Госконтракты пойдут на пересмотр
Минстрой РФ разработал поправки в 44-ФЗ, которые позволят менять цену контракта на бюджетных объектах – по всем видам работ.
Основанием для пересмотра государственного контракта станут изменения цен на строительные ресурсы. Конечно, есть ряд условий.
Во-первых, пересмотр цены возможет, если во время исполнения контракта подорожание строительных ресурсов увеличило общую стоимость работ более, чем на 5%.
Во-вторых, контракт должен быть заключен не менее, чем на год.
По замыслу Минстрой РФ, благодаря разработанным поправкам у заказчика появится право менять условия договора, если меняется цена. В настоящее время таких прав для заказчика законодательством не установлено, отмечено в пояснительной записке к законопроекту.
Вынужденные уступки
Конечно, речь идет в первую очередь об удорожании стройматериалов вообще и металлоизделий в частности.
Прежде, чем представить документ, специалисты Минстрой РФ провели экспертизу и выяснили: увеличение стоимости металлических изделий и конструкций на 60% приводит к росту стоимости строительства в среднем на 5%.
Между тем, с начала 2021 года цены только на металлические изделия и конструкции для строительства выросли на 25-80%. А с ноября случился двукратный рост.
НОСТРОЙ аккумулировал информацию строительных организаций: арматурная сталь подорожала в среднем на 40 %, оцинкованная сталь – на 35%, стальные трубы и профили – на 35%, конструкции из стали – на 25%, электротехнические изделия – на 25%.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, уже отметил: «Рост стоимости на металлопродукцию спровоцировал и рост стоимости на другие строительные материалы, не зависящие от металлопроката. Так, фанера с декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года подорожала до 40%, а теплоизоляционный материал (минеральная вата) – на 22%».
По его оценке, из-за роста цен на металл себестоимость строительства увеличилась на 3-5%.
В последнее время росли все позиции, влияющие на себестоимость строительства, которые теоретически могут стать поводом для пересмотра госконтракта. Например, по разным оценкам, стоимость рабочей силы выросла на 25-30% в результате локдауна. А это тоже ресурс. Растет стоимость энергоресурсов и транспортировки, складские услуги и проч.
Любопытные детали
В пояснительной записке к документу сказано: «Изменения стоимости контракта будут осуществляется как при существенном росте стоимости ценообразующих строительных материалов и оборудования, так и при снижении их стоимости».
Как известно, снижение цен на что-либо вообще в России – большая редкость. Инфляция обычно гонит цены вверх. По наблюдениям АО «МегаМейд», за последние годы снижения цен на стройматериалы не наблюдалось. В 2018-2019 годах снижались цены на металлопрокат, в среднем на 15-20%. Еще раньше, 2016 году, цены на материалы из полиэтилена понижались на 25-30%.
Есть еще один нюанс. Законопроект придуман, чтобы госконтракты исполнялись вовремя. Но сколько времени может занять пересмотр контракта, совершенно неясно. «По нашему опыту, оценить сроки, не зная нюансов, крайне сложно. У разных заказчиков могут быть совершенно по-разному выстроены внутренние процессы, из-за чего и согласование изменения цены может занимать абсолютно разное время», - говорит Николай Бирючков, директор проектов АО «МегаМейд».
По его словам, изменение цены контракта не должно влиять на сроки производства работ, если только закон не будет предусматривать приостановку строительства до определения окончательной цены.
С окончательной ценой могут возникнуть проблемы: по итогам 2020 года рост цен на стройматериалы оценен в 50% и, по некоторым прогнозам, до лета он продолжится.
И еще одна деталь. Чиновники озаботились бюджетным строительством. Частным лицам, которые приобретают жилье у частный компаний, это точно не поможет.
Справка:
«Законопроект направлен на поддержку строительной отрасли в меняющихся экономических условиях и нивелирование последствий, одним из которых является повышение цен на строительную продукцию. Кроме того, законопроект ориентирован на исключение невозможности исполнения заключенных контрактов. Эта мера поддержки рассчитана в том числе на обеспечение реализации объектов капитального строительства, создаваемых в рамках национальных проектов»
Пресс-служба Минстрой РФ
Мнение:
Николай Бирючков, директор проектов АО «МегаМейд»:
- Наша компания занимается инженерной подготовкой территорий. Больше всего – примерно на 35%, подорожали материалы из полиэтилена (преимущественно трубы и фасонные изделия). Помимо этого, примерно на 7% выросли цены на железобетонные колодцы с футеровкой, на 20% – на асфальтобетон (а именно, на битумные смеси). Сыграли свою роль и колебания валютных курсов: цены на оборудование, которое поставляется из-за границы, стали примерно на 12% выше.
Безусловно, рост цен на материалы всегда отражается на сметной стоимости строительства. В среднем до 60-70% сметной стоимости составляет именно стоимость стройматериалов. Поэтому из-за повышения цен, рост сметной стоимости может составить до 12%.
Минстрой РФ инициировал передачу без торгов земельных участков застройщикам, которые возьмутся завершить проблемный объект. Если Правительство РФ одобрит идею, соответствующие правила будут действовать до конца 2021 года.
Проект Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ» опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов для обсуждения.
Безусловно, ряд застройщиков может быть заинтересован в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов, в качестве компенсации по возмещению понесенных расходов по достройке проблемных объектов, считают в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Обычно у компании уже сформирована собственная адресная программа, в которую не вписано завершение проблемных объектов, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Это бывает очень затратно, особенно если речь идет о достройке крупного объекта, где остались обманутыми сотни дольщиков. Застройщику приходится отвлекать ресурсы, причем не только материальные – дополнительная нагрузка ложится на экспертов, специалистов разных отделов», – говорит она.
Тема земельной компенсации поднимается во власти не впервые. Комментируя один из прежних вариантов аналогичного документа, бизнес-омбудсмен Борис Титов указал на несовместимость эскроу-схемы с достройкой проблемных объектов: застройщик не может тратить кредитные средства на эти цели, а собственных у него, возможно, не хватит.
Земельный кодекс разрешает предоставлять земельный участок без торгов – по распоряжению главы региона. Однако основания для этого должно определять федеральное правительство. «Чтобы появились правила, применение которых даст результат, нужен честный диалог бизнеса и власти», – отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Уже в ближайшие дни вопрос земельных компенсаций чиновники и застройщики обсудят в рамках круглого стола.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если у застройщиков еще не все проекты переведены на эскроу-схему, то пока есть окно возможностей. Но после перехода на новые правила оно закроется. Скоро на рынке не останется таких компаний. При этом продолжается правка законодательства, поэтому не известно, какие преференции в будущем смогут привлечь застройщиков к завершению проблемных объектов сторонних компаний.
Олег Бритов, вице-президент РСС в СЗФО, исполнительный директор СООО:
– Строители и раньше брались за достройку проблемных объектов, помогая государству в решении этого важнейшего социального вопроса. Преференции застройщикам тоже предлагались и прежде, но решение об их содержании принималось в формате узких кулуарных переговоров. Сейчас государство решило сформулировать внятные правила. И то, что вопрос обсуждается на федеральном уровне, – хороший знак. Другое дело, что проблемные объекты требуют разного количества ресурсов от застройщика. Важно, чтобы помощь государству с недостроями не была в ущерб строительным компаниям.
Кстати
В разных регионах страны застройщики уже не первый год могут рассчитывать на земельные преференции, если берутся завершить долгострой. Например, в Ленобласти еще в 2016 году власти пообещали предоставить инвестору, который возьмется за достройку проблемного ЖК в Гатчине, земельный участок – в качестве компенсации. И уже в 2017 году областное правительство заключило договоры с ООО «Лидер» на достройку дома на улице Генерала Кныша в обмен на участки, расположенные также в Гатчине. По расчетам, их стоимость должна была покрыть затраты на достройку.
Правительство Ленобласти продолжает подобную практику привлечения инвесторов – не только за землю, но также за разрешение увеличить предельно допустимые параметры по плотности и высотности, в приоритетном порядке выкупить социальные объекты застройщика и пр.
В 2020 году Правительство Санкт-Петербурга планирует начать строительство Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), которая в 2024 году вместе с Западным скоростным диметром (ЗСД) и Кольцевой автодорогой (КАД) образует единую систему скоростных магистралей города.
Эксперты уверены, что появление новой трассы сможет заметно улучшить транспортную ситуацию в Северной столице.
Этапы большого пути
Строительство новой платной скоростной трассы поделено на шесть этапов, в текущем году планируется приступить к первому – от ЗСД в районе Благодатной улицы до пересечения с Витебским проспектом. Расчетный срок строительства – пять лет.
Широтная магистраль пройдет по территориям Красногвардейского, Невского, Фрунзенского, Московского, Кировского районов до примыкания к КАД севернее Кудрово в Ленобласти. Проект включает строительство моста через Неву в створе Фаянсовой и Зольной улиц (вдоль Финляндского железнодорожного моста).
Часть пятого и шестой этап проекта будут реализованы на территории Ленобласти (пятый этап – от КАД до примыкания к федеральной трассе М18 «Кола»; шестой – от улицы Коммуны до автомобильной дороги Санкт-Петербург – Колтуши), также предполагается подключение Всеволожска.
АО «Институт «Стройпроект» по заказу Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) разработало проекты планировки и межевания территории первого этапа, губернатор города Александр Беглов утвердил этот проект, ФАУ «Главгосэкспертиза России» выдало положительное заключение.
По данным КРТИ, сейчас трассировка магистрали согласована, готовы ППТ не только для первого, но и для второго этапов (от Витебского до Союзного проспекта), идет разработка ППТ для третьего этапа – от Союзного проспекта до границы с Ленобластью. Также по заказу ОАО «ЗСД» идет разработка проектно-сметной документации по всем трем этапам дороги. Выполнено проектирование в части подготовки территории под строительство.
Параллельно КРТИ готовит документацию для решения имущественно-земельных вопросов при реализации проекта. «Подчеркнем, что практически вся трасса ШМСД проходит в полосе отвода существующей железной дороги. По просьбе жителей Невского района автотрасса была максимально приближена к железной дороге», – говорят специалисты КРТИ.
Позитивный эффект
Эксперты в области транспорта и развития территорий позитивно оценивают появление ШМСД. «Магистраль позволит существенно улучшить транспортную ситуацию в городе. Во-первых, получат развитие транспортные связи практически половины города, разделенного Невой, так как мост будет построен на участке Невы с самым большим разрывом между мостами. Во вторых, ШМСД в связке с ЗСД помогает разгрузить центр города. Значительная часть автомобилей едет через центр города из-за того, что шесть из девяти (включая ЗСД) мостов через Неву находятся в центре, другого пути просто нет. В третьих, немного разгрузится мост через Неву на Кольцевой дороге, так как часть транспорта с запада на восток и обратно поедет по этой магистрали», – отмечает заведующий кафедрой транспортных систем СпбГАСУ Александр Солодкий.
По его словам, в силу масштабности проект окажет позитивное влияние практически на весь город. «В итоге в городе станет легче дышать в прямом и переносном смысле. Улучшится транспортное обслуживание (сократится время на передвижение, меньше станет заторов) и снизится негативное влияние автомобильного транспорта на окружающую среду. Влияние проекта на город изучалось неоднократно (при разработке и Генеральной схемы развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга, и Генплана, и экономического обоснования необходимости строительства этой магистрали), выполнялось транспортное моделирование, все расчеты показали высокую эффективность строительства», – говорит эксперт.
В целом с ним соглашается эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника» Илья Резников: «Во-первых, это элемент транспортного обхода центра, который должен снижать число транзитных автомобилей в исторических районах. Во-вторых, ШМСД может перераспределять транспортные потоки между радиальными направлениями и улучшать межрайонные связи. В-третьих, это еще один удобный выезд из города в восточном направлении».
В то же время специалист отмечает, что платность магистрали негативно скажется на ее популярности, что прямо противоречит основной цели реализации проекта. Кроме того, ШМСД не формирует кольца или полукольца вокруг центра – это всего лишь один элемент транспортного обхода, и о создании остальных пока речи нет.
По мнению Ильи Резникова, десять заявленных развязок – слишком мало, такое количество не позволит выехать на магистраль с Московского и Индустриального проспектов, Октябрьской набережной. «Понятно, что есть технические и планировочные ограничения, но в результате страдает функция перераспределения потоков между магистралями, не улучшаются связи соседних районов», – добавляет он.
Финансовый вопрос
Стоимость проекта несколько раз пересчитывалась; по мнению экспертов, она может составлять порядка 215 млрд рублей.
В строительство ШМСД участвует Группа ВТБ – на Петербургском международном экономическом форуме 2019 года между банком и Правительством Петербурга подписан договор по развитию транспортной инфраструктуры и строительству ШМСД, на сумму более 120 млрд рублей.
Предполагалось, что финансировать первый этап (ориентировочно 35 млрд рублей) будут городской и федеральный бюджеты, а также оператор ЗСД – компания «Магистраль Северной столицы» (один из акционеров которой – ВТБ). Последующие этапы планировалось строить в рамках государственно-частного партнерства.
По информации КРТИ, Правительство Петербурга сейчас озабочено выбором финансово-экономической модели строительства трассы. Объявить конкурс на поиск концессионера планировалось в первом полугодии 2020 года.
Федеральный бюджет согласился выделить средства на строительство ШМСД – в частности, такое обещание получило АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». В то же время осенью прошлого года появилась информация, что решение о финансировании на федеральном уровне еще не принято.
Мнение
Илья Резников, эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника»:
– По-настоящему полезной эта трасса будет для транспорта, следующего в центр города из пригородов (с Кольцевой, из Всеволожска и т. д.). На это накладывается проблема высокой цены Широтной магистрали. При этом ШМСД не будет полезна для общественного транспорта (который остро нуждается в развитии), не улучшит ситуации в проблемных периферийных районах или в центре города, не решит проблем межрайонной связности.
Александр Солодкий, заведующий кафедрой транспортных систем СПбГАСУ:
– Впервые идея Широтной магистрали с мостом в створе улиц Фаянсовая и Зольная, которую часто некорректно называют Восточным скоростным диаметром, появилась более 50 лет назад в Генплане Петербурга. Предусматривалось создание трех меридиональных магистралей: Западный диаметр, Центральный диаметр, Восточный диаметр и две широтных магистрали. Из концепции развития дорожного хозяйства Петербурга, принятой в 1998 году, исчез Центральный диаметр, превратившись в два радиуса. Через десять лет в Генеральной схеме развития улично-дорожной сети города и в Генеральном плане осталось всего две магистрали – ЗСД и Широтная магистраль. В 2003 году было разработано экономическое обоснование строительства этой магистрали, на которое было получено положительное заключение госэкспертизы.