Смена ВРИ: платить нельзя помиловать
Запятая после слова «платить» автоматически сделала строительство в столице дороже. Что теперь делать девелоперам? Разговор на эту актуальную тему состоялся в прямом эфире авторской серии «О недвижимости доступно», прошедшем 15 апреля 2021 г. На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера «Митсан Консалтинг», подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).
Раскрывая тему, поясним: согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности.
Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?
Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — «эксплуатация зданий завода». Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с «эксплуатации зданий завода» на «строительство жилого комплекса». Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому.
Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, — мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд.
В каких случаях нужно платить за смену ВРИ? В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой «основной» Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз (!).
Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ? Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие «продаётся без права застройки». Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. «Так что всё вполне законно», — резюмирует Андрей Большаков.
Сколько времени уходит на замену ВРИ? «Мы тебя не больно зарежем» — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство, лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь любезно предоставляется рассрочка.
Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ? «Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках», — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — «места приложения труда».
Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.
Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.
….Хотите построить что-то в Москве — помните, что для этого наверняка придётся менять ВРИ. За деньги. Но законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться.
Представители дорожно-строительной отрасли надеются, что новые крупные инфраструктурные проекты помогут им сохранить собственное место на рынке.
Пандемия коронавируса отрицательно отразилась на деятельности множества организаций различных отраслей. Не избежали этой негативной участи и представители дорожно-строительного комплекса. Причем несмотря на то, что в период ограничительных мер большинство из них продолжали работать.
Напомним, в Петербурге весной этого года на 3,5 млрд рублей были урезаны расходы городского бюджета на дорожное строительство в текущем сезоне. Власти Северной столицы приняли решение отложить старт отдельных новых проектов, приостановить финансирование нескольких текущих. Тем не менее полностью дорожное строительство в городе не прекращалось. В том числе летом была завершена реконструкция Гореловского путепровода. До конца осени должны открыть новый участок продолжения проспекта Ветеранов. По данным КРТИ на середину сентября, в Петербурге отремонтированы дороги на 44 улицах, еще на 18 проходят завершающие работы. Всего в текущем году по АИП запланировано обновить 84 объекта.
Проектом бюджета Петербурга на 2021 год на дорожное строительство планируется выделить 12,6 млрд рублей. В том числе, 2,8 млрд рублей на дальнейшую реконструкцию Лиговского путепровода, 1,4 млрд рублей на продолжение Софийской улицы, на строительство эстакад от «Лахта Центра» к Приморскому проспекту — 900 млн рублей.
Власти Петербурга надеются на финансовую поддержку государства в реализации проектов дорожной инфраструктуры. Несколько дней назад стало известно, что вице-премьер РФ Марат Хуснуллин поддержал предложение Смольного о включении города в нацпроект «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Кроме того, это весной после начала пандемии Правительство РФ в качестве одной из мер поддержки строительной отрасли анонсировало ряд новых дорожных проектов и ускорение финансирования текущих. Представители дорожно-строительных компаний Петербурга надеются, что в них они смогут быть задействованы и таким образом сохранят свое место.
Генеральный директор Ассоциации предприятий дорожного комплекса (АСДОР) Юрий Агафонов считает, что именно новые инфраструктурные проекты могут спасти дорожников от кризиса. «В настоящее время многие компании находятся на грани выживания. Урезано финансирование. Также стало сложнее получить вовремя деньги за проделанную работу. Все это чревато банкротствами как крупных, так и небольших организаций. Поэтому, безусловно, необходимы решения властей, которые поддержат дорожно-строительную отрасль. Они должны приниматься как на уровне региона, так и федерального центра», — отметил он.
Директор ассоциации «Дормост» Кирилл Иванов напомнил, что ранее, к сожалению, власти Петербурга не поддержали предложения участников рынка, направленные на смягчение негативного экономического воздействия пандемии на отрасль. Они касались увеличения авансирования по объектам строительства, субсидирования процентных ставок, банковских гарантий и т. д. «Тем не менее хочется надеяться, что компании не уйдут. Будут продолжать работать. В том числе благодаря решению государства поддержать отрасль. Понятно, что сразу хорошо всем не будет. Но программа долгосрочная и поможет дальнейшему развитию отрасли», — считает он.
Завершено строительство ключевых этапов трассы федерального значения Р-260 «Таврида». Запущено движение по четырем полосам магистрали от Керчи до Севастополя на участке общей протяженностью 250,7 км.
Ввод объекта в эксплуатацию посетил Президент России Владимир Путин. 27 августа 2020 года за рулем автомобиля высшего класса Aurus глава государства решил лично проверить качество новой трассы. Его сопровождали глава Минтранса РФ Евгений Дитрих и Валерий Абрамов, генеральный директор компании «ВАД», ставшей исполнителем на объекте. Результатом работы дорожников Президент остался доволен.
Этапы большого пути
Транспортная связь с «Большой Россией» стала первостепенной задачей общегосударственного значения сразу после возвращения Крыма в состав страны. Для ее решения в кратчайшие сроки был возведен Крымский мост (запуск автодорожного движения — 2018 год). Он обеспечил автомобильную связь с материковой частью страны. Однако уже в ходе строительства моста было очевидно, что существовавшая дорожная сеть Крыма будет не способна справиться с возрастающим транспортным потоком. В районе Керчи было неизбежно появление «бутылочного горлышка» — участка, на котором после съезда с Крымского моста движение с трудом будет выходить на имевшиеся трассы.
Поэтому параллельно со строительством моста было выполнено проектирование, а затем началось и строительство трассы федерального значения Р-260 «Таврида». Она призвана обеспечить связь между важнейшими населенными пунктами Крымского полуострова, а также прием и распределение транспортного потока с материка.
В 2016 году было завершено проектирование современной 4-полосной трассы с разделением потоков встречного направления. Ее отличительными особенностями стало расположение вне крупных населенных пунктов, а также отсутствие одноуровневых пересечений с другими дорогами.
В состав проекта вошли 20 транспортных развязок, 123 путепровода, 15 мостов, 31 путепровод для проезда сельхозтехники, 17 путепроводных съездов с транспортных развязок. Примерно половина автодороги строилась заново, вторая была проложена по существовавшим дорогам с учетом их реконструкции и расширения.
Общая стоимость проекта оценивалась в 139 млрд рублей. В 2017 году было получено одобрение Главгосэкспертизы.
С опережением сроков
Тогда же АО «ВАД», ставшее исполнителем на объекте, начало строительство. В рамках первой очереди строительства была выполнена реконструкция с расширением до четырех полос автодороги от Керчи до Симферополя протяженностью 190 км. Рабочее движение автотранспорта было открыто в конце 2018 года. Вторая очередь — до Севастополя — была сдана в конце августа, на четыре месяца раньше установленного контрактом срока (декабрь 2020 года).
«Учитывая социальную значимость объекта и уровень готовности отдельных участков, АО "ВАД" осуществлялось поэтапное открытие рабочего движения по трассе. Для реализации проекта в сжатые сроки дорожно-строительные работы осуществлялись в круглосуточном режиме одновременно на всем протяжении дороги. Была задействована передовая специализированная техника, использовались инновационные технологии строительства», — сообщили в компании.
Там отметили, что трасса позволила разгрузить улицы Феодосии, Белогорска, Бахчисарая и Симферополя от транзитного грузового и пассажирского транспорта, а также значительно сократить время в пути и повысить комфорт и безопасность движения.
По данным Минтранса РФ, за первые сутки после открытия движения от Керчи до Севастополя по трассе «Таврида» проехало более 30 тыс. автомобилей. Это наглядно демонстрирует высокую востребованность магистрали.
В Федеральном дорожном агентстве отметили, что трасса построена в беспрецедентные сроки. В пиковые периоды при совмещении работ на разных участках количество задействованного персонала превышало 5 тыс. человек.
«Впервые в России проектом строительства трассы предусмотрено устройство пакета верхних слоев дорожной одежды из асфальтобетонной смеси. Она спроектирована по инновационной методологии объемно-функционального проектирования состава, которая наиболее полно учитывает климатические показатели района строительства, а также транспортную нагрузку за весь период службы дороги. Высоконаполненные каменным материалом асфальтобетонные смеси обеспечат ровное, долговечное и прочное покрытие дороги», — добавили в Минтрансе РФ.
Это еще не конец
При этом нужно отметить, что реализация проекта еще не завершилась, хотя важнейшие участки дороги и введены уже в эксплуатацию. На это обратил внимание Президент России Владимир Путин. «Надо сделать съезды к берегу. Особенно когда туристический поток идет, люди едут не в Симферополь, они едут на южный берег, на море. Поэтому нужны съезды», — подчеркнул он.
Глава Минтранса РФ Евгений Дитрих заверил, что проектом съезды предусмотрены и дорогу ждет дальнейшее развитие. «Чтобы связать эту скоростную магистраль с южным берегом Крыма, будет построен и реконструирован целый ряд подходов, которые позволяют спуститься от "Тавриды" на юг. Думаю, что всем дорожникам работы хватит», — отметил глава ведомства.
Полное завершение строительства трассы запланировано на конец 2023 года.
Владимир Путин добавил также, что программу «Развитие Крыма» продлили до 2024 года. «В ней предусмотрено в том числе и дорожное строительство. Общий объем дорог, который здесь должен быть построен к 2024 году, — 200 км», — заявил он. Евгений Дитрих добавил, что на эти цели выделено 132 млрд рублей.
Глава государства напомнил также, что предусмотрено развитие дорожно-транспортной сети и по другую сторону Крымского моста — на Кубани. «В Краснодарском крае запланированы строительство и модернизация еще 263 км трасс, причем с подходами, с развязками, мостами, тоннелями», — отметил Президент.
По его словам, трасса «Таврида» даст дополнительный мощный толчок экономическому развитию Крыма.
Этапы реализации проекта:
1-й этап. 70,8 км — от развязки подходов к Крымскому мосту до пос. Приморский;
2-й этап. 50 км — от пос. Приморский до выхода на дорогу Белогорск — Льговское;
3-й этап. 35,6 км — от выхода на дорогу Белогорск — Льговское до выхода на дорогу Симферополь — Феодосия;
4-й этап. 27,5 км — от выхода на дорогу Симферополь — Феодосия до начала северного обхода Симферополя (выход на Трудовое);
5-й этап. 24,7 км — северный обход Симферополя, от выхода на Трудовое до выхода на дорогу Симферополь — Бахчисарай — Севастополь;
6-й этап. 28,9 км — от выхода на трассу Симферополь — Бахчисарай — Севастополь до границы Севастополя;
7-й этап. 13,25 км — от границы Севастополя до 17-го км автодороги Севастополь — Инкерман («Президентская дорога»);
8-й этап. 7,5 км — реконструкция «Президентской дороги» до Ялтинского кольца.
Участки 1-го, 3-го, 4-го и 6-го этапов — это реконструкция существующих дорог.
Характеристики трассы Р-260 «Таврида»:
- Расчетная нагрузка: до 40 тыс. автомобилей в сутки.
- Покрытие: асфальтобетон.
- Категория автомобильной дороги: IВ.
- Расчетная скорость движения: 120 км/ч.
- Четыре полосы движения, с разделением потоков встречного направления.
- Отсутствие одноуровневых пересечений с другими автодорогами.
- Дорога проходит вне крупных населенных пунктов.
Мнения
Владимир Путин, Президент России:
— Я специально на вертолете пролетел практически над всей трассой, чтобы посмотреть. Конечно, впечатляет. Красиво. Современный объект. Современный по-настоящему, удобный, красивый.
Евгений Дитрих, глава Минтранса РФ:
— Мы смогли завершить долгий труд открытием замечательной трассы «Таврида». Дорога, по которой сегодня проехал Президент России, заслуживает самой высокой оценки.
Сергей Аксенов, глава Крыма:
— Президентом утверждена новая программа «О развитии дорожной сети Республики Крым». Общая стоимость проекта до 2024 года — 132 млрд рублей. И на следующий год еще около 15 млрд дополнительно.