Госконтракты пойдут на пересмотр
Минстрой РФ разработал поправки в 44-ФЗ, которые позволят менять цену контракта на бюджетных объектах – по всем видам работ.
Основанием для пересмотра государственного контракта станут изменения цен на строительные ресурсы. Конечно, есть ряд условий.
Во-первых, пересмотр цены возможет, если во время исполнения контракта подорожание строительных ресурсов увеличило общую стоимость работ более, чем на 5%.
Во-вторых, контракт должен быть заключен не менее, чем на год.
По замыслу Минстрой РФ, благодаря разработанным поправкам у заказчика появится право менять условия договора, если меняется цена. В настоящее время таких прав для заказчика законодательством не установлено, отмечено в пояснительной записке к законопроекту.
Вынужденные уступки
Конечно, речь идет в первую очередь об удорожании стройматериалов вообще и металлоизделий в частности.
Прежде, чем представить документ, специалисты Минстрой РФ провели экспертизу и выяснили: увеличение стоимости металлических изделий и конструкций на 60% приводит к росту стоимости строительства в среднем на 5%.
Между тем, с начала 2021 года цены только на металлические изделия и конструкции для строительства выросли на 25-80%. А с ноября случился двукратный рост.
НОСТРОЙ аккумулировал информацию строительных организаций: арматурная сталь подорожала в среднем на 40 %, оцинкованная сталь – на 35%, стальные трубы и профили – на 35%, конструкции из стали – на 25%, электротехнические изделия – на 25%.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, уже отметил: «Рост стоимости на металлопродукцию спровоцировал и рост стоимости на другие строительные материалы, не зависящие от металлопроката. Так, фанера с декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года подорожала до 40%, а теплоизоляционный материал (минеральная вата) – на 22%».
По его оценке, из-за роста цен на металл себестоимость строительства увеличилась на 3-5%.
В последнее время росли все позиции, влияющие на себестоимость строительства, которые теоретически могут стать поводом для пересмотра госконтракта. Например, по разным оценкам, стоимость рабочей силы выросла на 25-30% в результате локдауна. А это тоже ресурс. Растет стоимость энергоресурсов и транспортировки, складские услуги и проч.
Любопытные детали
В пояснительной записке к документу сказано: «Изменения стоимости контракта будут осуществляется как при существенном росте стоимости ценообразующих строительных материалов и оборудования, так и при снижении их стоимости».
Как известно, снижение цен на что-либо вообще в России – большая редкость. Инфляция обычно гонит цены вверх. По наблюдениям АО «МегаМейд», за последние годы снижения цен на стройматериалы не наблюдалось. В 2018-2019 годах снижались цены на металлопрокат, в среднем на 15-20%. Еще раньше, 2016 году, цены на материалы из полиэтилена понижались на 25-30%.
Есть еще один нюанс. Законопроект придуман, чтобы госконтракты исполнялись вовремя. Но сколько времени может занять пересмотр контракта, совершенно неясно. «По нашему опыту, оценить сроки, не зная нюансов, крайне сложно. У разных заказчиков могут быть совершенно по-разному выстроены внутренние процессы, из-за чего и согласование изменения цены может занимать абсолютно разное время», - говорит Николай Бирючков, директор проектов АО «МегаМейд».
По его словам, изменение цены контракта не должно влиять на сроки производства работ, если только закон не будет предусматривать приостановку строительства до определения окончательной цены.
С окончательной ценой могут возникнуть проблемы: по итогам 2020 года рост цен на стройматериалы оценен в 50% и, по некоторым прогнозам, до лета он продолжится.
И еще одна деталь. Чиновники озаботились бюджетным строительством. Частным лицам, которые приобретают жилье у частный компаний, это точно не поможет.
Справка:
«Законопроект направлен на поддержку строительной отрасли в меняющихся экономических условиях и нивелирование последствий, одним из которых является повышение цен на строительную продукцию. Кроме того, законопроект ориентирован на исключение невозможности исполнения заключенных контрактов. Эта мера поддержки рассчитана в том числе на обеспечение реализации объектов капитального строительства, создаваемых в рамках национальных проектов»
Пресс-служба Минстрой РФ
Мнение:
Николай Бирючков, директор проектов АО «МегаМейд»:
- Наша компания занимается инженерной подготовкой территорий. Больше всего – примерно на 35%, подорожали материалы из полиэтилена (преимущественно трубы и фасонные изделия). Помимо этого, примерно на 7% выросли цены на железобетонные колодцы с футеровкой, на 20% – на асфальтобетон (а именно, на битумные смеси). Сыграли свою роль и колебания валютных курсов: цены на оборудование, которое поставляется из-за границы, стали примерно на 12% выше.
Безусловно, рост цен на материалы всегда отражается на сметной стоимости строительства. В среднем до 60-70% сметной стоимости составляет именно стоимость стройматериалов. Поэтому из-за повышения цен, рост сметной стоимости может составить до 12%.
Ленинградская область станет дольщиком проблемного жилого комплекса «Силы Природы». Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования (ЛеноблАИЖК) до конца месяца выкупит 29 квартир за 31 млн рублей. Всего же власти намерены закупить жилье на 300 млн рублей.
«Силы Природы» – долгострой с весьма нерядовой историей. Реализация проекта началась в 2013 году. Тогда О2 Group на 32 га в Мурино планировала возвести девять домов общей жилой площадью 342 тыс. кв. м, три детских сада, школу и четыре автомобильных парковки. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир в первой и второй очереди проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
Несмотря на многочисленные проблемы О2 отказалась покидать проект и в суде отстояла право завершить хотя бы две очереди жилого комплекса. Стройплощадка ожила в мае 2018 года, когда у проекта появился новый инвестор, который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным.
Новый инвестор провел ребрендинг второй очереди «Сил Природы», превратив 3-й и 4-й корпуса в самостоятельный проект – ЖК «Ромашки». Девелопер планирует к июлю 2020 года возвести два каскадных корпуса переменной этажности (15–18 этажей) на 2470 квартир, 966 из которых были проданы еще до ребрендинга.
Инвестор надеялся, что дольщики «Ромашек» не заходят ждать 2020 года и согласятся на квартиры в корпусах «Сил Природы», однако не вышло. «Не все согласились на обмен, из-за отсутствия аналогичных по площади квартир в первой очереди. Люди оказались не готовы оплачивать разницу в площади», – пояснили в О2.
Представители нового инвестора уверяют, что работы идут по графику, а 1-й корпус будет введен в эксплуатацию в мае этого года. «Комиссию от Госстройнадзора мы ожидаем в начале марта», – сообщили в компании.
2-й корпус «Сил Природы» должен быть завершен в ноябре-декабре этого года. Первый дом в ЖК «Ромашки» планируется сдать в марте 2020 года, а четвертый – в июле.
Правительство Ленобласти всегда активно участвовало в решении проблем ЖК. Как только чиновники удостоверились в серьезных намерениях инвестора, то сразу оказали всестороннюю поддержку компании. «Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну и пусть строят, никто не мешает», – неоднократно заявлял губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
В частности, чиновники помогли решить вопрос с водоснабжением и водоотведением проекта (соответствующие договоры с «Ресурсоснабжающей организацией 47» уже подписаны), а также с благоустройством и искусственным освещением территории ЖК. Однако в феврале этого года был сделан наиболее важный вклад в завершение долгостроя – ЛеноблАИЖК выкупило 680 кв. м жилья в 3-м корпусе проекта за 31 млн рублей.
Напомним, в конце 2017 года правительство региона представило большую программу помощи «донорам» – девелоперам, которые достраивают проблемные ЖК. В определенных ситуациях область готова хотя бы частично решить вопросы со строительством социальной инфраструктуры (благодаря федеральной программе «Стимул») и благоустройством территории. Чиновники готовы предоставить «донору» земельный участок, разрешить увеличить высотность проекта и многое другое.
Но самое главное – Ленобласть готова стать одним из дольщиков проблемного ЖК, т. е. выкупать квартиры и коммерческие помещения для государственных нужд. Это и произошло с «Силами Природы».
Первый ДДУ о выкупе 29 квартир будет подписан до конца месяца. Однако для завершения всех четырех домов ЖК требуется 300 млн, поэтому область впоследствии планирует заключить еще девять договоров на оставшуюся сумму.
«Наши специалисты будут регулярно проверять, куда пошли средства. Следующий платеж будет поступать только после подтверждения, что деньги действительно направлены в стройку. Это достаточный механизм контроля», – сказал директор ЛеноблАИЖК Евгений Рафалёнок.
Кстати
Судьба купленных Ленобластью квартир пока неизвестна. «Для того, чтобы эти квартиры были реализованы через госпрограммы региона, требуются соответствующие заявки от социального блока правительства. Пока их нет, но они будут», – пояснили в пресс-службе областного правительства.
Кадровые перестановки в строительном блоке Правительства Ленинградской области приобретают характер административной реформы. Глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) Вячеслав Шибаев ушел в отставку, а после изменилось и название ведомства. Бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков стал председателем уже областного Комитета по градостроительной политике – и уверяет, что изменилось не только название.
Отставка Вячеслава Шибаева не была сюрпризом. О том, что он еще до Нового года написал заявление на увольнение по собственному желанию, официально не сообщалось, однако на условиях анонимности это подтверждали многие осведомленные источники. Сам Вячеслав Шибаев свою отставку пока не комментирует, однако, по данным ряда СМИ, ему предложили работать в Государственном экспертном институте регионального законодательства.
Игорь Кулаков для строительной отрасли человек не новый. Помимо того, что он возглавлял Аннинское поселение, он также был генеральным директором ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), дочерней структурой которого является управляющая компания «Новоселье: городские кварталы». «Я на протяжении 10 лет был главой муниципального образования на непостоянной основе, с 2007 года я занимался комплексным инвестиционным развитием поселка Новоселье», – сообщил Игорь Кулаков.
12 февраля 2019 года Игорь Кулаков официально занял пост главы КАГ. В этот же день на Съезде строителей региона губернатор Александр Дрозденко сообщил, что ведомство меняет название и становится Комитетом по градостроительной политике.
«Это не просто переименование, будет трансформироваться и функционал комитета», – сообщил Игорь Кулаков, пообещав рассказать все подробности позже. Он добавил, что не планирует менять кадровый состав КАГ: «Если какие-то отставки и будут, то они будут идти в рамках озвученной губернатором административной реформы».
Александр Дрозденко возлагает множество задач на нового руководителя комитета, однако особенно выделяет необходимость победить высотное строительство.
Напомним, с декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших ППТ до введения ограничений, эти правила не соблюдает, полагая, что закон обратной силы не имеет. Из-за такой законодательной коллизии «высотки» продолжают строиться. Александра Дрозденко сложившаяся ситуация не устраивает.
«Важно утвердить во всех населенных пунктах градостроительную документацию и привести Правила землепользования и застройки в соответствие региональным нормативам. Я также попросил Игоря Яковлевича взять под жесткий контроль – особенно в районах новостроек – плотность застройки, высотность и формирование комфортной среды, соответствие социальных объектов количеству населения», – подчеркнул глава региона.
Игорь Кулаков отметил, что готов к недовольству строителей, которые не планировали учитывать ограничения 2017 года: «Вероятно, недовольные застройщики будут, но губернатор четко озвучил приоритетность региональных нормативов над ПЗЗ. Каждый конфликт будет решаться индивидуально».
При этом девелоперы оценивают фигуру Игоря Кулакова скорее положительно, ведь о строительстве он знает не понаслышке.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров рассказал, что знаком с Игорем Кулаковым с 2013 года: «Мы вместе работаем над развитием проекта «NEWПИТЕР» в Новоселье. Он профессионал высокого класса, превосходный управленец. Будучи главой Аннинского поселения, он серьезно подошел к изучению градостроительной тематики и смог задать образцово-показательный вектор комплексного развития территории в Ленобласти».
Образцово-показательным развитие Новоселья назвал и президент Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтроя) Руслан Юсупов: «Игорь Кулаков архитектуру и градостроительное планирование знает не только как теоретик, но и как практик. Это хорошо видно на примере Новоселья. Мне кажется, полученный опыт и знания позволят ему сделать работу комитета более эффективной».
Отметим, что в феврале 2018 года, когда главой КАГ стал Вячеслав Шибаев, без административной реформы также не обошлось. Тогда губернатор разделил должности главы комитета и главного архитектора Ленобласти. Последним стал Михаил Киреев. Это была первая попытка отделить практику от теории, так как трудно найти профессионала, который бы преуспел и в градостроительстве, и в архитектуре. Интересно, что до назначения Вячеслава Шибаева ходили слухи о том, что КАГ возглавит именно Игорь Кулаков.
Кстати
В рамках начатой административной реформы 2019 года губернатор Александр Дрозденко передал в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина еще два комитета: по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу.
Михаил Москвин признался, что вопросы ЖКХ пока не курировал, однако кое-какой опыт у него все же имеется: «Я был директором Всеволожского предприятия электрических сетей, возглавлял компанию «Ленинградские областные тепловые системы», работал в МУП «Единая служба заказчика» при Администрации Всеволожского района. В общем, опыт у меня есть, но законодательная база с тех времен сильно изменилась. Тем не менее, мы тесно работаем с коллегами, которые курируют вопросы ЖКХ, а у этих двух комитетов есть председатели и сотрудники, которые как работали, так и будут работать».