Рабочие руки — товар дефицитный
Одной из проблем, которую в полной мере обнажила пандемия коронавируса, стала кадровая зависимость российской строительной отрасли от трудовых мигрантов. Ограничение на въезд в страну вызвало немало сложностей на стройплощадках.
«Требуются на работу»
После прихода пандемии в Россию Правительство РФ издало Распоряжение № 635-р от 16 марта 2020 года «О временном ограничении въезда в РФ иностранных граждан…». Поскольку активный строительный сезон в это время еще не начался, а многие трудовые мигранты на зиму уехали на родину, строительная отрасль быстро столкнулась с нехваткой кадров, особенно среди рабочих профессий.
«В 2020 году в нашей компании, как и во многих других в строительном секторе, наблюдался дефицит трудового ресурса. Отток рабочей силы из числа приезжих из других регионов РФ и стран ближнего зарубежья несколько осложнил ситуацию с подбором кадров рабочих специальностей, в частности, монолитчиков, кровельщиков и каменщиков», — рассказывает заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков.
С ним соглашается генеральный директор «Строй крафт» Николай Большаков. «До принятия мер по ограничению въезда на территорию РФ иностранных граждан в связи с распространением коронавирусной инфекции мы не испытывала нехватки рабочих строительных специальностей. Дефицит трудовых мигрантов образовывался по мере развития компании, увеличения объемов строительства в период ограничительных мер и достиг своего пика к последнему кварталу 2020 года», — отмечает он.
В итоге застройщики выкручивались как могли. Главным образом, конечно, путем найма на работу россиян с предложением большей заработной платы. «Надо отметить, что за последний год ожидания по заработной плате у подсобных рабочих выросли минимум на 30%», — констатирует вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
Как бы то ни было, большинство компаний так или иначе справились с проблемой. Об этом свидетельствуют в целом неплохие итоги прошлого года как в Петербурге и Ленобласти, так и в России в целом. «Возникшие в прошлом году проблемы привели к необходимости выработки дополнительных мер по привлечению трудовых ресурсов. С начала 2021 года ситуация на рынке труда для нашей компании стабилизировалась и дефицита квалифицированных кадров мы не ощущаем», — отмечает Андрей Паньков.
Тем не менее для многих вопрос сохраняет актуальность. «Мы живем сегодня в условиях режима ограничений на завоз иностранной рабочей силы на российские стройки. Скорее всего, ограничения будут действовать до осени, может, и далее, до конца года», — говорит координатор Ассоциации НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров.
Уровень дефицита
Вопрос о том, сколько именно трудовых мигрантов не хватает сегодня России, остается открытым. Дело в том, что из общего числа въехавших в РФ из основных стран-доноров рабочей силы (прежде всего — Узбекистан, Таджикистан и Киргизия) сложно вычленить приехавших на заработки. А из них — тех, кто будет работать именно на стройке.
Это положение хорошо иллюстрируют цифры Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленобласти, которые приводит заместитель директора СПб ГАУ «Центр трудовых ресурсов» Лидия Ефимова. «Если по итогам доковидного 2019 года при въезде через пункты пропуска, находящиеся на территории Петербурга, в качестве цели визита работу назвали 360 тыс. человек, то в 2020-м — только около 70 тыс. — на 81% меньше. В то же время в прошлом году оформлено 163,8 тыс. патентов на работу, что меньше чем в 2019-м всего на 32%», — отмечает она.
По оценке вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, курирующего строительную отрасль, дефицит трудовых мигрантов в целом по стране может достигать 1,5–2 млн человек. Московские власти говорили о нехватке в столичном Стройкомплексе как минимум 20 тыс. работников.
«Мы попросили Союз строительных организаций собрать информацию от крупных застройщиков, работающих в регионе, сколько человек им требуется для соблюдения графиков работ на начатых и планируемых объектах в этом году. По данным компаний, им необходимо свыше 15 тыс. человек. Мы также запросили подрядчиков на строительстве социальных объектов», — рассказывает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Алгоритм задан
Многочисленные просьбы российских компаний обеспечить хоть какой-то механизм допуска трудовых мигрантов на стройки после январского поручения Президента России Владимира Путина были услышаны в Правительстве РФ. «Оно выпустило Распоряжение № 372-р от 16 февраля 2021 года, на основании которого был разработан четкий алгоритм привлечения иностранных рабочих, и он уже приносит первые результаты в Петербурге и в Ленобласти», — отмечает Александр Вахмистров.
Однако для того, чтобы работодатель мог воспользоваться утвержденным алгоритмом, ему требуется соответствовать определенному набору требований и выполнить ряд условий. Во-первых, необходимо подтвердить статус крупной компании с устойчивыми финансовыми возможностями: штат — более 250 сотрудников, а годовая выручка — свыше 2 млрд рублей. Во-вторых, застройщик не должен иметь долгов по зарплате и налогам. Кроме того, он обязуется взять на себя ответственность по обеспечению сотрудников жильем с учетом действующих санитарно-эпидемиологических норм и оформить их на работу официально. А после завершения проекта принимающая компания обязана организовать выезд рабочих в страну постоянного проживания. Это только основные требования, хотя существует и ряд второстепенных.
Помимо этого, каждый застройщик должен пройти ряд процедур. Надо утвердить свой запрос на рабочую силу в межведомственных комиссиях региональных органов власти, после чего он направляется в Минтруда РФ (оттуда информация идет в Минцифры РФ). После согласования с ним, а также органами внутренних дел, которые оформляют приглашения на въезд, можно браться за поиск рабочей силы. Затем работодатели формируют поименный список нанимаемых работников. А местные органы власти — информируют Оперштаб, Минтранс РФ, Росавиацию о готовности организовать вылет. Потом идет проверка меддокументов, наличие отрицательных тестов на ковид и пр. Наконец, по прибытии в Россию перед началом работы обязателен 14-дневный карантин. Это механизм в самых общих чертах. Полное описание заняло бы объем примерно во всю эту статью.
Алгоритм этот оценивается по-разному. «Разработан понятный механизм по привлечению мигрантов, люди уже пользуются им, и мигранты приезжают на стройки. Мы видим, что решение этого вопроса зависит от многих факторов, не в последнюю очередь — санитарно-эпидемиологической обстановки. Поэтому мы с пониманием относимся к предпринимаемым мерам», — отмечает Михаил Москвин.
Глава Комитета по труду и занятости населения Петербурга Дмитрий Чернейко считает, что это, безусловно, позитивный шаг. «Это, может быть, несколько осложняет процесс, но, с другой стороны, мы, наконец, по-настоящему переходим к тому, что можно назвать организованным набором иностранной рабочей силы. И теперь те, кто везет сюда работников, — за них и отвечают», — говорит он, обещая, что «вставлять палки в колеса» при согласовании лимитов привлечения трудовых мигрантов никто не будет.
Сами строители просят, с одной стороны, снизить планки «финансовой устойчивости», чтобы привлекать иностранных работников могли не только самые крупные компании, а с другой — упростить алгоритм в целом.
«Несмотря на возникшие у строительных компаний сложности мы, наконец, начали осваивать так называемый "организованный набор", предполагающий полноценную ответственность тех, кто завозит иностранных граждан, за благополучное пребывание здесь их работников. На сегодняшний день в Петербурге разрешение на ввоз мигрантов получило пять организаций. Это крупные компании, и я уверен, что идея начинать обкатку алгоритма именно с самых больших холдингов верна. В то же время мы понимаем, что механизм требует корректировки и уточнений, поэтому такая работа будет продолжаться. При этом хочу отметить, что запускать процесс подготовки документов к завозу так необходимых многим рабочих рук лучше начинать сейчас, не дожидаясь послаблений требований к работодателю», — говорит Александр Вахмистров.
По мнению Николая Большакова, утвержденный алгоритм незначительно стабилизировал положение компании в части возможности привлечения трудовых мигрантов. «Предложенный порядок является "нововведением", и на начальном этапе его применения требует чрезмерных временных и организационных затрат. Надеемся, что по мере его использования он будет доработан властями и поможет решить проблему нехватки трудовых мигрантов в строительной отрасли», — отмечает он.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова обращает внимание на то, что выполнение предъявленных требований влечет дополнительные финансовые затраты, и весьма немалые. «Среди них — оплата дороги рабочим-иностранцам туда и обратно, соблюдение всех карантинным мер и прочее. А все это увеличивает себестоимость строительства, ведет к очередному росту цен на недвижимость и, в конечном итоге, ударит по карману покупателей», — прогнозирует она.
Ключевая проблема
Эксперты единодушно отмечают, что идеальным решением кадрового вопроса может стать только привлечение на стройплощадку россиян. «Восполнение дефицита рабочих строительных специальностей является сложным процессом в виду "непрестижности" профессий рабочих строительных специальностей среди граждан РФ», — констатирует Николай Большаков.
Примечательно, что ситуацию не меняет даже увеличение оплаты труда. «Зарплаты рабочих поднялись из-за дефицита где-то на 50%, а где-то — в два раза. Но, даже платя в два раза большую зарплату, собрать людей крайне сложно», — признает Марат Хуснуллин.
По мнению Надежды Калашниковой, для решения кадровой проблемы на стройках в первую очередь нужно повышать привлекательность рабочих специальностей в глазах россиян. «Также бывает, что у человека есть желание — но нет необходимых навыков. Да, сейчас Правительство планирует создать учебные центры по кадровой подготовке и переподготовке специалистов. Но сработает эта мера только в довольно долгой перспективе: на рынок труда выпускники подобных центров смогут выйти не раньше, чем через 2–3 года. Поэтому сегодняшнюю проблему это вряд ли решит. Потому пока основным вариантом остается привлечение иностранных наемных рабочих», — отмечает она.
Николай Большаков считает, что сейчас для решения проблемы необходимо отменить наложенные ранее ограничения с переводом части процедур касательно уведомления принимающей стороной о прибытии иностранного гражданина, о заключении и расторжении трудовых и гражданско-правовых договоров в цифровой формат.
«Без трудовых мигрантов не обойтись — это факт. В свое время, при строительстве "Газпром-Арены", была поставлена амбициозная задача по максимуму привлечь на стройку петербуржцев. Три месяца на всех станциях метро висели объявления о наборе рабочих. В итоге не набрали и двадцати человек! Причем заработная плата предлагалась более чем конкурентная. Пора прекратить заниматься популизмом и строить искусственные преграды. Необходимо открыть границы для рабочих. Если люди умеют и хотят работать — зачем вводить какие-то нелепые ограничения? Система патентов вполне жизнеспособна, вакцина от КОВИДа вполне действенна, все исходные данные для успешного решения проблемы — налицо», — заключает Виталий Никифоровский.
Члены ЖСК, пострадавшие от застройщиков-банкротов, будут приравнены к обманутым дольщикам и получат право на компенсацию. Соответствующий законопроект с поправками в 218-ФЗ внесен в Госдуму РФ. Эксперты считают документ недоработанным.
Инициатором документа выступила группа депутатов: Вячеслав Володин, Иван Мельников, Игорь Лебедев, Николай Николаев, Галина Хованская и Евгений Москвичёв. Основным посылом законопроекта является необходимость выплат возмещения членам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных в ходе процедуры банкротства застройщиков для завершения строительства проблемных домов.
«Члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, так же, как и обманутые дольщики, смогут получать возмещение за счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – отмечает один из инициаторов, председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
По его словам, в соответствии с действующими сегодня законодательными нормами, если Фонд защиты дольщиков принял решение о нецелесообразности финансирования завершения долгостроев, переданных ЖСК, то их членам денежная компенсация – в отличие от обычных участников договора долевого участия – не полагается. «Сложившаяся ситуация ставит участников ЖСК в неравное положение по сравнению с дольщиками. Это несправедливо», – говорит спикер.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается: «По экспертным оценкам, сегодня на рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. Из них, согласно данным «дорожных карт», представленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек».
По оценке юристов, саму инициативу можно приветствовать, но законопроект недоработан и внутренне противоречив. «Если внимательно читать пояснительную записку к законопроекту, то можно предположить, что в документ хотели заложить больше смысла, чем он содержит сейчас. Так, например, сказано, что законопроект должен определить требования к ЖСК и к «обманутым кооперативщикам», которые могут претендовать на выплаты. Однако по прочтении текста законопроекта становится ясно, что в одном месте поправки внесли, а в других – «забыли», что создает неясности и противоречия по реализации прав такой категории граждан, как члены кооперативов. Например, вносятся дополнения в ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в части указания новой категории граждан для выплат, однако забывают вести необходимые изменения в ч. 2 этой статьи в части определения размера выплат для членов ЖСК», – отмечает независимый юрист Майя Петрова.
Она указывает, что изменения в ч. 1 ст. 13 говорят о том, что только сам кооператив, созданный до 1 июля 2019 года, вправе обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам, но не граждане. «При этом на практике возможны ситуации, когда кооператив не обращается в Фонд по каким-либо причинам, хотя часть его членов хотела бы обратиться за выплатой», – говорит эксперт.
Советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко обращает внимание на то, что законопроект распространяется только на ЖСК, созданные обманутыми дольщиками в рамках проведения процедур банкротства застройщика, и не регулирует права членов обанкротившегося ЖСК. «Согласно ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в случае принятия Фондом защиты прав граждан решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства проблемного объекта, такой дом может быть передан для завершения строительства ЖСК, образованному дольщиками. Однако такая передача возможна только в случае (и после) их отказа от получения возмещения, подлежащего выплате Фондом. Представляется, что законопроект предусматривает возможность повторной выплаты членам такого вновь образованного ЖСК, которые de facto уже однажды от нее отказались», – отмечает она.
Эксперт говорит, что законопроект внутренне противоречив и не учитывает существующую логику регулирования взаимоотношений в сфере выплаты компенсации участникам долевого строительства.
Мнение
Майя Петрова, независимый юрист:
– Сама инициатива по защите прав пострадавших граждан – членов ЖСК хорошая, но попытка воплотить ее в жизнь пока «сыровата». Полагаю, что в случае доработки текста законопроекта, а также внесения необходимых изменений в другие нормативно-правовые акты – Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2019 года № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства о финансировании или о нецелесообразности финансирования…» – проблема с «обманутыми кооперативщиками» может быть в определенной степени решена.
Почему безопасно вкладываться в покупку квартиры в новостройке
Российская строительная отрасль работает по новым правилам. По сути, именно с 1 октября 2019 года на отечественном рынке недвижимости должно было все встать на свои места, появиться четкое понимание, кто и что строит, а также кто отвечает за деньги дольщиков. «Газета.Ru» разбиралась, есть ли риски на рынке новостроек сегодня, как теперь защищаются права участников строительства и в чем особенности новой модели финансирования проектов.
В ожидании прибавления
Ровно три месяца назад, как уже принято говорить, строительная отрасль в России встала на новые рельсы. Застройщики, которые начали реализацию проектов после 1 июля 2019 года не могут больше привлекать деньги покупателей без использования счетов эскроу. Банковское финансирование стало для них новой реальностью.
Схема работает так, что застройщики не имеют права напрямую брать средства дольщиков по новым договорам долевого участия. Деньги людей лежат весь срок строительства дома на специальном счете эскроу, а девелопер строит за счет банковского финансирования и получает привлеченные средства только после ввода в эксплуатацию.
«Банки контролируют деятельность застройщиков, она становится прозрачной и понятной. Стоит отметить, что государство допустило к процессу только самые надежные кредитные организации», - обратил внимание директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш, добавив, что в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк Дом.РФ.
Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателей жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как «обманутый дольщик» в ближайшем будущем», - поделился мнением эксперт.
Согласно Единой информационной системе жилищного строительства, объем проектов, по которым застройщиками предусмотрено использование спецсчетов и проектного финансирования, непрерывно растет. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн квадратных метров, то сейчас речь идет о 19,2 млн «квадратов».
При этом по тем проектам, в которых строительная готовность составила на тот момент 30%, а объем заключенных ДДУ - 10%, девелоперы могли до 1 октября заключение о соответствии таким критериям, после чего им предоставлялось право завершить начатое строительство по старым правилам. На сегодняшний день это 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Кроме того, все заявления на соответствие, которые были поданы застройщиками до 1 октября, остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами. «Поэтому в ближайшие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационной системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям», - объясняют в ДОМ.РФ.
Игра по правилам
При этом на рынке есть и те застройщики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застройщики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru».
«Неполучение застройщиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застройщик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застройщик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в «красную линию» определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», - рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, согласно новым правилам, не получившие заключение застройщики не могут заключать новые ДДУ, но завершить работу по старым – вполне.
«Никто не запрещает застройщику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», - объяснил эксперт, добавив, что дольщики в таких проектах защищены через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Более того, проблемного застройщика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где все компании должны размещать информацию о реализуемых проектах.
По данным аналитической службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужной готовности, либо застройщик подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Также речь идет о 33% проектов, по которым девелопер планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств. При этом по 30% проектов застройщик планирует перейти на счета эскроу.
В последнем случае, полагают эксперты, речь может идти о части спящих проектов с ранее полученными разрешениями на строительство. Если ДДУ пока еще не заключались, то застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем.
Перспектива защиты
Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительной отрасли по кредитам застройщикам.
Новые правила позволяют минимизировать присущие строительной отрасли риски, сделать ее максимально прозрачной, считает финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.
«Переход на эскроу-счета кардинально меняет бизнес-модель девелоперов. Кредиты достаточно комфортны для заемщика с точки зрения соотношения долей собственных и заемных средств, а особые условия формирования банковских резервов позволяют капитализировать проценты», - поделился мнением собеседник «Газеты.Ru».
Кроме того, если предыдущая модель финансирования строительства жилья целиком зависела от продаж, тогда как нынешняя дает возможность финансировать стройку в объемах, превышающих совокупные поступления на эскроу-счета, что является несомненным плюсом.
Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам полагает, что проектное финансирование является именно тем механизмом, который гарантирует покупателям первичной недвижимости безопасность.
«Раньше покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия могла иметь некоторые риски, на сегодняшний день обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд и банковский контроль, который прекращается только после сдачи объекта в эксплуатацию, стали 100-процентной гарантией того, что объект будет достроен и покупатель получит свою квартиру», - объяснил эксперт.
Для застройщиков новый механизм является гарантом того, что будут деньги на строительство жилых комплексов, а покупателям эскроу-счета гарантируют то, что они не потеряют свои деньги, даже если у застройщика возникнут какие-то финансовые трудности, ведь согласно банковской гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.
«Условия предоставления проектного финансирования застройщикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичной недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», - отметил эксперт «Гранель».
Источник: «Газета.Ru»