Экономим на ипотеке: реальные лайфхаки
Увлекательная тема реструктуризации задолженности и рефинансирования ипотечных кредитов интересует всё большее количество россиян. Статистика неумолима: объём этого рынка неуклонно растёт. Эксперт по жилищному кредитованию — исполнительный директор компании «Ипотека века» Андрей Колпаков — в прямом эфире на канале «Диалоги о недвижимости» рассказал о нюансах рефинансирования и реструктуризации ипотеки.
В стране, где чуть ли не половина жителей увязла в ипотечных долгах, вопросы рефинансирования и реструктуризации кредитов вызывают живой интерес. В то же время периодические колебания процентных ставок дают простор для эффективного взаимодействия с банками и экономии собственных средств. Главное — хорошо представлять, о чём идёт речь.
Что такое рефинансирование и реструктуризация? Реструктуризация задолженности есть не что иное, как использование новых заёмных средств с погашением предыдущих кредитов. Чем реструктуризация отличается от рефинансирования? Программа рефинансирования — это целевой кредит, направленный на погашение одного или нескольких действующих кредитов под официальные справки об остатках этих кредитов.
— Проще говоря, можно взять обычный потребительский кредит на ремонт квартиры — и потратить на погашение другого кредита, — говорит Колпаков. — И это — реструктуризация. Значит, реструктуризация — это некое действие, а рефинансирование — целевой банковский продукт.
Для чего нужно — или не нужно — проводить реструктуризацию/рефинансирование? Чтобы погасить долг, чтобы платить меньше, наконец, чтобы быстрее погасить кредит? Колпаков соглашается, что основная, «большая» цель — оптимизация расходов. Но при этом сразу уточняет:
— Главная задача заёмщиков, которые обращаются в нашу компанию по вопросам рефинансирования — сократить ежемесячный платёж, «платёж в моменте». Сегодня это самый распространённый запрос, поскольку всеобщий кризис привёл к снижению доходов.
Что интересно: несмотря на экономическую встряску, есть большая группа клиентов, готовых платить банку несколько больше, чтобы вывести из-под ипотеки один из своих объектов. К примеру, чтобы сдавать недвижимость внаём.
— Это может быть одной из целей, но подавляющее большинство хочет сократить платёж в моменте, — настаивает Андрей Колпаков. — Конечно, пожелания бывают разные. Кому-то не нравится платить 10 кредитов, он готов платить больше, но в одно место. Тем более что наличие большого количества кредитов — один из стоп-факторов для многих банков. Кому-то именно сейчас нужна сумма, чтобы перекрутиться, тогда он рефинансирует свою ипотеку. И так далее.
Почему обращаются к ипотечным брокерам? По словам Андрея, 20% клиентов компании «Ипотека века» — те, у которых нет времени самостоятельно разбираться во всех нюансах кредитования. Остальные приходят тогда, когда уже столкнулись с отказами в 3-4 банках. Цена такой нерешительности — повышенные ставки. Так что не стоит откладывать обращение к профессионалам. Рефинансировать ипотеку довольно сложно, ведь идёт серьёзная аналитика платежеспособности. Никто не даст деньги, если увидит, что заёмщик неисправно платил раньше, под закрытие этого же кредита.
Кто может рассчитывать на реструктуризацию и рефинансирование? Совершеннолетний гражданин (либо резидент с видом на жительство), возраст которого на момент погашения ипотеки не будет превышать 75 лет (в некоторых банках — 65), имеющий чистую кредитную историю и официально подтверждённый доход. Есть регламенты, по которым мы не имеем права тратить на кредиты 50-60% от него. Если он низкий — обращаться за рефинансированием смысла нет.
Говорить о рефинансировании можно только после 6 своевременно внесённых платежей. Даже наличие так называемой «технической просрочки» (к примеру, задержка межбанковских переводов) автоматически отправит вашу заявку в отказ — она просто не дойдёт до менеджера.
Но не всё так безнадёжно. Колпаков делится лайфхаком: брокеры могут помочь подтвердить реальный доход на основании выписки по дебетовой карте, где оборот выше официального дохода.
Сколько можно сэкономить на переплате? Один из кейсов, которым поделился со слушателями «Диалогов о недвижимости» Андрей Колпаков, наглядно показывает, как человек сэкономил на переплате по ипотечному кредиту более миллиона рублей и при этом существенно снизил сумму ежемесячного платежа. В другом случае удалось добиться снижения процентной ставки с 19% до 9% — и «убрать» почти 50% переплаты.
Как часто можно делать рефинансирование? Каждые полгода, если на это есть желание, деньги и время. Одно «но»: перепродать такую квартиру будет нелегко. Потому что новая ипотека — это так или иначе сделка с недвижимостью. Не все риелторы имеют достаточную квалификацию, чтобы с этим работать. Сложные схемы — профиль ипотечных брокеров.
Как отличить мошенника от профессионала? Это очень сложно, рассказывает гость эфира, потому что часто на обман идут бывшие сотрудники банка. Если у вас просят деньги до получения кредита — за кредитную историю, за консультацию, за подтверждение платежеспособности — это плохой знак. Порядочные брокеры:
- не берут предоплаты;
- лично встречаются с клиентом;
- всегда делают тщательный анализ конкретной ситуации, прежде чем дать ответ.
… «Реструктуризация» и «рефинансирование» — это только звучит страшно. А на деле даёт очень хорошую экономию. При грамотном подходе.
ПАО «Ленэнерго» (группа «Россети») презентовало собственные разработки – корпоративную геоинформационную систему (ГИС) и комплекс новых онлайн-сервисов, направленных на совершенствование процедуры технологического присоединения к электросетям.
По словам генерального директора ПАО «Ленэнерго» Андрея Рюмина, ГИС представляет собой совершенно уникальный продукт, аналогов которого не имеется ни у одной российской энергетической компании. «На данном этапе в пилотном режиме ГИС внедряется на территории Санкт-Петербурга. В ближайшее время ее работа будет распространена и на Ленобласть. Мы надеемся, что в перспективе разработка «Ленэнерго», после наработки опыта ее использования в нашей компании, сможет быть использована и другими энергетическими организациями», – сообщил он.
И. о. заместителя генерального директора по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Павел Дьяков подчеркнул, что компания уделяет повышенное внимание обеспечению комфортности для работы клиентов в сфере техприсоединения к сетям. «При этом число заявок в последние годы стремительно растет. Если в 2014 году мы получили их около 14 тыс., то в 2017–2018 годах их было порядка 40 тыс. ежегодно. То есть показатель вырос в 2,5 раза. Объем работы значительно увеличился. Таким образом, внедрение современных цифровых технологий стало естественным ответом на вызовы современности», – отметил он.
Специалист добавил, что мониторинг рынка показал: продуктов, полностью соответствующих тем запросам, которые «Ленэнерго» поставило перед программой, в доступе нет. «В связи с этим было принято решение инвестировать средства в собственную оригинальную разработку», – говорит Павел Дьяков.
Работа с ГИС предельно проста. Заявитель (в «личном кабинете» при онлайн-подаче заявки либо на планшете при обращении в клиентский офис) выставляет на электронной карте точку, где располагается его объект. Программа формирует оптимальный вариант плана трассы с учетом объектов сетевого хозяйства всех ресурсоснабжающих организаций. Система просчитывает до 1000 вариантов и выдает на рассмотрение специалисту не менее 5 альтернатив. Каждая из них учитывает такие параметры, как длина трассы, объем работ, уровень технических потерь на сети, стоимость выполнения работ, включая материалы. После выбора оптимального варианта программа в автоматическом режиме формирует техусловия, техзадание и проект в AutoCAD. В результате сокращаются сроки выдачи оферты договора и техусловий, а также выполнения проектно-изыскательских работ – за счет выбора оптимального варианта прохождения трассы еще на этапе регистрации заявки.
В результате срок подготовки договора на техприсоединение сокращается с 15 дней до одного, автоматическое формирование техусловий дает экономию еще около 10 дней, а срок проектирования уменьшается с 30 до 15 дней. «Таким образом, речь идет о серьезном сокращении сроков техприсоединения в Петербурге», – резюмировал Павел Дьяков.
Кроме того, компанией «Ленэнерго» разработано мобильное приложение для осмотров энергопринимающих устройств заявителя. «Подготовка актов техприсоединения с помощью приложения – удобный сервис, который компания в пилотном режиме уже реализует в Петербурге», – отметил Андрей Рюмин.
У «Россетей», судя по всему, большие планы по использованию новаций. «Результаты пилотных проектов по внедрению ГИС и мобильного приложения для осмотров энергопринимающих устройств заявителя, разработанные и реализуемые «Ленэнерго», будут проанализированы и рекомендованы для внедрения в других компаниях группы», – отметил председатель правления, генеральный директор ПАО «Россети» Павел Ливинский.
Мнение
Андрей Бондарчук, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга:
– Проблема техприсоединения уже несколько лет назад перестала быть самой актуальной для электросетевого комплекса города. Тем не менее, презентованное сегодня решение является большим шагом навстречу потребителю и обеспечит снижение сроков на всех этапах процесса техприсоединения. Но мы видим и другие перспективы. Как показывает практика, при внедрении инноваций у нас первыми идут электроэнергетики, а остальные ресурсоснабжающие организации дорабатывают и подхватывают эту инициативу. Данное решение может быть рассмотрено и по остальным направлениям.
Власти Ленобласти, в рамках реализации положений нацпроекта в сфере экологии, уделяют все больше внимания охране окружающей среды, в том числе от загрязнений промышленными предприятиями.
Выездное заседание общественного экологического совета при губернаторе Ленобласти состоялось в Волхове, на АО «Апатит» (филиал ПАО «ФосАгро»).
Напомним, это – одно из крупнейших предприятий города, единственный в России производитель триполифосфата натрия. На прошедшем ПМЭФ-2019 между Ленобластью и ПАО «ФосАгро» подписано соглашение о строительстве новых мощностей.
Однако значение предприятия для города и важность компании как крупного инвестора для региона, по словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, не отменяют соблюдения природоохранного законодательства, и в компании это прекрасно понимают. «Администрация региона приветствует внедрение на заводе современных экологичных технологий», – подчеркнул он.
ПАО «ФосАгро» приняло обязательство реализовать проект в полном соответствии с российскими и европейскими нормами природоохранного законодательства. Строительство нового производства предусматривает финансирование мероприятий по природоохранной деятельности в размере около 210 млн рублей.
Всего же, по информации компании «ФосАгро», на реализацию экологических проектов на филиале АО «Апатит» в Волхове планируется выделить более 4 млрд рублей и еще 11,5 млрд – на внедрение наилучших доступных технологий, непосредственно влияющих на снижение воздействия на атмосферный воздух и на водные объекты. В 2018 году компания прекратила сброс сточных вод в Волхов.
Природоохранные мероприятия компании будут идти под надежным контролем. «Рассматривая перспективы развития Волхова, мы должны понимать, что финансовое благополучие и поступление средств в бюджеты не должны даваться любой ценой», – подчеркнул Александр Дрозденко. Он также дал распоряжение предусмотреть выделение средств для проведения комплексной оценки влияния на здоровье жителей города деятельности промышленных предприятий.
По поручению главы региона создана межведомственная комиссия по контролю экологической безопасности городского воздуха в Волхове. В ее состав вошли представители федеральных ведомств – Росприроднадзора и Роспотребнадзора, Комитета госэкоконтроля Ленобласти, администрации региона и жителей города. В Волховском районе ведется постоянный мониторинг качества воздуха, проверяется содержание опасных веществ в воздухе в пределах санитарно-защитной зоны АО «Апатит» и на городских улицах.
В районе также создан общественный экологический совет. Вместе с проверяющими органами и жителями города он будет согласовывать места установки стационарных и мобильных постов измерительных станций и вести публичный контроль измерений.