируют цены, гипотетически доступные для массового потребителя. Практика показывает, однако, что от таких «заклинаний» падают не цены, а продажи, еще больше зажимая отрасль в тиски между финансовым голодом и низким спросом на продукт.
Впрочем, нередко заявления на высоком уровне приводятся в отрыве от контекста. Так, на заседании президиума совета по реализации нацпроектов, где прозвучала цифра 30 тысяч рублей за 1 кв. м, отнюдь не утверждалось, что по такой цене может быть реализована недвижимость на земле, купленной год назад, и построенной при докризисных ценах на стройматериалы. Речь шла о желательной цене в будущем, и в среднем городе, а не в мегаполисе. Зато на этом заседании министр регионального развития Виктор Басаргин озвучил необходимость прямого субсидирования ипотечного кредита до уровня ставки в 9%. Прозвучало и предложение «развивать домостроительные комбинаты с помощью госбанков». Наконец, глава Фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил о готовности предоставлять бывшие федеральные земли застройщикам бесплатно и с готовой инфраструктурой.
Если бы эти инициативы прозвучали полгода назад, «провала» в закладке новых проектов, можно было бы избежать, полагает В.Заренков. Но лучше 50-процентное субсидирование, чем вовсе никакого, и лучше поздно, чем никогда.
Константин Черемных
Слово «стратегия», по-гречески означающее искусство ведения войны, в последние годы утратило свою боевую интонацию от слишком частого и ни к чему не обязывающего употребления. Своя стратегия есть у каждой отрасли, у каждого крупного города, а кое-где и у более мелких населенных пунктов. Но от отчетного срока исполнителей, как правило, отделяет настолько много времени, что в напряжении сил нет особой нужды: кто знает, к примеру, сколько министров регионального развития сменится до 2020 г.? Возможно, по этой причине масштаб дискуссий оказывается обратно пропорциональным их полезному содержанию. Между тем сегодняшние реалии явно требуют иного подхода.
Два взгляда на пространство
В конце октября один из телеканалов ошарашил всероссийскую аудиторию сразу двумя сообщениями: якобы в Санкт-Петербурге на стратегическом форуме постановили, во-первых, что федеральный центр не должен больше перечислять никаких средств регионам, а во-вторых, что Санкт-Петербург подлежит-таки объединению с Ленобластью.
Участники форума были удивлены не меньше рядовых телезрителей. Форум «Стратегическое планирование в регионах и городах России», ничего, разумеется, постановить был не вправе, а вышеназванные идеи были весьма гротескной интерпретацией отдельных полемических реплик. Впрочем, в представлении тележурналистов о судьбоносности мероприятия был резон: и участие в форуме представителей 5 министерств, и само словосочетание «стратегическое планирование» создавали впечатление об универсальных решениях, призванных изменить судьбу всей державы.
Впрочем, репортеров могла ввести в заблуждение и сложная лексика участников собрания. В числе иронических пожеланий следующему форуму екатеринбургский делегат Рафаэль Алиханов предложил включить разработку единого языка, чтобы сами участники не путались в терминах. В самом деле, когда с трибуны звучит определение региона как «совокупности разных вложенностей целого и его частей», не только журналисту требуется незаурядная работа извилин.
Во избежание недоразумений в интерпретации, впрочем, следовало бы раскрыть два небольших секрета участников форума. Во-первых, разработчики документов, именуемых стратегиями социально-экономического развития регионов и округов России, равно как и отраслей ее экономики, являются, как правило, узкими специалистами, и специальность эта в советский период называлась скромно – экономическая география. Дополнительную и, несомненно, необходимую квалификацию многие разработчики приобрели в области права, поскольку для составления долгосрочных программ, никак не обойтись без знания федерального и местного законодательства. Сам же термин «стратег» в этом применении возник с легкой руки основателей Центра стратегических разработок (ЦСР) в Москве и одноименных научных учреждений в федеральных округах.
Второй секрет состоит в значении сквозного термина «пространственное развитие», постоянно звучавшего с трибуны. Фактически термин является прямым переводом английского словосочетания spacial development, которое применяют в европейских странам к тому, что в России именуют региональным развитием. Такой термин, в частности, применяется партнером ЦСР – Европейской конференцией министров пространственного развития. Впрочем, не ясно насколько адекватен этот перевод термина, учитывая, что в странах Западной Европы размещение производительных сил и жилых территорий сталкивается с проблемой ограниченности пространства, а в России дело обстоит, за редкими исключениями мегаполисов, как раз наоборот. Опять же, такая проблема, как длинное «транспортное плечо» на малонаселенных пространствах Сибири, европейцам на практике незнакома.
Ориентация - «Мауритус»
Решение провести всероссийский форум специалистов по региональному развитию именно в Петербурге официально объяснялось тем, что именно здесь зародилась инициатива стратегического планирования городов, почин которому положил Леонтьевский центр. Действительно, коллектив этого нового научного учреждения разработал План стратегического развития города еще в ту пору, когда не было в проекте ни Генплана, ни Стратегии социально-экономического развития России до 2020 г. (которая дала форуму брэндовое наименование «Территория-2020»).
Впрочем, в ходе мероприятия выявился и второй, более практический повод для создания именно в Петербурге постоянной «площадки стратегирования». Не зря же на берегах Невы ежегодно проводится Международный экономический форум, также не без гордости (до недавних пор) именовавшийся чиновниками «российским Давосом». Как намекнул президент Центра стратегических разработок (Москва) Михаил Дмитриев, у двух мероприятий могло бы сформироваться общее экспертное обеспечение. Иными словами, «форум стратегов» готов предоставить МЭФ собственный интеллектуальный и кадровый потенциал.
Как нетрудно догадаться, такая посредническая функция создает весьма привлекательный плацдарм для региональных экспертов. Предполагаемое объединение усилий никак не может обойтись без иностранных партнеров отечественных разработчиков регионального развития. Представители 18 зарубежных стран, присутствовавшие на форуме, давно консультируют российские регионы по привлечению инвестиций, исполняя в данном случае вполне осмысленную посредническую функцию, а также занимаются рейтинговыми исследованиями. К примеру, BaumannInnovation представила участникам мероприятия сравнительную характеристику российских регионов, поделив их на «лидирующие», «относительно благополучные», «средние», «отстающие» и «проблемные».
Если вы думаете, что Санкт-Петербург относится к лидерам, то вы глубоко заблуждаетесь. Даже во второй подгруппе специалисты Baumann отвели нашему городу непочетное пятое место. Следуя ссылке, соединяющей таблицу рейтингов российских регионов с колонкой международного рейтинга Давосского форума, мы обнаруживаем, что по конкурентоспособности Санкт-Петербург равен загадочному государству под названием Мауритус. Так российские сотрудники германской рейтинговой компании перевели на родной язык слово «Маврикий».
Параметры, по которым определялась конкурентоспособность, остаются загадкой. Впрочем, замеры рейтинга производятся с учетом интервьюирования представителей городской власти и бизнеса. По причинам, не названным Baumann, в рейтинге не фигурирует Москва. Можно предположить, что столичные чиновники, поинтересовавшись методом сопоставления, попросту отказались «рейтинговаться». Гостеприимный Санкт-Петербург не мог отказать. Расстраиваться, впрочем, не стоит: два самых передовых региона по списку Baumann, а именно Новосибирск и Татарстан, «доросли» аж до уровня Турции, а Краснодарский край (один из партнеров Baumann) занимает почетное место на уровне Латвии.
Первыми в мире по рейтингу числятся США. Следует отметить, что последний Давосский форум проводился в январе, когда недавно обанкротившийся банк Lehmann Brothers имел наилучший рейтинг из возможных. Впрочем, германская компания ни мало не задумалась о целесообразности некоторой корректировки своих замеров.
Представители городского правительства никак не прокомментировали «щедрые» оценки германской компании. Вице-губернатор Михаил Осеевский, в отличие от европейских гостей, исходил из современной ситуации. Он отметил, что Санкт-Петербург достаточно диверсифицировал свою экономику, чтобы быть готовым к самым различным международным неожиданностям, а наполнение бюджета города не принуждает его прибегать к внешним заимствованиям. Подход к решению социально-экономических проблем в нашем городе, по словам М.Осеевского, как раз стратегический: вначале по простым и понятным параметрам рассчитывается потребность в той или иной услуге, а затем производятся соответствующие проектные расчеты, составляется целевая программа, определяются ответственные ведомства и лица.
При всем понимании того факта, что отнюдь не все целевые программы близки к завершению, слушатель-петербуржец не мог не порадоваться за городских чиновников, не ударивших в грязь лицом. Впрочем, с учетом международных кризисных реалий, разверзшихся как раз в «стране номер один» по давосскому ранжиру, поневоле задумаешься об объективности рейтинга.
С думой об еще одном кодексе
Оглядка на западные авторитеты ничуть не преуменьшает амбиций «стратегов» в своем отечестве. На схеме, которую представила участникам форума руководитель отдела Института экономики города (Москва) Людмила Ладилья-Сароса, в виде треугольника отображались три функции – бюджетная, градостроительная и стратегическая. Первым двум соответствовали два недавно принятых федеральных кодекса, а напротив третьей был поставлен вопросительный знак. В самом деле, на федеральном уровне по каждой сфере хозяйства разработано по нескольку концепций и стратегий, а «стратегического кодекса» нет.
С высокой «стратегической колокольни» специалистам, действительно, видны детали, не принимаемые во внимание действующим законодательством. Глава того же Института экономики города Александр Пузанов сетовал, что в российских законах не фигурирует термин «агломерация», в то время как в реальности этот феномен существует. Приводя множество западных примеров, оратор не упомянул о том, что в той же Германии границы земель порой рассекают агломерации (Гессен и Райнланд-Пфальц), а пригород Вашингтона Арлингтон, куда можно за пять минут добраться на метро, относится не к округу Колумбия, а к штату Вирджиния.
Поверив, что в России, как всегда, все делается не так, как у «цивилизованных людей», оратора энергично поддержали представители Иркутска, где согласно Градкодексу должны быть раздельно составлены генпланы областного города и двух его спутников. Похоже, сибирскому докладчику было невдомек, что разработкой самого Градкодекса наше отечество, и Иркутск в частности, обязан именно московскому Институту экономики города.
Впрочем, у предусмотренного Градкодексом планирования схем территориального развития на уровне муниципальных образований находятся не только критики, но и сторонники. Директор Института экономики Карельского научного центра РАН Анатолий Шишкин полагает, что стратегическое планирование должно осуществляться именно так – снизу вверх, причем у каждого муниципального образования должна быть не только своя стратегия, но и своя идеология – основанная, в частности, на особенностях национального быта. На этой идеологии, по мнению карельского теоретика, и должна строиться капитализация (!) отдельно взятого МО.
По словам А.Шишкина, он был бы не прочь прислушаться и к идеологическим разработкам федерального центра, но ничего внятного из Москвы почему-то не слышно. Это сетование можно понять: треугольные схемы вряд ли могут послужить источником вдохновения региональных планировщиков развития хотя бы потому, что на этой схеме никак не отображен ни субъект преобразований, ни его приоритеты.
Нельзя сказать, чтобы Институт экономики города не изыскивал приоритетов там, где они лежали на коммерческой поверхности. Как рассказала Л. Ладилья-Сароса, институт при поддержке USAID разрабатывал проект строительства «Азова-Сити» в Ростовской области. Правда, как пишет газета USA Today, новая столица российского казино (именно таков «стратегический» приоритет развития запроектированной агломерации) в кризисный период вряд ли заинтересует серьезных инвесторов.
Оно нам надо?
Предложение разработать по идеологии на каждый муниципалитет вообще-то знакомо. Примерно такие рецепты разрабатывались в конце 1980-х гг., когда вошло в моду слово «методология». Кстати, некоторые термины, понятные лишь для части аудитории «форума стратегов», черпались как раз из полузабытого лексикона классиков этого своеобразного направления. Хотя, вроде и время другое, и опытом «раздачи суверенитетов» насытились.
Тем не менее, при разработке Стратегии социально-экономического развития России до 2020 г., которая дала имя форуму, был предпринят именно самый «центробежный» из возможных подходов: каждому региону было предписано «нарисовать» собственную стратегию. Что они и сделали, мобилизовав на это немало средств и рабочего времени местных экспертов. И только сейчас в Министерстве регионального развития поняли, что получилось что-то не то.
Как признается М.Дмитриев, для того, чтобы удовлетворить все региональные пожелания, государственному бюджету потребовался бы темп прироста в размере 30% в год. Между тем подобные чудеса в ближайшее время не предвидятся – и не только в России. По оценке представителя Danske Bank в Петербурге Эдвина Корнелиуса, в посткризисные годы на рост в 10-12% не сможет рассчитывать ни одна страна, в том числе и Китай. Ибо реальность показала, что при оценке кредитных организаций ориентироваться следует не на рейтинговые агентства, а исключительно на органы банковского надзора, которые и не дадут теперь инвесторам строить воздушные замки и финансовые пирамиды.
Это означает, что большая часть разработок, представленных в федеральное правительство, подлежит в лучшем случае существенной корректировке в сторону сокращения аппетитов. Готовы ли к этому в регионах? Если судить по реакции А.Шишкина на употребленное М.Дмитриевым словосочетание «требования к регионам», то похоже, что нет. Амбиции приграничных регионов на фоне сокращения финансирования еще могут дать себя знать. Достойна ли проблема дискуссии? Увы, организаторы «Территории-2020» предпочли вместо этого организовать круглый стол по трансграничной торговле. То ли эта тема сиюминутно «приоритетна», то ли таковы были пожелания зарубежных гостей – к примеру, из USAID, без партнерства с которым никто из ведущих «стратегов» почему-то никак не может обойтись.
Руководитель Северо-Западного Центра социально-консервативной политики Игорь Шувалов считает, что стратегическое планирование регионального развития должно начинаться не снизу вверх, а сверху вниз. Стране необходимо разработать общефедеральные приоритеты – точно так же, как это делается на уровне нашего городского правительства, но с учетом всей совокупности территорий, акваторий, недр, действующей и бездействующей инфраструктуры.
Очевидно, в этой связи и возник проект нового закона, который был анонсирован организаторами как «закон о новом Госплане». На форуме одни ораторы упоминали почему-то Закон о стратегическом планировании, а другие – Закон о государственном прогнозировании и социально-экономическом развитии. Стоило немалого труда, чтобы выяснить, что два проекта разрабатывались разными министерствами, а единый документ если и существует, то скорее в воображении, чем на бумаге.
Нельзя сказать, чтобы федеральная исполнительная и законодательная власть не умела при необходимости работать с примерной оперативностью. Так, закон «О дополнительных мерах по укреплению стабильности банковской системы» был принят Госдумой сразу в трех чтениях 23 октября, утвержден Советом Федерации 27 октября, подписан Президентом 28 октября и в тот же день применен на практике. Со стратегическим законодательством дело обстоит хуже: в последний раз Закон о государственном прогнозировании социально-экономического развития принимался в 1995 г.
Неудивительно, что, несмотря на обилие отраслевых документов, каждый регион отстаивает на федеральном уровне лишь собственные интересы, и на отраслевых конференциях планировщики, скажем, Ленобласти с изумлением узнают о том, что соседние северные регионы намерены направить грузопотоки в собственные порты. После чего каждый ориентируется на собственные пробивные способности, а результат никакому прогнозированию неподвластен.
Так нужно ли стране определить приоритеты развития во времени и пространстве? Достаточно ли ясно они изложены в Стратегии развития до 2020 г., или здесь все же нужна конкретизация, а с учетом кризисных реалий – и серьезная коррекция, или же можно ограничиться теоретическими спорами о самом предмете стратегирования?
Как признавались многие участники форума, в этой области, как и во всех прочих, проблема упирается в «человеческий фактор». Но прежде чем решать, кто именно из специалистов по агломерациям и трансграничному маркетингу будет включен в 2009 г. в различные экспертных группы, следовало бы подчитать КПД самого сообщества, не сумевшего на сегодняшний день разработать ни применимой концепции размещения производительных сил, ни законопроектов, заполняющих порожденные межведомственной чехардой пробелы – что, собственно, и требуется от «стратегов».
Константин Черемных
В Совете Федерации 24 октября прошло заседание круглого стола на тему «О законодательном обеспечении деятельности метрополитенов». Его организатор – Комиссия по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – пригласила к разговору парламентариев, представителей органов власти и управления, руководителей отрасли. От Санкт-Петербурга в нем приняли участие заместитель председателя комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Анатолий Костерев и заместитель начальника ГУП «Санкт-Петербургский метрополитен» Владимир Лысенков.
Как рассказал г-н Костерев, участники слушаний были единодушны в том, что требуется законодательное закрепление не только понятия «метрополитен», но и разделение функций по строительству и эксплуатации метро, а также принципов финансирования. О важнейшей роли метрополитенов в жизни крупных городов заявил, открывая дискуссию, председатель комиссии СФ Олег Толкачев. Так, на долю старейшей в нашей стране московской «подземки» приходится 65 процентов всего объема пассажирских перевозок в городе. И это более 9 млн человек. По 12 линиям столичного метро со 173 станциями проходят более 10 тысяч поездов при минимальном интервале движения в 90 секунд. Согласно плану метростроения в Москве, потребность в лимитах капитальных вложений на 2008 год составляет 27,3 млрд рублей, на 2009 – 39 млрд рублей и на 2010 год – 44 млрд рублей.
Депутат отметил, что сложность вопроса развития метро в России осознают и в Министерстве транспорта. Так, министр транспорта Игорь Левитин недавно заявил, что «сейчас нам надо хотя бы содержать то метро, которое мы когда-то построили». «Поэтому о развитии можно говорить только в Москве, где город выделяет достаточное финансирование. Регионы, кстати, ставят вопрос, чтобы метро финансировалось 50 на 50 в соотношении денег из федерального и регионального бюджетов. Но мы не можем сегодня увеличить этот объем. Он у нас примерно на уровне 20 процентов. И у нас, кстати, нет закона о метро. И некоторые депутаты просят нас, чтобы мы разработали такой закон. Мы думаем сейчас над этим», – сообщил журналистам г-н Левитин.
Напомним, что программой строительства метро в России на 2003–2015 годы предусмотрен ввод в эксплуатацию 227,4 км линий и 139 станций в 12 городах с общими затратами более 414 млрд рублей. Однако, по словам руководителя Федерального агентства железнодорожного транспорта Игоря Ромашова, «программа была Правительством РФ только согласована, выполнение ее, особенно необходимое выделение средств, не стало обязательным». В настоящее время метрополитеном располагают семь городов РФ: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Казань. Общая протяженность действующих линий составляет 452,66 км, общее количество станций – 274. В 2007 году на развитие метро в России выделено 7,8 млрд рублей. Как считает г-н Ромашов, «в связи с недостатком финансирования строительство идет с отставанием от графика, обозначенным программой, и протяженность недостроенных линий метро составляет более 60 км. Незавершенное строительство метрополитенов в России в денежном выражении составляет более 115 млрд рублей» (данные на начало 2007 года).
Недостаточным финансирование строительства петербургского метро из федерального бюджета считает и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, которая 24 октября на встрече с председателем Госдумы Борисом Грызловым в Смольном заявила: «Строительство метро – это очень дорогостоящие проекты, и во всех странах их всегда поддерживает государство, причем на условиях 50 на 50. Мы ежегодно предоставляем в федеральный центр заявки, но сначала было финансирование 50 на 50, теперь стало 20 на 80, причем в этом году, например, мы реально получили только 9 процентов». «В следующем году 13,5 млрд рублей на строительство метро дает город, а Федерация – 700 млн рублей (5 процентов). Это как-то неудобно. Это не участие, а неизвестно что», – подчеркнула Валентина Матвиенко. Она также сообщила, что петербургские станции метро, «которым уже более 50 лет», ни разу капитально не ремонтировались, и на эти цели также нужны значительные средства.
По мнению депутата, облегчить ситуацию с финансированием могли бы и регионы, приняв решение об освобождении метрополитенов от налога на имущество с целью увеличения собственных источников на обновление и реконструкцию действующих линий метрополитенов.
Отметим, что согласно закону «О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов» (приложение 20 «Адресная инвестиционная программа») на строительство и реконструкцию объектов метрополитена заложено: 2008 год – 13,129 млрд рублей, на 2009 год – 12,132 млрд рублей и 2010 год – 12,053 млрд рублей. В 2008 году запланированы наиболее крупные вложения: на строительство Фрунзенского радиуса от ст. Садовая (пл. Мира II) до ст. «ул. Белы Куна» («Международная») – 10,825 млрд рублей (1-й пусковой комплекс до станции «Волковская» – 5,5 млрд рублей), на строительство станции Адмиралтейская – 310 млн рублей, на строительство электродепо «Выборгское» – 367 млн рублей, на приобретение новых вагонов – 490 млн рублей, на проектно-изыскательские работы – 474 млн рублей.
Как сообщил г-н Костерев, эксперты Совета Федерации считают, что необходима разработка (утверждение) федеральной программы строительства метрополитенов в крупных городах страны, которая была бы обеспечена гарантированным финансированием. Метростроевцы и эксплуатирующие организации крайне заинтересованы в разработке типовых технических требований для подвижного состава метрополитенов, а также выработке новой концепции автоматизированной системы управления.
Кроме того, полагают эксперты, необходимо рассмотреть возможность разработки программы целевого финансирования научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок, направленных на обеспечение антитеррористической защищенности метрополитенов. Эксперты отмечают, что Градостроительный кодекс сейчас не определяет орган исполнительной власти, уполномоченный выдавать разрешение на метростроение в целом, и, как следствие, скоро невозможно будет получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
По мнению депутата, во время круглого стола остался без внимания такой важный вопрос, как реализация Федерального закона «О концессионных соглашениях» 115-ФЗ, принятый 21 июля 2005 года. Всего в законе указаны 14 объектов, которые могут быть предметом концессионных соглашений, в том числе есть и такая позиция, как «метрополитен и другой транспорт общего пользования». По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. В соответствии с регламентом данного закона Правительство России давно должно было утвердить типовое концессионное соглашение в отношении метрополитена и другого транспорта общего пользования.
Однако до сих пор таких документов не появилось. «А ведь частно-государственное партнерство в сфере строительства и эксплуатации метро (там, где оно разумно и отвечает интересам города) может решить самый главный для него вопрос – необходимое финансирование и, как следствие, необходимое развитие сети метрополитена», – считает заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству.
Евгений Герасимов, Строительный еженедельник